我爱我家商业模式研究毕业论文.docx
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我爱我家商业模式研究毕业论文
毕业设计(论文)
题目我爱我家商业模式研究
院(系)工商管理学院
专业班级营销2011-04
毕业设计(论文)原创性声明和使用授权说明
原创性声明
本人郑重承诺:
所呈交的毕业设计(论文),是我个人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的成果。
尽我所知,除文中特别加以标注和致谢的地方外,不包含其他人或组织已经发表或公布过的研究成果,也不包含我为获得及其它教育机构的学位或学历而使用过的材料。
对本研究提供过帮助和做出过贡献的个人或集体,均已在文中作了明确的说明并表示了谢意。
作者签名:
日 期:
指导教师签名:
日 期:
使用授权说明
本人完全了解大学关于收集、保存、使用毕业设计(论文)的规定,即:
按照学校要求提交毕业设计(论文)的印刷本和电子版本;学校有权保存毕业设计(论文)的印刷本和电子版,并提供目录检索与阅览服务;学校可以采用影印、缩印、数字化或其它复制手段保存论文;在不以赢利为目的前提下,学校可以公布论文的部分或全部内容。
作者签名:
日 期:
学位论文原创性声明
本人郑重声明:
所呈交的论文是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的研究成果。
除了文中特别加以标注引用的内容外,本论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。
对本文的研究做出重要贡献的个人和集体,均已在文中以明确方式标明。
本人完全意识到本声明的法律后果由本人承担。
作者签名:
日期:
年月日
学位论文版权使用授权书
本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定,同意学校保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版,允许论文被查阅和借阅。
本人授权 大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。
涉密论文按学校规定处理。
作者签名:
日期:
年月日
导师签名:
日期:
年月日
注意事项
1.设计(论文)的内容包括:
1)封面(按教务处制定的标准封面格式制作)
2)原创性声明
3)中文摘要(300字左右)、关键词
4)外文摘要、关键词
5)目次页(附件不统一编入)
6)论文主体部分:
引言(或绪论)、正文、结论
7)参考文献
8)致谢
9)附录(对论文支持必要时)
2.论文字数要求:
理工类设计(论文)正文字数不少于1万字(不包括图纸、程序清单等),文科类论文正文字数不少于1.2万字。
3.附件包括:
任务书、开题报告、外文译文、译文原文(复印件)。
4.文字、图表要求:
1)文字通顺,语言流畅,书写字迹工整,打印字体及大小符合要求,无错别字,不准请他人代写
2)工程设计类题目的图纸,要求部分用尺规绘制,部分用计算机绘制,所有图纸应符合国家技术标准规范。
图表整洁,布局合理,文字注释必须使用工程字书写,不准用徒手画
3)毕业论文须用A4单面打印,论文50页以上的双面打印
4)图表应绘制于无格子的页面上
5)软件工程类课题应有程序清单,并提供电子文档
5.装订顺序
1)设计(论文)
2)附件:
按照任务书、开题报告、外文译文、译文原文(复印件)次序装订
指导教师评阅书
指导教师评价:
一、撰写(设计)过程
1、学生在论文(设计)过程中的治学态度、工作精神
□优□良□中□及格□不及格
2、学生掌握专业知识、技能的扎实程度
□优□良□中□及格□不及格
3、学生综合运用所学知识和专业技能分析和解决问题的能力
□优□良□中□及格□不及格
4、研究方法的科学性;技术线路的可行性;设计方案的合理性
□优□良□中□及格□不及格
5、完成毕业论文(设计)期间的出勤情况
□优□良□中□及格□不及格
二、论文(设计)质量
1、论文(设计)的整体结构是否符合撰写规范?
□优□良□中□及格□不及格
2、是否完成指定的论文(设计)任务(包括装订及附件)?
□优□良□中□及格□不及格
三、论文(设计)水平
1、论文(设计)的理论意义或对解决实际问题的指导意义
□优□良□中□及格□不及格
2、论文的观念是否有新意?
设计是否有创意?
□优□良□中□及格□不及格
3、论文(设计说明书)所体现的整体水平
□优□良□中□及格□不及格
建议成绩:
□优□良□中□及格□不及格
(在所选等级前的□内画“√”)
指导教师:
(签名)单位:
(盖章)
年月日
评阅教师评阅书
评阅教师评价:
一、论文(设计)质量
1、论文(设计)的整体结构是否符合撰写规范?
□优□良□中□及格□不及格
2、是否完成指定的论文(设计)任务(包括装订及附件)?
□优□良□中□及格□不及格
二、论文(设计)水平
1、论文(设计)的理论意义或对解决实际问题的指导意义
□优□良□中□及格□不及格
2、论文的观念是否有新意?
设计是否有创意?
□优□良□中□及格□不及格
3、论文(设计说明书)所体现的整体水平
□优□良□中□及格□不及格
建议成绩:
□优□良□中□及格□不及格
(在所选等级前的□内画“√”)
评阅教师:
(签名)单位:
(盖章)
年月日
教研室(或答辩小组)及教学系意见
教研室(或答辩小组)评价:
一、答辩过程
1、毕业论文(设计)的基本要点和见解的叙述情况
□优□良□中□及格□不及格
2、对答辩问题的反应、理解、表达情况
□优□良□中□及格□不及格
3、学生答辩过程中的精神状态
□优□良□中□及格□不及格
二、论文(设计)质量
1、论文(设计)的整体结构是否符合撰写规范?
□优□良□中□及格□不及格
2、是否完成指定的论文(设计)任务(包括装订及附件)?
□优□良□中□及格□不及格
三、论文(设计)水平
1、论文(设计)的理论意义或对解决实际问题的指导意义
□优□良□中□及格□不及格
2、论文的观念是否有新意?
设计是否有创意?
□优□良□中□及格□不及格
3、论文(设计说明书)所体现的整体水平
□优□良□中□及格□不及格
评定成绩:
□优□良□中□及格□不及格
教研室主任(或答辩小组组长):
(签名)
年月日
教学系意见:
系主任:
(签名)
年月日
摘要
随着市场经济的不断发展,我国房地产市场也迎来了更多的发展契机,房地产中介行业也在日益壮大,各类房地产中介机构如雨后春笋般大量涌出,我爱我家房地产经纪公司就是其中的优秀代表。
房地产中介对房地产市场的的发展与运作起到了推动促进作用,但其市场依旧存在着许多棘手的问题,从而导致了现今房地产中介行业各种纠纷事件频发。
我爱我家房地产经纪公司作为一家年轻的企业,在复杂的市场环境中独树一帜,迅速发展成为了全国性的房地产经纪公司,其商业模式十分值得研究。
本论文主要通过对我爱我家商业模式逐步研究,找出当今国内房地产中介行业存在的一些问题,并作出详尽分析,突出我爱我家商业模式的优势;并且在对其模式研究中发现其中不足,提出解决方案。
关键词:
房地产经纪存在的问题商业模式解决方案
ABSTRACT
Withtheburgeoningmarkrteconomy,China’spropertymarketisalsoembracingmoreopportunities,whichresultsintheboomingofrealestateagency.Amyriadofrealestateagenciescropupeveryday,”LoveMyHome”beingtehoutshandingrepresentative.Realestateagencycouldfacilitatethedevelopmentandoperationofpropertymarket.However,thismarketishanutedwithmanyproblems,triggeringfrequentdisputesinthisindusty.Asanemeringrealestateagency,LoveMyHomehasstoodoutfromthecomplexmarketenvironmentandhasbecomeanationwiderealestateagency.Thebusinessmodelofthisagencyworthourstudyandresearch.Thisthesispointoutsomeproblemsexistinginthecurrentdomesticrealestateagencythroughastep-by-stepsudyofLoveMyHome’sbusinessmodel.Withdetailedanalysis,thethesisindicatestheadvantageofthisbusinessmodel.Somedefectsofthisbusinessmodelandsolutionalsowillbeintroducedinthisthesis.
Keyword:
realestateagency;probelms;businessmodel;solutions
目录
摘要III
ABSTRACT4
一、房地产中介行业的市场分析1
(一)房地产中介市场状况研究分析1
(二)房地产中介的现状和发展趋势2
1.国外现状分析2
2.国内现状分析:
3
(三)“国五条”对二手房市场的影响3
二、房地产中介发展遇到的问题3
(一)法律法规不完善4
(二)专业化水平不高。
4
(三)缺乏风险防范意识与措施4
(四)外部因素4
(五)信用危机4
(六)信息渠道流通不畅4
(七)房地产中介自身发展的瓶颈5
(八)国家政策的限制5
三、我爱我家的商业模式特点6
(一)创新服务模式6
1.三网合一6
2.ERP管理系统6
3.开发新产品6
(二)横向与纵向发展相结合6
(三)直营店与加盟店相结合7
(四)企业文化助推商业模式的创新与发展7
四、我爱我家商业模式存在的不足8
(一)缺乏核心的经营模式8
(二)缺乏清晰的发展战略思路8
(三)对加盟店管理问题8
1.管理权限划分不清晰9
2.门店员工与总部脱节9
3.考核晋升制度不完善。
9
(四)我爱我家经营模式的SWOT分析10
五、我爱我家商业模式的优化对策10
(一)增强业务人员素质培训,提高入职门槛10
(二)强化市场意识,及时调整市场对策10
1.及时把握市场机遇。
10
2.着重打造差异化的服务。
11
3.创新信息化的营销模式。
11
(三)树立品牌,扩大品牌影响力11
(四)建立完善的管理体制11
六、总结11
参考文献13
从1998年中国停止福利性分房开始,房屋的商品化进一步提升,推动了我国房地产行业完成了前所未有的大发展。
随着一手房市场的不断发展与成熟,国内二手房市场也逐渐发展壮大了起来,并且有逐渐成为我国房地产市场主角的趋势,房地产中介行业在这一背景下得到了快速发展。
然而,我国房地产中介行业起步晚,在规模上与国外同行业相比偏小,并且由于多重因素,还导致了行业内从业人员素质偏低,业务单一等不良现象。
我爱我家房地产经纪公司是我国国内相对较早从事房地产中介及相关产业服务的一家大型企业,其专业水平、服务理念一直走在国内同行业的前列,不但受到同行业的尊敬,也逐渐成为广大消费者信赖的房地产服务专家。
2000年初,我爱我家于北京正式成立,在接下来的15年中,公司得到迅速发展。
我爱我家业务现在已经覆盖全国12个大城市,拥有超过了1500家连锁店面,汇聚了超过30000名员工,并且其拥有一个月访问量达到2000万人次的全国性房地产专业网站。
一、房地产中介行业的市场分析
(一)房地产中介市场状况研究分析
近些年来,随着改革开放的不断深入,城市化进程的不断加快,城市的流动人口的增加及生活水平的不断提高,国内二手房市场得到了快速的发展。
据搜房网统计,2013年全年中国23个主流城市的二手房成交总量超过了100万套,其中广州与2012年相比,同比增长了70%,越来越多的购房者倾向于购买二手房。
总结其原因有以下几点:
第一,二手房价格相对较低一些;第二,对比新商品房来说,一般二手房已经是几年或多年的现房,周围配套设施更加完善;第三,二手房室内装修配套都已完成,减少了装修等麻烦,消费者可拎包入住;第四,随着城市建设步伐的加快,许多城市都有着大量的旧城改造工程,这就势必会产生许多拆迁户,这些拆迁居民必将面临着在市场上购买新居,这就在一定程度上为二手房带来了可观的需求;第五,消费者对房产中介及二手房的固有传统观念正在逐步改变,通过房产中介购买二手房的方式得到越来越多的人的认可。
根据一些发达国家和部分发达城市的发展经验表明,如若一个房地产市场是成熟并且可持续的,则它必然是一个一手、二手房市场共同发展并具有良性互动市场。
现如今,伴随着城市功能的日益健全以及房地产市场的趋于饱和,二手房市场的活跃应该是一个必然的发展趋势。
在发达国家,一般来说一手房市场与二手房市场成交面积的比例是1:
5。
在国内的话以上海为例,其2004的比例已经达到了0.9:
1,2014年已经达到了4:
1。
所以我国的二手房中介市场显然还有十分巨大的发展潜力;再从消费观念的方面来看,住宅梯级消费观念要求住房者要根据自身经济收入的变化来逐步改善其自身的居住环境与居住品质,由房屋租赁市场、二手房市场再到一手房市场,从“安置型”、“适用型”再到“舒适型”,形成一个比较完备的住宅梯级消费链。
2014年上半年,在楼市遭遇了金融“限贷”政策的巨大影响下,国内二手房市场需求虽然有所下降,但交易量仍旧相当可观。
2014年上半年,13个大城市的二手房成交总量就达到了273282套,其中一月份成交47288套,二月份由于受到春节影响,仅三万余套,三。
四月份回暖,分别达到了53023、53900套,五月份为48633套。
这充分说明了虽然二手房市场受政策因素限制,但国民对于房屋的刚性需求决定了二手房市场必然庞大。
并且,随着最近国家对楼市的政策开始放松,这无疑成为二手房市场发展的一个重要推力。
2014年10月,国家对二手房交易的税费进行了放松性调整,银行对二手房的贷款利率也随之下调,所以,在未来一段时间内,国内二手房将进入一个蜜月期。
(二)房地产中介的现状和发展趋势
1.国外现状分析:
国外以及港台地区的房地产中介服务发展时间长,历史相对国内更为悠久,已经具有了一套比较完备的法律法规体系,包括市场准入法规、执业人员职业道德法规以及职业质量控制标准等等,以美国为例,其房地产中介行业的发展先于我国多年,其管理经验以及运作模式更为先进,曾子曰:
见贤思齐焉,在结合我国国内实际情况下充分借鉴和运用美国的先进经验和运作模式对我国房地产中介行业的发展必将大有裨益。
国外房地产中介行业发展时间长,有着相当完善的房地产中介管理制度以及工作程序,权责明确,对保障各方权益有着十分大的作用。
并且,其行业个人资格准入制度相当严格,中介机构实行的是准入市场制,优胜劣汰。
国外房地产中介行业十分注重发展连锁经营以及扩大品牌效应,尽量充分地采集各类信息资源,并利用网络信息技术,提高自身的竞争力。
2.国内现状分析:
国内房地产中介行业起步晚,发展时间短,但发展速度十分迅猛。
现如今,大大小小的房地产中介公司遍地都是,几乎在每个城市的各大街道都可以看到其门店身影,由此可见国内二手房市场的火爆。
随着国内房价的不断攀升,二手房市场必定会更加火爆。
目前,国内比较大的房地产经纪公司有例如我爱我家、中原集团、21世纪不动产、信义房屋、合富置业等等。
但由于毕竟发展时间短,行业内存在着诸多的问题。
例如法律法规不完善;入行门槛低,从业人员整体素质不高;在资金监管不严,出现了许多中介公司钻孔子,擅自挪用交易资金等等情况。
(三)“国五条”对二手房市场的影响
第一,“国五条”是十分直接的限制了国内二手房的供给,通过财政调节,房屋拥有者出售二手房需要缴纳更多的税费,因此出手动力会在一定程度上减少,这样的情况对于消费者来说也同样适用。
但是由于经济、文化等因素,在我国,房屋作为一种刚性需求的存在,导致了在短期内房价会上浮。
第二,在相关政策的细则出来之前,很多消费者会果断出手购房,因为市场传闻很多,怕越等政策越严,造成将来购房难,所以在短期内市场需求会增加,房价会相应的适当上浮。
第三,从长期来看,由于楼市过热,国家抑制房价上涨的想法是明确的,将来也必定会出台各项措施来打击楼市,其主要目的是为了抑制在楼市的投机行为,造成楼市虚假繁荣,所以从长期来看,房价是会受到控制的。
二、房地产中介发展遇到的问题
随着经济的不断发展,老百姓的生活水平得到不断提升,在传统的物质生活条件满足后,人们也逐渐开始关注生活的质量,而住房需求是生活质量提升中相当重要的一环。
住房需求快速增加的同时中国房地产行业发展也是相当的迅速,受其影响,二手房市场的交易量也得到大幅上涨,而房地产中介行业也借着这股东风得以在短时间内成长并崛起,房地产中介公司在全国各地大量出现。
正是由
于这种迅猛的发展,导致行业内很多东西不够完善,从而在房地产中介行业在发
展中出现了许多问题。
(一)法律法规不完善。
目前我国在房地产方面的立法相当不完善,许多区域甚至出现了法律空白,立法层次偏低,法律效力不强,缺乏系统性和配套性。
(二)专业化水平不高。
由于入行门槛低,导致了我国房地产中介行业的许多从业人员素质不高,专业业务能力差,甚至缺乏道德精神,从而导致许多不规范的市场行为,同时,在国内市场上也存在着大量的无资质的中介机构,严重影响了我国房地产中介行业的形象。
产生这一系列问题的原因在于我国房地产中介企业对自身认识不够深刻,将中介服务误解成了仅仅是房地产租赁买卖代理的工作,是的许多并不具备基础专业知识的从业人员从其他行业转入,导致了整个行业整体的经营理念十分落后,服务质量普遍不高。
(三)缺乏风险防范意识与措施
在国内,许多的房地产中介企业一直以房屋的租赁和买卖为其工作重心,因此成交量成为了其经营和生存的关键所在。
一旦宏观调控从紧,房地产呈现不景气的状态,成交量长期走低的情况发生后,一些小型的房地产中介公司的生存就很难维持,即使是大型公司也会受到相当大的影响。
所以,威胁我国房地产中介行业生存的重要因素就是业务单一化以及风险控制能力的欠缺。
(四)外部因素
一些国外房地产中介企业经过多年发展,实力雄厚,并且看上了中国市场,于是纷纷抢滩登陆国内市场,对国内的房地产中介企业造成了巨大的冲击。
(五)信用危机
房地产中介企业存在的诸多弊端是行业性的,所以,只要一家中介机构出现问题,其他中介机构必然会受到牵连。
如若中介行业的整体业务量下滑,这种弊端将会越来越明显,从而使得消费者逐渐丧尸了对房地产中介行业的信任。
(六)信息渠道流通不畅
就目前国内来说,其市场的网络信息系统相当不完善,整体市场信息量偏少,
渠道流通不畅,这种情况必将在相当大的程度上对我国房地产中介行业的服务质量的提高产生不好的影响。
在行业内,一些技术型手段偏落后,高素质的人才稀缺,大量缺乏专业知识与工作能力的人进入了这个行业。
(七)房地产中介自身发展的瓶颈
目前全国房地产中介公司众多,在发展中必然有其瓶颈。
从地域上来说,市区的中介公司门店比较多,在郊区则很少见甚至没有规范的中介公司。
随着现在城市发展出现了逆城市化,城市重心会向郊区甚至于卫星城转移,郊区的需求量必然大幅度攀升,因此房产中介的地域性发展不协调必然成为房产中介乃至二手房市场发展的桎梏。
从市场份额上来说,大型房产中介公司利用品牌影响力抢占了绝大部分的市场份额,小型中介公司生存困难,且其信息流通缓慢,缺乏规范经营,也在一定程度上增加了中介市场的乱象。
部分房产中介公司发展的模式很固化,以直营为主,但总所周知,直营模式有着其致命的发展缺陷,它毕竟不属于一种成熟的商业模式。
另外以我爱我家为代表的大型中介公司形成了以品牌输出为核心的中介特许加盟模式,这也一直是国内企业所追求的目标。
关于如何打造一个庞大的中介帝国可能是许多中介公司一直追求的梦想,但中介行业是以人为最大资源的行业,如何让员工利益与企业利益结合起来,形成一个息息相关的关系链,从而实现长期共存,这是中介行业一直在思考的问题。
房地产中介行业在其发展过程中很难避免出现良莠不齐、业务水平高低不一、服务素质高低有别的情况。
面对日益激烈的二手房市场竞争,为追求利益的更大化,部分房地产中介公司使用了一些践踏行规甚至于法律,扰乱中介市场秩序的手段,严重损害了中介行业的声誉与形象。
这极大的影响了房地产中介的快速发展。
(八)国家政策的限制
现如今,政府及其相关部门缺乏对房地产中介以及二手房市场的政策性指引,并且缺少现行和可行的法律法规。
尽管一些地方政府出台了一些房地产政策方案,想要改变其一手房、二手房市场发展严重不协调的状况,减少一手房房地产开发的投入,鼓励促进二手房市场的发展。
但整体来说,针对二手房市场发展的相关政策以及法律法规依旧缺少。
并且政府部门在二手房市场的发展方向、一手房和二手房发展的互补性上,还未出台明确可行的方案。
因此,政府构建二手
房市场体系的职能还没有完全发挥出来。
2010年1月,国务院办公厅出台了“国十一条”,此后,又相继出台了“国十条”、“国八条”、“国五条”,通过一系列财政政策和货币政策,使得消费者的购房成本提高,从而压制楼市过热的情况。
如“国五条”中征收20%的营业税,使得国内二手房市场出现了一片寒冬。
还有限购令,使手中有房的人无法按照预期价格及时出手。
这一系列政策在很大程度上打击了二手房市场。
三、我爱我家的商业模式特点
对于房地产中介企业来说,能否正确的选择商业模式直接影响到企业能否健康持续的发展。
我爱我家自成立之初就在不断摸索创新商业模式,经过多年发展,已经形成了一套有自身特色商业模式。
(一)创新服务模式
1.三网合一:
我爱我家在全国率先采用了三网合一(即连锁店网、互联网、呼叫中心通信网)的商业模式,实现了快速捕捉市场信息,从而实践优质服务在身边的理念,形成了一个全新的中介服务模式;
2.ERP管理系统:
我爱我家最早在房地产中介行业使用ERP管理系统,从而可以用宽带网络来支持全国内部网络管理系统,实现了实时管理监控以及全国的房产相关信息的共享;
3.开发新产品:
率先开发了房屋管家(房屋出租全程代理)、合租、快租、短租、房屋出售限时速递等多项新产品,并且开设二手房网上看房、二手
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