物业管理实务串讲.docx

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物业管理实务串讲

物业管理实务串讲

第一个任务，将整本书串起来

本书共15章，可分为三个部分梳理：

第一部分：

物业管理过程

2物业管理招投标

3物业管理合同

4早期介入与前期物业管理

5物业的承接查验

6入住及装修管理

第二部分：

物业管理内容

7房屋及设备设施管理

8物业环境管理

9公共秩序管理服务

10风险防范及紧急事件管理

第三部分：

物业管理相关知识

1物业管理企业

13人力资源管理

14客户管理

12物业档案管理

15物业管理应用文件

11财务管理

重点是第二部分，第二部分的内容是项目经理每天接触到的实操内容，第一部分从早期介入开始就是项目经理的工作范畴了，第三部分涉及的核心内容是财务管理和具体操作的实施，如档案和应用文件基本是由项目各专业人员完成的。

第二个任务，讲实务考什么

法律法规的理解+理论知识的理解+实际运用

所以必考的是：

行业最焦点的矛盾问题，如新旧物业公司的移交问题

社会最关注的问题，如车位的问题、节能的问题

行业未来发展遇到的问题，如用工荒出现团队稳定性的问题；劳动力成本上涨物业费水平不涨引发的企业盈利问题；早期介入的时机问题（现在都在给开发商擦屁股）

案例：

作为项目经理，在日常管理中如何实现节能？

一般来说节能可以通过管理手段和技术手段来实现，因为技术手段涉及项目的硬件改造、技术研发，需要的经费对目前物业市场而言有一定难度，但也不放弃，作为项目经理，主要是通过管理手段在日常管理中实现节能，主要措施有：

1、建立体系。

建立一个节能管理的制度体系。

2、宣传教育。

面向全体员工和业主做广泛的节能宣传，也可以适当的利用舆论媒体造势强化宣传效果。

3、明确目标。

根据项目的实际运行情况对设备管理人员予以考核、落实责任，分解指标。

4、保养和满负荷运行。

一方面定期保养设备设施，使其在最佳的运行状态，另一方面，关注设备设施的负荷状态，以满负荷运行降低平均成本。

5、根据实际运行情况调整设备设施的运行时间和参数，如电梯昼夜开启的台数变化；中央空调在人员密集和人员稀疏情况下的不同运行温度调节等等，在力所能及的地方节约能源消耗。

高空抛物事件今年频出，作为项目经理如何降低此类风险给物业企业带来的损失？

答：

从硬件上，尽可能完善。

如加高天台防护栏的高度；设置警示类标识；

从软件上，宣传教育，不在天台放置可移动物品，杂物及时清除（如沙袋、花盆、垃圾等），设置巡逻点，定时巡逻签到

从预防手段上，购买保险，分担风险。

及时掌握天气情况。

遇到大风警报预先通知。

从长远考虑，可以尝试设施监控录像备查。

题型比例预测：

客观题与分析题2:

8或3:

7

实务重在运用，反馈信息不希望物业管理师高分低能，所以要体现与实践的结合于运用，客观题不能体现。

考试时间，只有实务有3个小时。

分析题的答题要点：

条理清晰、思路清晰、关键字

第一章物业管理企业

物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

　　　先工商注册领取营业执照之日起30天内，向房地产主管部门申请资质

企　　业

一　　　级

二　　　级

三　　　级

备　　　注

颁证单位（审批、颁证、管理三位一体）

省自治区直辖市初审、建设部颁证

设区的市初审、省、自治区建设部门、直辖市房地产主管部门颁证

直辖市、设区的市房地产

主管部门颁证

注册资金（万元）

５００

３００

５０

会计事务所验资证明

管理技术人员

（聘用合同、证书原件核对）

３０人、中级２０人以上工程、财务必须中级以上

２０人、中级１０人以上工程、财务必须中级以上

１０人、中级５人以上工程、财务必须中级以上

物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

所管物业类型

计算基数（平方）

二类以上、管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

1）多层住宅200万

2）高层住宅100万

3）独立式住宅（别墅）15

4）办公楼、工业厂房及其他物业50万

二类以上、管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

1）多层住宅100万m

2）高层住宅50万m

3）独立式住宅（别墅）8万

4）办公楼、工业厂房及其他物业20万

有委托的物业管理项目。

（申报三级暂定不需要项目）

合同

制度建设

建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

企业类型

主体经济成分

全民、集体、

民营

外资

其他

股东出资形式

物业管理有限责任公司

物业管理股份有限公司

股份合作型物业公司

企业常见模式

房地产建设单位的附属子公司或部门

独立的物业管理企业

物业管理集团公司

物业企业内部组织形式

直线制

直线职能制

事业部制

矩阵制

物业管理的服务内容：

常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目。

第二章物业管理招投标知识点回顾：

招投标的形式：

邀请招投标和公开招投标

什么情况下采用公开招投标：

新建住宅

公开招投标公告发布的途径是什么：

1个公共媒体，2个网络中国物业管理协会网和中国住宅与房地产信息网

评标委员会的组成是怎样的？

5个以上，其中物业专家不少于评为总数的三分之二

招标的程序是怎样的？

招标8步

对照投标的程序是怎样的？

投标也8步

招标程序

成立招标领导小组

编制招标文件

公布招标公告或发出招标邀请书

发放招标文件

投标申请人资格预审

成立评标委员会

接受投标文件

开标评标和中标

投标程序

获取信息

评估项目和风险防范

登记获取招标文件

准备投标文件

递交投标方案

接受资格审查

参加开标、答辩和评标

签约并执行合同

获取信息的渠道有公共媒体、邀请书等

评估的内容有7项：

项目的基本情况；项目物业管理的定位；业主的需求；开发商、产权人或使用人的要求；招标条件和招标过程；竞争对手；企业自身情况

投标文件包括技术标和商务标两大内容

招标的几个时间概念

招标需做的工作

时间节点

时间

单位

招标前招标备案

发出公告或邀请函

10日前

县以上房地产行政主管

编制投标文件

招标文件发出之日起至投标截止日止

不少于20天

给投标单位做标书时间

招标人修改或澄清招标文件内容

应在招标文件要求的提交投标文件截止时间前

至少15天

招标后备案

确定中标人后

15日内

县以上房地产行政主管

订立合同

中标通知书发出之日起

30天内

制定物业管理方案的内容要点

1、关键性内容4点

方案的整体设想与构思；组织机构和人员配置；费用预算和成本控制；管理方式、运作程序和管理措施。

2、实质性内容8点

制度的建立；人员培训及管理；档案的建立与管理；物资装备；早期介入及前期物业管理服务内容；常规物业管理服务内容综述；管理指标；工作计划

第三章物业管理合同回顾

发出招标邀请属于邀请要约

物业公司来投标属于要约

订立物业服务合同属于承诺

前期物业服务合同的主要内容有什么？

9项

合同当事人；物业的基本情况；服务内容与质量；服务费用；物业的经营与管理；承接查验和使用维护；专项维修资金（缴存、使用、续筹和管理）；违约责任；其他事项（合同期限、生效条件、争议处理、物业用房、物业相关资料归属及其他）

物业争议处理的方式：

仲裁和诉讼二者选其一

案例分析：

一小区业主因对老物业不满，业主大会双过半通过合法途径选择了新物业，但业主中有一部分人在业主大会投标过程中对新物业投反对票，并在新物业入住后以此为由拒绝缴纳物业费，可以吗？

1、不合理不合法。

2、依据条例相关条款，该小区双过半选聘物业企业过程和结果都合法，新物业是合法的。

3、业主拒绝交费时不对的，物业管理费是服务共用部位和共用设备设施的，不以个人的需求而变化。

4、业主不缴费时侵害其他业主的利益。

第四章早期介入和前期物业管理知识点回顾

早期介入的内容五个阶段的内容都要掌握（内容书上找）

可行性研究阶段

规划设计阶段

建设阶段

销售阶段

竣工验收阶段

物业管理前期运作要完成三件事

管理资源的完善和优化（物业管理用房、物资配备、人员到位）

管理制度和服务规范的完善

确定物业管理单项服务的分包

工程质量的保修包括哪些范围：

物业企业承接的物业共用区域和共用设施设备部分；业主从开发建设单位购买的产权专有部分。

开发建设单位保修时间：

从向业主交房之日起计算

工程质量的保修在物业管理过程中起到承上启下的作用

案例分析：

保修期内业主专有部分出现质量问题，该业主将查验的问题写在验收单上，要求整改，并在交房书上签字，领取了钥匙，出差半年后回来，以问题没解决，没入住为由，要求不缴纳物业费，可以吗？

项目经理如何应对？

不可以。

仍在保修期内的保修责任属于开发建设单位；物业公司可将保修责任告知业主，也可积极与开发商联络协助业主处理；

物业计费从交房开始，交房以领取钥匙为节点，所以业主已完成入伙手续；物业费用于共用部位不是用于一家一户的专有部分，所以不能不缴费。

案例分析：

保修期内业主专有部分出现质量问题，该业主将查验的问题写在验收单上，要求整改完毕后再交房，没有领钥匙，两个月后问题整改后开发商找不到人，以整改通知书发出的日子开始计费，业主出差半年后回来，拒绝缴纳物业费，可以吗？

可以。

业主未领取钥匙，并未入伙，开发商还未将房子交付给业主，所以业主可以不交。

第五章物业的承接查验回顾

新建物业承接查验的内容是什么？

物业企业承接查验的是物业共用部分

新建物业查验的主要内容是什么？

5项：

1个软件4个硬件

软件：

物业管理资料；硬件：

物业共用部位、共用设备设施、园林绿化工程、其他公共配套设施

物业查验的4种方法：

观感查验、使用查验、检测查验、试验查验

物业管理机构更迭时管理工作的移交内容：

1、物业资料的移交：

7种

（1）物业自身所带的资料：

各类图纸资料——房屋竣工图、平面图、管线图、设施设备技术资料；

（2）物业管理产生的动态资料：

业主档案资料（装修资料、入住资料）；物业的值班记录、维修记录等原始服务质量记录；

（3）物业企业所需管理的资料：

财务资料等；

另外，其他需要移交的资料

2、物业共用部位和物业共用设备设施的移交（运行现状）

3、人、财、物的移交

两个物业公司移交时，什么物资是老物业可以带走的？

看产权归属，归全体业主所有的不能带，归物业公司所有的可以带

酬金制不可以带走，包干制可以带走

案例分析：

新老物业移交项目经理应该关注什么？

见上

第六章入住与装修管理

入住时限——《入住通知书》规定业主办理入住手续的时间期限

物业装饰装修的流程7个步骤

备齐资料→填写审报登记表→登记→鉴定管理服务协议，收取[装修押金（验收无争议可退）、装修管理服务费、垃圾清运费（不退，按约定可向业主或装修单位收取）]→办理开工手续→施工→验收

物业装饰装修管理的四件事

物业装饰装修管理范围和时间管理（一般装修时间是指除节假日之外的正常时间）

物业装饰装修管理管理检查的内容

1）施工现场有无采取必要的安全防护和消防措施，有无擅自动用明火和进行焊接作业等；

2）有无任意刨凿楼地面、穿凿梁柱；

3）楼地面铺设材料是否超过10mm、新砌隔墙是否采用轻质材料；

4）是否符合物业装修公共及室外统一要求

5）物业装修方案和材料的选择是否好、符合环保、节能要求。

物业装饰装修管理的基本要求是：

（1）公共通道不得占用、堆放装修垃圾和材料。

（2）装饰装修垃圾需袋装处理，装饰装修垃圾应按指定位置、时间、方式进行堆放和清运。

）

物业装饰装修的现场管理（严把出入关，加强巡视，控制作业时间，强化管理反复核查）

核查内容：

是否已登记，未登记要求停工；

未登记但符合装修管理规定可补办手续；

未登记不符合装修规定要求停工。

在装修装修中各方主体之间的责任：

装修活动中的违规行为由哪几个部门进行处罚：

规划部门、建设行政主管部门、房地产行政主管部门

物业公司在装修过程中有什么权力？

告知权、制止权、报告权书105页

第七章房屋及设施设备管理回顾

房屋的基本组成部分是什么？

结构部分、装修部分、设施设备部分

房屋完好率和危房率怎样计算？

完好率=（完好面积+基本完好面积）/总建筑面积危房率=危房面积/总建筑面积

分类

完好——指房屋的结构构件完好，安全可靠，　　　　　　　　　　　　　小修

基本完好——指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏,　　　　　　一般性维修

一般损坏房——指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形,　　　中修或局部大修更换部件

严重损坏房——指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，个别构件已处于危险状态，　　大修、翻修或改建

危险房——指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能。

　折除

房屋及设施设备的管理内容与方法：

使用、维修保养、技术资料档案、安全、采购和零部件、工量具和维修设备、外包和技术支持

维修养护的方式3种：

预防性维修、事后维修、紧急抢修

修理的类别：

大中小修

按检查时间的间隔，通常分为日常检查和定期检查

设备的状态监测分为停机监测和不停机监测（又称在线监测）

要严格按照房屋及设施设备的维修计划实施，在确保安全的前提下，注意控制以下几个因素：

1．质量的控制2.进度的控制3．成本的控制

供配电、电梯、锅炉运行等特殊工种还须经政府主管部门组织考核发证后凭证上岗。

各类共用设施设备的运行管理的共性：

，案例题　重点

制定合理运行维修养护计划、聘请培训合格的运行管理维修养护人员、保证设施设备良好的运行环境、制定规章制度、状态管理、节能管理

[案例分析] 编制房屋及设施设备维修养护计划（找相关的案例）

几种典型设施设备的管理全部掌握，找共性、找个性+注意事项

消防系统管理工作

消防系统功能：

（防火、灭火、报警）

1．火灾报警系统：

火灾报警系统由烟感探测器、温感探测器、手动报警按钮、闭路电视监视系统、火警警铃、消防广播系统、电话和对讲机等通信联络器材等组成

2．消防控制中心

集中报警器、联动控制柜、消防电梯控制器、管道煤气紧急切断装置、消防广播话筒扩音机和控制器、通信装置等组成

3．消火栓系统：

是应用最为普遍的灭火装置。

4．自动喷洒灭火系统

由喷洒泵、供水管道、喷头等组成

5．防排烟系统

由防烟防火门、通风管道、排烟风机、正压送风机组成

6．安全疏散和防火隔离系统

由安全疏散指示灯、防火门、防火卷帘门、水幕等组成

7．手提式灭火器

常见的有泡沫灭火器、干粉灭火器

8．其他灭火系统

消防管理内容

配备消防设施主管技术人员

建立严格的消防设施管理制度

建立消防设备、设施技术档案

建立消防设备巡视、检查、测试制度

每年结合消防演习，对整个消防系统进行一次运行检查，对各消防设备的联动协调运行进行测试。

供配电系统

1物业的供电种类按供电方式的不同分为高压供电和低压供电；

2按供电回路数目的情况分为单回路供电和多回路供电；

3按备用电源情况分为无自备电源供电和有自备电源供电；

4按供电性质分为长期供电和临时供电。

电梯设备

按用途分有乘客电梯、载货电梯和客货梯；

按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和液压电梯；

空调冷源

1按工作原理可分为压缩式制冷机和吸收式制冷机；

2按冷源设备布置的情况可分为中央空调和独立空调等等。

空调管理应该把节能运行作为一项重要的工作。

给排水系统

（1）给水系统可分为生活给水、消防给水、中水和热水系统。

（2）排水系统可分为：

1）污水系统。

2）雨水系统。

3）工业废水系统。

第八章 物业环境管理

物业环境管理包括物业管理区域内物业共用部位、共用设施和场地等的清洁卫生、园林绿化和卫生虫害防治等管理服务。

一、白蚁防治

（一）挖巢法　　　挖巢法最好在冬天进行

（二）药杀法　　　通过在白蚁蛀食的食物中或在白蚁主要出入的蚁路中喷入白蚁药物

（三）诱杀法　　　诱杀法有药物诱杀和灯光诱杀两种方法。

（四）生物防治法利用白蚁的天敌或病菌对白蚁进行生物灭杀

第九章公共秩序管理服务

公共秩序管理服务是指在物业管理区域内，物业管理企业协助政府有关部门所进行的公共安全防范和公共秩序维护等管理服务活动，包括公共安全防范管理服务、消防管理服务和车辆停放管理服务等方面内容。

１、公共安全防范管理服务的内容4件事：

出入、设施设备的使用维护、施工现场管理、配合社区管理

如何做好消防管理？

常用的安防系统有闭路监控系统、红外报警系统、自动消防监控系统、门禁系统、自动呼救系统、道闸系统、煤气自动报警系统和巡更系统等

•

（1）遇到有人在公共区域聚众闹事，应立即向公安机关报告，并及时上报上级领导，协助公安机关迅速平息事件，防止事态扩大。

•

（2）遇有违法犯罪分子正在进行盗窃、抢劫、行凶和纵火等违法犯罪活动时，应立即报警，协助公安机关制止，并采取积极措施予以抢救、排险，尽量减少损失。

对于已发生的案件，应做好现场的保护工作，以便公安机关进行侦查破案。

（3）管辖范围内公共区域有疯、傻、醉等特殊人员进入或闹事时，应将其劝离管辖区，或通知其家属、单位或公安派出所将其领走。

（4）辖区公共区域内出现可疑人员，要留心观察，必要时可礼貌查问。

（5）管辖区域内发生坠楼等意外事故，应立即通知急救单位及公安部门、家属，并围护好现场，并做好辖区客户的安抚工作，等待急救单位及公安部门前来处理。

消防管理内容　消防工作的指导原则是“预防为主，防消结合”。

日常检查和重点检查、全面检查与抽样检查相结合　　重点部位动火须由消防主管领导会同消防管理负责人会审，无异议才能动火　灭火方案须报经当地公安消防大（中）队审核通过和备案。

应定期检查，至少每月进行一次全面检查

1辖区内业主的消防安全知识宣传教育

2②消防安全检查，

3③并建立义务消防队伍，

4④完善消防管理制度，

5⑤加强消防设施设备的完善、维护和保养工作

第一十章风险防范与紧急事件

物业管理的风险类型包括

1早期介入的风险、

2前期物业管理的风险　　最主要的是合同风险。

前期物业管理合同的期限具有不确定性；

③日常管理的风险，业主使用物业、接受服务过程中的风险；物业日常运作过程中的风险

风险防范的措施：

合同尽可能详尽、抓制度素质和管理、妥善处理各主体的关系（业主、建设单位、公用事业、政府、街道办事处、）、重视宣传建立宣传平台、引入风险分担、将风险防范作为一门新兴科学认真对待

紧急事件的性质具有极大的偶然性、随机性、复杂性、危害性。

10个典型事件的处理（案例）

（一）火警

（1）了解和确认起火位置、范围和程度；

（2）向公安消防机关报警；

（3）清理通道，准备迎接消防车入场；

（4）立即组织现场人员疏散。

在不危及人身安全的情况下抢救物资；

（5）组织义务消防队。

在保证安全的前提下接近火场，用适当的消防器材控制火势；

（6）及时封锁现场，直到有关方面到达为止。

（二）燃气泄漏

（1）当发生易燃气体泄漏时，应立即通知燃气公司。

（2）在抵达现场后，要谨慎行事，不可使用任何电器（包括门铃、电话、风扇等）和敲击金属，避免产生火花。

（3）立即打开所有门窗，关闭燃气闸门。

（4）情况严重时，应及时疏散人员。

（5）如发现有受伤或不适者，应立即通知医疗急救单位。

（6）燃气公司人员到达现场后，应协助其彻底检查，消除隐患。

（三）电梯故障

（1）当乘客被困电梯时，消防监控室应仔细观察电梯内情况，通过对讲系统询问被困者并予以安慰；

（2）立即通知电梯专业人员到达现场救助被困者；

（3）被困者内如有小孩、老人、孕妇或人多供氧不足的须特别留意，必要时请消防人员协助；

（4）督促电梯维保单位全面检查，消除隐患；

（5）将此次电梯事故详细记录备案。

（四）噪声侵扰

（1）接到噪声侵扰的投诉或信息后，应立即派人前往现场查看；

（2）必要时通过技术手段或设备，确定噪声是否超标；

（3）判断噪声侵扰的来源，针对不同噪声源，采取对应的解决措施；

（4）做好与受噪声影响业主的沟通、解释。

（五）电力故障

•

（1）若供电部门预先通知大厦/区暂时停电，应立即将详细情况和有关文件信息通过广播、张贴通知等方式传递给业主，并安排相应的电工人员值班。

•

（2）若属于因供电线路故障，大厦/区紧急停电，有关人员应立即赶到现场，查明确认故障源，立即组织抢修；有备用供电线路或自备发电设备的，应立即切换供电线路。

（3）当发生故障停电时，应立即派人检查确认电梯内是否有人，做好应急处理；同时立即通知住户，加强消防和安全防范管理措施，确保不至于因停电而发生异常情况。

（4）在恢复供电后，应检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统的运作情况。

（六）浸水、漏水

（1）检查漏水的准确位置及所属水质（自来水、污水、中水等），设法制止漏水（如关闭水阀）；

（2）若漏水可能影响变压器、配电室和电梯等，通知相关部门采取紧急措施；

（3）利用现有设备工具，排除积水，清理现场；

（4）对现场拍照，作为存档及申报保险理赔证明。

（七）高空坠物

（1）在发生高空坠物后，有关管理人员要立即赶到现场，确定坠物造成的危害情况。

如有伤者，要立即送往医院或拨打急救电话；如造成财物损坏，要保护现场、拍照取证并通知相关人员。

（2）尽快确定坠落物来源。

（3）确定坠落物来源后，及时协调受损／受害人员与责任人协商处理。

（4）事后应检查和确保在恰当位置张贴“请勿高空抛物”的标识，并通过多种宣传方式，使业主自觉遵守社会公德。

（八）交通意外

（1）在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应迅速到场处理；

（2）有人员受伤应立即送往医院，或拨打急救电话；

（3）如有需要，应对现场进行拍照，保留相关记录；

（4）应安排专门人员疏导交通，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶；

（5）应协助有关部门尽快予以处理；

（6）事后应对管理区域内交通路面情况进行检查，完善相关交通标识、减速坡、隔离墩等的设置。

（九）刑事案件

（1）物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即派有关人员到现场；

（2）如证实发生犯罪案件，要立即拨打110报警，并留守人员控制现场，直到警方人员到达；

（3）禁止任何人在警方人员到达前触动现场任何物品；

（4）若有需要，关闭出入口，劝阻住户及访客暂停出入，防止疑犯乘机逃跑；

（5）积极协助警方维护现场秩序和调查取证等工作。

（十）台风袭击

（1）在公告栏张贴台风警报；

（2）检查和提醒业主注意关闭门窗；

（3）检查天台和外墙广告设施等，防止坠落伤人，避免损失；

（4）检查排水管道是否通畅，防止淤塞；

（5）物业区域内如有维修棚架、设施等，应通知施工方采取必要防护和加固措施

（6）有关人员值班待命，并做好应对准备；

（7）台风过后要及时检查和清点损失情况，采取相应措施进行修复。

第十一章财务管理

物业管理企业的财务管理内容包括营业收入管理、成本和费用管理、利润管理以及专项维修资金的管理。

物业管理收入包括物业管理主营业务收入和其他业务收入。

1．主营业