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经营管理计划书

2007年经营管理计划书

——魅力之城

编制依据

浙江万科南都公司下发2006-2008年经营计划通知;

一期规模指标:

根据2006年11月23日杭州公司设计管理部提供数据;

二期规模指标:

根据2006年7月31日杭州公司设计管理部提供数据;

2007年度

核心指标

（面积均为建筑面积

销售:

住宅销售731套（77579平方米），销售金额53，943万元；

车位销售90个，销售金额540万元；

商铺销售1394平方米，销售金额1，394万元。

资金:

销售回笼52,468万元；

资金流出39,405万元，累计资金流出71,534万元；

现金净流量-19,066万元。

结算：

07年无结算计划。

开工面积：

229210平方米；其中地下室39092平方米。

竣工面积；无。

2007年度

关键节点

一期关键节点：

2007年2月11日开工；

2007年5月5日示范区对外展示,

2007年4月20日首期开盘;

2007年9月30日全部结构封顶；

二期关键节点：

2007年3月15日完成方案设计;

2007年4月20日完成扩初设计

2007年8月1日开工。

2007年度

重点任务

2007年4月下旬一期开盘；

年内完成销售金额55，868万元。

2007年8月1日二期开工。

签署人：

二零零六年十二月十二日

内容提纲

第1章项目基本情况.....................................................................................第3页

第2章内容：

地理位置、总体规划指标、开发周期、项目收益情况、主要合作单位

第3章2007年财务目标...............................................................…...........第4页

内容：

销售目标，结算目标，资金计划

第4章2007年销售计划..........................................................…...............第5\6\7页..内容：

销售及推盘计划、营销费用控制目标

第5章2007年报批报建计划.............................................….....................第8\9页..内容：

报批报建计划、设计工作计划

第6章2007年工程管理目标及节点计划..................................................第10\11页.内容：

工程计划节点、工程计划管理要点

第7章成本管理目标及措施.......................…...........................................第12\13页内容：

成本控制目标、成本控制要点

第8章客户管理目标及措施.....................................................................第14\15页内容：

项目入伙主要节点完成计划、客户关系中心管理重点

第9章物业管理目标及措施...........................................................................第16页内容：

物业管理目标及措施

第一章项目基本情况

1、地理位置

魅力之城项目位于杭州市江干区九堡镇江干科技园区内，东南邻九环路，西南邻九盛路。

项目分两期开发。

一期、二期之间由14米宽的规划支路分割。

根据《杭州市居住区发展规划》（2006-2010），九堡区域定位为：

下沙副中心的一个功能完备、配套齐全的现代化大型居住区。

江干科技园区已经从原来的工业园区的规划向商贸居住区转变，未来的工业将逐步外迁，居住商贸的定位将逐步凸现出来。

2、总体规划情况

一期用地面积43453m2，容积率2.3。

地块建筑类型为小高层、高层住宅，规划地上建筑总面积：

99937m2，地下室总面积：

22180m2，总户数904户，车位总数545辆。

二期用地面积40985㎡，容积率2.2。

地块建筑类型为小高层、高层住宅，规划地上建筑总面积：

90181m2，总户数891户，车位495辆。

3、开发周期

06年5月取得一期、二期项目用地。

计划07年2月11日一期地块开工，至08年8月15日全数入伙；

计划07年8月1日二期地块开工，至09年2月25日全数入伙。

4、项目整体收益情况

项目开发总投资10.94亿元，总销售收入13.99亿元，预计项目税后利润1.72亿元左右，销售净利率12.33%，单位占地面积净利921元/平米，内部收益率26.77%。

5、主要合作单位

项目

合作单位

方案设计单位

中域（杭州）建筑设计咨询有限公司

施工图设计单位

浙江省工业设计研究院

市政设计单位

中国市政工程西北设计院

施工单位

上海家树建筑工程有限公司

待定

销售代理公司

上海新联康咨投资顾问有限公司

策划机构

杭州道威广告

第二章2007年财务目标

1、销售目标：

2007年实现住宅销售面积77579M2、金额53,943万元，商业销售面积1394M2、金额1,394万元，车位销售面积4049M2、金额540万元。

2、结算目标：

07年无结算计划。

08年计划结算面积191,061M2，结算金额123,022万元，项目利润24,682万元。

09年计划结算面积35,306M2，结算金额16,839万元，项目利润4,342万元。

上述动态成本指的是全项目分产品类型成本。

3、资金计划：

2007年实现销售回笼52,468万元，项目累计资金流出71,534万元，现金净流量-19,066万元。

第三章2007年销售计划

1、销售及推盘计划

（1）一期公寓营销及推盘计划：

公寓共计904套。

计划2007年4月下旬开盘，2007年内公寓计划推盘814套，销售731套.

一期公寓营销及推盘计划表

公寓

推盘计划

销售计划

存货

楼号

套数

面积

均价

销售额

套数

面积

均价

销售额

套数

面积

2007年4月

1、3

183

16,505

6,800

112，234，000

145

13，213

6,800

89，848，400

38

3，292

2007年5月

4

97

9，405

6,900

64，894，500

116

10,295

6，868

70，706，300

19

2，402

2007年6月

6

181

22，260

6,900

153，594，000

109

13，490

6,900

93，081，000

91

11,172

2007年7月

40

4,911

6,900

33，885，900

51

6,261

2007年8月

20

2,455

6,900

16，939，500

31

3,806

2007年9月

7、8

136

15,286

7,000

107，002，000

102

11,465

7，000

80，255，000

65

7,627

2007年10月

9、10

136

15,286

7,100

108，530，600

106

11,914

7,068

84，208，152

95

10,999

2007年11月

2

80

8,335

7,200

60，012，000

73

7,778

7,160

55，686，900

103

11,556

2007年12月

20

2,058

7,200

14，817，600

83

9,498

2007年小计

814　

87，077　

6，963　

606，267，000　

731

77，579

6953.76

539，428，752

2008年1月

47

5,279

7,064

37，293，015

36

4,219

2008年2月

5

91

9,023

7,300

65，867，900

56

5，689

7,239

41，181，137

70

7,553

2008年3月

70

7，553

7，180

54，232，096

0

0

合计

904

96，100

6,994

672123400

904

96，100

6994

672123400

（2）二期公寓营销及推盘计划：

公寓共计891套。

2007年无销售推盘计划，下表是08-09年项目整个销售推盘周期公寓销售推盘参考计划。

二期公寓营销及推盘计划表

公寓

销售计划

存货

套数

面积

均价

销售额

套数

面积

均价

销售额

套数

面积

2008年3月

191

17,190

7,050

121,189,500

80

7,200

7,050

50，760，000

111

9,990

2008年4月

0

0

0

0

71

6,390

7,050

45，049，500

40

3,600

2008年5月

124

11,160

7,150

79,794,000

110

9,900

7,131

70，605，000

54

4,860

2008年6月

102

9,180

7,250

66,555,000

86

7,740

7,210

55，809，000

70

6,300

2008年7月

0

0

0

0

35

3150

7,250

22，837，500

35

3,150

2008年8月

96

8,640

7,250

62,640,000

75

6750

7,250

48，937，500

56

5，040

2008年9月

51

6,307

7,350

46,356,450

82

8928

7，311

65，279，280

25

2，419

2008年10月

127

12,038

7,350

88，479，300

85

8129

7,350

59，748，150

67

6，328

2008年11月

87

10,759

7,400

79,616,600

60

6,929

7,388

51，194，050

94

10，158

2008年12月

0

0

0

0

34

4,205

7,400

31,117,000

60

5，953

2009年1月

0

0

0

0

45

4521

7,248

32，767，282

15

1,432

2009年2月

0

0

0

0

15

1,432

7,460

10，526，588

0

0

2009年3月

113

13,407

7,510

100，686，570

91

10,796

7,510

81，077，960

22

2,611

2009年4月

0

22

2,611

7,510

19，608，610

0

　0

合计

891

88,681

7,277

645，317，420

891

88,681

7277

645，317，420

（3）一期地下车位营销及推盘计划：

地下车位共计490个。

计划2007年4月下旬开始销售，2007年内车位计划推盘90个,销售90个。

一期地下车位营销及推盘计划表

车位

推盘计划

销售计划

存货

个数

单价

销售额

个数

单价

销售额

个数

金额

2007年4月

20

60000

1200000

20

60000

1200000

0

0

2007年5月

10

60000

600000

10

60000

600000

0

0

2007年6月

10

60000

600000

10

60000

600000

0

0

2007年7月

10

60000

600000

10

60000

600000

0

0

2007年8月

5

60000

300000

5

60000

300000

0

0

2007年9月

5

60000

300000

5

60000

300000

0

0

2007年10月

10

60000

600000

10

60000

600000

0

0

2007年11月

10

60000

600000

10

60000

600000

0

0

2007年12月

10

60000

600000

10

60000

600000

0

0

2007年小计

90

60000

5400000

90

60000

5400000

0

0

2008年1月

10

60000

600000

10

60000

600000

0

0

2008年2月

10

60000

600000

10

60000

600000

0

0

2008年3月

10

60000

600000

10

60000

600000

0

0

2008年4月

10

60000

600000

10

60000

600000

0

0

2008年5月

10

60000

600000

10

60000

600000

0

0

2008年6月

10

60000

600000

10

60000

600000

0

0

2008年7月

280

65000

18200000

30

65000

1950000

190

16250000

2008年8月

0

65000

0

30

65000

1950000

160

14300000

2008年9月

0

65000

0

30

65000

1950000

130

12350000

2008年10月

0

65000

0

50

65000

3250000

80

9100000

2008年11月

0

65000

0

70

65000

4550000

10

4550000

2008年12月

0

65000

0

70

65000

4550000

0

2009年1月

63

70000

4410000

63

70000

4410000

0

0

合计

490

64118

31610000

490

64118

31610000

0

0

（4）二期地下车位营销及推盘计划：

车位共计445个。

2007年无销售推盘计划.下表是08－09年项目整个销售推盘周期地下车位销售推盘参考计划。

二期地下车位营销及推盘计划表

车位

推盘计划

销售计划

存货

个数

单价

销售额

个数

单价

销售额

套数

金额

2008年3月

10

65000

650000

10

65000

650000

0

0

2008年4月

10

65000

650000

10

65000

650000

0

0

2008年5月

10

65000

650000

10

65000

650000

0

0

2008年6月

10

65000

650000

10

65000

650000

0

0

2008年7月

10

65000

650000

10

65000

650000

0

0

2008年8月

10

65000

650000

10

65000

650000

0

0

2008年9月

10

65000

650000

10

65000

650000

0

0

2008年10月

10

65000

650000

10

65000

650000

0

0

2008年11月

10

65000

650000

10

65000

650000

0

0

2008年12月

10

65000

650000

10

65000

650000

0

0

2009年1月

345

70000

24150000

50

70000

3500000

295

20650000

2009年2月

0

70000

0

40

70000

2800000

255

17850000

2009年3月

0

70000

0

40

70000

2800000

215

15050000

2009年4月

0

70000

0

50

70000

3500000

165

11550000

2009年5月

0

70000

0

50

70000

3500000

115

8050000

2009年6月

0

70000

0

50

70000

3500000

65

4550000

2009年7月

0

70000

0

65

70000

4550000

0

0

合计

445

68876

30650000

445

68876

30650000

0

0

（5）一期商业营销及推盘计划：

商业面积共计1394平方米。

计划2007年11月开始推盘销售，2007年内完成全部销售。

商业

推盘计划

销售计划

存货

面积

单价

销售额

面积

单价

销售额

面积

2007年11月

1，394

10000

13940000

1，000

10000

10000000

0

2007年12月

394

10000

3940000

0

一期商业营销计划

（6）二期商业营销及推盘计划：

商业面积共计1100平方米。

2007年无销售推盘计划.下表是08－09年项目整个销售推盘周期商业销售推盘参考计划。

二期商业营销计划表

商业

推盘计划

销售计划

存货

面积

单价

销售额

面积

单价

销售额

面积

2008年11月

1100

10000

11000000

400

10000

4000000

700

2008年12月

700

10000

7000000

0

2、魅力之城项目整体销售计划参考表单

3、营销费用控制目标：

2007年度计划完成销售面积约80，000平方米，完成总销售金额55，800万元，在此前提下，营销费用额度为1506.6万元,计划营销费用为1549.46万元。

第四章2007年报批报建计划

1、报批报建计划

（1）一期节点计划

报批报建内容

节点

初步设计批复

06-12-23

监理中标通知书

07-1-25

施工中标通知书

07-02-6

施工图完成设计图审

07-01-12

施工图报建完成

07-01-10

土地证

06-12-28

建设工程规划许可证

07-02-3

建筑工程施工许可证

07-02-10

形象进度鉴证单

07-03-30

预售许可证（首批开盘）

07-04-20

（2）二期节点计划

报批报建内容

节点

方案批复

07-03-10

建设用地规划许可证

07-03-25

初步设计批复

07-05-10

监理中标通知书

07-07-15

施工中标通知书

07-07-20

施工图完成设计图审

07-06-15

施工图报建完成

07-07-5

土地证

07-06-15

建设工程规划许可证

07-07-10

建筑工程施工许可证

07-7-30

预售许可证（首批开盘）

08-3-20

（3）2007年报批报建重点工作

·一期：

2007年2月3日取得建设工程规划许可证；

2007年2月10日取得施工许可证；

2007年4月20日取得首期预售许可证。

·二期：

2007年3月10日取得方案批复；

2007年5月10日取得扩初批复；

2007年6月15日取得土地证

2007年7月10日取得建设工程规划许可证；

2007年7月30日取得施工许可证；

·由于报建要求的时间非常紧，需要设计管理部、项目经理部、工程管理部等部门全力配合前期报批报建.

2、设计工作计划

（1）节点计划

魅力之城项目

一期（4#地块）

二期（5#地块）

部门管理人员

分配

负责人

施虹

建筑设计师

郭宏光

室内设计师

翁瑞栋

景观设计师

胡蕾

建筑计划

概念设计

完成

06-12-31

规划及单体方案

完成

07-3-15

实施方案

2006-11-22

07-4-20

报批施工图

2007-1-10

07-6-10

审图、节能等审批

2006-12-18

07-6-15

全套施工图

2007-1-30

07-6-30

景观计划

景观设计方案

2006-12-15

07-5-20

景观扩初设计

2007-3-1

07-9-30

景观施工图

2007-4-20

07-12-1

市政计划

市政施工图

2007-4-20

07-12-1

室内计划

（一期）

方案

2006-12-15

施工图

2007-01-15

开工

2007-03-10

竣工

2007-04-18

开放

2007-04-20

·项目一期计划中存在的风险：

建筑2006年计划中，由于方案/扩初设计单位技术综合水平的问题以及方案报审中主管部门的审批意见、立面修改、户型优化、人防设计进度等影响了总平面、地下室及部分单体的设计进度，实施方案的完成时间存在很大风险。

因施工图设计与实施方案设计存在同步进行的问题，实施方案在报审过程中审批意见将成为不确定因素，预计也会给施工图的按期完成造成困难。

上述