重庆市商业楼宇物业服务规范.docx
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重庆市商业楼宇物业服务规范.docx
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重庆市商业楼宇物业服务规范
《重庆市商务楼宇物业管理服务标准》
1范围
本标准规定了重庆市商务楼宇物业管理服务的术语和定义、基本服务、客户服务、设施设备管理服务、公共秩序维护服务、环境保洁服务、绿化养护服务、物业承接查验及特约服务等内容及要求。
本标准适用于本市行政区域内商务楼宇的物业管理服务活动。
2规范性引用文件
下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。
凡是注日期的引用文件,其随后所有的修改单(不包括勘误的内容)或修订版均不适用于本标准。
凡是不注日期的引用文件,其最新版本适用于本标准。
GB2894安全标志
GB5749生活饮用水卫生标准
GB13495消防安全标志
GB/T10001.1标志用公共信息图形符号第1部分:
通用符号
DL/T596电力设备预防性试验规则
GA587建筑消防设施的维护管理
ZPB30001-1990房屋接管验收标准
《特种设备安全监察条例》(国务院第373号令,自2003年6月1日起施行)
《物业管理条例》(国务院第504号令,自2007年10月1日起施行)
《物业服务收费管理办法》(建设部、发改价格[2003]1864号,自2004年1月1日起执行)
《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部第110号令,自2002年5月1日起施行)
《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》(公安部61号令,自2002年5月1日起施行)
《物业服务企业资质管理办法》(建设部令第164号,自2004年5月1日起施行)
《住宅专项维修资金管理办法》(财政部令第165号,自2008年2月1日起施行)
《重庆市物业管理条例》
《重庆市建筑管理条例》(重庆市人大常委会166号公告,自2001年6月26日起施行)
《重庆市城市饮用水二次供水管理办法》(重庆市人民政府第26号令,自1998年7月1日起施行)
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3术语和定义
下列术语和定义适用于本标准。
3.1商务楼宇:
为商务、办公活动提供空间的建筑物及其附属设施、设备和场地。
3.2商务楼宇物业管理:
物业服务机构按照物业服务合同或约定,对为商务、办公活动提供空间的建筑物及其附属设施、设备和场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3.3客户:
接受物业服务机构所提供物业服务的组织或个人。
3.4物业服务机构:
从事物业服务的物业服务企业、业主自管组织和其他管理人。
3.5物业从业人员:
在物业服务行业中,从事物业服务工作的人员。
3.6业主组织:
指业主根据法规成立的业主大会和业主委员会。
或业主单位为了实施物业管理成立的物业管理委员会。
3.7服务评价:
物业服务对象对物业服务机构服务态度和服务质量,是否满足其物业服务合同约定的一种价值判断活动。
3.8突发性事件:
指自然灾害(包括气象灾害、地震灾害、地质灾害、生物灾害等)、事故灾难(包括各类安全事故、交通运输事故、公共设施和设备事故、辐射事故、环境污染和生态破坏事件)、公共卫生事件(包括传染病疫情、群体性不明原因疾病、食品安全和职业危害、动物疫情以及其他严重影响公众健康和生命安全的事件)和社会安全事件(包括恐怖袭击事件、经济安全事件、涉外突发事件和群体性事件)等。
3.9投诉:
因服务不符合合同约定导致客户产生不便、损失或伤害,客户对物业服务不满意提出的诉求。
投诉一般分为轻微投诉、重要投诉、重大投诉。
3.10特约服务:
物业服务机构在物业服务合同约定的服务内容之外,提供为满足客户个性需求的服务。
3.11特种设备:
本标准所称特种设备是指商务楼宇中使用的涉及财产及生命安全、危险性较大的锅炉、压力容器、压力管道、电(扶)梯、起重机械等,并由产权单位(业主)委托物业服务机构进行管理的设备。
4基本服务
4.1建章立制
物业服务机构应建立完善的物业管理服务制度体系,包括对业主组织服务的制度(业主大会设立、协助执行《管理规约》、物业使用管理、专项维修资金管理等制度);物业公共管理制度(物业承接查验、客户服务、物业共有设施设备管理维护、公共环境卫生、绿化维护、公共秩序等制度);与物业管理服务相适应的企业管理制度及服务产品品质评价方法。
4.2资质要求
从事商务楼宇管理的物业服务机构具有相应的资质,并符合建设部《物业服务企业资质管理办法》。
4.3管理机构与资源配置要求
4.3.1物业服务机构应当按照物业服务合同约定、商务楼宇特点及功能定位,设置相适应的物业管理服务组织。
配备管理服务人员和服务装备。
4.3.2从业人员资格要求:
管理人员应取得相应的从业资格证书或岗位资格证书;工程运行、管理人员应符合国家职业技能上岗资格要求,持证上岗。
4.3.3管理人员每年应参加不少于48h相关专业技能的培训,有记录;应掌握物业管理法律法规,熟悉商务楼宇情况,正确处置各类物业管理事务。
4.4服务要求
4.4.1行为规范
从业人员应着装整洁规范,佩戴标识,举止端庄,文明用语,服务主动,热情礼貌。
4.4.2商务楼宇联络员制度
建立联络员制度,设置专兼职联络人员,做好商务楼宇管理与政府商务管理机构的信息沟通,促进经济发展。
4.4.3突发事件处置
物业服务机构应制定突发事件应急预案、定期组织演练,根据实际情况启动相应的应急预案;事件发生时应向业主组织和政府相关部门报告,并协助政府相关部门处理相关事宜。
4.4.4物业服务报告会议制度
物业服务机构应每年召开一次物业服务报告会议,向业主组织汇报工作情况,听取意见和建议,审议下年度物业服务工作计划和专项维修资金使用(筹集)计划,会议记录存档备查。
未组建业主组织的,物业服务机构应每年公示一次物业服务报告、下年度物业服务工作计划。
公示内容存档备查。
专项维修资金使用(筹集)计划按法规规定征询意见。
召开物业服务报告会议可采取集体讨论或书面征求意见的形式。
4.4.5标识管理
开发(业主)单位应依据物业特性及功能要求,设置完整的常态性指示、警示标识。
物业服务机构应当对移交的标识进行登记,做好维护管理工作;对临时、应急服务应设置临时性服务状态标识。
标识图形符号应符合GB/T10001.1《标志用公共信息图形符号第1部分:
通用符号》规范要求,悬挂(摆放)安全、文字规范、图案醒目、提示文明。
4.4.6物业管理用房配置及使用
物业管理用房(含物业服务机构办公室、业主委员会办公室、物业服务人员生活配套用房等)应具备通风、采光条件和简单装修,并按规定比例配置。
物业服务机构在使用过程中,不得擅自更改使用用途。
4.5档案管理
4.5.1物业设施设备档案
建立物业设施档案,包括物业竣工验收档案,承接查验档案,专项维修记录,设施设备管理台帐等内容,符合档案管理要求。
4.5.2客户档案
建立客户档案,包括客户房屋产权情况,入住(迁离)、装修手续,联系电话等内容。
物业服务机构应保密客户档案资料,不得用于其他用途。
4.6物业管理费用
依据国务院《物业管理条例》、财政部《物业服务收费管理办法》、《重庆市物业管理条例》相关规定要求。
4.6.1物业服务费用:
物业服务机构应按照物业服务合同约定收取物业服务费用。
建立收费管理台帐,记录完整。
4.6.2特约服务费用:
常规特约服务应明码标价并公示。
特殊特约服务由双方约定,协商议价。
4.6.3代收代缴费用:
接受代收代缴费用委托的,应做到收缴费用一致,及时交纳、账目清楚、记录完整备查。
4.6.4采用酬金制方式收取物业服务资金的物业服务机构,应按照物业服务合同约定收取物业服务资金。
每半年公布一次物业服务资金收支、使用情况及续筹计划,年终结算。
4.7检验方法
4.7.1服务评价:
物业服务机构应每年征询一次客户对物业管理服务的意见,对征询意见科学分析,及时处置。
处置结果存档备查。
4.7.2品质评价:
物业服务机构为实现服务目标应确定内部品质检查及考核标准,检验服务效果,发现问题及时整改。
4.7.3物业共有设施设备检测及环境排放符合国家法律、法规、标准要求。
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客户服务
5.1建章建制
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建立客户服务管理制度。
5.2档案与标识
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建立客户服务档案,标识设置适用合理。
5.3入驻(迁离)服务
办理入驻(迁离)手续,应查验客户相关资料,按规定程序办理,及时建档归档。
5.4日常服务
及时处理各类客户服务事务,向客户宣传国家物业管理法律法规,促进客户正确、安全使用物业。
5.4.1接待服务
5.4.2投诉处理?
受理客户投诉,应核实情况,做好记录、及时处理、登记存档。
重要、重大投诉应回访。
属于物业服务机构责任的,应向客户致歉及时纠正;不属于物业服务机构责任的,应做好解释协调工作。
物业服务机构与投诉人无法协商解决的,可报相关政府主管部门协调解决或采取法律途径解决。
轻微投诉一个工作日内处理;重要投诉一个工作日内回复,处理时间最长不超过三个工作日;重大投诉三个工作日内回复处理时间,处理时间最长不超过十五个工作日。
5.4.3空置房管理
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建立空置房屋管理台帐,定期巡查,做好记录。
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5.4.4钥匙管理
建立管理用钥匙台帐,落实管理责任人,妥善规范保管。
5.4.5装修管理
物业服务机构应当在客户进行装饰装修事项告知本机构时,将装饰装修的禁止行为和注意事项向其明示。
双方签署《装修管理服务协议》,明确双方的权利和义务。
物业服务机构发现违反《住宅室内装饰装修管理办法》、《管理规约》、《装修管理服务协议》的行为、应及时劝阻、制止。
如制止无效,应报告业主组织或政府有关部门。
5.4.6能源管理
制定符合国家政策、法规以及适宜本商务楼宇特性的节能管理方案,并有效执行。
科学合理计量、分配公共能源耗费,记录、分摊准确。
5.4.7物业公共资产管理
6设施设备管理服务
6.1建章建制
建立物业设施设备运行、维护、管理制度。
6.2档案与标识
6.2.1建立设施设备运行、管理档案。
6.2.2设置规范齐全的设施设备管理标识,标志清晰准确完整。
6.3维修维护管理
6.3.1日常维修:
物业服务机构应及时有效地按物业服务合同约定,对物业共用设施设备进行维护保养工作。
日常维修范围主要包括设施设备的清洁、整理、润滑、调整、紧固、防腐、小修等。
对日常维修中有专业资质要求的,物业服务机构应委托具有相应资质的单位进行。
6.3.2专项维修:
是指物业共用部位、共用设施设备保修期满后进行的维修和更新改造工程。
凡属专项维修范畴的,物业服务机构应参照财政部令第165号《住宅专项维修资金管理办法》及重庆地方法规规定要求,及时提出维修计划和专项维修资金使用计划,向业主报告。
根据其决定,组织维修。
如有安全隐患,业主未同意维修的,应及时向政府相关部门报告。
6.3.3因业主提供的物业共用部位、共用设施设备建筑物不符合使用要求,物业服务机构应及时向其报告。
6.3.4制定年度设施设备维护保养、专项维修年度计划。
按季度分解执行。
6.3.5属于特种设施设备的,按照国家管理机构规定,定期检验检测,合符规范。
6.4建筑物维护管理
6.4.1房屋结构检查
根据房屋结构类型、使用年限、使用环境情况,定期巡检、修缮。
提示业主定期对房屋结构进行沉降检查与测试,发现问题及时采取措施。
不同房屋结构的检查周期见(表1)
表1?
房屋结构(预计)检查周期表(单位为年)
结构类型
使用年限
一般使用环境
特殊使用环境
钢筋混凝土结构
60年以下
20
15
60年~100年
10
5
100年以上
5
2
钢、钢筋混凝土结构
60年以下
25
15
60年~100年
12
5
100年以上
7
2
钢结构
100年以下
30
15
100年~150年
10
5
注:
行业主管部门如对房屋结构检查周期做出另外规定,按其执行。
注:
行业主管部门如对房屋结构检查周期做出另外规定,按其执行。
6.
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