宁波世茂广场价格建议报告(62p).ppt
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世贸广场住宅定价建议报告前言本报告着眼2010年房地产市场宏观走势,结合宁波大市商品住房价格格局与区域市场竞争项目走势,旨在对本案第一批房源的预售价格进行相关建议,以供贵方参考。
宏观环境近期政策解读宏观经济解读2010年宁波拆迁量宁波房产新政节后市场出现回暖迹象,成交量增长节后市场出现回暖迹象,成交量增长迅速迅速;11、22月份作为市场淡季受政策影响开始显现,再加上春节长假影响,市场观月份作为市场淡季受政策影响开始显现,再加上春节长假影响,市场观望气氛严重成交量出现短暂低迷;节后第一周,市场回暖明显成交量出现大望气氛严重成交量出现短暂低迷;节后第一周,市场回暖明显成交量出现大幅增长,逐渐恢复正常水平;幅增长,逐渐恢复正常水平;一手房市场拆迁预期使拆迁预期使成交量成交量持续持续放大,市场回暖趋势放大,市场回暖趋势明显明显11、22月份作为市场淡季,受政策、春节长假影响,市场成交量出现短暂低迷;月份作为市场淡季,受政策、春节长假影响,市场成交量出现短暂低迷;节后市场逐周回暖,成交量呈现大幅上扬趋势;节后市场逐周回暖,成交量呈现大幅上扬趋势;二手房市场1.1.20092009年底宁波市四区在售住宅项目剩余年底宁波市四区在售住宅项目剩余存存量约量约33.633.6万平方米万平方米,20102010年此列住宅项目的后续推年此列住宅项目的后续推盘体量约有盘体量约有267.5267.5万平方米万平方米;20102010年宁波市四年宁波市四区合计区合计供供应量将达到应量将达到301.5301.5万平方米万平方米。
后市供应量1.1.从历年供应量来看,从历年供应量来看,301.5301.5万方的预计市场供应量较以万方的预计市场供应量较以往有所减少,实际供应量更可能由于市场短期的不确定性,而低往有所减少,实际供应量更可能由于市场短期的不确定性,而低于这个数字;于这个数字;由于价格高筑,未来住宅市场以高端项目为主,供由于价格高筑,未来住宅市场以高端项目为主,供需不平衡现象将更为明显。
需不平衡现象将更为明显。
住宅市场分析20102010年预计新开楼盘年预计新开楼盘区县区县项目名项目名开盘时间开盘时间体量(万方)体量(万方)产品类型描述产品类型描述预计均价(元预计均价(元/平平方米)方米)海曙区青林湾4期、5期2010年19.5多层、高层住宅产品22000-25000海曙区新海景花园2010年7.5高层/别墅25000-28000海曙区永和居易2010年初20.4高层住宅18000-22000海曙区水岸心境三期(暂定)2010年22.7多层、别墅、高层产品25000-30000区区县项目名目名开开盘时间体量(万方)体量(万方)产品类型描述产品类型描述预计均价(元预计均价(元/平平方米)方米)江北区维拉小镇2010年4月13.7别墅30000-50000江北区雅戈尔长岛花园2010年初23.8高层住宅、别墅25000-50000江北区盛世嘉苑二期2010年6月4.6高层住宅16000江北区塘家湾悦府2010年9.7别墅15000区区县项目名目名开开盘时间体量(万方)体量(万方)产品类型描述产品类型描述预计均价(元预计均价(元/平平方米)方米)江东区荣安公馆2010年3.4住宅22000-25000区区县项目名目名开开盘时间体量(万方)体量(万方)产品类型描述产品类型描述预计均价(元预计均价(元/平平方米)方米)高新区奥丽赛凤凰水岸2010年3-4月5.4高层住宅、公寓18000高新区翡翠湾2010年4月11.7高层住宅、别墅17000-19000高新区ART蓝庭(暂定)2010年7.6高层住宅、洋房23000-25000区区县项目名目名开开盘时间体量(万方)体量(万方)产品类型描述产品类型描述预计均价(元预计均价(元/平平方米)方米)东钱湖区柏悦国际2010年28别墅30000-40000东钱湖区湖立方2010年2.1住宅、公寓13000-14000东钱湖区卡纳湖谷2010年4别墅28000-40000区区县项目名目名开开盘时间体量(万方)体量(万方)产品类型描述产品类型描述预计均价(元预计均价(元/平平方米)方米)鄞州中心区中海雍城世家2010年初5.6高层住宅17000-19000鄞州中心区中河名庭2010年3-4月1.7高层住宅15000鄞州中心区万科金色水岸2010年3-4月4高层住宅17000-19000鄞州中心区永佳苑2010年底1.2高层住宅15000-16000鄞州中心区国骅东方湾邸2010年2.4多层洋房17000-19000鄞州中心区星河城2010年1.7高层住宅16000-17000鄞州中心区香榭丽洲2010年17高层住宅、别墅16000鄞州中心区雅戈尔联心地块住宅11.8高层/别墅高层25000-28000、别墅35000-40000鄞州中心区盛世天城住宅5高层16000-17000鄞州中心区荣安府2010年4月20.7高层住宅16000-18000鄞州区城西格兰春晨二期2010年10高层住宅15000鄞州中心区金沃城南华府2010年2.7高层住宅14000-15000区区县项目名目名开开盘时间体量(万方)体量(万方)产品类型描述产品类型描述预计均价(元预计均价(元/平平方米)方米)镇海区风景九园三期2010年3月底10高层住宅、多层住宅高层9000-10000多层11000镇海区世贸广场2010年4月16高层住宅、单身公寓8700-9300镇海区海尚国际2010年下半年20高层住宅、单身公寓9000-100000909年,住宅高价地比例上升,高端市场压力巨大年,住宅高价地比例上升,高端市场压力巨大楼面价在楼面价在50005000元元/平米以上的土地,就达到了平米以上的土地,就达到了134134万平方米万平方米一般高端住宅比例一般高端住宅比例占总量的占总量的20-30%20-30%左右左右,而根据而根据0909年土地成交的情况来看,此比例年土地成交的情况来看,此比例已达到已达到50%50%以上。
以上。
在地价迅速攀升的市场背景下,高端住宅在地价迅速攀升的市场背景下,高端住宅比例大幅上升。
比例大幅上升。
n宏观政策旨在促进市场稳定发展,控制部分城宏观政策旨在促进市场稳定发展,控制部分城市房价虚高势头;市房价虚高势头;n外贸经济持续回暖,整体经济外贸经济持续回暖,整体经济形势形势看好;看好;n市区大量拆迁,带来新的市场需求;市区大量拆迁,带来新的市场需求;n应对新的预售政策,营销策略需快速调整;应对新的预售政策,营销策略需快速调整;n未来供应量以高端项目为主,供需不平衡未来供应量以高端项目为主,供需不平衡宏观环境宏观环境总总结:
结:
预计预计20102010年下半年,年下半年,在政策走向与市场在政策走向与市场供应的双重压力影响下,供应的双重压力影响下,宁波高端住宅市场宁波高端住宅市场竞争激烈,竞争激烈,而中低端项目市场空缺较大而中低端项目市场空缺较大,对对于市场于市场我们应保持谨慎乐观的态度。
我们应保持谨慎乐观的态度。
微观市场镇海镇海板块板块海曙区均价海曙区均价15000-2000015000-20000江东区均价江东区均价1857018570江北老城均价江北老城均价2220022200江北新区均价江北新区均价9500-150009500-15000高新区均价高新区均价18000-2500018000-25000鄞州区均价鄞州区均价1834918349东钱湖区均价东钱湖区均价2020020200联丰板块联丰板块14000-1800014000-18000泛城西板块泛城西板块10000-1300010000-13000镇海板块均价镇海板块均价7500-120007500-12000市场市场价格格局价格格局镇海片区是宁波各板块中最典型的一个“价格低谷”区,但受地域因素影响,其市场成交以本地客源为主。
自09年1月份到2010年的2月份,镇海市场出现了“M”型销售走势。
由于近期市场不稳定,在价格不断上升的同时,区域销售数据在10月份达到峰值后迅速回落,后市不容乐观。
镇海区住宅市场住宅价格回落明显住宅价格回落明显从镇海区09年成交的土地楼面价来看,未来1-2年区域销售项目的起价在9000元/平米以上,高端项目频出,使区域价格跃上新价值平台,随之也带来了巨大的竞争压力。
镇海区土地市场土地价格跃上新平台土地价格跃上新平台2009年年镇海区开盘项目明镇海区开盘项目明细细从09年开盘项目的均价看,区域价格维持在8000元/平米左右;而近三个月内,由于宁波城区高涨的市场行情,高价地成交频出;区域价格已在9000-11000元/平米的区间,但销售放缓迹象明显。
2010年年1-2月月镇海区商品住房成交明细镇海区商品住房成交明细从成交价格格局上看,海尚广场由于销售已经进入末期房源不足,成交均价在10355元/平方米,而百隆小骆花园仅售不到9000元/平米;临近本案的保亿风景九园成交均价为11007元/平米左右,但近期成交均包含了装修1500元/平米的标准,因此,实际均价在9000元/平米左右。
镇海年初成交情况考虑项目的地段、配套及装修的考虑项目的地段、配套及装修的因素,实际价格应较为保守。
因素,实际价格应较为保守。
销售价格较为平稳,销售量自销售价格较为平稳,销售量自1111月初后下降明显,北岸公馆月初后下降明显,北岸公馆开盘后成交量短暂出现回升,后期下降明显;开盘后成交量短暂出现回升,后期下降明显;风景九园近期成交走势风景九园近期成交走势竞争楼盘成交情况销售价格呈平滑曲线下探,但幅度很小,销售量自销售价格呈平滑曲线下探,但幅度很小,销售量自1111月初后逐步下降。
月初后逐步下降。
海尚广场近期成交走势海尚广场近期成交走势竞争楼盘成交情况12月27日北岸公馆(1号楼)开盘发售作为保亿风景九园二期最后一批150套精装修房源。
开盘房源:
150套户型面积:
69-120平方米(主力户型68.64、95.34、120.29)价格情况:
11000元/平方米(其中装修1500元/平米)实际白胚价格:
95009500元元/平米平米销售情况:
截止截止33月月77日,已备案销日,已备案销售售9595套,备案销售率套,备案销售率63%63%。
1号楼后期销售速率较为缓慢号楼后期销售速率较为缓慢竞争楼盘动态保亿保亿.风景九园二期风景九园二期将于3月底推出三期首批房源,17-22#共计900多套房源;开盘房源:
900多套户型面积:
84-136平方米(主力户型84、87、90、136)价格情况:
高层均价高层均价9000-100009000-10000元元/平米平米、多层均价11000元/平米近期动态:
33月月1010日起,日起,33期期“两两万变四万万变四万”认筹活动开始认筹活动开始。
最新市场动态风景九园三期首批房源目前正在蓄客阶段目前正在蓄客阶段竞争楼盘动态保亿保亿.风景九园三期风景九园三期1月31日首推5幢高层精装房源,共计447套,面积为89、158平方米;均价:
1500015000元元/平方米平方米(包括装修(包括装修15001500元元/平米)平米)小面积(89m):
均价13000-14000元/平米大面积(158m):
均价15000-17000元/平米销售信息:
开盘后2周,实际去化率不足20%;低楼层的90平方米户型;由于总价低,去化速度较快。
最新市场动态目前销售速率较为缓慢目前销售速率较为缓慢竞争楼盘动态合生国际城合生国际城-高层住宅高层住宅08-0908-09年住宅性质土地成交未开发体量约有年住宅性质土地成交未开发体量约有7171万方,其中项目所在板块万方,其中项目所在板块潜在供应量约潜在供应量约11.311.3万方,加之已探明住宅体量,万方,加之已探明住宅体量,未来未来二年内供应量约二年内供应量约3131万万方,市场竞争压力较大。
方,市场竞争压力较大。
最新市场动态未来市场潜在供应量大未来市场潜在供应量大未来预计供应量n宏观环境有短期变化的可能性n节后市场出现回暖迹象,成交量恢复到正常水平n消费者在
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