买房不能按合同交房.docx
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买房不能按合同交房
买房不能按合同交房
篇一:
购房合同签订的几点注意事项
0、一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。
这是买房能否办房产证的关键。
1、可注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款,如果不能通过的话,买方可以取消合同,全数取回定金。
建议买方无论有无贷款的必要,最好争取加入此条款,达到留给自己一个冷静期的效果。
2、交付房屋时,往往建筑面积增大,且不超过3%,但套内建筑面积减少,公摊面积增大。
为避免此种对买房人不利的情况出现,合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少,公摊面积不得增大多少等等,比如:
2%,并约定超出此范围怎么办,退房或不退房;退房包括哪些费用,不退房如何承担违约责任等
3、购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。
如:
卧室、厨房、卫生间的装修标准、等级;建材配备清单、等级;屋内设备清单;水、电、气、管线通畅;门、窗、家具瑕疵;房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。
合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备保持期等。
4、应写明房屋交付的日期,房屋价金的交付日期、金额和方法。
例如交付房价款,是一次付清,还是分期付清。
5、按照《商品房销售管理办法》的规定,约定办理产权证的期限应为60日。
但是,实际签约时,出卖人往往将此期限延长,通常有90日、180日等等。
买房人应力争在合同中,将出卖人为买受人办理产权证的期限约定为60日,不宜太长。
如果此期限时间过长,如:
365天以上,表明此项目的土地或房屋很可能被设定了抵押担保,短期内不能解除抵押,对买受人采用公积金贷款和尽快取得房产证有很大影响
6、关于税费负担的条款。
房屋买卖中应缴纳的一切捐税、费用,应按法律规定,各自承担,并明确载入合同。
7、现在开发商在购房合同中,关于逾期交房的违约责任一般约定为每迟延一日承担全部房款万分之二或三的违约金。
这个违约金的比例偏低,与支付房款的银行贷款利息相当,违约金的惩罚性体现不够,买房者应争取提高该比例,可以考虑在千分之至1之间。
8、签订合同时,注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况(仅指自然灾害,不包括政府行为或社会异常事件)。
任何一方不得就此做扩大解释,否则,该解释不具有约束力。
并应约定一个告知期限。
出卖人有时提出以下免责条款,买受人最好不要同意:
非出卖人原因,有关部门延迟发出有关批准文件的;施工中遇到异常恶劣天气、重大技术问题不能及时解决的
9、一定要认准交房日期是否确定。
资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。
对此,购房者在签订合同时,一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。
10、在签约时需要注意,对于开发商提出的自己认为不合理的条款,需要提出自己的修改意见,进行协商,合同是当事人协商一致的产物,如果双方无法形成合意的话,合同就无法成立。
而且就您关心的问题,也要在合同中体现。
在合意的过程当中,任何一方都无权强制对方,任何一方都有不签订合同的权利。
如果您认为您的利益在合同当中无法保障,而开发商又不同意修改或补充的话,购房者有权重新选择开发商及楼盘。
另外,购房者交纳房款之后,开发商一般出具的是收据,正式的购房发票通常会在交房的时候给购房者。
主要是因为商品房买卖合同中的约定不是最终的实际面积,在实际建造过程中会有或多或少的误差,所以,只有等到实际测量面积出来之后,该房屋的实际销售价格才会准确无误,一般就在这时候出具发票。
目前市场上开发商基本上都是这么做的。
11、
签订合同时,按照法律规定,同时也签订物业管理协议,以防办理入住时物业管理费发生变化(涨价等)
签订合同要注明房屋缩水要开发商赔偿,所交大定金可以退还(法律规定),会所应由开发商承担,不在业主的公摊中。
12、那么,业主如发现购买的商品房有质量问题能不能退房呢?
如果购买人和开发商在退房问题上不能达成一致,那么按照《商品房销售管理办法》的规定只有以下四种情况可以退房:
一是套型与设计图纸不一致;二是开发商擅自变更规划设计;三是面积误差绝对值超过3%;四是商品房确属主体结构不合格。
具备上述条件之一,如果开发商不同意退房,购房人可向有管辖权的人民法院起诉,要求开发商退房;如果不具备上述条件,出现质量问题只能要求开发商维修,因此造成损失的由开发商赔偿。
13、在订立商品房买卖合同之前,房地产开发企业还应当向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》;对示范文本的补充部分要格外重视。
篇二:
购房合同补充协议及交房标准
《商品房买卖合同》补充协议
出卖人:
买受人:
出卖人与买受人签订了《商品房买卖合同》(以下称“合同”),现双方对该合同补充如下:
一、面积差异
该商品房的建筑面积已经房管部门预测为平方米。
房屋交付后,产权登记建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的,以产权登记为准。
双方同意按照建筑面积每平方米元结算房款,多退少补。
双方同意不适用合同第五条的约定。
二、逾期付款
买受人未按合同约定的时间交付部分或全部房款或按揭首付款,出卖人交房的时间和办理所有权证书的期限可以顺延。
买受人未按合同约定的时间交付部分或全部房款的,每逾期一日按合同第六条约定的应付款项的万分之一向出卖人支付违约金。
但是,买受人逾期付款超过90日的,自第91日起买受人每日按合同第六条约定的应付款项的万分之二向出卖人支付违约金。
买受人逾期付款超过90日的,出卖人有权在两年内解除合同,出卖人解除合同的,买受人除按合同第六条约定的应付款项的10%向出卖人支付违约金外,房屋已交付的,买受人应予返还。
买受人未按合同约定的时间办理完毕按揭手续且未以现金等出卖人认可的其他方式支付的,适用上一款约定。
办理完毕所有权证书前,买受人未按贷款合同的约定偿还银行贷款致使出卖人被扣划保证金或承担其他担保责任的,出卖人可以向买受人追偿并有权在两年内解除合同。
合同解除后,房屋已交付的,买受人应予返还,已交付的房款出卖人不予退还。
国家对按揭贷款或税收政策的变化,不构成买受人逾期付款或不能办理按揭的抗辩,对合同履行有影响的,买受人自行解决。
合同解除的,买受人应当与出卖人共同到房产管理部门办理撤销备案手续。
双方同意不适用合同第七条的约定。
双方同意不适用合同第七条的约定。
三、房屋的交付
房屋交付的条件为房屋已经勘察、设计、施工、监理及建设五家单位验收合格。
买受人未按出卖人发出的房屋交付通知载明的日期办理交接手续的,视为房屋已交付,出卖人不承担逾期交付的责任,发生的一切风险由买受人承担。
房屋交付通知可以邮寄或电子邮件等方式送达。
双方同意除交付期限外,不适用合同第八条的其他约定。
经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响所购房屋质量或使用功能的,卖方应赔偿买方损失,双方同意不适用合同第十条、第十一条的约定。
四、物业管理
买受人同意,在业主委员会成立之前和业主委员会未聘选物业管理公司之前,其使用房屋的物业管理先由出卖人指定的物业管理有限公司提供物业管理服务。
买受人接受出卖人依法制定的临时规约以及出卖人与物业服务公司签订的《前期物业服务合同》。
买受人在接受商品房交付时,与前期物业服务企业签订《前期物业服务合同》且同意与出卖人所签订临时规约作为《前期物业服务合同》的附件继续履行并严格遵守,并按照物业管理公约的规定缴纳有关的物业管理费用。
五、部分建筑物权属的约定
该房屋所在社区内的地下车位、地上车位、会所、人防工程等未作为公摊面积计入房屋建筑面积,开发建筑成本未计入房价,其所有权归出卖人所有,任何人不得占用、破坏、封闭。
六、出卖人应按相关规定在小区综合验收合格且完成备案后360日内,将办理权属登记,需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案。
七、本补充协议如与《商品房买卖合同》不一致,应以补充协议为准。
八、出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传广告等,除有特别说明除外,均仅供买受人购房参考,不得视为合同内容条款。
九、合同及本协议自出卖人、买受人签字或盖章后生效。
出卖人:
买受人:
年月日年月日
交房标准
1)外墙:
2)车库、小棚、夹层楼地面:
3)标准层、阁楼层楼面:
4)室内墙体:
5)房间内墙面:
6)卫生间、厨房内墙面:
7)户内顶棚:
8)门窗:
9)入户走廊、合用前室、走廊、楼梯踏步:
10)楼梯:
11)采暖:
地暖。
房款包含:
燃气、暖气开通费。
12)厨房间、卫生间按图管道安装到位,各安装水嘴一个。
13)计量表:
水表、电表为一户一个。
14)安装开关、插座、安装灯泡。
15)电话、有线电视、宽带预留接口。
16)热水系统:
篇三:
识别对购房人不利的合同条款技巧
识别对购房人不利的合同条款技巧
《合同法》第2条规定:
"本法所称的合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
"当事人必须就合同的主要条款协商一致。
即合同必须是经过双方当事人协商一致的法。
所谓协商一致,就是指经过谈判、讨价还价后达成的相同的、没有分歧的看法。
以下是小编今天要与大家分享的:
识别对购房人不利的合同条款的方法技巧。
内容仅供参考,欢迎阅读!
如何识别对购房人不利的合同条款:
一、合同约定:
暂测面积与实测面积的允许误差在5%,如误差超过5%,按实际情况多退少补。
从目前了解的情况看,购房者所得到的面积一般比合同约定的面积少,如果互不结算,吃亏的肯定是购房者,由此可见,上述条款对张先生的不利是十分明显的。
二、合同约定:
购房者不按合同约定时间付款,则应按中国人民银行固定资产贷款利率计算利息及缴纳滞纳金等,而发展商若没有按时交房,却什么惩罚措施也没有。
律师说法:
这是一条明显不公平的内容,许多购房者却忽略了。
现实中出现的发展商延期交房却理直气壮,购房者却无可奈何的情况,就是因为在合同中没有规定相应的惩罚措施,比如应参照购房者不按时付款的惩罚标准追究或购房者有权解除合同等。
这样,出现问题购房者才有计可施,有权可维护。
三、合同约定:
若因施工问题造成延期交房,属不可抗力,与开发商无关,开发商不负违约责任。
律师说法:
这是强词夺理,法律没有规定施工问题属不可抗力,若真的因施工问题延期交房,开发商应当承担违约责任,所以,这一条应当从合同中删去。
四、合同约定:
发展商交房后三个月内负责办理产权证。
律师说法:
这里面有两个问题,交房以什么为标准,很多人没有意识到。
甚至出现这样的事:
发展商交房时通知购房者到物业管理公司处领取钥匙,而物业管理公司却要求先交一笔钱才能给钥匙,否则不给。
到头来购房者还是住不进新房。
因此,律师建议购房者应将交房的含义具体化,即规定为:
交房屋钥匙。
否则,应为发展商违约。
还有一个问题就是发展商在规定的时限内办不下产权证该怎么办,很多合同里却没有规定,以至于问题发生时不知所措。
同样建议应明确为:
若不能按时办理,则可约定违约金或可解除合同,要求退房。
这样,购房者的权益才能得到充分保障。
五、合同附件中对房屋的配套设备约定不清。
在张先生的合同附件里,只约定"预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水......"却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用,不能正常使用或达不到有关标准该怎么办。
这种含糊不清的约定是不完整的,希望也能引起其他购房者的注意。
慎签购房合同
许多购房者买房时,往往不深入了解有关开发商的情况和相关法律法规,在没有明确房屋是否是合法销售的情况下,就匆匆向开发商交付定金或购房款,结果到正式谈判时只能被对方牵着鼻子走,违心签订合同。
这种不慎签购房合同从而导致落入购房陷阱的情况往往贻害无穷。
山东诚功律师事务所杨志民律师提醒购房者应注意以下问题:
"五证"要严格审查
购房者购买期房时应查看开发商所售房屋的"五证"原件,五证指:
《建设工程规划许可》、《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工建设许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。
在"五证"中,最重要的是《土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,它表明所售房屋是合法项目。
如果房屋已验收还应查看是否具有质检
站核发的《房屋质量合格证明》原件。
开发商同时应出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
认购协议要慎签
购房者在签订正式《商品房买卖(预售)合同》前,开发商往往要求购房者签订《认购协议》,并交纳一定数额的定金。
由于认购房屋到签订正式的购房合同有一段时间,有些购房者可能不想购买已预订的房子,也有部分购房者由于不能与开发商达成一致,而没有签订合同。
这时定金能否要回就与所签订的《认购协议》有很大的关系。
如果《认购协议》中没有写明未签订购房合同定金是否返还的约定则定金可以返还。
如果开发商在《认购协议》中规定"购房者应在签订认购书之日起多少日内携带规定的证件到开发商售楼处签订正式购房合同,逾期购房者所交认购金(或定金、诚意金)不予退还"等此类条款。
购房者特别要注意留下有力的证据,证明你已在规定期限内与发展商谈了合同但因其他原因无法达成协议。
合同附件不可缺
目前使用的《商品房买卖合同》,除主合同要件外还包括四个附件,即房屋平面图、公共部分与公用房屋分摊面积构成说明、装修设备标准、合同补充协议。
合同附件是主合同组成部分,是对主合同约定不明条款做出的明确约定,是对主合同没有约定部分的重要补充。
合同附件与主合同具有同等的法律效力。
购房者在洽购房屋时开发商往往做出许多口头承诺。
购房者绝不能轻信开发商的口头承诺和广告宣传,购房者在订立合同时可以以附件的形式把开发商承诺的内容写进书面合同中。
如果开发商没有实现这些承诺,购房者可以根据相关法律法规的规定要求开发商承担违约责任并赔偿损失。
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