宁波市物业管理条例.docx

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宁波市物业管理条例

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宁波市物业管理条例

第一章总则

第一条[目的依据]为了规范本市物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条[适用范围]本市行政区域内的住宅小区物业管理、使用及其监督管理适用本条例。

非住宅物业的物业管理活动参照本条例执行。

第三条[部门职责]市房产行政主管部门（以下简称市物业管理部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

各县（市）、区房产管理部门（以下简称辖区物业管理部门）依照本条例负责辖区内物业管理的监督管理工作，并接受市物业管理部门的业务指导。

各级建设、规划、城市管理、公安、价格、环保、工商、民政等有关部门应按照各自职责，协同实施本条例。

第四条[属地政府职责]各县（市）、区政府应当加强对本辖区内物业管理的领导，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。

街道办事处（乡镇政府，下同）协助各级物业管理主管部门对物业管理活动进行监督，并接受辖区物业管理部门的业务指导;协调物业管理与社区管理、社区服务的相互关系，负责指导业主成立业主大会、业主委员会，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，监督业主依法开展自治管理。

第五条[行业协会]市物业管理协会是全市物业服务行业自律组织，应当积极规范行业自律行为，维护会员合法权益，促进物业服务企业依法、诚信服务，促进行业健康发展。

第二章业主、业主大会和业主委员会

第六条[业主、使用人的定义和关系]本条例所称业主是指房屋的所有权人。

业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行《物业管理条例》规定的义务。

本条例所称的物业使用人是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。

物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不能违反法律、法规和管理规约（或临时管理规约）的有关规定，业主与物业使用人未约定权利义务的或者物业使用人违反本条例和管理规约（或临时管理规约）的规定，有关业主应当承担连带责任。

第七条[业主大会组成]物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

一个物业管理区域应当成立一个业主大会。

业主人数少于50人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

物业管理区域划分办法由市物业管理部门另行制订。

第八条[首次业主大会成立条件]物业管理区域具备下列条件之一的，经开发建设单位、业主或物业服务企业的任一方向所在地街道办事处提出书面要求，可以成立业主大会，选举产生业主委员会：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之六十以上的;

（二）首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业总建筑面积百分之三十以上的。

第九条[首次业主大会筹备规则]首届业主大会由街道办事处组织召集。

街道办事处应当指导业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

业主大会筹备组由业主推举的业主代表和开发建设单位、社区居委会的代表组成，筹备组组长由街道办事处指定的代表担任。

筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。

辖区物业管理部门应当加强业主大会成立工作的业务指导。

第十条[筹备组的职责]筹备组的工作职责为：

（一）拟定业主大会议事规则草案;

（二）拟定业主管理规约草案;

（三）制定业主委员会委员的选举产生办法，拟定业主委员会委员的推选名单;

（四）召开首届业主大会所需的其他工作。

第十一条[业主大会召开]召开业主大会会议，应当在会议召开15日前将会议议题、时间、地点、方式以及表决等事项向全体业主公告。

街道办事处、辖区物业管理部门、社区居委会代表应列席业主大会。

业主大会也可以邀请非业主使用人代表列席。

业主可书面委托代理人出席，物业服务企业工作人员不能以业主代理人身份出席。

业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或其代理人应当列席会议。

业主委员会应当做好业主大会会议记录并存档。

第十二条[业主大会的召开形式]业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用集体讨论形式的，参加业主大会的业主应在会议签到表签字确认;采用书面征求意见形式的，业主应在表决票或选举票送达时签字确认。

在计算业主人数时，一套房屋登记有两个或者两个以上所有权人的，由共有人协商确定一个业主;多套房屋所有权为同一人或同一单位的，将该人或该单位以单个业主认定;开发建设单位未出售或未交付给购房人的房屋，认定开发建设单位为业主。

第十三条[业主大会共同决定事项]

下列事项由业主大会决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则;

（二）制定和修改管理规约;

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

（四）选聘和解聘物业服务企业;

（五）筹集和使用专项维修资金;

（六）改建、重建建筑物及其附属设施;

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主大会决定前款第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定前款规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

逾期不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由业主大会议事规则约定。

业主大会或业主委员会的决定，应当自决定作出之日起三日内以书面形式在物业管理区域内公告。

业主委员会委员的数额一般为五至十七人，但最低不得少于五人。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表，并应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会承诺积极、及时、全面履行工作职责。

业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业管理部门和街道办事处备案。

业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。

第十五条[业主委员会职责]业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

（四）监督管理规约的实施;

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十六条[业主委员会会议规则]业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经占总人数半数以上的委员同意。

第十七条[业主委员会委员禁止行为]业主委员会委员不得有下列行为：

（一）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬;

（二）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务;

（三）牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益。

（四）侵害其他业主的合法权益。

第十八条[业主委员会委员的中止]业主委员会委员有下列情形之一时，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议决定：

（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正;

（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议;

（三）违反本条例第十七条规定;

（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。

业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

第十九条[业主委员会委员的终止]业主委员会委员有下列情形之一时，其委员职务自行终止：

（一）不再是本物业管理区域的业主;

（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力;

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈;

（四）被人民法院判处刑罚或被公安机关收容劳动教养。

第二十条[业主委员会换届]业主委员会每届任期三至五年，具体由业主大会决定。

业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会任期届满前六个月，业主委员会应当组织换届选举，并报告辖区物业管理部门和街道办事处。

换届选举应当在任期届满前三个月完成。

业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，在过渡期内暂由社区居委会行使业主委员会职责，监督、指导物业服务企业的服务行为。

第二十一条[业主委员会交接]业主委员会应当在任期届满后三个工作日内，将业主大会和业主委员会印章、档案资料以及其他属于业主大会和业主委员会的财物等移交给新一届业主委员会。

第二十二条[业主委员会事务公开]业主委员会应当定期将工作情况通过公告等形式向全体业主报告，并通报辖区物业管理部门和街道办事处。

业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第二十三条[对业主大会、业主委员会的监管]业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处应当责令限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主;决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第二十四条[业主大会、业主委员会的会议经费]业主大会、业主委员会的会议经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支，具体额度由业主委员会会同物业服务企业提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。

首届业主大会会议的筹备经费由开发建设单位承担。

具体标准由市物业管理部门会同市价格行政主管部门制定。

开发建设单位应当在物业交付使用前将首届业主大会筹备经费缴交给辖区物业管理部门，在业主大会筹备阶段由辖区物业管理部门将经费划拨给筹备小组。

业主大会、业主委员会的会议经费的使用情况应当在每年第一季度向全体业主公布，接受全体业主的监督。

第三章前期物业管理

第二十五条[选聘前期物业服务企业]物业销售（预售）前，开发建设单位应当通过招投标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理，双方签订前期物业服务合同。

物业管理招投标办法由市物业管理部门另行制订。

前期物业管理服务费收费标准和服务标准由辖区物业管理部门会同物价部门、属地街道和开发建设单位参照政府指导价和行业服务等级标准在招投标预备会议上确定。

第二十六条[临时管理规约]开发建设单位应当在销售（预售）物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

购房人在签订购房合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约的约定。

前期物业管理期间，国家法律法规尚未涉及到的领域或具体事宜，而临时管理规约已有约定的，临时管理规约的约定作为各级部门调解物业纠纷的重要依据。

第二十七条[前期物业管理的到期]前期物业服务合同到期后，业主委员会未成立的，所在地街道办事处应当抓紧指导业主成立业主委员会，在过渡期内由社区居委会同物业服务企业约定服务标准、收费标准，但过渡期不得超过六个月。

第二十八条[前期监管]各县（市）、区物业管理主管部门应当参加新开发的住宅小区建设项目的规划、扩初会审，并以建设标准和配套标准为重点，参与对开发建设过程的监督、管理。

第二十九条[前期物业管理的职责]物业服务企业在前期物业管理的主要职责是：

（1）参与工程验收，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议;

（2）掌握小区内各管网线路的布置，建立小区工程资料和日常管理档案，规范财务制度;

（3）在平等、自愿基础上，接受各专业管理部门的有偿委托，接管物业管理区域供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等公共设施设备，并根据委托约定对公共设施设备进行维护管理;

（4）协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中遗留问题;

（5）根据临时管理规约、前期物业服务合同向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序。

（6）根据街道办事处的要求，配合做好业主委员会、业主委员会成立工作。

物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入施工现场，实施物业前期介入。

第三十条[公共设施设备的移交]物业交付使用前，开发建设单位应当将验收合格的供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等公共设施设备移交给各专业管理部门，各专业管理部门必须接受。

各专业管理部门可以自行管理，也可以委托物业服务企业管理。

委托物业服务企业管理的，各专业管理部门应当与物业服务企业签订委托协议，明确双方的管理职责和维护范围，并由专业管理部门支付给物业服务企业相应的管理和维护费用;未与物业服务企业签订委托协议的，各专业管理部门不得强行将共用设施设备交由物业服务企业管理，不得强行要求物业服务企业代收各项费用或代办工作。

第三十一条[管理资料交接]开发建设单位应当在办理物业交接手续时，向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

（二）物业质量保修和物业使用说明文件;

（三）业主名册;

（四）共用设施设备清单及购买合同;

（五）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料和保修合同;

（六）物业管理需要的其他资料。

开发建设单位未将上述资料移交给物业服务企业的，物业服务企业可以不办理物业交接手续。

业主委员会成立后或前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将上述接收的资料移交或告知给业主委员会或社区居委会。