郑州建设国家中心城市后各区域购房投资价值大评估.docx

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郑州建设国家中心城市后各区域购房投资价值大评估

郑州建设国家中心城市后，各区域购房投资价值大评估!

“当9月份，郑州温和版地王调控出台之后，大家不禁呵呵，这也叫调控?

开盘照清、房价照涨，此外没有对市场产生一毛钱的影响;国庆假期间，连续出台了限购限贷政策，这才让大家意识到真正的调控政策来了，市场开始降温。

到了12月21日-24日，限购加码、限贷升级、北龙湖豪宅限价3.2万/每平，全面锁死改善和投资客，瞬间冰冻了郑州房地产市场。

但与调控收紧相对应的是，郑州近期频频收到国家级政策“大礼包”，常西湖新区、航空港区、绿博白沙的超级加速度，自贸区获批，以及最近大热的“国家发改委明确支持郑州建设国家中心城市”。

无疑，郑州未来的发展一定会越来越好。

虽然，“国家中心城市”对冰冻中的郑州房地产市场并非强心针，但这个概念及发展目标，如果未来没有房地产的支撑，就是一个空中楼阁。

当两年周期过后，调控政策放松，郑州房价再度上涨是极有可能的事情。

所以很多人不禁发问：

什么是国家中心城市?

郑州和武汉未来哪个更有潜力?

建设国家中心城市后，郑州各区域价值会如何?

房价如何?

什么是国家中心城市?

2016年12月26日下午，国家发改委正式发布《促进中部地区崛起“十三五规划”》，明确表示“支持武汉、郑州建设国家中心城市，增强要素集聚、科技创新和服务功能，提升现代化和国际化水平。

继续做大做强洛阳、宜昌等区域性中心城市，加快产业转型升级，形成带动区域发展的增长节点。

”

所谓国家中心城市，是指处于中国城镇体系中最高层级的城市，是综合实力最强的“塔尖城市”，同时肩负重要发展职责作用，这样级别的城市要在全国具备引领、辐射、集散功能的城市，涉及到政治、经济、文化、对外交流等多方面的表现。

目前，已有北京、上海、广州、天津、重庆、成都6座城市被定位为国家中心城市。

国家中心城市所必备的五大功能

国务院确定支持郑州成为国家中心城市，人们在高兴之余，我们也必须冷静地看待，这并不是说郑州已经成了国家中心城市，而是在国家的战略规划中给予这个目标。

1、综合服务功能;2、产业集群功能;3、物流枢纽功能;4、开放高地功能;5、人文凝聚功能。

此外，中心城市还担负着带领区域内其他城市发展的职责，从而促进区域经济社会的发展，缩小地区间发展水平的差距。

郑州距离国家还差多远?

1、综合服务功能

此方面应该是指城市的总体职能，即科技、教育、文化、卫生、交通，然而郑州未来实力最强的领域是高铁和航空，这一点从郑州“米”字型高铁的大力建设、航空港区规划上升至国家战略便可以看出;以上几个方面都还比较差，尤其是文化，郑州作为农业大省的省会，解放后经历了一系列事件造成的文化断层。

由于历史原因，郑州科研教育水平落后没有名校，历史遗迹较少，城市文化典故也不多，因而城市的文化面貌显得较差。

2、产业集群功能郑州最主要的产业是电子科技、物流及运输、食品加工、乘用车，但还远远达不到产业集群的功能。

3、物流枢纽功能

郑州在这方面发展的非常强劲。

2016年天猫“双11”网购狂欢节仅7天时间，就有来自全球各地的8353.3万件包裹在郑州完成“进”“出”“转”业务。

与往年不同的是，今年快递业务量激增的同时，消费者收货时间却大大缩短，便捷、高效的货物集疏分拨速度，再次让消费者和商家享受到郑州发展大物流所带来的红利。

快递作为物流业的一个重要组成部分，很好地折射出郑州市现代物流业发展情况。

目前，以口岸经济抢登内陆开放高地的郑州，其航空、铁路、公路“三位一体”的物流体系正逐步形成，综合型物流枢纽建设也迎来了最佳发展环境。

4、开放高地功能

高地的功能最需要的是大量的高素质人才，这是一个城市未来的希望。

然而，迄今为止，郑州也仅有一所211大学。

这导致我们这里的高等教育即无力吸引外来优秀人才，又导致本土优秀的人才呈现纯输出的状态。

与此同时，被污染的空气、难说优良的创业环境、差强人意的城市配套，则让很多优秀人才不想靠近郑州。

仔细想来，真的很可怕，高素质人才的大量流失，以及优秀人才的后继无力，注定为城市发展带来灾难。

5、人文凝聚功能

郑州街头巷尾的421个报刊亭尽遭拆除，二砂艺术搬迁，虽然有松社书店、纸的时代、阅开心、城市之光、三联等书店，但郑州人文凝聚程度远远不够。

郑州VS武汉:

从5个角度PK，谁更有国家中心城市的王者气派?

在政府发布的《促进中部地区崛起“十三五规划”》中，明确表示“支持武汉、郑州建设国家中心城市”，那么武汉与郑州相比，哪个城市发展的更好?

郑州现在和武汉之前的差距在哪里?

作为中部的两个城市，郑州与武汉相邻，一个是九省通衢的水陆交通要塞，一个是陆路交通的咽喉与“国家一路一带”重要的节点城市。

建成区面积：

武汉553平方公里，郑州413平方公里2015年GDP生产总值：

武汉10905亿元，占湖北全省比重37%，郑州7315亿元，占河南全省比重20%

郑州与武汉相比，最大的问题是规模太小、经济实力太弱。

这一点，从2015年两个城市的GDP生产总值的比较便可看出，两者之间相差三千亿!

武汉有雄厚的底子，不仅从洋务运动就开始发展工业，到了民国时期就是重镇，一直到改革开放之初，经济还保持在全国前五。

并且，武汉在其省内的首位度比较高，其GDP占了湖北省的总量超过三分之一，而郑州是被确定为河南省会之后，经济才开始慢慢发展起来的，目前GDP只占全省经济总量的五分之一。

在校大学生数量：

武汉118.33万人，郑州82.4万人高校总数：

武汉123所，郑州55所部属院校：

武汉8所，郑州0所

众多周知的是，每一年河南省的高考人数都是全国之最。

但是河南本土高校却差强人意。

以省会郑州为例，郑州在校大学生人数为82.4万，但221大学仅有郑大一所，在全国211大学排名中也不靠前，其他高校历史沉淀浅、学术地位落后、文凭含金量也低，在全国范围内影响力弱，更没有一所大学是教育部直属大学。

由此造成了郑州高等教育十分羸弱的状况，进而严重影响了郑州的经济发展和持续发展。

武汉拥有高等院校80所，高校数量居于中国第二，其中2所985工程高校（武汉大学、华中科技大学），7所211工程建设大学（武汉大学、华中科技大学、武汉理工大学、华中师范大学、华中农业大学、中南财经政法大学、中国地质大学（武汉）），培养研究生的高校18所，有博士学位授予权的高校16所。

看到这一点，心中真是有一万只草泥马奔腾而过。

。

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小学、初中、高中累得要死，好不容易考个大学，但是学校的名气与含金量简直就不是一个层次!

最终，郑州对人才的吸引，基本上是靠吸收从本省内的各地市大中专院校，以及郑州市内的众多院校的毕业生，这与武汉这个大范围吸收重点高校人才的城市相比，缺乏足够的竞争力。

地面交通综合排名：

武汉排名14，郑州排名11地铁及轨道交通远景规划：

武汉13条，通车里程560公里，郑州17条，通车里程610.7公里

从出行费用、换乘、覆盖等地面交通综合排行榜上，以及地铁的规划上，无论是覆盖的密度还是出行的便捷性，郑州都明显优于武汉。

主要产业：

武汉以汽车制造业、钢铁及航运、石油化工及生物医药闻名，郑州以电子科技、物流及运输、食品加工、乘用车（宇通、少林）、煤炭闻名

就两个城市产业门类来比较的话，武汉工业门类更全，而同时传统产业占据比重比较大，比如钢铁及石油化工、汽车，这些企业都以国有企业为主;而郑州的电子、乘用车、食品加工业则以外资及民营企业为主。

2016年8月-11月房价最高值：

武汉14327元，郑州12809元

在2016本轮的房价暴涨中，武汉和郑州的房价都随之上涨，特别是下半年，房价的上涨让所有人瞠目结舌。

从具体数据来看，武汉在8月-11月中的平均房价分别是10365元、12732元、13775元、14327元，而郑州在8月-11月中的平均房价分别是10093元、11833元、12548元、12809元，可以看出，武汉的房价总体要比郑州高。

换句话说，虽然郑州今年在全国地产疯狂中表现抢眼，但其实房价比武汉便宜多了。

未来郑州各区域价值及房价大评估

金水区：

作为三环内的核心主城区，文化历史、经济增速、景观资源、教育配套、医疗资源、地铁长度，在郑州各个区域中属于最强极;在这些优质配套的基础上，楼盘价格将破25000元/每平，而以花园路以西、文化路以东、东风路以南、农业路以北围合而成的金水CBD，地铁、二手房、商务，教育、金融、市政配套丰富，正弘蓝堡湾、英地天骄华庭等优质地铁学区房，价格将达到30000元/每平。

经开区及滨河国际新城：

随着工厂的陆续迁出，经开老城区会出现体量巨大的住宅和商业用地，不过这需要一个过程，所有的工厂不能一夜之间全部迁出，得一步一步来，土地供应得一块一块地逐步释放。

这样带来的结果是这个片区的土地供应十分短缺，房源十分紧俏，恒大绿洲、富田九鼎世家、绿地海珀兰轩均已进入尾声或者交房。

这里项目少，实在是稀缺，供应量跟不上需求量。

而且，这种局面并不容易打破，土地供应持续紧张的话，房子供应量也会继续紧张，房价可能还会持续走高，未来一定会突破20000元-30000元/每平。

这样一来，经开老城区的项目将越来越高端化。

同时，人群继续外溢至至滨河国际新城。

这个区域现在在人们眼中，仍然是一个远郊的印象。

但远郊是个变化的概念，不能一棍子打死，也不能因为目前的荒凉而一棍子打死。

如果是因为荒凉的话，高新区早就应该被打死好几回了，但高新区一直没有死，现在越来越好了。

更为关键的是，这个新区规划级别高、政府扶持力度大，加上自贸区、使馆区等光环，未来房价应该在20000元-25000元/每平。

高新区：

虽然在上个世纪的中期，高新区渐渐没落，但随着美景、升龙、正弘、万科、恒大、建业富力、金科、碧桂园、万达的进驻，楼盘大幅增多价格也一路飙升，甚至一度超越中原区、二七区。

此外，全区各类企业3000余家、郑州大学，河南工业大学，解放军信息工程大学，郑州轻工业学院等多家高校、郑州外国语中学，郑州中学，郑州市五十八中等多所中学。

未来，教育配套继续增多，东风西路、农业西路以及新龙路打通，地铁一号线延长线通车、八号线、九号线相继开工，索河、须河、贾鲁河，以及西流湖、沉沙池、滨河公园等生态环境的建设……房价预计会在25000元-30000元/每平。

大北区惠济：

宜居环境的定位、品牌大盘的增多、万达广场的开业、荥泽古城的复建，以及地铁规划的长度，使得整个区域正趋于成熟。

未来，房价预计会在20000元-23000元/每平。

常西湖新区：

郑州市委市政府所在地，行政力量加持，今后奥体中心、文博艺术中心、市民活动中心、现代传媒中心落地，1、6、10、14四条地铁线路入境，地下交通环廊系统工程完工，郑州一中、郑州36中、中原区回民中学等教育资源以及规划建设中的学校，解放军153医院、国政中医骨科医院等医疗配套，永威西郡、碧桂园西流湖项目的进驻，区域的大牌开发商也越来越多。

南三环、南四环：

未来，南三环房价应该突破20000元/每平，南四环万科大都会片区房价应该突破15000元/每平。

未来，常西湖新区作为市府所在地，必是郑州城市中的价格高地，房价会在22000元-25000元/每平。

荥阳中原西路、洞林湖：

清华大溪地、金地格林小城、东润玺城得益于地铁10号线、高铁西站，房价达到10000元-12000元/每平，新田城、郑州碧桂园、恒大山水城得益于地铁6号线，房价达到10000元/每平左右。

北龙湖：

虽然，北龙湖最新豪宅限价3.2万/平政令出台之后，引起业内一片热议。

但按照以前的地王楼面价推算未来的房价，融创和金茂地王必须要卖到5万元，才能够本，根据业内人士推测未来的售价会在70000元-80000元/每平。

未来10年，这里是整个郑州房价最高地，房价会突破100000元/每平。

郑东新区北部区域：

该片区与郑东新区紧密贴合，是有价值的片区，未来均价预计高层突破22000元/每平，洋房30000元-35000元/每平，别墅突破40000元/每平。

白沙绿博组团：

从长远来看，无论怎么调控，东边是郑州向外扩展、延伸的主要方向，无天然屏障、地势平坦、地域宽广，相比北、南、西，优势颇多。

老郑东新区自不用多说，白沙、绿博，省、市两级都相当重视，重大项目纷纷落地于此，未来发展不容小视。

未来白沙品牌高层住宅均价突破20000元/每平、绿博改善型洋房和小高层均价超25000/每平，别墅40000元-50000元/每平。

航空港区：

2003年郑东新区开始建设，如今13年过去了，郑东新区现在已经是郑州最高大上的区域，政府的导向作用多么强大。

而航空港区，恰恰也是省政府着力发展的区域，10年以后，再看港区，可能就如现在的郑东新区一样。

所以，未来的发展绝不是其他区域所能比的。

南龙湖：

受限购限贷影响、地铁2号线南延路线利好，纯刚需人群继续外溢到该片区，品牌楼盘高层均价超12000元每平。

受国家中心城市战略中“推动郑州开封等重点区域一体化发展”的影响，开封西区将会被郑州房价带动，未来高层均价有望突破15000元/每平。

“郑州建设国家中心城市后，一定会越变越好。

但毋庸置疑，未来之路依然艰难。

值得欣慰的是前路虽然艰难，但也不曾畏惧。

郑州的米字型高铁、人口红利以及房地产市场发展的劲头，在全国其他国家中心城市中具备强劲的竞争力;但另一方面，城市规划的落后、高等教育的匮乏、雾霾弥漫苍穹、创业环境恶劣等现实情况下，靠土地财政实现经济增长亦是不得已而为之。

未来，2017-2018年之后，伴随着调控政策的放松，政府手段不断地利好，房地产市场势必再次火爆。

当然，未来郑州房价的上涨，一定是那些在国家中心城市战略中重点发展的区域，涨幅最大;譬如，金水区、经开区、高新区、郑东新区、惠济区、航空港区以及开封西区。

本文将郑州和武汉两座城市进行了对比，以及对郑州未来各个区域价值和房价做了预估，或许未来郑州的房价所上涨的结果会超乎我们的设想。

对此，我们一起来见证！