宁波学府茗苑单身公寓提案.ppt
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宁波学府茗苑单身公寓提案.ppt
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学府茗苑单身公寓策划方案学府茗苑单身公寓策划方案提纲外部环境分析外部环境分析项目自身思考项目自身思考属性分解属性分解SWOT分析分析类似市场分析类似市场分析具体策略应对具体策略应对项目定位项目定位客户定位客户定位推广策略推广策略写在前面的话写在前面的话l所谓的策划,就是能够预见未来并能实现现实和未来之间所谓的策划,就是能够预见未来并能实现现实和未来之间的提前嫁接,同时整合当下资源为未来的结果提前促成。
的提前嫁接,同时整合当下资源为未来的结果提前促成。
l所谓的营销,不单仅是以销售为最终目的,而是在促进热所谓的营销,不单仅是以销售为最终目的,而是在促进热销的同时,形成其永续的价值增值,凝聚项目效应。
销的同时,形成其永续的价值增值,凝聚项目效应。
爱地,坚持以项目为根本、市场为基础、客户为导向、爱地,坚持以项目为根本、市场为基础、客户为导向、专业为手段,为服务企业实现经济和品牌收益的最大化。
专业为手段,为服务企业实现经济和品牌收益的最大化。
任何一个项目的成功,始终都离不开大环境的促成。
任何一个项目的成功,始终都离不开大环境的促成。
我们只有在充分了解市场、洞悉宏观的基础上,才能应势我们只有在充分了解市场、洞悉宏观的基础上,才能应势应变,对项目做出最正确的决策。
应变,对项目做出最正确的决策。
审时度势,把握趋势,应势而为,方能借势成功!
审时度势,把握趋势,应势而为,方能借势成功!
外部环境分析外部环境分析外外部部环环境境分分析析审审时时度度势势当前宏观政策分析宁波及北仑房市分析关键字关键字11:
调整期调整期2007年以来,一系列政策相继出台,调控强度大、密度高年以来,一系列政策相继出台,调控强度大、密度高,且全方位,将对,且全方位,将对08年的房市继续产生作用。
年的房市继续产生作用。
市场和政府的博弈加大;市场和政府的博弈加大;卖方和买方的博弈继续。
卖方和买方的博弈继续。
当前宏观政策分析当前宏观政策分析关键字关键字22:
货币政策继续从紧货币政策继续从紧CPICPI居高不下,人民币升值步伐开始加快。
居高不下,人民币升值步伐开始加快。
政府将继续实施从紧货币政策和稳健的财政政策,上调存政府将继续实施从紧货币政策和稳健的财政政策,上调存款准备金利率和加息调控的办法都将可能继续进行款准备金利率和加息调控的办法都将可能继续进行。
当前宏观政策分析当前宏观政策分析关键字关键字33:
市场信心依旧市场信心依旧房价温和上涨房价温和上涨近期包括人民币升值以及股市调整等情况有可能使得过剩近期包括人民币升值以及股市调整等情况有可能使得过剩资金再度进入房地产市场,从而推高房价。
预测二季度房价将资金再度进入房地产市场,从而推高房价。
预测二季度房价将面临较大上涨压力。
面临较大上涨压力。
当前宏观政策分析当前宏观政策分析l大市已经开始回暖,整体市场平缓增长大市已经开始回暖,整体市场平缓增长2008年年在在外外界界一一片片“降降”声声的的喧喧哗哗中中,宁宁波波楼楼市市顶顶住住压压力力在在刚刚性性需需求求的的支支撑撑下下,以以平平稳稳渐渐长长的的趋趋势势继继续续行行进进。
尤尤其其今今年年三三月月份份四四区区成成交交量量环环比比猛猛增增4倍倍多多,从从市市场场情情况况了了解解,刚刚性性需需求求仍仍旧旧为为市市场场主主导导因因素素,去去年年末末开开始始的的持持币币观观望望情情绪绪已已淡淡化化。
但但是是整整体体形形势势还还不不明明朗朗,市市场场没没有有完完全全复苏。
复苏。
宁波及北仑市场分析宁波及北仑市场分析近近几几年年来来,北北仑仑房房地地产产市市场场在在行行业业整整体体趋趋好好的的带带动动和和群群众众改改善善居居住住条条件件有有效效需需求求的的双双重重拉拉动动下下,北北仑仑市市场场总总体体保保持持了了供供需需两两旺旺的的良良好好局局面面。
市市场场内内住住宅宅类类产产品品不不仅仅数数量量逐逐步步增增多多,整整体体品品质质也也得得到到了了不不断断提提升升。
需需求求量量在在前前两两月月的的压压抑抑下下得得到到集集中中性性释释放放,市市场场转转暖暖,成成交交量量开开始始上上升升。
但是和宁波大市场一样,存在不确定因素。
但是和宁波大市场一样,存在不确定因素。
l北仑市场整体向好,仍存不确定因素北仑市场整体向好,仍存不确定因素宁波及北仑市场分析宁波及北仑市场分析07年末至年末至08年初的调控风波使全国大部分地年初的调控风波使全国大部分地区的市场元气尚未恢复,区的市场元气尚未恢复,这也预示了房地产市这也预示了房地产市场已经走过场已经走过“有房不愁卖有房不愁卖”的非理性阶段,正的非理性阶段,正式进入洗牌调整时期。
但是我们相信未来的形式进入洗牌调整时期。
但是我们相信未来的形势依然是美好的,只是目前的现实是有点残酷,势依然是美好的,只是目前的现实是有点残酷,这也意味着有更高的要求,无论作为开发企业这也意味着有更高的要求,无论作为开发企业还是代理策划公司,都必然走专业化、市场化还是代理策划公司,都必然走专业化、市场化之路,才能在市场上立于不败。
之路,才能在市场上立于不败。
爱地认为爱地认为只有对项目自身进行深入分析,才能全面把握,方能只有对项目自身进行深入分析,才能全面把握,方能有的有的放矢,制定有针对性的策划方案。
放矢,制定有针对性的策划方案。
本环节将分别从产品本身的规划、户型、面积等内在本环节将分别从产品本身的规划、户型、面积等内在素质以及项目的地段、交通、配套等外部条件进行分析,素质以及项目的地段、交通、配套等外部条件进行分析,从而得到信息,作为项目未来发展的支撑,同时为方案的从而得到信息,作为项目未来发展的支撑,同时为方案的制定打下坚实的基础。
制定打下坚实的基础。
项目自身思考项目自身思考项项目目自自身身思思考考自身属性分解自身属性分解SWOT分析分析类似市场分析类似市场分析项目概况项目概况本项目位于学府茗苑的东南角,东临宁波职业技术学校,南临新大路与本项目位于学府茗苑的东南角,东临宁波职业技术学校,南临新大路与庐山东路相汇处与明港公寓相望。
目前属于学府茗苑三期的一部分。
庐山东路相汇处与明港公寓相望。
目前属于学府茗苑三期的一部分。
项目其它信息:
项目其它信息:
物业类型:
小高层物业类型:
小高层规划套数:
约规划套数:
约198套套面积范围:
面积范围:
4070使用年限:
使用年限:
70年年明港公寓明港公寓学府茗苑学府茗苑本案本案宁波职业技术学校宁波职业技术学校金元宾馆金元宾馆作为单身公寓产品的必然性作为单身公寓产品的必然性项目属性分解项目属性分解面积面积:
40-70平方米平方米户型:
一室居户型:
一室居格局:
小高层格局:
小高层作为单身公寓产品的优越性作为单身公寓产品的优越性项目属性分解项目属性分解位于宁波往北仑中心方向的必经区域之一,战略地位突出;位于宁波往北仑中心方向的必经区域之一,战略地位突出;地处北仑新老城区交汇处,即可享老城区成熟的商业氛围和地处北仑新老城区交汇处,即可享老城区成熟的商业氛围和居住氛围辐射,又能得惠于新城区全新的市政配套支持;居住氛围辐射,又能得惠于新城区全新的市政配套支持;项目紧邻的新大路为北仑区南北向最为繁华的核心商业综合项目紧邻的新大路为北仑区南北向最为繁华的核心商业综合街,是政府未来主力发展的核心街道之一。
街,是政府未来主力发展的核心街道之一。
l“荣居成熟生活圈、尽享繁华商业圈荣居成熟生活圈、尽享繁华商业圈”的优越地段的优越地段l“百分百文化,百分百享受百分百文化,百分百享受”的生活环境的生活环境以曼哈顿广场为旗舰的商业综合成熟配套区,生活便利享受;以曼哈顿广场为旗舰的商业综合成熟配套区,生活便利享受;以宁波职业技术学院为首的大中小学校配套,文化氛围浓郁。
以宁波职业技术学院为首的大中小学校配套,文化氛围浓郁。
项目周边居住社区众多,且基本已交付使用,区域整体的居住项目周边居住社区众多,且基本已交付使用,区域整体的居住氛围凸显成熟。
氛围凸显成熟。
l“众星拱月,浑然天成众星拱月,浑然天成”的居住氛围的居住氛围l“与空间博弈,与时间赛跑与空间博弈,与时间赛跑”的便利交通的便利交通周边公交路线:
703703路路(原801路)大碶客运站(大碶)北仑客运总站787787路路(原807路)三山北仑客运总站270270路路(夜间公交车)大碶文化宫北仑客运总站716716路路茅洋山路站北仑影剧院项目优势分析(项目优势分析(Strength)体量小,削减项目销售压力;现房销售,降低客户置业风险,赢取客户好感;紧挨校区和北仑两大商业核心(新大路与曼哈顿广场),拥有不可复制的地段优势;位于北仑学校集中区,充分享受教育文化氛围的辐射;周边社区林立,整体居住氛围成熟,市场认可度高;周边医院、学校等市政配套和超市、商场等日常生活配套齐全;所属的学府茗苑为本项目积累了一定的客户资源。
周边网路纵横,拓建和新建的道路路面平坦宽敞,交通条件良好;SWOT分析总汇分析总汇项目劣势分析项目劣势分析(Weakness)项目本身在外立面、套型等直观角度无突出特点;项目之前无明确定位,一定程度上错失前期的客户累积,并为后续的推广带来一定阻力。
SWOT分析总汇分析总汇项目机会分析(项目机会分析(Opportunity)项目所处区域得到政府的大力扶持,尤其新大路拓展工程的不断行进,为项目提供了良好的投资、发展环境;新大路商业街与曼哈顿广场的互动作用正逐渐增强,其带来的巨大互赢效益将不断扩大并带领区域经济的长足发展;北仑经济快速发展,已经成为浙江省、宁波市最具实力的区域之一,同时城市化水平也得到大幅度提升,这些良好的宏观环境将成为房地产市场健康稳定发展的有力保障;精确的定位和成熟的营销运作是本案的去化及利润保证。
SWOT分析总汇分析总汇项目危险分析项目危险分析(Threat)目前房地产处于政策调整期,市场内存在诸多不稳定因素,给本项目带来一定的负面影响。
SWOT分析总汇分析总汇本项目具有良好的产品天然性,同时拥有地本项目具有良好的产品天然性,同时拥有地段、配套等多方面优势,这些都为项目的未来发段、配套等多方面优势,这些都为项目的未来发展奠定了坚实的基础。
但同时,其户型,格局等展奠定了坚实的基础。
但同时,其户型,格局等方面的限制,以及市场的诸多不确定性,需要有方面的限制,以及市场的诸多不确定性,需要有一个精准的项目定位,和科学系统推广营销方案,一个精准的项目定位,和科学系统推广营销方案,进行策划整合,弱化抗点,最大可能的发挥本项进行策划整合,弱化抗点,最大可能的发挥本项目的价值。
目的价值。
爱地认为爱地认为从整个房地产市场来看从整个房地产市场来看,宁波的单身公寓在上个世纪末就开始出现,但真正开始放量并受到市场追捧也是近几年才开始,整体市场还是属于“小荷才露尖尖角”。
从近期市场情况了解,从近期市场情况了解,单身公寓已然成为市场的宠儿,尤其那些拥有地段优势、周边配套完善的项目。
不论投资或是自住,越来越受到市场的关注。
万达万达48克拉,开盘当日即狂销克拉,开盘当日即狂销4亿元,成交逾亿元,成交逾800套;套;风格城事风格城事.壹爵,开盘一周即去化壹爵,开盘一周即去化40。
l宁波单身公寓发展概况宁波单身公寓发展概况类似产品市场分析类似产品市场分析从长远角度来看,从长远角度来看,随着宁波整体规划的不断落实,原来的一个中心区将扩展为多个城市副中心,城市副中心的崛起将为单身公寓创造优越的发展机遇和环境,可以预见,未来单身公寓在宁波将得到更为广阔的发展空间。
北仑市场的单身公寓仍处于起步阶段,目前市场内供应的北仑市场的单身公寓仍处于起步阶段,目前市场内供应的单身公寓项目较少,主要有酷派公寓、银星苑和君临北仑国际单身公寓项目较少,主要有酷派公寓、银星苑和君临北仑国际商业中心的酒店式单身公寓项目,从市场反应情况来看,已受商业中心的酒店式单身公寓项目,从市场反应情况来看,已受到消费者的肯定和青睐。
到消费者的肯定和青睐。
l北仑区域单身公寓发展情况北仑区域单身公寓发展情况类似产品市场分析类似产
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