物业法律规章.docx
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物业法律规章.docx
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物业法律规章
附件1:
《物业服务收费管理办法》实施细则
《物业服务收费管理办法》实施细则
第一条为规范本市物业服务收费行为,维护当事人的合法权益,依据《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》及国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》制定本细则。
第二条本细则适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条本细则所称的物业服务收费是指物业管理企业按照服务合同的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,向业主所收取的费用。
第四条政府提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业,鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条市物价局会同市房产局负责全市物业服务收费的监督管理工作。
第六条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。
第七条物业服务收费包括综合管理服务费、车辆停泊服务费和特约服务费。
综合管理服务费含清扫保洁及清运;绿化养护;秩序维护;公共照明、通风、供电、给排水、电梯等共用设施设备运行、小修、养护所发生的人工、原辅材料费用等。
车辆停泊服务费:
是指在指定的停车场地(含室内车库)内,为维护保养场地设备设施、相关道路及管理所发生的人工、原辅材料费用等。
特约服务费:
指物业管理企业受业主委托提供的户内维修、家政服务、代收代缴服务等收取的费用。
第八条物业服务收费根据物业类型、收费性质的不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅和经济适用住房的综合管理服务费,实行政府指导价。
其他类型物业服务项目均实行市场调节价。
住宅区内车辆停泊服务费实行政府指导价。
特约服务费,实行市场调节价。
第九条综合管理服务收费实行政府指导价的,由市物价局会同市房产局根据物业管理企业的服务内容、标准和物业管理区域的设施设备等因素,制定相应的基准价格及其浮动幅度,并定期公布。
具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价格和浮动幅度在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十条物业管理企业应当按照国家发展改革委、建设部印发的《物业服务收费明码标价规定》实行明码标价,在物业管理区域内的显著位置,将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。
第十一条对实行政府指导价的物业管理企业应当根据《湖北省经营性服务价格管理办法》的规定,到价格主管部门办理《湖北省服务价格收费许可证》,并遵守年度审验制度。
物业管理企业在办理《湖北省服务价格收费许可证》中,应当向价格主管部门提出书面申请并提供营业执照副本、资质证书、物业服务委托合同复印件和前期物业管理服务协议复印件等相关资料。
价格主管部门正式受理后,一般应在15个工作日内办理完毕。
第十二条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条建设单位与物业买受人签订买卖合同时,受委托的物业管理企业应与物业买受人签订前期物业管理服务协议,约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第十四条实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:
1、管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业公共部位、公共设施、设备日常运行维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业用于该项目的固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;
9、经业主同意的其它费用;
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
第十五条实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。
物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业管理服务资金年度预决算,并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
第十六条物业服务收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业资金的收支情况进行审计。
第十七条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。
第十八条业主按前期物业管理服务协议约定的时间开始全额交纳物业服务费;纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
第十九条物业管理企业可按月、按季度或按年度计收,但不得一次性预收一年以上(不含一年)的物业服务费。
第二十条业主与物业使用人约定由物业使用人交纳的物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。
物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。
物业服务费用或者服务资金以房屋所有权证登记的建筑面积计算,未办证的,暂以房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
第二十一条物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十二条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。
所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。
第二十三条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十四条物业管理企业根据业主的委托提供服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。
第二十五条普通住宅和经济适用住房小区的露天或室内配套停车场(库)车辆停泊服务费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
在保证业主停车的前提下,有条件的住宅区可设立外来临时停车位,对临时进入小区接送人的车辆,收费标准按市价格主管部门会同市房产行政主管部门公布的指导价执行。
第二十六条政府价格管理部门会同房产行政主管部门,应当加强对物业管理企业的服务内容、标准和收费项目、标准的监督。
物业管理企业违反价格法律、法规和规定,由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚。
第二十七条东西湖、汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲区可依据本细则并结合当地实际情况,制定本区具体实施细则及普通住宅物业综合管理服务费和车辆泊车服务费指导价格。
并报市物价局和市房产局备案。
第二十八条本细则由市物价局会同市房产局负责解释。
第二十九条本细则自2004年10月1日起执行。
《武汉市物业管理服务收费实施办法》(武价房字[2000]24号)同时废止。
附件2:
关于商品住宅共用部分共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知
武房物[2002]16号
关于商品住宅共用部分共用设施设备维修基金具体缴存管理的通知
各区房产局、财政局、各有关单位:
为了加强全市商品住宅(含经济适用住房,下同)共用部位共用设施设备维修基金(以下简称“维修基金”)的缴存和管理,保障住宅共用部位共用设施设备的正常大修、更新、改造、维护商品住宅产权人和使用人的合法权益,根据《武汉市住宅区物业管理条例》和《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》的有关规定,结合我市实际,现就有关缴存和管理事宜通知如下:
一、市房产管理局为全市维修基金的监管单位,市财政局对维修基金的管理实行监督。
市房产管理局物业管理部门负责维修基金管理的日常工作,各区房产管理局物业管理部门按照规定权限负责辖区内维修基金的归集管理工作。
二、维修基金缴存人和缴存标准
1、申请商品住宅初始登记的开发建设单位。
指1996年10月24日市政府第86号令《武汉市住宅小区管理办法》发布之日起建成住宅小区的开发建设单位。
2、申请商品住宅交易转移登记的购买者。
指按建设部、财政部印发的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》规定自1999年1月1日起竣工商品住宅的购买者。
(二)维修基金的缴存标准。
1、开发建设单位按申请初始登记住宅区总规模建安造价的1.5%(配置有电梯的住宅楼按2.5%)的比例缴存。
为了便于建安造价的核定,根据武汉市建设工程造价管理站武建价字[2001]33号通知发布的“造价指数”测定,2002年每平方米商品住宅维修基金缴存标准为:
(1)砖混结构住宅:
10元;
(2)无电梯框架结构住宅:
12元;(3)有电梯框架结构住宅:
30元。
今后,每平方米商品住宅维修基金缴存标准每年调整一次,另行公布。
2、购房者按购房款2%的比例缴存。
三、维修基金的核定、缴存。
(一)开发建设单位。
开发建设单位应在取得商品住宅竣工验收证明之日起3个月内,持《武汉市商品住宅维修基金(开发建设单位)缴存申报单》(一式二联,式样详见附件1,以下简称《缴存申报单》),向、市、区房产管理局物业管理部门申请办理《武汉市商品住宅维修基金缴存通知书》(一式二联,式样详见附件2,以下简称《缴存通知书》),特《缴存通知书》第一联(通知收款联)到指定的维修基金缴存窗口按《缴存通知书》中核定的金额缴存维修基金,并取得“湖北省武汉市住宅公共维修基金专用收据”(一式五联,以下简称《专用收据》)第一联(收据联)和第四联(房屋权属登记联)。
(二)购房者。
由开发建设单位在其初始登记申请受理后,通知购房者在30天内,持《购房合同》正本、购房发票到市、区维修基金缴存窗口办理《缴存通知书》,按《缴存通知书》中核定的金额缴存维修基金,并取得《专用收据》第一联(收据联)和第四联(房屋权属登记联)。
(三)市及中心城区(含江岸、江汉、桥口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖区及武汉经济开发区、东湖高新技术开发区)维修基金的收取统一实行银行代收。
代收银行由市房产管理局、市财政局统一指定相关银行营业机构。
为方便缴款,指定银行的各营业机构在市、区房产交易和权属登记“一条龙”服务大厅设立缴存窗口。
其它区亦应逐步实行银行代收。
四、维修基金的收取、划缴。
(一)专用帐户的开立及用途。
市房产管理局在指定银行营业机构(以下简称“主办行”)开立武汉市住宅公共维修基金专户;各区房产管理局在所在相关银行营业机构开立武汉市住宅公共维修基金专户**区分户(印鉴由市房产管理局统一刻制发放)和武汉市**区住宅公共维修基金专户(分户和专户应在同一银行营业机构)。
市住宅公共维修基金各区分户专门用于核算维修基金的收取、划缴业务;各区住宅公共维修基金专户用于管理和核算从市住宅公共维修基金专户中按规定拨付的维修基金的结算款项。
(二)维修基金的收取。
各缴存窗口应根据《缴存通知书》第一联核定的金额办理收款手续。
对缴存人以支票缴存维修基金的,应在款项收讫后,及时开具《专用收据》,在《缴存通知书》第一联和《专用收据》各联上加盖“武汉市维修基金专户**区分户专用章”和指定经办人名章;并将《专用收据》第一联(收据联)和第四联(房屋权属登记联)交缴存人。
对缴存人以现金缴存维修基金的,各缴存窗口应立即办理上述手续。
《缴存通知书》第一联和《专用收据》第二联作为各缴存窗口收款依据和记帐凭证。
(三)维修基金的划缴。
1、实行银行代收的窗口,各代收银行款项收讫后,应于当日通过市住宅公共维修基金专户各区分户直接填制银行内部“特种转帐凭证”(附《专用收据》第三联及《缴存明细表》,式样详见附件3),将代收的维修基金定向、及时上划市房产管理局在主办开立的“武汉市住宅公共维修基金专户”;各银行缴存窗口同时将《缴存明细表》(附《专用收据》第五联)报送市住宅公共维修基金专户分户所在区的房产管理局物业管理部门,物业管理部门据此登记收入辅助帐。
主办行应按月编制《缴存情况汇总表》(式样详见附件4),于次月三日内报送市房产管理局和市财政局。
2、实行房产管理部门自收款的汉南、江夏、蔡甸、黄陂、新洲等区房产管理局物业管理部门应于每月终了第一个工作日通过各区分户直接填制支票(附《缴存明细表》和《缴存情况汇总表》一式叄份),将收取的维修基金及时上划至住宅公共维修基金专户。
市住宅公共维修基金专户主办行接《缴存明细表》所填列的收缴情况,在其代收系统中逐笔录入有关数据。
五、《专用收据》的印制与管理。
《专用收据》由市财政局集中到省财政厅购买,市房产管理向市财政局领购后,发放各缴存窗口使用。
六、市、区房产管理局及银行代收款的工作人员应当严格按照本通知的规定执行,玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或上级行政主管部门给予行政处分;给产权人或使用人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
七、本通知自2002年元月1日起在全市范围内执行。
(一)自本通知发布之日起,开发建设单位申请高品住宅初始登记、购买者申请商品住宅交易转移登记时,除应提交原规定的有关资料外,还应提交已缴存住宅维修基金的《专用收据》第四联(房屋权属登记联)。
市、区房产管理局不得受理未提交《专用收据》第四联(房屋权属登记联)的开发建设单位商品住宅的初始登记申请和购买者商品住宅交易转移登记申请。
(二)自本通知发布之日起,开发建设单位在销售商品住宅时,不再收取购房者的维修基金。
本通知发布前,开发建设单位已在市、区房产管理局领取了《专用收据》的,应在30日内持《专用收据》和购房者缴存维修基金明细表或软盘到市、区房产管理局办理核销手续。
(三)购房者在购买商品住宅时未足额缴存维修基金的,其差额部分应在交易转移登记申请前一次性补缴到位。
(四)商品住宅再次交易或房屋权属发生转移,原业主已缴存的维修基金不予清退,由原业主与受让人协商清算后办理帐户变更手续。
(五)1996年10月24日市政府第86号令《武汉市住宅小区管理办法》发布之日起至本通知发布之日期间,已办理商品住宅初始登记的开发建设单位未按规定缴存维修基金的,应按《武汉市住宅物业管理条例》第四十四条第六款的规定,责令其限期按实际发生建安造价的1.5%缴存;拒不缴存的,依法强制缴存,并按照应缴存金额的2倍罚款。
1996年10月24日市政府第86号令《武汉市住宅小区管理办法》发布之前,已办理商品住宅初始登记的开发建设单位未缴存维修基金的,其维修基金的缴存金额可在住宅区向业主委员会移交时协商处理。
(六)已办理商品住宅交易转移登记的购买者未按规定缴存维修基金的,其维修基金的缴存按《武汉市住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施办法》第三十三条第一款的规定办理,即维修基金的缴存标准由物业管理单位会同业主委员依照政府指导标准提出缴存方案,经业主大会审议通过后按月缴存。
武汉市房产管理局武汉市财政局
二00二年一月二十八日
附件3:
关于印发《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》的通知
武房物[2000]108号
各区房地局,各业主委员会、物业管理企业:
为完善我市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的物业管理模式,进一步规范业主自治管理行为,根据《武汉市住宅区物业管理条例》的规定,经市物业管理工作领导小组研究同意,现将我局制定的《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》印发给你们,请认真E贯彻实施。
附:
《武汉市住宅区业主自治管理实施办法》
二○○○年六月二十六日
武汉市住宅区业主自治管理实施办法
第一章 总则
第一条 为建立和完善社会化、专业化、市场化的物业管理体制,规范业主自治管理行为促进物业管理健全发展,根据《武汉市住宅区物业管理条例》(以下简称《条例》)规定,结合实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于全市实施物业管理的住宅区业主自治管理。
本办法所称业主自治管理,是指住宅区业主(业主代表)大会选举产生的业主委员会,全体业主依照《条例》规定选聘物业管理企业,对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务的活动。
第三条 武汉市房地产管理局是本市业主自治管理的行政主管部门,负责组织实施办法。
各区房地产管理局是本辖区业主自治管理的行政管理部门,负责业主委员会的筹建和日常管理,进行政策、业务指导。
第四条 本市各有关行政管理部门在各自职责范围内,支持和配合业主委员会的工作,维护广大业主的合法权益。
第二章 业主的权利和义务
第五条 业主是指物业的所有权人。
物业使用人(以下简称使用人)是指物业承租人和实际使用物业的其他人。
第六条 业主依法享有对住宅区物业共用部分和共同事务进行管理的权利,并承担相应的义务。
业主的主要权利是:
(一)参加业主(业主代表)大会;
(二)享有业主委员会委员的选举权和被选举权;
(三)表决通过业主公约和业主委员会章程;
(四)决定有关业主利益的重大事项;
(五)监督业主委员会的工作。
业主的主要义务是:
(一)遵守国家有关物业管理的法律、法规和政策规定;
(二)业主的个人利益应自觉服从公众利益和国家利益;
(三)执行、服从业主(业主代表)大会和业主委员会的各项决议、决定;
(四)遵守业主公约;
(五)遵守物业管理委托合同的各项条款,并按时交纳物业管理服务费用以及相关的代收E代管费用。
第七条 业主公约是有关业主(使用人〉在物业的使用、维护和管理服务活动等方面权利、义务的行为准则,对全体业主和使用人具有约束力。
业主公约自业主〈业主代表〉大会审议通过之日起生效。
第三章 业主(业主代表)大会
第八条 业主大会由本住宅区内全体业主组成;业主人数较多的,可按比例推选业主代表,组成住宅区业主代表大会,业主代表大会成员一般不超过100人。
第九条 住宅区符合下列条件之一,可召开第一次业主(业主代表)大会的职权:
(一)住宅区入住率达到50%以上;
(二)住宅区房屋交付使用满2年;
(三)公有住房出售建筑面积达到50%以上。
第十条 业主(业主代表〉大会的职权:
(一)选举、撤换业主委员会委员;
(二)审议通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同;
(三)听取和审查业主委员会的工作报告;
(四)监督业主委员会工作,改变或者撤销业主委员会的决定;
(五)决定物业管理的其他重大事项。
第十一条 业主(业主代表〉大会表决可采用投票或其他方式,业主委员会委员的产生须采取无记名差额投选举方式。
第十二条 出席业主(业主代表)大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。
每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
公房出租人可书面委托承租人出席,业主可以委托代理人出席。
公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
业主大会或者业主代表大会可邀请街道、派出所、居委会和物业使用人代表列席,列席人;员无表决权。
第十三条 第一次业主〈业主代表)大会的筹备
(一)所在地的区房地产管理局负责召集开发建设单位、前期物业管理单位、街道办事处或i镇(乡)人民政府及业主代表组建第一次业主(业主代表)大会筹备组,其中业主代表人数应占i筹备组成员三分之二以上;
(二)依定第一次业主(业主代表)大会方案;
(三)依照物业管理政策法规及示范文本,结合本住宅区实际情况,拟定业主委员会章程〈草案〉、业主公约(草案〉和业主委员会选举办法(草案〉等相关文件;
(四)推荐业主委员会委员候选人。
业主人数较多的住宅区,应以住宅楼单元为单位协商产生业主代表(高层住宅楼可以楼层为单位〉,在业主代表中协商推荐业主委员会委员候选人;
(五〉第一次业主(业主代表)大会召开前15日内,将拟定的第一次业主(业主代表)大会方案和准备的会议有关文件资料,一并报所在地的区房地产管理局备案。
业主自行召开第一次业主(业主代表)大会,应在本住宅区具备成立业主委员会条件的前;提下,由超过20%的业主联名向所在地的区房地产管理局提交书面报告,由区房地产管理局审核后,会同相关部门及业主代表组成筹备组。
其他程序参照本条第一款第(二〉、(三)、(四)、(五〉项组织实施。
第十四条 第一次业主(业主代表)大会主要议程:
(一〉大会筹备组介绍大会筹备情况;
(二〉审议通过《业主委员会章程》、《业主公约》;
〈三〉选举业主委员会委员;
〈四〉审议决定其他物业管理重大事项。
第十五条 业主委员会成立后,负责召集此后的业主(业主代表)大会。
业主(业主代表)大会主要内容是:
(一)听取业主委员会工作报告;
(二)审议通过上一年度财务决算和下一年度财务预算;
(三)审核与修订《业主公约》、《业主委员会章程》等文件;
(四)决定物业管理企业的选聘和解聘;
(五)业主委员会的换届选举与委员的调整;
(六)决定物业管理其他重大事项。
第四章 业主委员会
第十六条 业主委员会是住宅区域内代表全体业主实施自治管理的组织,业主委员会的一切合法权益受国家法律保护。
第十七条 一个住宅区成立一个业主委员会,业主委员会由业主(业主代表〉大会选举产生。
业主委员会委员应当由业主担任。
业主委员会根据住宅区规模,由5至15人组成。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。
第十八条 业主委员会委员应符合下列条件:
(一)思想素质好,热心公益事业,责任心强;
(二〉自觉遵守物业管理法规、规章;
(三)带头遵守业主公约、业主委员会章程;
(四)身体健康,品行端正;
(五)有一定的文化水平和组织能力。
第十九条 业主委员会委员在业主〈业主代表)大会上按下列程序选举产生:
(一)介绍业主委员会委员候选人的基本情况和工作简历;
(二)审议通过选举唱票、计票、监票人选;
(三)监票人核对业主〈业主代表)大会应到人数和实到人数,发放统一印制的选票;
(四)投票选举;
(五)统计选票,并宣布选举结果;
(六)业主委员会委员进行分工,选举产生主任、副主任。
第二十条 业主委员会应自选举产生之日起十五日内,持《业主委员会登记申请书》和下列文件向所在地区房地产管理局办理核准登记手续。
(一)业主委员会名称、住所、所辖区域范围;
(二)业主委员会委员个人简历;
(三)业主委员会委员名单及分工;
(四)业主公约、业主委员会章程;
(五)大会会议记录、纪要;
(六)大会应到人数和名册、实到人数和名册。
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