资产评估练习5 长期投资 房地产练习doc.docx

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资产评估练习5长期投资房地产练习doc

长期债券债权投资评估

1．甲企业拥有乙企业发行的3年期非上市债券面值1000万元，年利率10％，复利计息，到期一次还本付息。

现对甲企业进行评估，评估时该债券距到期日还有2年，若折现率为8％，则该债券的评估值最接近于（　　　）

A．1114.5万元B．1141.0万元C．1454.0万元D．1455.0万元

2.某公司持有10年期债券1000张，每张面值100元，票面利率7％，到期一次还本付息，复利计息。

评估时还有5年到期，市场利率为5％。

则该批债券的评估值最接近（）

A.164130元B.154130元C.133200元D.108660元

3.某公司持有10年期债券1000张，每张面值100元，票面年利率6%，每期付息，到期还本。

评估时还有5年到期，市场年利率为5%。

该债券上市交易，评估基准日的交易记录显示，当天交易价格最高价为105.2元，最低价为105.0元，收盘价为105.1元。

则该批债券的评估值为（）

A.105200B.105100C.105000D.104330

4.长期投资评估是对投资方的（）

A.获利能力和变现能力评估B.变现能力和偿债能力评估

C.获利能力和偿债能力评估D.偿债能力和竞争能力评估

5.被评估债券为1998年初发行的上市债券，100张，每张面值100元，年利率10%，3年期。

2000年初评估时，债券市场上同种同期债券交易价格为每张110元，则该债券评估值最有可能为（）。

A.12000元B.11800元C.11000元D.9800元

6.被评估债券为5年期一次性还本付息债券，票面额10000元，年利息率为3%，不计复利，评估时该债券购入时间已满3年，设定折现率为8%，该被评估债券的评估值最有可能是（　　　）

A.10648.15元B.9938.90元C.9859.40元D.10734.20元

股票投资的评估

1被评估企业拥有另一企业发行的面值共80万元的非上市普通股票，从持股期间看，每年股利分派相当于票面值的10％，评估人员通过调查了解到，股票发行企业每年只把税后利润的80％用于股利分配，另外20％用于扩大再生产，假定股票发行企业今后的股本利润率将保持在15％左右，折现率为12％，则被评估企业拥有的该普通股票的评估值最有可能是（）

A、66.67万元B、80.00万元C、88.89万元D、114.28万元

2股票的内在价格是（　　　）

A．每股净资产额B．每股总资产额

C．未来每股收益的折现值D．每股净利润

3．被评估资产为一上市公司的股票10万股，该股票在评估基准日交易情况为：

最高价为7.80元，最低价为7.50元，开盘价为7.70元，收盘价为7.60元，则该批股票的评估值为（）

A．75万元B．76万元C．77万元D．78万元

4．被评估资产为某一股份公司非上市股票10000股，每股面值为l元，账面价格为每股2.5元。

该股票过去每年股息为0.25元／股，经评估人员分析，该公司每年将70％的净利润用于股利分配，30％的净利润用于扩大再生产，该公司的股本收益率可以保持在10％的水平上。

评估时银行1年期存款利率为6％，确定风险报酬率为5％。

该批股票的评估价值为（）

A．22727元B．25000元C．30000元D．31250元

5被评估资产为某一股份公司非上市股票10000股，每股面值1元，账面价格为每股1.5元。

该股票过去每年股息为02元/股，经评估人员分析，该公司将来可以保持该股利水平不变。

评估时银行1年期存款利率为5%，确定风险报酬率为3%。

该批股票的评估价值为（　　　）

A．40000元B．25000元C．20000元D．15000元

6被评估资产为某一股份公司优先股1000股。

该股面值10元，股息率10％，发行价18元，评估时，国库券率4％，另评估人员确定风险报酬率1％，则这批优先股的评估价值为（）

A.25000元B.20000元C.18000元D.10000元

7．被评企业拥有B公司面值共100万元的非上市股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%。

评估人员经调查，了解B公司把税后利润的70%用于股利分配，30%用于扩大再生产。

根据公司的发展状况，股本利润可保持在20%的水平。

折现率设定为14%，按红利增长模型确定的该股票的评估值为（）

A．125万元B．121万元C．114万元D．110万元

8.被评估企业拥有另一企业发行的面值共80万元的非上市普通股票，从持股期间来看，每年股利分派相当于票面值的10%。

评估人员通过调查了解到，股票发行企业每年只把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于扩大再生产。

假定股票发行企业今后的股本利润率将保持在15%左右，折现率确定为12%，则被评估企业拥有的该普通股票的评估值最有可能是（　　）

A.88.89万元B.80.00万元C.66.67万元D.114.28万元

房地产评估成本法

一、新开发土地评估中的成本法

[例题]1

某地块面积为80,000平方米，是通过城镇土地出让而取得的，出让金为20万元/亩，拆迁费30万元/亩，开发费3亿元/平方公里，其他费用（包括税费）5万元/亩，土地开发周期为两年，第一年投入开发费占总开发费的40%，目前市场上地产开发的投资报酬率为10%，银行贷款利率为6%，试评估该土地经开发后的价格。

二、新建房地产评估的操作步骤

三、旧房地产运用成本法评估的操作步骤

[例题]2

某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装修部分70分，设备部分60分。

再经查得出修正系数C＝0.75，S＝0.12，B＝0.13，求成新率

在实践中，也往往将年限法和观察法得出的结论加权平均，得出成新率。

对于一些平面布置不合时宜、设备落后、式样过时的建筑物，还应考虑其功能性贬值因素。

可以在成新率确定的基础作适当减价修正。

[例题]3

某套住宅重新建造价为300000元，经对其结构、装修和设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新率为80％，但该住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线亦不足。

经分析和估测，决定在成新率的基础作10％的减价修正。

收益法在房地产评估中的应用

一、土地残余法

[例题]4在一幅3000m2的土地上建有建筑面积为2000m2的房屋，根据成本法，建筑物的现行价格为2000×1200＝240（万元），该建筑物尚可使用20年，还原利率12％，土地的还原利率为10％。

假定该房地产以每月每平方米100元的租金标准出租，使用面积为建筑面积的60％，不含折旧费的年租赁费用为72万元。

根据土地残余法确定土地的价格。

二、建筑物残余法

[例]5某砖混结构二层住宅，宅基地面积200平方米，房屋建筑面积240平方米，月租金4800元，土地还原利率为8％，建筑物还原利率为10％，建筑物评估时的剩余使用年限为25年。

年总费用：

房租损失准备费（以半月租金计）；房产税（按年租金的12％计）；土地使用税（每年按每平方米2元计）；管理费（按年租金3％计）；修缮费（按年租金4％计）；保险费每年576（元）。

另运用市场比较法求得土地价格为每平方米1200元。

用残余法评估该住宅建筑物价格。

练习

1.某房地产公司于1999年5月以出让方式取得一块土地50年使用权，并于2001年5月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，当时造价为每平方米3,800元，经济耐用年限为60年。

目前，该类型建筑的重置价格为每平方米4,800元。

该大楼总建筑面积为12,000平方米，全部用于出租。

据调查，当地同类型写字楼的租金一般为每天每平方米2.5元，空置率在10%左右，每年需支付的管理费用一般为年租金的3.5%，维修费为建筑物重置价的1.5%，房产税为租金收入的12%，其他税为租金收入的6%，保险费为建筑物重置价的0.2%，资本化率确定为6%。

试根据以上资料评估该写字楼在2004年5月的价格。

2.某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。

目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。

该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。

另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为重置价的1.5％，土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。

试根据以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格。

市场法在房地产评估中的应用

例题6待评估宗地为一块商住用途的空地，面积为5,000平方米，要求评估其2003年12月的市场价格。

评估人员通过收集有关数据资料，选出3个交易实例作为比较参照物，交易实例的有关情况如下表所示。

交易实例比较交易

A

B

C

D

坐落

略

略

略

略

所处地区

繁华区

繁华区

繁华区

繁华区

用途

商业

商业

商业

商业

土地类型

熟地

熟地

熟地

熟地

价格（元/M2）

1,550

1,200

1,400

交易时间

2002年10月

2002年12月

2002年12月

2003年12月

面积（M2）

1,800

2,000

2,200

3,000

形状

规则

规则

规则

规则

地势

平坦

平坦

平坦

平坦

地质

普通

普通

普通

普通

基础设施

完备

完备

完备

完备

交通状况

很好

较好

较好

很好

剩余使用年限

35

30

35

30

容积率

5

4.5

4.5

5

根据调查，2002年10月以来，土地价格平均每月上涨1%；

交易实例A与待估对象处于同一区域，无需作区域因素修正。

交易实例B、C的区域因素修正采用打分法，待估宗地的区域因素分值为100，B的区域因素分值86，C的区域因素分值93；

关于容积率因素的修正:

交易实例A与待估宗地的容积率相同，故不作修正，交易实例B、C的容积率与待估宗地不同，应进行修正。

经收集有关数据资料进行统计分析，土地的价格与容积率的关系是：

容积率在4～5之间，容积率增加0.1，地价增加2%；

关于面积因素的修正:

由于待估宗地的面积大于3个交易实例的面积，对商业用地而言，面积大些便于充分利用，经过分析确定，面积因素使得待估宗地的价格会比各交易实例价格高3%。

求待估宗地评估价值。

假设开发法

例题7待估土地为一块已完成“七通一平”的待开发空地，土地面积为5,000平方米，土地形状规则，规划用途为商业居住混合，允许容积率4，覆盖率≤50%，土地使用权年限为50年。

试估算该宗地目前的价格。

根据市政规划和市场分析预测，评估人员认为该宗地最佳的开发方式是商业居住混合，总建筑面积为20,000平方米，建筑层数为8层，各层建筑面积均为2,500平方米，地上一至二层为商业用房，建筑面积5,000平方米，三至八层为住宅，建筑面积15,000平方米。

经分析预测，该开发项目完成后，其中全部商业用房和30%的住宅部分即可售出，住宅部分的50%在半年后售出，其余20%在1年后售出。

预计商业用房的平均售价为每平方米8,500元，住宅的平均售价为每平方米6,500元。

预计总建筑费为4,000万元，专业费为建筑费的6%，成本利润率为20%，贷款的年利息率为6%，租售费用和税费合计为售楼价的4%。

在未来2年的建设周期中，开发费用的投入情况预计如下：

第一年需投入60%的建筑费及相应的专业费用，第二年需投入40%的建筑费及相应的专业费用。

﹙由于在估算总建筑费用、专业费用以及总地价时均考虑了货币的时间价值，上述各种费用都表现为现值，这其中已经包含了投资利息的因素，因此，投资利息不再重复计算。

各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为了折现计算的方便，假定各年的建筑费的投入集中在各年的年中，故上述计算中折现年数分别为0.5和1.5。

﹚

综合练习

1.待评估土地位于城市开发区内，系待开发建设的七通一平空地，规划用途为工业用地，土地使用权年限为50年，面积为12000平方米。

评估基准日为2008年lO月1日。

经过市场调查选取比较实例三个，情况如表1所示：

表1：

比较实例情况表

项目

交易实例A

交易实例B

交易实例C

出让方式

招标

协议

拍卖

面积

10000平方米

11000平方米

13000平方米

成交价

1800元／平方米

1650元／平方米

2509元／平方米

交易日期

2008/4/1

2007／10／1

2008／09／30

使用期限

45年

40年

50年

容积率

3

2.5

3.5

评估人员经市场调查获得以下资料：

（1）评估人员判断分析认为：

A为招标出让，价格约低于正常价格4％；B为协议出让；价格约低于正常价格10％；C为拍卖，价格约高于正常价格5％。

（2）根据测算，该市近1年来，平均每月地价上涨约一个百分点。

（3）由于交易实例C与待评估土地处于同一区域，故其区域因素修正系数为100／100；交易实例A、B采用直接比较法进行打分，如表2所示：

表2：

区域因素比较表

待评估土地

交易实例A

交易实例B

合计得分

100

95

90

（4）经分析判断各实例因地形、面积因素差异形成的修正系数分别为：

A：

100／97B：

100／102C：

100／103

（5）待评估土地规划容积率为2.5，以其得分为100，容积率每上升O.5，得分增加5分。

（6）折现率取10％。

要求：

采用市场法评估该地块的转让价格。

（计算结果以“元”为单位，取整）

2.有一待估宗地A，与待估宗地条件类似的宗地为甲，有关对比资料如下表所示：

宗地

成交价

交易时间

交易情况

容积率

区域因素

个别因素

交易时间地价指数

A

2000.10

0

1.1

0

0

108

甲

780

1999.2

+1%

1.2

-2%

0

102

表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度。

据调查，该市此类用地容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%。

要求：

（1）计算参照物和待估宗地的容积率为与地价相关系数。

（2）计算参照物修正系数；交易情况修正系数、交易时间修正系数、区域因素修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数。

（3）计算参照物修正后地价。

3.待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。

2009年8月出售，求取公平市场价格。

估价方法采用假设开发法。

设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。

预计共需2年时间完成（到2011年8月），第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。

总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。

假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。

要求：

（1）以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；

（2）计算该时点的总建筑费；

（3）计算该时点的专业费；

（4）计算该时点的税费；

（5）计算该时点的利润和地价。

（计算结果以“元”为单位，取整）（提示公式：

地价=楼价—建筑费—专业费—利润—税费）

4.有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为5000平方米，使用期限50年，容积率为4，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为每建筑平方米4800元，专业费为建筑费的8％，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入。

预期写字楼建成后的售价为每建筑平方米12000元，贷款利率为6.3％，合理的利润率为地价和开发成本（建筑费+专业费）之和的30％，税金和销售费用为楼价的8％。

要求：

评估该宗地的价格（总价及楼面单价）。

（计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位）

5.待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。

2006年底对该建筑物进行评估。

假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。

要求：

（1）估算该建筑物的重置成本；

（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；

（3）估算该建筑物2006年底的价格。

（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）

6.某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。

要求：

试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。

（计算结果以元为单位，取整）

7.有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：

宗地

成交价（元/M2）

交易时间

交易情况

容积率

区域

因素

个别

剩余

年限

待估宗地

2006年2月

0

1.7

0

0

50年

A

5150

2005年2月

0

1.6

0

-1%

45年

B

6700

2005年8月

0

1.9

+2%

0

50年

C

5550

2005年12

-2%

1.6

0

-1%

45年

表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。

经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。

（计算结果以元为单位，取整）

8.某房地产的总使用面积为1万平方米，月租金为7元／平方米。

预计年房租损失费为年预期租金总收入的5％，房产税为年预期租金总收入的12％，管理费、修缮费为年预期租金总收入的6％，房屋财产保险费为0.3万元／年。

预计该房地产尚可以使用10年。

折现率为12％。

要求：

（1）求该房地产的年租金总收入。

（2）求该房地产的年出租费用。

（3）求该房地产的年纯收益。

（4）计算该房地产的评估值。

9.有一待建筑空地，面积1000平方米形状规则，允许用途为商业居住混合，容积率为7。

有关资料如下：

（1）根据市政规划及市场预测，该空地最佳开发方式为商业居住混合，建筑总面积为7000平方米，共14层，每层均为500平方米。

其中，地上1、2层为商业用房，3~14层为居住用房。

（2）预计建设期为3年，即2001年10月完成。

在建设过程中，总建筑费用为500万元，专业费为建筑费的6%。

（3）建筑费及专业费的投入情况为：

第一年投入50%，第二年投入30%，第三年投入余下的20%。

（4）建筑完成后，商业楼即可全部售出，住宅楼30%建成后即可售出，50%半年后售出，20%一年后售出。

通过市场法预计，商业楼平均售价为2500元／平方米，住宅楼平均售价1700元／平方米。

（5）年利息率为10%，利润率为25%，税费为总楼价的4%。

要求：

试评估该地块在1998年的出售价格。

10.有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为2000平方米，建筑容积率为2.5，拟开发建设写字楼，建设期为两年，建筑费用为3000元/平方米，专业费为建筑费的10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

该写字楼建成后即出售，预计售价为9000元/平方米，销售费用为楼价的2.5%，销售税费为楼价的6.5%，当地银行年贷款利率为6%，开发商要求的投资利润率为10%。

　　试估算该宗地目前的单位地价和楼面地价。

11.某待开发建设用地，土地面积为10000平方米，土地出让年限为40年，于2006年5月19日取得土地使用权，建筑容积率为2，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费为2000元/平方米，专业费为建筑费的l0%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。

2008年5月，评估人员通过对当地房地产市场调查了解到，与所开发房地产类似房地产的未来月租金净收益为每建筑平方米200元。

出租率为85%，该类房地产的资本化率为l0%，销售费用为楼价的3%，销售税费为楼价的8%，银行年贷款利率6%，投资利润率为l5%。

评估基准日为2008年5月l9日。

　　要求：

根据上述资料估算该宗土地评估基准日的单位地价和楼面地价。