华润深圳湾授信报告.docx

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华润深圳湾授信报告

授信调查报告

（客户经理完成）

申请授信客户名称：

华润深圳湾发展有限公司

客户授信申请内容：

综合授信额度人民币200000万元，授信品种中期项目贷款，用于华润深圳湾发展有限公司体育中心的项目建设，期限4年，同期基准利率下浮10%，采取分期还款方式，其中2012年归还120000万元，2013年归还80000万元。

保证人/抵质押物：

土地使用权抵押

经营部门：

机构金融一部

客户经理（签名）：

完成时间：

二00九年五月三日

一、申请人与我行关系

1、申请人历史授信记录、现有授信额度和使用情况、结算与综合收益情况，对本行授信担保情况。

授信人为新注册成立公司，在我行无授信。

2、关联企业（股东、兄弟公司、子公司等）在分行授信和担保情况。

无。

3、信贷系统查询情况

该公司尚无贷款卡,无法查询到贷款情况,经询问公司财务由于公司注册资本为港币38000万元,实际已经到帐港币18000万元,余款在5月份左右到帐,等实收资本全额到帐,变更完营业执照后,再办理贷款卡。

2、申请人基本情况

华润深圳湾发展有限公司于2009年1月成立，主要负责具体运作深圳湾大运会建设项目。

华润深圳湾发展有限公司是由在香港注册的益日投资有限公司全额出资成立的外商投资企业，首期注册资本港币3.8亿元，计划于2010年增资至10亿港元，该公司主要从事深圳湾体育中心的开发、建设和经营。

（一）股权投资关系：

（以下均为100%控股）

　图1

华润（集团）有限公司

（二）管理团队

华润深圳湾发展有限公司管理层。

主要工作简历如下：

◆喻霖康董事兼总经理毕业于北京第二外国语学校，本科

1992.2-1996.8华润饭店

1996.9-2000.5隆地公司

2000.6-至今华润（深圳）有限公司，分管酒店业务

◆卞毓敏副总经理

曾任职华润（深圳）有限公司

2009---至今华润深圳湾发展有限公司

◆蒋慕川副总经理毕业于清华大学，本科

曾任职深圳市大铲湾投资发展有限公司

2009----至今华润（深圳）有限公司

◆莫志宇助理总经理

曾任职中国华润总公司

2009----至今华润深圳湾发展有限公司

（三）财务情况

由于华润深圳湾发展有限公司成立不到半年,无法提供完整年度财务报表。

三、股东情况

华润（集团）有限公司:

为直属央企，公司建基香港，是香港和中国内地最具实力的多元化企业之一。

华润的主营业务与大众生活息息相关，主要包括零售、电力、饮品、地产、食品、医药、纺织、化工、水泥、微电子、燃气、压缩机等行业。

华润集团旗下共有20家一级利润中心，在香港拥有5家上市公司：

华润创业（HK291）、华润电力（HK836）、华润置地（HK1109）、华润微电子（HK597）和华润燃气（HK1193）。

在高度竞争的市场环境下，华润集团下属各专业化企业已经发展成为行业领先者。

其中，华润万家是中国经营规模最大的零售超市集团；华润雪花啤酒是中国最大的啤酒生产及分销集团；华润电力是中国业绩增长最快、运营成本最低、经营效率最好的独立发电企业；华润置地是中国内地最具实力的综合地产开发商之一。

最近三年，华润集团连续保持了快速的发展。

2007年度集团营业额1,150亿港元，利润总额265亿港元，总资产2,162亿港元，分别比2006年增长22%、109%和47.8%。

股东资金回报率提升11.6个百分点，总资产负债率控制在合理水平。

华润系统上缴各种税收102.7亿人民币，吸纳就业人数30万人。

各一级利润中心全部盈利。

凭借优异的表现，华润集团被国资委授予“业绩优秀企业”的光荣称号。

2005年提前一年实现了“再造一个华润”的战略目标，随后提出了以2005年为基数，到2012年实现主要经营指标再翻一番的目标。

2009年是“再造一个新华润”战略实施的第5年，各项计划进展顺利。

华润集团特别关注基础运营能力与企业发展之间达致平衡。

修订、完善了财务、审计、投资、人力资源、上市公司管理等一批重要制度，制定了《华润集团规章制度执行与监督暂行办法》，使各项制度落到实处。

向多家下属企业推行战略评价体系和中长期激励机制，确保战略引导下的主营行业有效发展。

 图2-4

组织架构

图5

四、华润深圳湾项目简介

（一）地理位置及区域优势

1.项目位置

深圳湾项目位于南山后海中心区北侧，北临滨海大道，西接南山商业文化中心，交通便利，地理位置优越。

占地面积约33万平米，总建筑面积约58.6万平方米，总投资超过60亿元。

本项目分为两部分，一为深圳湾体育中心，二为商业、住宅和写字楼部分。

图6项目所在区域位置图

2.项目周边环境

图7项目周边交通图

交通条件

深圳湾项目北临深圳东西向快速干道滨海大道，西接南北向主干道科苑路，东临沙河西路，交通路网完善

临近在建的地铁2号线后海滨路站，规划的地铁11号线、15号线将在地块周边设置站点，未来交通可达性良好

周边配套

中小学：

南山外国语学校的幼教部、小学部和初中部

幼儿园：

科技园实验幼儿园（建设中）阳光幼儿园

综合商场：

海岸城购物中心、保利文化中心

银行：

中国银行、农业银行

F1摩托艇赛场：

亚太地区首个F1摩托艇永久性赛站，是国内首家集水上运动赛事、休闲健身及训练基地、国际游艇展等为一体的综合性大型、现代化的水上运动中心

15公里滨海长廊：

深圳关内唯一密集城区滨海景观带

图8项目周边配套设施

3.区域优势

深圳湾项目所处的区域，形成特征较为明显的五大功能组团：

后海金融商务组团、商业文化中心组团、滨海休闲旅游组团、高新科技教育组团以及西部口岸经济组团。

由于地理区位密切的关联性，五大功能组团必将与深圳湾项目的发展形成影响与互动。

（1）后海金融商务组团

在后海填海区规划中，东区约180万平方米的土地被规划为金融区，定位为滨海综合商务和第三金融商务区，准备将后海填海区打造成深圳的“中环”。

目的是连扩容金融版图，聚合金融产业，连通香港金融中心，迎接香港金融产业转移。

1.8平方公里的土地，如果全部规划为金融区，则未来将有约500至800万平方米的金融建筑供应上市，形成中国南部最大的金融区，成为金融、商务、总部经济的黄金线，为金融业发展提供广阔的空间，提供优越的口岸优势、海岸优势、产业优势、人才优势。

南中国华尔街的称号指日可待。

（2）商业文化中心组团

经过十余年的发展，南山文化中心已经逐渐成熟，凯宾斯基酒店（五星级）、保利文化广场、天利中央商务广场、海岸城购物中心、海岸城写字楼等一批重要项目已经建成并投入使用。

商务人群的大量进入将对地区带来经济活力，同时，会议洽谈、高端体育消费（如网球、体育会所）、管理层人际交往等商务需求也将大大提升，而这些需求将直接渗透到深圳湾项目。

（3）滨海休闲旅游组团

由深圳湾滨海旅游带、内湾公园、华侨城、欢乐谷等组成的滨海休闲旅游组团与深圳湾体育中心相邻或相望，其“休闲旅游功能”在深圳已形成良好的口碑与品牌效应，同时，西部口岸的开通将带来大量的香港游客。

（4）高新科技教育组团

深圳大学、深圳高科技园区位于深圳湾体育中心北侧，构成高科技教育组团的两大主体。

园区内的跨国企业、大型国内企业以及高效的教研活动，必将形成大型科研交流、人才招聘、大型商务会议、展览展示、企业培训与拓展等需求的外溢，而深圳湾项目的良好区位、空间环境等要素，将使其成为承接这些外溢需求的重要功能载体。

（5）西部通道组团

深港西部通道位于基地南侧约1.5km，门户效应十分突出。

深圳湾项目将成为香港居民进入深圳商务办公、休闲旅游的重要目的地。

（二）项目建设背景

2006年3月，《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划》（以下简称《深圳市十一五规划》）经深圳市第四届人民代表大会第二次会议审议批准。

《深圳市十一五规划》提出：

“十一五”期间全市规划建设9个体育重点项目中包括深圳湾体育中心。

2007年1月17日深圳获得了2011年第26届世界大学生夏季运动会的主办权后，为满足大运会赛事需要，南山区将建设深圳湾体育中心体育场、体育馆及游泳馆，作为大运会分会场举办足球、乒乓球、游泳等比赛及训练，并解决南山区群众体育设施严重不足的现状该项目的建设对于完善南山区体育场馆设施，满足群众性体育活动需求，提升该区文化品位等都具有重要的作用。

2008年12月，深圳市政府与华润集团达成协议，将深圳湾体育中心以BOT方式交由华润集团投资、建设和运营管理50年。

深圳湾体育中心建成使用后南山区政府将通过购买管理服务方式每年补贴2000万元。

同时为了弥补华润集团在建设场馆中的投资，深圳市政府同意在深圳湾体育中心周边选择体量约33万平米的商业办公及住宅用地作为部分补偿。

（三）项目规划

1、深圳湾体育中心

深圳湾体育中心概况

深圳湾体育中心是2011年第26届世界大学生夏季运动会的主要分会场，占地面积共30.74公顷，坐落在深圳湾15公里滨海休闲带中段、南山后海中心区东北角，毗邻深圳湾和香港，主要建设内容有体育场、体育馆、游泳馆、运动员接待服务中心、体育主题公园及商业运营设施，总建筑面积达25.6万平方米，工程造价预计约22亿人民币。

届时将承担足球预赛、乒乓球决赛、游泳等比赛和训练功能。

大运会之后，该中心将是深圳的重点城市景观和公共活动空间，面对广大市民开放,成为南山区全民健身的核心场所，以及国内外大型体育赛事的重要赛场。

深圳市政府决定，将体育中心以BOT方式交由华润集团负责投资、建设和运营（50年）。

2008年12月12日，深圳南山区与华润集团（深圳）有限公司正式签署了体育中心项目移交备忘录，标志华润集团正式接手深圳湾体育中心的建设以及日后的经营管理等工作。

这意味着政府不必花纳税人至少30亿的钱在2011年大运会开幕之前必须建好体育中心，同时意味着华润的“圈地运动”“南山战略”步步实现。

深圳湾体育中心采用日本佐藤和北京院联合体设计的“春茧”方案，方案总平面图见下图：

该方案总建筑面积：

256,520平方米，其中

体育场3,6270平方米20,000座

体育馆（含热身馆）44,835平方米10,000座+3,000临时座

游泳馆20,530平方米容纳1,000人

运动员接待中心23,590平方米

训练、康体馆6,656平方米

停车场85,180平方米

附属用房24,300平方米

绿树广场10,090平方米

场内交通干道2,130平方米

体育公园2,939平方米

地上建筑面积为172,030平方米，地下建筑面积为84,490平方米，建筑基底面积为82,910平方米。

根据深圳市政府委托深圳市新产业投资咨询有限公司编制的《深圳市南山区深圳湾体育中心建设工程可行性研究报告》项目总投资为218,694.03万元人民币。

绿化面积：

92,310平方米

绿化率：

30%

总停车位：

3,007辆（地下2,137辆，地上首层170辆，室外700辆）

2、商业、住宅和写字楼部分

总计容建筑面积（GFA）33万平房米，其中包括：

住宅15万平方米

办公10万平方米

商业8万平方米

为了提高大运会后深圳湾体育中心的商业运营价值，在2011年大运会结束后运动员接待中心和附属用房等部分建筑将转为商业用途，配合后续开发的商业，共同提高整个项目的商业氛围，营造“体育+商业”新模式。

（四）工期及进度计划

1、深圳湾体育中心

深圳湾体育中心建设工程总工期48个月，即2007年1月至2010年12月，分为以下三个阶段：

第一阶段：

前期工作24个月，2007年1月～2008年12月。

立项13个月，2007年1月～2008年1月；

选址13个月，2007年1月～2008年1月；

征地13个月，2007年1月～2008年1月；

设计方案4个月，2008年2月～2008年5月；

初步设计3个月，2008年6月～2008年8月；

施工图设计11个月，2008年9月～2009年7月；

施工招标4个月，2008年9月～2008年12月。

第二阶段：

施工建设27个月，2008年10月～2010年12月。

其中

基础施工7个月，2008年10月～2009年4月；

主体施工16个月，2009年5月～2010年8月；

设备安装14个月，2009年10月～2010年11月；

二次装饰施工11个月，2010年1月～2010年11月；

联合调试4个月，2010年9月～2010年12月；

第三阶段：

竣工2个月，2010年11月～2010年12月。

表1工程控制进度计划

阶段

序号

工作内容

进行时间

工期（月）

前期

工作

1

立项

2007年1月～2008年1月

13

2

选址

2007年1月～2008年1月

13

3

征地

2007年1月～2008年1月

13

4

设计方案

2008年2月～2008年5月

4

5

初步设计

2008年6月～2008年8月

3

6

施工图设计

2008年9月～2009年7月

11

7

施工招标

2008年9月～2008年12月

4

施工

建设

8

基础施工

2008年10月～2009年4月

7

9

主体施工

2009年5月～2010年8月

16

10

设备安装

2009年10月～2010年11月

14

11

二次装饰施工

2010年1月～2010年11月

11

12

联合调试

2010年9月～2010年12月

4

13

竣工

2010年11月～2010年12月

2

参考资料：

1、深圳市建设工程施工工期标准（2006）

2、关于印发深圳市重大投资项目审批制度第二阶段改革方案的通知（深府[2006]265号）

2、商业、住宅和写字楼部分

商业、住宅和写字楼部分预计工期约4年，大致分两期开发，进度安排见表2

表2商业、住宅和写字楼部分工期进度安排

项目分期

功能

规模（平米）

2009

2010

2011

2012

一期

住宅（一期）

100,000

写字楼

100,000

二期

住宅（二期）

50,000

商业

80,000

合计

33,0000

（五）投资估算

1、深圳湾体育中心

深圳湾体育中心总投资约218,694.03万元人民币，分项明细见表3。

表3深圳湾体育中心建设工程投资估算表

单位：

万元

成本项目

体育场

体育馆

游泳馆

运动员接待中心

公共配套

合计

面积（GFA）

36,270.00

44,835.00

20,530.00

23,590.00

131,295.00

256,520.00

专业成本

2,080.55

2,571.86

1,177.66

1,353.19

3,765.73

10,948.99

建筑成本

32,794.97

40,539.36

18,563.02

21,329.84

59,357.81

172,585.01

管理成本

3,602.91

4,453.72

2,039.36

2,343.33

6,521.15

18,960.47

资金成本

1,099.38

1,359.00

622.29

715.04

1,989.85

5,785.56

不可预见费

1,978.89

2,446.20

1,120.12

1,287.07

3,581.73

10,414.00

合计

41,556.71

51,370.14

23,522.45

27,028.47

75,216.26

218,694.03

2、商业、住宅和写字楼部分

商业、住宅和写字楼部分预计投资约38亿元，分项明细见表4。

表4商业、住宅和写字楼部分投资明细表

单位：

万元

成本项目

住宅（一期）

写字楼

住宅（二期）

商业

合计

面积（GFA）

100,000.00

100,000.00

50,000.00

80,000.00

330,000.00

建造成本

104,500.00

110,600.00

52,250.00

82,400.00

349,750.00

管理成本

2,000.00

2,800.00

1,000.00

4000

9,800.00

资金成本

1,526.29

1,526.29

763.15

1221.03

5,036.76

不可预见费

2,250.00

3,500.00

1,125.00

2,400.00

9,275.00

契税

2,320.00

1,520.00

1,160.00

1280

6,280.00

合计

112,596.29

119,946.29

56,298.15

91,301.03

380,141.76

综上：

深圳湾项目总计投资额约60亿人民币，其中深圳湾体育中心约22亿，商业、住宅和写字楼部分约38亿。

（六）贷款规模及资金安排

项目总投资人民币约60亿元，其中股东投入注册资本金10亿港币，银行借款32亿，剩余资金由项目运营回笼资金解决,资金筹集及投放安排见表5。

表5资金筹集及投放安排

单位：

万元人民币

2009年

2010年

2011年

2012年

合计

注册资金投入

33,440

54,560

88,000

银行借款

120,000

150,000

30,000

20,000

320,000

运营回笼资金

0

0

142,000

50,000

192,000

资金投入总额

153,440

204,560

172,000

70,000

600,000

累计投入总额

153,440

358,000

530,000

600,000

由于深圳湾体育中心的经营收入较小，且与商业、写字楼和住宅的建设和收益期基本重叠，故将两部分现金流量统一考虑并编制合并的现金流量表。

项目现金流量分析是以24年为基础，其中包括4年建设期及20年运营期，具体情况见图11。

图11深圳湾项目现金流量图

预计项目长期银行融资总额32亿元，从2009年3月份开始，最后一笔贷款发生在2012年5月；

项目运营后的净现金流入在支付到期工程余款后，优先用于偿还银行贷款本息；

预计从2012年8月份开始偿还银行贷款；

预计在2018年12月还清全部银行贷款，按最后一笔贷款时间至还清时间计算，还款期6.83年。

表6银行借款偿还计划表

单位：

万元人民币

2012年

2013年

2014年

2015年

2016年

2017年

2018年

合计

还款额

120,000

80,000

40,000

20,000

20,000

20,000

20,000

320,000

还款比例

38%

25%

13%

6%

6%

6%

6%

100%

图12银行贷款及偿还安排示意图

五、还款来源分析

未来银行借款偿还资金来源主要有以下三方面:

（一）住宅销售和商业、写字楼出租收入

1.假设前提

-目前与市政府确定的规划指标

-深圳市同类可比项目的建安成本和管理成本

-深圳市同类可比项目的租金、售价水平

表7项目功能组合及租售预计表

功能组合

单位成本

租售假设

商业

10000元/平米

180元/平米.月

写字楼

10800元/平米

130元/平米.月

住宅

10300元/平米

一期22,000元/平米

二期20,000元/平米

注：

住宅二期开发用地为公寓，用地条件较一期偏差

2.还款资金来源

表8项目经营性指标表（万元）

主要指标

数值

住宅销售收入

320,000

注：

商业和写字楼物业华润深圳湾发展有限公司将会采用出租方式,由于前期工作是以聚集人流,带旺人气,让利商户为主,在我行2013年贷款到期之前,租金收入可以忽略不计.

（二）体育中心资金回笼：

1、项目资金回笼

政府将以部分现金及部分地价折让方式予以支付约22亿元体育中心建造成本。

2、根据市场资料及对区域市场的初步判断，深圳湾体育场每年运营收益约4,887万元（具体见6.3表）：

表9深圳湾体育中心年收益估算表

单位：

万元

序号

产品名称

营业收入

1

体育场、馆赛后运营收入

576

2

室外体育休闲项目

621

3

室内体育休闲

847

4

游泳馆及戏水项目

315

5

附属用房出租收益

1,879

6

停车场收费

649

7

合计

4,887

（三）政府补贴：

南山区政府将通过购买管理服务方式每年补贴2000万元（自2012年投入运营开始）。

（四）还款来源测算见表6.4

表10还款期收入来源测算表

单位：

万元

收入来源

2012

2013

住宅销售收入

320000

0

体育中心运营回笼资金

4887

4887

体育中心工程款

100000

120000

政府补贴

2000

2000

-住宅销售收入再投资

-192000

-

合计

234887

126887

根据上图测算,按照华润深圳湾发展有限公司的现金流情况，2012年归还银行借款120000万元,2013年归还银行借款80000万元是可行的。

六、授信方案设计

本笔贷款用于华润深圳湾发展有限公司体育中心的建设，授信品种为中期项目贷款，同期基准利率下浮10%,期限四年,采取分期还款方式,2012年归还12亿元,2013年归还8亿元,以住宅项目土地使用权抵押。

七、主要收益分析

1、利息收入：

以5.184%的利率计算，200000万元4年期的贷款年利息收入为35251万元。

200000*5.184%*3=31104万元

80000*5.184%*1=4147万元

合计：

35251万元

2、存款：

预计深圳湾体育中心项目可为我行带来3亿元左右的日均存款。

八、主办客户经理意见

拟同意给予华润深圳湾发展有限公司综合授信额度200000万元，授信品种为中期项目贷款，用于华润深圳湾发展有限公司体育中心的项目建设，同期基准利率下浮10%,期限四年,采取分期还款方式,2012年归还12亿元,2013年归还8亿元,以住宅项目土地使用权抵押。

制度说明

制度是以执行力为保障的。

“制度”之所以可以对个人行为起到约束的作用，是以有效的执行力为前提的，即有强制力保证其执行和实施，否则制度的约束力将无从实现，对人们的行为也将起不到任何的规范作用。

只有通过执行的过程制度才成为现实的制度，就像是一把标尺，如果没有被用来划线、测量，它将无异于普通的木条或钢板，只能是可能性的标尺，而不是现实的标尺。

制度亦并非单纯的规则条文，规则条文是死板的，静态的，而制度是对人们的