房产税知识点一.docx
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房产税知识点一.docx
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房产税知识点一
知识点一:
房产税法律制度
(一)纳税人
房产税的纳税人是指在我国城市、县城、建制镇和工矿区(不包括农村)内拥有房屋产权的单位和个人,具体包括产权所有人、承典人房产代管人或者使用人。
(“承典人”,是指承典他人的物品或房产,并一次支付出典物或房产的典价,占有他人物品或房产的使用权和收益权的单位或个人。
在典期内,承典人不但享有对物品或房屋的使用权,而且有转典和出租权,并负责房屋的维修。
典期满后,出典人退还典物或全部房屋典价赎回物品或房屋。
承典人为原契税暂行条例规定的纳税人。
)
(二)征税范围
1.房产税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区内的房屋,不包括农村。
2.独立于房屋之外的建筑物(如围墙、烟囱、水塔、室外游泳池等)不属于房产,不是房产税的征税对象。
(三)房产税的计算
1.从价计征
(1)以房产余值(按房产原值一次减除10%~30%)为计税依据
(2)应纳税额=房产原值×(1-扣除比例)×1.2%
2.从租计征
(1)按房产租金收入的12%计征
(2)应纳税额=租金收入×12%
3.特殊规定
(1)以房产投资联营,投资者参与投资利润分红、共担风险的,按照“房产余值”作为计税依据计征房产税。
(2)以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的,视同出租,按照“租金收入”为计税依据计征房产税。
(3)对于融资租赁的房屋,以“房产余值”作为计税依据计征房产税。
(4)自2007年1月1日起,对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。
其中,自营的按照房产原值减除10%~30%后的余值计征;出租房产的,按照租金收入计征。
(四)税收减免(部分条目):
1.国家机关、人民团体、军队“自用”(不包括出租)的房产,免征房产税。
2.宗教寺庙、公园、名胜古迹“自用”的房产,免征房产税。
宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位,如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产,不属于免税范围,应照章征税。
3.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的,在房屋大修期间免征房产税。
4.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产,免征房产税。
5.自2001年1月1日起,对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房,暂免征收房产税。
6.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税,但不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。
(五)纳税义务发生时间
纳税人将原有房产用于生产经营,从生产经营之月起,缴纳房产税。
其他均从“次月”。
练习题目:
1、某企业一幢房产原值600000元,已知房产税税率为1.2%,当地规定的房产税扣除比例为30%。
根据房产税法律制度的规定,该房产年度应缴纳的房产税税额为( )元。
(2008年)【答案】C
【解析】应纳房产税税额=600000×(1-30%)×1.2%=5040(元)。
2、某企业2008年度自有生产用房原值5000万元,账面已提折旧1000万元。
已知房产税税率为1.2%,当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%。
根据房产税法律制度的规定,该企业2008年度应缴纳的房产税税额为( )万元。
(2009年)
【解析】应纳房产税=5000×(1-30%)×1.2%=42(万元)。
3、甲公司委托某施工企业建造一幢办公楼,工程于2009年12月完工,2010年1月办妥(竣工)验收手续,4月付清全部工程价款。
根据房产税法律制度的规定,甲公司对此幢办公楼房产税的纳税义务发生时间是( )。
(2010年)
A.2009年12月B.2010年1月C.2010年2月D.2010年4月
【答案】C
【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之“次月”起,缴纳房产税。
1.甲公司共有房屋3栋,第一栋自用,原值2000万元,已提折旧700万元;第二栋对外投资,但不承担风险,每年固定收入90万元;第三栋出租,2006年租金收入80万元。
根据当地规定,房屋原值一次扣除20%后计征房产税。
则甲公司2006年应交房产税()万元。
第一栋房屋应交房产税=2000×(1-20%)×1.2%=19.2万元
第二、三栋房屋性质相同,出租应交房产税=(90+80)×12%=20.4万元
应交房产税合计=19.2+20.4=39.6万元
2.某企业有原值为2500万元的房产,2006年1月1日将其中的30%用于对外投资联营,投资期限10年,每年固定利润分红50万元,不承担投资风险。
已知当地政府规定的扣除比例为20%,该企业2006年度应纳房产税()。
【答案解析】本题考核房产税的计算。
(1)该企业70%的房产应缴纳房产税=2500×(1-30%)×(1-20%)×1.2%=16.8万元。
(2)该企业30%的房产对外投资,每年收取固定利润,不承担投资风险,实际上这是出租房屋,应缴纳房产税=50×12%=6万元。
(3)该企业2006年度合计应缴纳房产税=16.8+6=22.8万元。
3.某企业有一处房产原值1000万元,2006年7月1日用于投资联营(收取固定收入,不承担联营风险),投资期为5年。
已知该企业当年取得固定收入100万元,当地政府规定的扣除比例为30%。
该企业2006年应缴纳房产税()。
【答案解析】本题考核房产税的计算。
根据规定,对以房产投资收取固定收入、不承担经营风险的,实际上是以联营名义取得房屋租金,应当根据《房产税暂行条例》的有关规定以出租方收取租金收入作为计税依据计征房产税。
计算过程:
1000×(1-30%)×1.2%×50%+100×12%=16.2(万元)。
1.王某自有一处平房,共6间,其中自住2间,出租4间,每月收取租金10000元。
已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税,房产税税率为4%。
则王某当年应纳房产税额为()。
答案:
D
解析:
本题考核房产税的计算。
根据规定,个人所有的非营业用房产免征房产税;个人出租住房按4%税率征收房产税。
出租房屋应纳房产税=10000×12×4%=4800(元)。
4.《车船税暂行条例》规定应税车船如有租赁关系,拥有人与使用人不一致时,如车辆拥有人未缴纳车船税的,()应当代为缴纳车船税。
A.税务机关指定其中一方
B.租赁双方共同
C.租赁方
D.使用人
【正确答案】D
【答案解析】本题考核车船税纳税义务人的有关规定。
车船如有租赁关系,拥有人与使用人不一致时,如车辆拥有人未缴纳车船税的,使用人应当代为缴
>5.2006年某公司拥有1辆六座载客汽车和2辆自重1.5吨的货车。
当地车船税的年税额为:
载重汽车每吨60元,乘人汽车每辆240元。
2006年该公司的应纳车船税为()。
【答案解析】本题考核车船税的计算。
计算过程:
2×60×1.5+240=420(万元)。
【该题针对“车船税的有关规定”知识点进行考核】
6.载有适用不同税目税率经济事项的同一凭证,如未分别记载金额,应()征收印花税。
【正确答案】B
【答案解析】本题考核印花税的计税依据的确定。
根据规定,载有两个或两个以上应适用不同税目税率经济事项的同一凭证,如分别记载金额的,应分别计算应纳税额,相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的,按税率高的计算贴花。
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7.A公司向B租赁公司租入一台机器设备,双方签订的合同规定,该设备的总价值为1000万元,租期为1年,月租金为2万元。
已知财产租赁合同的印花税税率为0.1%,则A公司应当缴纳印花税()。
【答案解析】本题考核财产租赁合同印花税的计算。
根据规定,财产租赁合同以租赁金额为计税依据,应纳印花税20000×12×0.1%=240元。
8.2006年3月,甲企业注册了新商标,领取了一份商标注册证;与某外商投资企业签订了一份货物买卖合同,合同标的额600000元,另外支付货物运输费50000元;与工商银行某分行签订借款合同,借款金额1000000元。
已知商标注册证按件贴花5元,买卖合同、运输合同、借款合同适用的印花税率分别为0.3‰、0.5‰、0.05‰。
甲企业3月份应缴纳的印花税税额为()元。
【答案解析】本题考核印花税的计算。
应缴纳印花税总额=5+600000×0.3‰+50000×0.5‰+1000000×0.05‰=260元。
9.2006年3月,甲企业与乙企业签订了一份合同,由甲向乙提供货物并运输到乙指定的地点,合同标的金额为300万元,其中包括货款和货物运输费用。
货物买卖合同适用的印花税率为0.3‰,货物运输合同适用的印花税率为0.5‰。
根据印花税法律制度的规定,甲企业应纳印花税额是()万元
【答案解析】本题考核印花税的计算。
根据规定,载有两个或两个以上应适用不同税率经济事项的同一凭证,如分别记载金额的,应分别计算应纳税额,相加后按合计税额贴花;如未分别记载金额的,按税率高的计算贴花。
300×0.5‰=0.15万元。
10.下列各项应按规定征收契税的是()。
【正确答案】D
【答案解析】本题考核契税的征税范围。
根据《契税暂行条例》规定,典当、继承、出租或者抵押等均不属于契税的征税范围。
11.某公司2006年3月以5000万元购得一写字楼作为办公用房使用,该写字楼原值6000万元,累计折旧2000万元。
如果适用的契税税率为3%,该公司应缴契税为()万元。
【答案解析】本题考核契税的计算。
根据规定,契税以成交价格作为计税依据,应缴纳契税=5000×3%=150(万元)。
12.职工田某接受他人捐赠房屋一套,该房屋原来建筑成本6万元,目前市场价26万元,田某接受捐赠后又支出装修费4万元,契税税率为5%,则田某应交契税()万元。
【正确答案】A
【答案解析】本题考核契税的计算。
应缴纳契税=26×5%=1.3万元
13.某公司2006年发生两笔互换房产业务,并已办理了相关手续。
第一笔业务换出的房产价值500万元,换进的房产价值800万元,并向对方支付差额300万元;第二笔业务换出的房产价值600万元,换进的房产价值300万元,并收取差额300万元。
已知当地人民政府规定的契税税率为3%,该公司该两笔互换房产业务应缴纳契税()。
【答案解析】本题考核契税的纳税人和交换房屋应纳契税的计算。
房屋交换以交换房屋的价格差额为契税的计税依据,并由多交付货币、实物等经济利益的一方为纳税人。
计算过程:
300×3%=9(万元)。
16.城市维护建设税的计税依据是( )
A.纳税人欠缴的“三税”税额
B.纳税人免缴的“三税”税额
C.纳税人实际缴纳的“三税”税额
D.纳税人应缴的“三税”税额
【正确答案】C
17.下列()属于城市维护建设税的纳税人
A.外商投资企业
B.外国企业
C.缴纳所得税的所有企业
D.缴纳“三税”的股份制企业
【答案解析】外商投资企业和外国企业不是城建税的纳税人,选项C涉及的企业包括了外商投资企业和外国企业。
只有D正确。
18.纳税人进口自用的应税车辆的车辆购置税计税价格为()。
A.境内该车辆的市场价格
B.关税完税价格
C.关税完税价格+关税
D.关税完税价格+关税+消费税
【正确答案】D
【答案解析】本题考核车辆购置税的计税依据。
根据规定,纳税人进口自用的应税车辆的车辆购置税计税价格=关税完税价格+关税+消费税。
19.下列各项中,应当缴纳土地增值税的是()。
A.出让国有土地使用权
B.转让非国有土地使用权
C.出租房屋
D.转让国有土地使用权
【正确答案】D
【答案解析】本题考核土地增值税的征税范围。
转让国有土地使用权属于土地增值税的征税范围,应该缴纳土地增值税。
20.土地增值税的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的,按照()计算征收。
A.隐瞒、虚报的房地产成交价格加倍
B.提供的扣除项目金额加倍
C.最高一档税率
D.房地产评估价格
【正确答案】D
21.某单位转让一幢位于城区的旧办公楼,原造价1500万元,经房地产评估机构评定其重置成本为2000万元,成新度折扣率为七成,转让价格3000万元,支付有关税费500万元,转让项目应纳土地增值税为()。
A.90万元
B.500万元
C.215万元
D.345万元
【答案解析】本题考核土地增值税的计算。
根据规定,评估价格=重置成本×成新度折扣率=2000×70%=1400(万元),扣除项目金额=1400+500=1900(万元),增值额=3000-1900=1100(万元),增值率=1100÷1900=58%,适用税率为40%,应纳土地增值税=1100×40%-1900×5%=345(万元)
1.王某自有一处平房,共6间,其中自住2间,出租4间,每月收取租金10000元。
已知该地区规定按照房产原值一次扣除20%后的余值计税,房产税税率为4%。
则王某当年应纳房产税额为()。
答案:
D
解析:
本题考核房产税的计算。
根据规定,个人所有的非营业用房产免征房产税;个人出租住房按4%税率征收房产税。
出租房屋应纳房产税=10000×12×4%=4800(元)。
2.某企业有原值为2500万元的房产,当年1月1日将其中的30%用于对外投资联营,每年固定取得分红50万元,不承担投资风险。
已知当地政府规定的扣除比例为20%。
该企业当年应缴纳的房产税是()。
解析:
2500×(1-30%)×(1-20%)×1.2%+50×12%=22.80万元。
56.2009年1月,张某个人将自己已居住10年的唯一的家庭居住用房销售,产权转移书据上注明的转让所得80万元;并于当年3月购买了一套二居室住房一套,购进价格120万元。
居住1年后转让给别人,产权转移书据上注明的转让所得100万元(已扣除购买价款)。
2009年7月,张某又购入三居室住房三套(每套购入价均为300万元),二套自己居住;一套于2009年10月1日——12月31日出租给王某居住,出租合同上注明的租金每月1500元。
以上住宅均为普通住宅。
(本题每小题1分,共5分)
要求:
根据上述资料和有关法律规定,在下列题目中选出符合题意的选项
(1)下列关于张某2009年1月、3月房屋买卖表述正确的是()。
A.张某销售居住10年的房屋不征收营业税
B.张某出售居住1年的房屋不征收营业税
C.张某销售居住10年的房屋征收营业税,应纳税额4万
D.张某出售居住1年的房屋征收营业税,应纳税额5万
【答案】AD
【解析】营业税法规定:
自2009年1月1日至12月31日,个人购买超过2年的普通住宅对外销售的,免征营业税。
A选项正确。
个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
所以张某转让居住1年的住房应该缴纳营业税,D选项正确。
应纳营业税=100×5%=5(万元)
(2)张某购买两居室和三居室应纳的契税为()万元。
A.12.6
B.17
C.27
D.30.6
【答案】D
【解析】张某购买2居室和3居室应纳契税。
应纳契税==120×3%+300×3×3%=3.6+27==30.6(万元)
(3)下列关于张某上述房屋买卖、出租的行为中,应纳印花税的表述错误的是()。
A.张某的房屋买卖行为、出租行为均应当缴纳印花税
B.张某购买2居室和3居室的房屋,属于权属承受人应当缴纳印花税
C.张某各项应税行为应纳的印花税总额为6504.5元
D.张某各项纳税行为应纳的印花税总额为5100元
【答案】BD
【解析】根据印花税法的规定,如果一份合同或应税凭证,由两方或两方以上当事人签订的,签订合同或应税凭证的各方当事人都是纳税人,应各就其所持合同或应税凭证的计税金额履行纳税义务。
所以张某的房屋买卖和出租行为均属于印花税的征税范围。
A选项正确,B选项错误。
应纳印花税==800000×0.5‰+1200000×0.5‰+1000000×0.5‰+3000000×3×0.5‰+1500×3×1‰==400+600+500+4500+4.5==6504.5(元)C选项正确,D选项错误。
(4)张某购买的3套三居室住房2009年应纳房产税是()元。
A.540
B.180
C.60
D.0
【答案】B
【解析】根据规定,个人自住房产均免征房产税,但出租住房取得的租金应按4%的税率征收房产税,所以张某应纳房产税==1500×4%×3=60×3==180(元)
(5)下列张某应纳个人所得税表述正确的是()。
A.张某销售居住10年的唯一的家庭居住用房免征个人所得税
B.张某转让居住1年的二居室住房取得的所得,应依法缴纳个人所得税
C.张某出租三居室住房取得的租金收入以1年为1次缴纳个人所得税
D.张某出租三居室住房取得的租金收入以1个月为1次缴纳个人所得税
【答案】ABD
【解析】根据规定,个人出售自有住房取得的所得应按照“财产转让所得”项目的有关规定纳税。
个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。
出租房屋取得的租金收入应按财产租赁所得征收个人所得税,财产租赁以1个月为1次缴纳个人所得税
【考点提示】营业税的计算,契税的计算,印花税的计算,房产税的计算,个人所得税的征收。
57.某市区的甲建筑工程公司2009年1月承建一项住宅工程,1月20日签订建设工程合同。
全部工程于2009年12月15日竣工并通过验收,当天取得工程总价款7860万元。
另外,由于工程保质保量提前完工,获得建设单位额外奖励10万元。
在施工期间,甲公司将建筑工程的装饰装修部分转包给乙公司来完成,按合同支付给乙公司1800万元的装饰装修工程款。
甲公司承建住宅工程期间,支付工程原料价款3782万元,支付员工劳动保护费、工资和过节补助费等173万元,建筑储料场、员工宿舍、食堂等临时设施支出28万元,发放优秀员工奖金4万元,支付业务招待费24万元,支出水、电、暖和施工现场管理费64万元。
已知:
建筑业适用的营业税税率为5%,甲公司承建住宅工程已预缴营业税273万元。
(本第题1小题,每题1分;第2、3小题,每题2分,共5分)
要求:
要求:
根据上述资料和有关法律规定,在以下题目中选择符合题意的选项
(1)甲公司该住宅建设工程的营业额()万元。
A.7860
B.7870
C.6070
D.6060
【答案】C
【解析】根据规定,营业税的计税依据是营业额。
营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用(价外费用的项目:
手续费、补贴、基金、奖励费等)。
建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的,以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。
营业额=7860+10-1800=6070(万元)
(2)甲公司该项住宅工程应纳营业税额为()万元。
A.393
B.393.5
C.303
D.303.5
【答案】D
【解析】甲公司承建住宅工程应缴纳的营业税税额=6070×5%=303.5(万元)
(3)下列有关甲公司该项住宅建设工程纳税的说法,符合法律规定的是()。
A.甲公司承建住宅工程应补缴的营业税税额30.5万元
B.甲公司承建住宅工程应纳城市维护建设税税额21.25万元
C.甲公司承建住宅工程应纳教育费附加9.11万元
D.甲公司纳税义务的发生时间为12月15日
【答案】ABCD
【解析】甲公司承建住宅工程应补缴的营业税税额=303.5-273=30.5(万元)。
城市维护建设税是对从事工商经营,并实际缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。
纳税人所在地区为市区的,税率为7%,甲公司应纳城市维护建设税==303.5×7%==21.25(万元)。
教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人,以其实际缴纳的税额为计算依据征收的一种附加费。
现行教育费附加征收比率为3%,甲公司应纳教育费附加==303.5×3%==9.11(万元)。
营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
城建税教育费附加与“三税”纳税义务发生时间基本相同。
【考点提示】营业税的计算、城建税和教育费附加的征收
58.甲市的某企业2009年的房产情况如下:
(1)年初在本市共有房产80间,房产的原值为3200万元。
6月20日将10间房屋出租(原值400万元),租期1年,取得年租金收入3万元(有合同),采用按月支付租金的办法。
(2)8月10日将20间房屋对外投资联营,其中10间原值为400万元的房屋采取参与利润分红共担风险的方式;另外10间原值为400万元的房屋采取收取固定收入的方式,到年底收入为8万元。
(3)10月31日将在乙市购置的15间房屋出售,取得收入1000万元(购置价格为600万元)。
(注:
当地政府规定的房产税的减除率为20%)
(本题第1、2小题,每题2分,第3小题1分,共5分)
要求:
根据上述资料,在以下题目中选择符合题意的选项
(1)下列该企业应纳营业税表述正确的是()。
A.该企业6月20日出租10间房屋2009年应纳营业税为875元
B.该企业8月10日以10间房屋对外投资联营收取固定收入的营业税4000元
C.该企业出售购置的房屋应纳营业税20万元
D.该企业8月10日将10间房屋采取参与利润分红共担风险的方式对外投资免征营业税
【答案】ABCD
【解析】根据规定,出租房屋按实际出租的月份计算营业税;对外投资联营,共担风险的不征营业税,收取固定收入的按5%的税率征收营业税;出售购置的房屋应按余额计算营业税。
房屋出租应纳营业税=30000÷12×7×5%=875(元)
对外投资联营收取固定收入的营业税=80000×5%=4000(元)
出售购置的房屋应纳营业税=(1000-600)×5%=20(万元)
(2)该企业房屋出租、投资应纳房产税的下列表述正确的是()。
A.该企业6月20日出租10间房屋,该房屋出租前应纳房产税19200元
B.该企业6月20日出租10间房屋,该房屋出租后应纳房产税1800元
C.该企业8月10日以10间房屋对外投资联营收取固定收入的,投资前应纳房产税25600元
D.该企业8月10日将10间房屋对外投资联营收取固定收入的,投资后应纳房产税3200元
【答案】ABCD
【解析】根据规定,以房屋对外投资联营,共担风险的按余值征收房产税(与营业税不同),收取固定收入的按租金计算房产税。
纳税人出租房屋自出租的次月起缴纳房产税。
A选项该房屋出租前应纳房产税==4000000×(1-20%)×1.2%÷12×6==19200(元)
B选项房屋出租后应纳房产税==30000×12%÷12×6=1800(元)
C选项对外投资联营收取固定收入前的房产税
==4000000×(1-20%)×1.2%÷12×8==25600(元)
D选项对外投资联营收取固定收入后的房产税==80000×12%÷12×4==3200(元)
(3)下列该企业税款征收管理的表述中错误的是()
A.该企业出售15间房屋应在乙市主管税务机关申报纳税
B.该企业出租房屋应在甲市主管税务机关申报纳税
C.该企业房产税实行按月计算、年终汇缴的征收方法
D.该企业房产在2010年2月因政府征地拆迁,则房产税应截止到2010年2月
【答案】C
【解析】纳税人销售、出
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