柳州项目PPT小景.docx

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柳州项目PPT小景

柳州锌品厂项目初步分析报告

第一部分：

宏观分析

一、柳州城市总体介绍

柳州位于中国广西中部，向南距离南宁220公里左右（2小时高速车程），向北距离桂林170公里（1.5小时高速车程）。

柳州又称龙城，总人口351.3万人，其中，建成区106平方公里，市区人口110万人，是广西最大的工业城市，西南地区重要的制造业基地，是一座以工业为主、综合发展的区域性中心城市，也是中国优秀旅游城市。

柳州市区位图

在交通方面，柳州是西南地区的交通枢纽。

铁路黔桂线（含枝柳）、湘桂线连结于此，公路桂海高速、梧州至贵州高速、209、322及323国道等在柳州交汇。

柳州是国家一类口岸，柳江航运可直达香港、澳门。

柳州的白莲机场达到国家4D级标准。

柳州全景图

二、柳州城区规划简介

1、柳州城区各区简介

柳州全市辖六县四区一个新区，总面积18686平方公里，总人口351.3万人。

其中四个区分别为：

柳南区、柳北区、城中区、鱼峰区，新区为河东新区。

柳州城区行政区域划分示意图

2、柳州城市规划简介

按照柳州未来2020年城市总体规划图，柳州从这个总体规划提出“一心二城，一轴两翼”。

一心：

以三门江森林的绿色风景区为城市的核心绿心；二城：

城中区中心城区以及东面的以官塘为主的柳东新区。

一轴：

就是柳江的风情轴，两翼：

城中区中心城区及柳东新区。

总体规划如下图所示,其中下图中红色的区域为柳州老城区，蓝色的以官塘为主的河东新区。

三、柳州经济发展分析

1、2008年柳州经济发展简介

柳州曾经是广西第一大城市，在2000年之前柳州的GDP一直位居全广西第一。

作为西南地区的工业重镇，已形成以汽车、机械、冶金为支柱，化工、制糖、造纸、制药、建材、日化等产业并存的工业体系。

2002年-2009年上半年国民经济增长态势表

2002年至2008年人均可支配收入增长态势表

2、柳州工业发展势头强劲

柳州是广西最大的工业城市，是西南地区重要的制造业基地。

全市现有工业企业2100余家，有4家企业进入国家500强，有11家进入国家大型企业行列。

全市现已形成了三大支柱产业：

即以微型汽车和中吨汽车为主的汽车及零部件制造业，以工程机械和通用机械为主的机械制造业，以钢铁和有色金属及深加工为主的冶金业。

柳州、南宁、桂林三市的工业总产值、GDP的比较

3、柳州经济与南宁、贵阳的比较

柳州、南宁、贵阳三市GDP对比

柳州、南宁、贵阳三市人均可支配收入对比

从以上数据可知,柳州作为广西的工业城市，近几年来经济得到了突飞猛进的发展，在经济总量与人均可支配收入上均超过贵阳，在人均可支配收入上与南宁相当。

预计2009年地区生产总值突破1000亿元，基本上与2007年南宁GDP1062.99亿元相当。

第二部分：

柳州市房地产发展状况分析

一、2009年前三季度柳州房地产情况分析

1、2009年前三季度柳州楼市成交情况分析

2009年前三季度柳州楼市成交数据总表

类别

单位

1季度

2季度

3季度

总计

签约面积

万平米

42.98

54.58

65.84

163.40

销售金额

亿元

15.73

20.16

25.68

61.57

平均销售价格

元/平方米

3660

3694

3900

3768

2、2009年前三季度柳州楼市签约套数分析

2009年前三季度楼市签约面积图

由图所示，受到外围市场及刚性需求驱动的影响，09年春节后柳州市场保持稳步增长的态势，市场稳步回暖。

出现了“量价齐升”的现象。

相比较南宁及全国其他城市而言，柳州市第三季度甚至出现了销量上升的现象，销售面积三季度相比较二季度增长26%，主要在于：

（1）柳州市房地产增长比较稳健，刚性需求大，而不像南宁等城市投资客比例比较大；

（2）柳州的房价相比较南宁而言，房价涨幅比较平稳，在人均可支配收入略高于南宁的情况下，柳州的自住需求并没有像南宁一样部分被高房价“挤出市场“；（3）第三季度相较二季度价格提升较大，自住需求者的购房紧迫感较强，能出手就出手，销量也随之上升。

3、2009年前三季度签约均价

2009年前三季度楼市签约均价图

以上数据可以看出，柳州楼市前三季度的增长主要体现在第三季度相对于二季度的增长方面，而二季度相对于一季度基本上没有太多的增长，主要在于：

（1）2008年底、2009年初柳州楼市主要放量为中心城区的楼盘，导致2009年1月柳州楼市均价为4695元/平米，这样拉高了整个一季度的均价，同时二季度主要放量为开发商新开盘的比较偏远的楼盘，这样在价格上拉升幅度不大；

（2）柳州市场相对于南宁乃至全国市场而言，反应要滞后一些，外围市场的影响还没有波及；（3）经历了一季度、二季度的大幅去库存化，一度因资金短缺而烦恼的柳州中小开发商（柳州房地产行业基本上为中小开发商）开始资金充足，在新开发楼盘没有上市前，普遍采取惜售的态度，拉升了楼价；（4）柳州市场主要为自住需求，柳州市民人均收入略高于南宁，2009年前三季度南宁楼市均价上涨18.50%，而柳州楼市均价上涨为6.56%，柳州楼市均价由一季度相差南宁不到450元/平米，拉大到相差700元/平米以上，价值洼地呈现，房地产价格有补涨趋势。

2009年前三季度柳州、南宁楼市销售面积对比（单位：

万平米）

2009年前三季度柳州、南宁楼市销售均价对比（单位：

万平米）

二、2009年1-10月柳州市土地交易市场分析

2009年1-10月土地出让地上总建筑面积约为254.76万平米，总地价为8.61亿元。

1-10月，柳州住宅市场公开出让不含旧城改造的项目的平均楼面地价为585元/平米。

2009年1-10月住宅土地市场信息汇总表

分类

2月

3月

6月

7月

8月

9月

总计

规划地上总建筑面积平米

1703856

160000

388766

176071

45683

73268

2547644

当月总地价万元

40688

9575

6820

10950

8230

9870

86133

当月平均楼面地价元/平米

238

598

1754

621

1801

1347

338

注：

由于1、5、10月无土地出让，故不在上表显示。

以上数据包含旧城改造项目，由于只计入净收益，很大程度上拉低了楼面地价（旧改项目地上总建筑面积为1228112平米，出让金额为8995万元）。

从上表可以得知，无论是成交土地规划总建筑面积，还是出让土地成交额，还是土地竞争热烈程度，柳州土地市场竞争日益白热化，8月份与9月份连续出现两宗最高楼面地价地块：

1801元/平米、1928元/平米。

第三部分：

项目分析

一、项目概况

该项目位于柳北区东部，壶东大桥北面，东临柳江，西临白沙路，北临飞龙富苑住宅小区、南望壶东大桥。

距离柳州市城市新中心—河东区仅一桥之隔，与柳州最大的华联超市近在咫尺，地理位置相当优越。

项目地处老城区，居住宅气氛浓厚，既能享受到柳北区老城区的生活便利。

同时，项目紧临柳江，与新的城市中心河东区一江之隔，也能承接到新城区的气派高档。

更重要的是项目作为谭东中路与白沙路的交汇处，开发商业地产得天独厚。

项目所在的区域示意图

二、项目规划指标

规划总用地面积约224535.66平方米（合336.80亩），其中城市道路用地面积约26686.39平方米（合40.03亩）,城市绿化用地面积约26995.04平方米（合40.49亩）,排水干渠保护范围用地面积约1511.05平方米（合2.27亩）,即建设净用地面积约169343.18平方米（合254.01亩）。

项目地块方正，由5个地块组成：

（1）A地块建设净用地面积约56.74亩，地块使用性质为商业、居住，容积率3.5-2.5；

（2）B地块建设净用地面积约44.36亩，地块使用性质为商业、居住，容积率4.0-2.5；（3）C地块建设净用地面积约69.45亩，地块使用性质为商业、居住，容积率4.0-2.5；（4）D地块建设净用地面积合39.72亩，地块使用性质为商业、居住，地块控制容积率3.5-2.5。

（5）E地块建设净用地面积约43.74亩，地块使用性质为商业、办公、旅馆业、文化娱乐。

建筑层数为高层，地块控制容积率4.5-2.5。

经初步估算，项目总建筑面积约为80万平米，综合容积率约为4.0。

三、项目现状

项目已经于2年前拆迁完毕，土地比较平整，地形比较方正，便于规划，地势与路面齐平。

项目三面临路，南面与潭中东路相临，西面与白沙大道相邻，东面为滨江东路且临江，临江面超过200米。

项目及周边示意图

项目目前现状图

四、项目周边配套分析

项目地处老城区，周边配套齐全，生活便利。

主要配套有：

（1）交通配套。

该地块交通十分方便，属柳州市“田”字路网格局的中心区域。

柳州各区到达该地块均非常的方便快捷，路网体系完善，具备成为柳北区商业、居住中心的先决条件。

（2）学校配套：

三十五中学、第三中学、三中路小学、锌品厂小学。

（3）医院配套：

柳州市第四人民医院、市中医院分院、柳州医专一附院第二门诊。

（4）购物配套：

锌品厂菜市、建材市场、超市、金福园美食中心、金大路美食中心、紫金城等。

（5）其他配套：

商业银行，建设银行，交通银行，工商银行，加油站配套。

五、周边高档楼盘情况

项目周边楼盘有代表性的楼盘销售情况表

楼盘名称

总建筑面积平米

容积率

住宅均价元/平米

项目位置

阳光100城市广场

70万

3.7

6000

河东新区市政府旁

兴佳·清华坊

38万

2

5180

柳北区新柳高东门

风情港

268000

7

8000

城中区龙城路

华林君邸

68034.34

1.5

5500

河东新区

东岸御花园

120000

4

5850

潭中大道地税大楼南

项目位置分布图

六、项目初步经济测算

1、项目总投资。

（1）土地成本为14.58亿元，该地块土地出让金约14.14亿元。

（2）项目总投资额约为31.87亿元。

具体投资指标如下：

土地成本14.58亿元，建安成本14.58亿元，开发间接费为2.84亿元，其他费用为1亿元。

2、项目销售额。

由于项目地处柳北区东南面，是柳北区目前最好的区域，且拥有绝佳的江景优势，临近河东新区进入中心城区的主干道，因此以住宅均价为5500元/平米、商业均价为8000元/平米、车位8万元/个估算，项目总销售收入为42.43亿元。

3、项目的利润率。

项目税前利润为7.18亿元，税前总成本利润率为22.56%。

项目税后总利润为5.39亿元，税后成本利润率为16.92%。

七、对项目SWOT分析

优势（Strengths）

●地处成熟的柳北区东南,周边拥有比较成熟的生活配套和公用设施，拥有优于其他区域的竞争优势，具有良好的发展前景。

●拥有柳州市珍贵罕有的一线江景资源，沿江面超过200米，稀缺性的景观优势非常明显。

●项目地处柳北区东南，位置非常突出，西靠柳北老城区，南临城中商圈，东临江且与未来的新区河东新区隔江相望，既能享受到老城区的配套，又承接新城区的气派，是一块黄金宝地。

●地块规模适中，地块较平整，项目可塑性强，有利于项目的整体运作和开发。

●周边地产项目相继开发完成，带动该区域的居住氛围和形象提升，项目“闹中取静”的特点更加明显。

●项目三面临路，沿街面非常长，且作为河东新区进入老城区的重要通道，人流量巨大，开发商业地产的潜质比较大。

劣势（Weakness）

●目前项目周边商铺面积过多，且城中区商业日益集聚，本项目综合商业的销售将面临较大的竞争，对开发商的后期商业运营能力要求较高。

●项目地块原是生产重金属工厂，消费者对重金属的残留污染及放射性元素有一定的担心。

机会（Opportunities）

●城市规划在本区域的逐步实施将进一步推高本区域的发展热度，作为与河东新区隔江相望的楼盘，项目将因此而受益。

●政府将对柳江进一步改造，将打造“百里柳江”的沿江景点。

同时柳州的江景盘越来越少，稀缺性将非常明显，具有开发收益率较高的高档盘的条件。

●柳州全国知名的开发企业比较少，只有阳光100集团。

项目开发总价比较高，楼面地价将不会太高，有利于拿地，同时保利品牌优势将会在开发项目的过程中发挥出来。

●合作方中侨公司拥有广泛的人才基础，陈小兵先生在柳州乃至广西政商界有着广泛的人脉关系，可以迅速在柳州市场上打开局面。

威胁（Threats）

●目前柳州处于开发成熟期，今明两年项目竞争性楼盘将增大放量，竞争将会相当激烈。

●本项目不可避免定位为高档项目，来自河东高档楼盘的竞争压力将很大。

第四部分：

总结分析

随着公司跨越式发展，广西公司逐步形成区域集团公司，搭建广西区域的开发平台。

柳州作为广西第一工业城市，在2000以前一直是广西第一大城市，目前柳州城区人口已经突破100万，2008年柳州GDP多出贵州将近80个亿；人均可支配收入与南宁相当，且高于贵阳500元。

进驻柳州符合公司的长远战略规划。

该项目的综合质素较好，是柳州市中心为数不多的的黄金宝地之一，规模、地段、交通、江景等要素使得项目具有成为区域标杆性项目的潜质。