南京颐和路公馆区第十二地块项目运作专题报告.docx
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南京颐和路公馆区第十二地块项目运作专题报告.docx
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南京颐和路公馆区第十二地块项目运作专题报告
颐和路公馆区第十二地块项目
运作专题报告
南京市国土资源局
二OO六年三月
一、项目背景
颐和路公馆区东起江苏路、宁海路,西至西康路,南起北京西路,北至宁夏路、江苏路;保护区共分十二地块,范围近37.8万平方米,是南京最集中的民国公馆区,拥有我国公使馆、名人旧居等225处民国建筑,是南京市具有重要价值的历史文化街区。
该区域内部分建筑年久失修,违建较多。
为了更好的保护,按照市老城办和区委、区政府要求,按照保护与利用、分段实施的原则,将对江苏路和宁海路围成的三角片区(第十二地块)进行保护开发,该项目已列入南京市老城改造项目,根据市要求,计划完成规划设计、项目招商、房屋拆迁、置换和建设。
二、基本情况
(一)区位条件情况
颐和路公馆区第十二地块东北、东南临江苏路,西临宁海路,地块为三角形状,占地面积30873平方米。
(二)周边环境情况
总领句。
地块附近的中山北路为南京市的主要城市干道,起着连接城市南北交通的重要作用。
地块距南京市鼓楼区政府不到百米,江苏省政府、江苏省民政厅、南京市青少年宫、鼓楼区劳动和社会保障局等多个政府机关亦坐落地块左右。
相距仅200米即为湖南路商圈,该商圈为南京市三大商圈之一,湖南路上各个服饰专卖店林立,狮子桥为著名的餐饮特色街,金山大厦、银河大厦为兼具办公、百货的综合型建筑。
周边商务办公环境良好,交通银行南京分行、宏图高科等知名企业均选在附近办公。
(三)地块现状情况
颐和路公馆区是由民国政府主导、按规划实施的上层住宅区,现存225幢独立式住宅,西方现代手法与中国传统文化相结合的作品。
颐和路公馆区反映了民国时期的规划思想和特色的历史文化,具有重要的历史价值。
本项目地块内保留31幢民国建筑(3幢一级、25幢二级、3幢三级),整体风貌、街巷空间尺度基本保持当年格局,但由于建筑年久失修,且违章搭建情况严重,导致原有建筑风貌受到破坏。
(四)交通设施情况
受民国时期的规划所限,地块周边的道路均比较狭窄。
江苏路为由南向北单向行驶,目前共有3股车道,其中保留一股由北向南的公交车专用车道;宁海路为由北向南单向行驶,共有两股车道。
江苏路东侧为中北公司公交场地,8路、67路、74路车以此为终点站,江苏路上通行的公交线路还有3路、42路和78路,距地块不远另有16路、100路、31路、34路等;公共交通可直达大桥南路、中央门、迈皋桥、龙江、汉中门、新街口、夫子庙、中华门等地区,交通条件优越。
交通条件对本项目的优势辅助总结。
三、规划思路
项目规划的重点在于如何科学的保护规划和有效的强化整治,使构成颐和路公馆区的地域特色、城市环境和文化背景等要素得到完整的保护。
我们始终坚持以保护和创造具有独特风格的城市风貌为原则,坚持在保护中发展,在发展中保护。
两个出发起点:
尊重历史环境+保存城市记忆
四大规划原则:
一是保护传统结构特色和传统布局
组成区域空间的要素诸如民房、街巷、道路,大都采用小尺度、小比例、小体量处理,和谐而宜人。
因此首先需保护这种传统的建筑尺度和街区形态,使之贴近原来的规格,从而取得协调和谐的效果。
二是保护各级民国建筑
对区内各具特色的民国建筑进行分类分级的保护,采取保护、整修和利用相结合的办法,重现原始风貌。
三是保持街区整体风貌
新建建筑须保持街区整体风貌特征,保持建筑风格的统一性。
四是修复原有景观特色
景观设计应充分考虑历史文化的延续性,在样式、色彩上应尽可能体现独特的文化特征。
四、开发定位
(一)定位原则
根据地块的规划保护要求,地块改造将坚持保护与利用相结合的原则,采取“保护、激活、开放、体验”的理念。
即保护原有建筑,激发旧区活力、开放公共区域,体验品味生活。
项目开发要引入市场化运作的经营理念,在保护历史风貌的同时,激发旧区活力,形成具有轻松休闲气息的高素质人文商业环境。
按照规划设计方案,拆除影响景观建筑,对保留建筑进行功能置换与出新改造。
(二)定位思路
根据地块规划要求,为充分展示该地块价值以及符合城市商业功能的发展,初步考虑本地块适合下列经营方向:
南京唯一民国公馆区别墅式企业总部――以民国公馆式的建筑为企业提供办公场所『世界500强南京总部基地』
高档会所――提供社会高端人士休闲、聚会的独立、私密场所
高档餐饮――以精致的特色餐饮及高档商务餐宴为主
民国文化博物馆――展示民国历史文化,开发旅游资源
考虑到以上经营方式的各自特点,通过调研分析,在实际运作中可以将这四种经营方式综合利用,打造以企业总部办公为主,以高档会所、餐饮、休闲、购物、文化展览等为补充的综合性顶级商务办公休闲区,引进市级以上机关办事处、省级以上大型控股公司、市内著名外资企业办公,并配备适当的高档商业配套设施。
通过合理安排以最大程度的发挥出该地块的自身优势,具体分析如下。
(三)方案分析
1、经营思路I——(删除)“企业总部”
(1)方案优势
以提供企业办公为发展方向,其市场对象为跨国企业的驻宁分部、大型企业的总部机构、盈利能力较强的中小型公司。
民国公馆式的办公环境,可以为这些企业创造独特的办公氛围,有助于独特企业形象的提升。
南京全市遗留的民国建筑数量众多,其中有部分现在被用作政府机构或公司的办公场所,但多是零散分布,无法形成特色,也不能很好的对建筑进行保护;而本方案可形成集中的公馆式办公区域,对于打造区域形象、产业聚集的影响拓展和保护民国建筑有积极意义。
(2)收益能力
目前南京最顶级的写字楼,如金鹰国际的租金为0.5美元/天·㎡;本地块周边银河大厦售价为11500元/㎡,金山大厦租金为2.2元/天·㎡。
地块周边写字楼租金、售价一览表
项目
租金
(元/天·㎡)
售价
(元/㎡)
物管费
(元/月·㎡)
备注
金山大厦
2.2
8800
5.6
已交付
银河大厦
/
11500
8
在售
南京世界贸易中心
/
8000
5
未售
和泰大厦
/
11000
/
未售
龙吟广场
/
8600
5.5
在售
中商万豪中心
/
/
/
未售
壹空间
/
7000
已交付
江苏议事大厦
/
11000
/
未售
建伟商务中心
1.8~2.0
9000
4
已交付
宏图大厦
/
7000
已交付
考虑到本项目独特的公馆式办公场所,初始保守租金可在6元/天·㎡,正常租金可在6元/天·㎡,乐观租金可在6元/天·㎡;若出售,售价可在18000元/㎡。
(3)招租可行性
目前进入南京的外资企业超过1300家,排名世界500强的跨国公司有55家在南京投资或设立分支机构,其中2005年一年内新增10家;“十一五”期间,南京市将继续加大以世界500强企业为重点的跨国公司的招商力度,目标是累计引进世界500强投资项目50个以上,因此以跨国公司为主要招租对象,市场潜力较大。
(4)市场竞争与发展要求
该方案在实施过程中将受到南京写字楼市场的竞争影响。
南京目前的在售及潜在上市写字楼体量巨大,虽然2005年写字楼市场行情略有好转,但市场消化仍需较长的时间,且当前写字楼在软件上均已提供5A的高智能化系统,本项目若以此为发展方向,在建筑的内部配置方面也需提供相应条件。
本地块周边已有多个写字楼,山西路地区正在逐渐发展成为新的商务办公区,在这样的机遇条件面前,本项目有望获得较好的发展空间,但同时也需注意到其它写字楼对本项目的竞争压力。
2、经营思路II——“高档会所”
(1)方案优势
目前南京的休闲娱乐场所均为大规模、集中式的,对一些讲究品味、追求独立性、私密性的顶级富豪而言,大型的娱乐场所显得过于嘈杂,因此本项目可根据这些人群的需求,打造一些小型、独立、高档、私密的会所,为这些人提供休闲、聚会和交流的合适场所。
这些会所可为总部基地提供比较健全的配套,如餐饮、咖啡店等,这也是带动周边商业同步发展的契机。
(2)收益能力
a、地块自身门面租金状况
该地块沿江苏路部分存在一些商铺门面,共42间,以经营餐饮、服装、烟酒为主,单间面积8~20㎡,租金2.5~4.5元/天·㎡
b、地块附近部分商铺门面租金状况
地块周边的湖南路、马台街门面租金水平较高,平均水平在6~10元/天·㎡左右,下表中为当前租金较高、位置较好的部分商业。
地段
面积(㎡)
租金
租金折算(元/天·㎡)
地段
面积(㎡)
租金
租金折算(元/天·㎡)
湖南路
13
7000元/月
17.95
天狮百盛
270
65万/年
6.68
马台街
50
20000元/月
13.33
马台街
15
3万元/年
5.56
马台街
18
7.35万/年
11.34
西桥
10
1500元/月
5
湖南路
15
3800元/月
8.44
将军庙
50
7万/年
3.89
云南北路
6
1500元/月
8.33
水佐岗
17
1833元/月
3.59
c、类似项目租金状况
南京1912,位于太平北路与长江路交汇处,定位是“总统府”旧址近代史博物馆的配套服务设施,经营业态包括酒吧、咖啡馆、茶吧、中西餐、美容spa、服饰饰品店等。
当前一层的租金为7元/天·㎡,二层为5元/天·㎡,地下室和阁楼3元/天·㎡
参考以上租金标准,结合本项目实际,初始保守租金可在8元/天·㎡,正常租金可在10元/天·㎡,乐观租金可在12元/天·㎡;若出售,售价可在30000元/㎡。
(3)招商可行性
因经营品种较多,在招商过程中不能确保每样经营品种均能联系到合适的加盟店,因此可根据实际情况做出取舍。
(4)市场竞争
该类经营项目在南京尚没有先例,因此不存在明显的市场竞争,但作为全新的经营方式出现,在寻找市场空白点的同时,也必须考虑目标客群接受度的问题。
3、经营思路III-高档餐饮
(1)方案优势
凭借本项目的建筑特色,结合全国各地菜系,以独特的公馆菜为卖点,可以营造出浓郁的文化气氛,打造高尚餐饮区。
同时与湖南路上的狮子桥美食街相呼应,可以起到扩大湖南路商圈,增强商圈影响力的作用。
此外,与“企业总部”相结合,该区域打造成可形成以企业总部为主,以高档会所、餐饮、休闲、购物为补充业态的“南京唯一顶级商务休闲区”,这一方案偏向是为周边的发展提供改造样板和可持续性的长久活力,与本地块原来的特征“公馆区”一脉相承。
(2)收益能力
租金标准可参照之前“高档会所”的租金标准,初始保守租金可在8元/天·㎡,正常租金可在10元/天·㎡,乐观租金可在12元/天·㎡;若出售,售价可在30000元/㎡。
(3)招商可行性
南京市近几年来,每年的餐饮消费超过百亿元,市场容量巨大,众多投资者意欲进入这一行业,但餐饮行业在经营用房的选择上受限制较多,一定程度上阻碍了部分投资意愿。
本项目根据市场需求,专门提供公馆式的餐饮经营用房,可以满足这部分投资者的需求,预计招商过程将比较顺利。
(4)市场竞争
餐饮业的竞争主要取决于地段、氛围、菜肴口味、价格水准等因素,本项目在前两项上占据明显优势,而招商过程中可设置相应的标准来对后两项做初步的甄别,以此来实现本项目餐饮经营的良性发展。
4、经营思路IV-民国文化博物馆
(1)方案优势
颐和路区域为南京市著名的历史街区,其所蕴涵的历史、文化背景,在全国也不多见,因此对这一区域进行旅游资源的开发具有良好的前景。
本地块处于整个颐和路区域的门户位置,距中山北路和北京西路这两条市级主干道均在200米左右,交通相对便利,因此在本地块设置民国文化博物馆具有较高的实际可操作性。
通过民国文化博物馆的设置,可以带动整个颐和路地区的旅游开发,从而将整个民国公馆区的保护与开发有机的结合起来。
(2)收益能力
考虑到该博物馆的主要作用为集中展示颐和路形象、带动相关旅游产业的发展,因此在实际运作中可暂不考虑收取租金。
五、建筑方案
已提供的颐和路公馆区的三个规划方案均在保护历史建筑的原则下进行设计,三个方案各有优劣,各自的分析如下:
1、方案一——蓝色封面
优势:
规划思路清晰、有条理,规划理念完善,比较合理的对历史建筑的空间结构、建筑尺度、院落景观等进行了保护。
区内全为步行区域,步行系统以一条主步道,三级巷道组成,在三个方案中交通流线最为清晰合理。
建筑风格的处理上,虚实结合的理念最大程度的尊重了保留建筑,使新建筑与老建筑相协调。
注重标志性,在重要视线上布置了三个标志性建筑,体现了项目对城市环境塑造的作用。
劣势:
容积率最高,建筑面积过大,多层次的商业界面使得商业氛围过于浓厚,破坏了老建筑的整体氛围。
规划理念的具体运用稍嫌不足,对整体文化特征的继承、文化氛围的营造力度还可加强。
虚实相映的建筑风格理念在具体设计中,虚实的搭配不合理,虚占的比例太大,过于喧宾夺主。
一些新建建筑的形态、尺度与原建筑特征不一致,如弧型的高楼、3层甚至4层的高度,破坏了原有的空间尺度感。
如上图所示。
2、方案二——灰色加米色封面
优势:
本着保护原有民国风貌的原则,重点对规划格局、空间分解进行了详细分析,特别是围墙保护较好,另对功能分区也做了详细的解释。
劣势:
在历史文化的继承上,还需做进一步的深入。
地块内人行交通流线混乱,步行系统不全,无主次之分。
景观分析、视线通道等较为缺乏。
新建建筑高度过高,立面也较为硬朗,隐隐有超越老建筑的感觉,应注意表现的尺度。
功能分区较为混乱,几种业态之间缺乏联系,分区比较僵硬,应根据具体市场情况及周边环境安排。
3、方案三——白色封面
优势:
重点分析了业态的功能分区,以及通过新建筑和有顶棚架使点状分布的建筑形成完整的建筑界面。
增加了灰空间,有效利用了室外空间。
劣势:
对历史建筑文化特征的保护力度不够,缺乏原有景观小品、院墙、庭院等的保护措施。
景观系统设计不全,缺乏景观流线分析、树种分析等。
另外庭院设计较为繁琐,应以简洁、开阔的布局为主,塑造通透的视觉效果。
六、经济测算
(一)投入成本测算
1、拆迁成本
鼓楼区颐和路公馆区第12地块房屋拆迁前期调查测算工作,由市土地储备中心和鼓楼区政府共同组织人员对地块内房屋拆迁情况详细摸底调查。
在统一拆迁基础数据的情况下,两方分别对拆迁补偿费用进行测算评估,具体情况如下:
(1)拆迁基础数据
拆迁房屋总面积约2.14万㎡,其中住宅1.82万㎡,营业用房0.14万㎡,非营业用房0.18万㎡。
(2)储备中心评估测算拆迁补偿总费用约2.37亿元,其中房屋补偿约2.1亿元,其他费用约0.27亿元。
(3)鼓楼区评估测算拆迁补偿总费用约2.96亿元,其中房屋补偿约2.52亿元,其他费用约0.44亿元。
(4)储备中心与鼓楼区测算差异比较(见下表)
颐和路公馆区第12地块拆迁费用测算比较
单位:
㎡、万元
项目
储备中心
鼓楼区
差异
建筑面积
评估费用
建筑面积
评估费用
建筑面积
评估费用
住宅
18175.83
17116
18679.13
22216.2
503.3
5100.2
营业用房
1469.07
1542
1163.11
1445
-305.96
-97
非营业用房
1783.22
2334
1413.6
1527.4
-369.62
-806.6
小计
21428.12
20992
21255.84
25188.6
-172.28
4196.6
其他费用
2722.9
4416.9
1694
拆迁总费用
23714.9
29605.5
5890.6
备注说明:
储备中心与鼓楼区测算的主要差异在于一般住宅房屋的样本房基准价格。
储备中心测算的样本房基准价约6270元/㎡,鼓楼区测算的样本房基准价约7600元/㎡。
(5)其他说明
①本次拆迁评估范围不包含现状产权为军产的房屋;
②地块范围内部分房屋及土地产权为地方所有,但因历史原因被部队长期代管使用,此次评估也将该部分列入范围内,评估拆迁补偿费用约4000万元,具体情况如下:
门牌号
使用人
房屋面积
拆迁补偿费用
宁海路1号
人民解放军总后勤部
584
902
宁海路11号
省军区司令部管理处(代管蒋锄欧)
401
826
宁海路13号
省国防工委
(代管康培鑫)
931
1915
宁海路25号
庄正诚等10户经租
618
391
合计
2534
4034
③规划条件要求保留的开元公寓及宁海路15号建筑也被列入此次评估范围,拆迁补偿费用约2300万元。
2、开发成本
(1)保留民国建筑修缮费用
保留建筑总面积10973㎡,修缮费预计为1000元/㎡,总额1097.3万元。
(2)新建房屋建设费用
须新建建筑15986㎡,新建费预计为2000元/㎡,总额3197.2万元。
(3)环境改造费用
用地总面积30811㎡,改造费预计为300元/㎡,总额924.33万元。
(4)根据以上测算,合计开发成本5218.83万元
3、综合拆迁成本和开发成本,总成本为3.48亿元
(二)经营收益测算
项目建成后,总建筑面积26959㎡,初步暂定地块沿街及临近山西路的区域为商业、餐饮、会所用房,总面积约11000㎡;民国历史博物馆单独占1幢建筑,约300~400㎡;其余部分为企业办公用房,总面积约15500㎡。
1、假定地块内建筑全部为出租的形式。
保守测算办公租金建议定为6元/天·㎡,商业租金建议定为8元/天·㎡;正常测算办公租金建议定为7元/天·㎡,商业租金建议定为10元/天·㎡;乐观测算办公租金建议定为7元/天·㎡,商业租金建议定为12元/天·㎡。
所有测算中租金每年递增5%。
第一年为建设期,每年的运营费用为当年租金收益的5%,营业税为当年租金收益的5.55%,空置率保持在5%左右。
测算标准
初始租金(元/天·㎡)
回本年限
回本年利润(万元)
保守测算
办公
6
8年
295.44
商业
8
正常测算
办公
7
7年
864.52
商业
10
乐观测算
办公
8
7年
8853.88
商业
12
初始租金定价较低,虽投资回报年限略长,但可以有效降低投资风险。
2、假定地块内建筑全部出售。
售价说明
年份
第1年
第2年
收支
初始投入(万元)
34824.33
年成本
年运营费用(万元)
1852.50
1192.50
年资金成本(万元)
22.61
年收入
商业售价(元/㎡)
30000.00
30000.00
销售率
70%
100%
年销售收入(万元)
23100.00
9900.00
办公售价(元/㎡)
18000.00
18000.00
销售率
50%
100%
年销售收入(万元)
13950.00
13950.00
税费
营业税(万元)
778.41
1323.68
利润
年利润(万元)
34419.09
21311.21
累计利润(万元)
-405.24
20905.97
总销售额为60900万元,利润额为20905.97万元,投资回报率为59.59%。
4、假定地块内建筑部分出租、部分出售。
租售价说明
年份
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
收支
初始投入(万元)
34824.33
年成本
年运营费用(万元)
697.50
836.10
176.72
207.38
217.75
年资金成本(万元)
1247.14
482.09
332.58
144.12
年租金收入
商业租金(元/天·㎡)
10.00
10.50
11.03
11.58
空置率
30%
15%
5%
5%
年租金回报(万元)
2772.00
3534.30
4147.61
4354.99
年销售收入
售价(元/㎡)
18000.00
18000.00
销售率
50%
100%
收入(万元)
13950.00
13950.00
税费
营业税(万元)
778.41
928.07
196.15
230.19
241.70
利润
年利润(万元)
12474.09
13710.69
2679.34
3377.45
3751.42
累计利润(万元)
-22350.24
-8639.55
-5960.21
-2582.76
1168.66
因办公部分出售,在前两年资金回笼较快,较好的降低了资金运作成本,故初步测算第5年可全部收回成本。
七、运营模式
综上所述,由于本项目的特殊性,同时结合商业地产操作的成功经验与对未来市场走向的预判,对于本项目的商业运营模式暂作如下建议:
1、运作主体
由于该地块的特殊性,政府组建相关运营主体负责该项目的整体管理与维护。
同时亦可开辟招商渠道,引入具备符合本项目发展运营能力要求的专业公司,在商业管理与招商方面寻求合作。
2、设计
应由甲级资质并具有历史街区保护规划设计经验的规划设计单位进行方案设计,报审方案不少于2个,由南京规划委员会专家咨询委员会组织专家论证。
设计方案应根据该地区的特点,结合其历史文脉和城市景观要求,恢复、再现颐和路的历史风貌,展示南京城市历史文化特色。
3、改造
应由具有历史街区保护改造经验的文物保护单位进行民国公馆的修复改造工作。
4、建设
应由具有一级建设施工资质的建设单位进行施工建设。
工期设定,工期中的周边环境处理。
5、招商
项目价值与背景要求。
可由产权单位自行成立招商公司,或委托专业招商公司代为实施。
招商中可以一家或多家顶级的企业或商家为突破口,将其作为本项目的主力客户,从而便于招揽其它企业入驻,也可有助于吸引消费者。
招商时机/时期
6、销售
项目价值与背景要求。
可由产权单位自行成立销售公司,或委托专业销售代理公司代为实施。
销售时机/时期
7、物业管理
项目价值与背景要求。
项目投入使用后,建议聘请高水准的专业物管公司,服务于所招揽的商家和企业,进一步强化项目的整体形象。
八、运作计划
九、相关建议
专业为本·快乐无限
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