古饶城市商业综合体建设项目可行性研究报告.docx

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古饶城市商业综合体建设项目可行性研究报告

古饶商业综合体工程

可行性研究报告

第一章工程总论

第一节工程基本简况

（一）工程名称：

古饶商业综合体工程

（二）投资单位：

宿州市恒鑫置业有限公司

（三）建设单位：

淮北市恒鑫置业有限公司

（四）建设地址：

烈山区古饶镇太山村，毗邻宿州市新外环

（五）工程内容和工程建设规模：

该工程主要建设古饶商业综合体和配套基础设施建设等.总占地350亩（约233335平方M），总建筑面积14.52万平方M，主要建设内容包括居民集中区，快捷宾馆、酒店、医院、九年一贯制学校，大型商业卖场、集贸市场，两纵两横商业街及其临街商业门面，以及道路、绿化、供电，供排水和亮化等.

（六）工程总投资：

15009.75万元，其中：

（1）建筑安装工程费：

11525.26万元

（2）设备购置及安装费：

1324.00万元

（3）工程建设其它费用：

532.77万元.

（4）基本预备费：

567.01万元

（4）流动资金:

236.95万元

（七）工程资金筹措

工程建设拟由建设单位自筹解决.

第二节研究内容

可行性研究内容涉及工程建设地必要性，建设条件，工程方案，环境保护，建设进度，建设投资及效益分析等方面.《可行性研究报告》对工程地可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确地结论，为工程业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作地基础.

第三节主要编制依据

●《中共中央、国务院关于促进小城镇健康发展地若干意见》（中发〔2001〕11号）.

●国家发展计划委员会《小城镇经济综合开发示范镇工程管理办法》.

●关于建设工程实施情况说明.

●《安徽省土地利用总体规划大纲（2006—2020年）》

●国家计委发布地《关于建设工程进行可行性研究地试行管理办法》.

●国家计委《建设工程经济评价方法与参数》（第三版）.

●国家计委《投资工程可行性研究指南》（试用版）

●国家颁布地有关行业规范、法规和设计标准，建设单位提供地各种基础资料和其它有关文件证明等.

●《淮北市国民经济和社会发展第十二个五年计划》.

●《淮北市城市总体规划（2006—2020年）》

第四节研究结论

本工程地建设符合国家相关政策举措，也符合烈山区建设规划，其建设适应了淮北市城乡一体化发展地需要，完善了古饶镇地整体功能，实现了城市化发展地目标.

第二章工程建设背景及必要性

第一节工程建设背景

近年来，淮北市以构建煤炭能源产业基地为目标，依托“新城”和“城市综合体”等大工程建设，积极实施城市化战略.城市化进程一方面表现为城市总体规模地迅速扩大，和城市自身地有机更新；另一方面能源、原材料产业支柱——煤炭地大规模开采，形成了较大面积地采煤塌陷区，两者都涉及较大规模地土地征收、房屋拆迁和补偿安置，并由此产生一定规模地失地农民和拆迁户.为失地农民和拆迁户提供高品质地拆迁安置房，引导其融入城市生活并共享城市化地成果，已成为淮北实施城市化战略大背景下保障民生地现实要求.

第二节工程建设必要性

（1）城市有机更新地内在要求

“城市有机更新”地目地就是要不断提升城市地核心竞争力，具体通过城中村改造、棚户区改造、工业企业搬迁、历史文化街区综合保护、道路河道地有机更新等形式予以实现.烈山区近年来实施地道路综保工程、塌陷区治理综保工程都是城市有机更新地典范.各类市政重点工程拆迁加快推进，是保障城市有机更新工程顺利推进地前提和基础.

（2）实现城乡统筹地重要抓手

实现城乡统筹是贯彻落实科学发展观地重要内容.城市外延扩张导致“城市包围农村”，而只有通过以商业综合体建设为基础地城中村改造和城市有机更新，才能为原村民提供高品质地城市住宅、提供城市就业机会并加入统一地社会保障体系，从而彻底转变其生产生活方式，真正融入城市化，实现城乡统筹发展.

第三章市场定位

商业综合体工程应解决一个社会在住房、商业配套等方面地基本保障问题，一方面国家大力支持并规范工程建设地各项政策，为住宅建设发展展示了广阔地空间，对当地百姓提高生活质量增强了信心.另一方面，本工程属定向开发工程，其面向对象应符合相关资格地当地居民，本工程可以满足区域内拆迁安置居民住房要求.

第四节工程建设地可行性

一、工程建设地指导思想

全面贯彻落实党中央、国务院关于“小城镇、大战略”地精神，以繁荣小城镇经济，促进小城镇健康发展为目地，以培育小城镇主导产业、健全农村市场体系和社会化服务体系，完善乡镇企业合理服务地基础设施为突破口，优化农村经济结构，加快转移农村剩余劳动力，为推进农村城镇化创造条件.

二、工程建设地思路

以发展古饶新市镇经济为中心，以实现农村经济持续发展和农村社会进步为目标，通过实施城市商业综合体工程为主导，优化农村经济结构，培育农村经济增长点，调整城乡结构，推进城乡一体化进程，促进农村个体经济及社会各项事业协调发展.

基本思路是大力推进“三个集中”：

一是农民向城镇集中，实施整村拆迁，采取农村宅基地置换统建安置房、对购买城市商品房予以补贴等方式，鼓励和引导农民打破地域身份界限，分层次向城市、中心镇村集中，进而解决城市化和农民住房问题.二是农事企业向园区集中，最大限度地发挥利用土地价值，将“村村点火、户户冒烟”办企业地分散无序发展整合为几个工业小区，原有地驻村企业迁入小区，农民不种庄稼进工厂，进而解决居民区与产业区混杂，实现企业集中集群发展地产业化格局.三是农用土地向规模经营集中，在农民土地承包经营所有权不变地前提下，本着依法、自愿、有偿地原则，采取村民股份合作、土地资源合作、农业专业合作等办法，将农民承包地土地以入股、返租倒包等方式集中起来形成规模，实行企业化运作，发展有机、绿色、特色种植，实现农用零散土地集约化.

三、工程建设基础

从工程地规划来看，通过规划地实施，将农民集中安置，建设基础设施完善、功能齐全、布局合理、环境优美地城市综合体，工程建设居民楼5+1多栋，快捷宾馆、酒店、医院、九年一贯制学校，大型商业卖场、集贸市场，两纵两横商业街及其临街商业门面.既节约了土地，又改善了居住条件和生活环境，加快缩小城乡差别.同时，配以土地整理建设，对农田水利、田间道路等基础设施地完善，对土地进行改良，既保持了工程区内耕地数量不减少、质量不降低，农业生产条件和劳动条件也得到进一步改善，提高了土地生产力，更加适应农业规模化生产和现代化农业发展地要求.

根据《淮北市土地利用总体规划》中确定地土地战略及用途，结合实际，将其纳入烈山区国民经济与社会发展“十二五”计划远景目标规划地重点战略部署中，以实现农村富余劳动力地转移和吸引外地客商来解决.

综上所述，该工程建设具有良好地建设基础.

第三章工程建设条件及选址

第一节工程建设条件分析

古饶镇隶属于安徽省淮北市烈山区，位于烈山区最南部，毗邻宿州市，秦楼村位于古饶镇南部，距淮北市区18公里，紧靠符夹铁路和S101省道，206国道.

一、自然条件

1、气象

工程所在地属温带大陆性气候，四季分明，温差明显，年平均气温12.5℃，全年最冷月为1月，平均气温为-5℃.无霜期为184天.多年年平均降水量为570毫M，年最多降雨量为1057.8毫M，年最小降雨量为261.8毫M，降雨量年际变化大.全年60%地降雨量集中在6-8月份.常年主导风向为东北风、西南风，其中夏季以西南风为主，一般风力不大，最大风力可达7级.

2、水文地质

工程所在地处于平原，濉河、新北沱河、沱河纵贯南北，地下水为第四纪砂卵层组成地含水层，埋深18.67M，水量丰富.

古饶镇全境平原地貌，海拔27-38M.工程所在地土壤层为黏土类土，工程地质为二类地区，土壤层承载力为10-12吨/平方M，冻土层为80厘M.地域深层地质构造为寒武纪岩基拱起构造，地质构造为相对稳定区，对地震地横波危害较轻，抗震能力强，属地震稳定区，地震烈度为6度，适于工程建设.

3、道路交通条件

境内有煤矿专用线，紧靠符夹铁路和S101省道，206国道，合徐高速公路、濉溪至四卜县道公路，穿境而过.拥有古饶集和四卜闸两个水运码头，交通十分便利.全镇已形成公路、铁路，内河运为主四通八达、方便快捷地交通网络.

二、市政配套条件

邮电通讯发达，实现了村村通电话.镇域内联通公司数字信号发射塔，移动公司TSM数字移动电话机站天线地相继建成，通讯信号实现了无缝隙覆盖.

小城镇建设初具规模.高起点规划、高标准建设、高质量管理、全方位投入，已建成二横二纵“井”字形街道4条，铺设水泥路面8万m，铺修了矿东柏油路面6000m，修建沿街下水道6000m，所有街区已全部实现硬化，美化、绿化，有线电视入户率达95％以上.

供电设施完备，全镇经过农电网改造后，供电正常，电价稳定，在招商引资上，电价优惠.由于古饶镇依邻皖北煤电公司前岭煤矿，在工程工业用电上，皖北煤电公司前岭煤矿可以转供电，可确保一级用电，安全生产.在招商引资地政策上，全面放开基础设施、医院、学校等公共事业领域.

居民生活污水量按照生活用水地95%估算，为130吨/日.工程用地周边已建有雨水、污水管线，因此本工程产生地生活污水以及自然降水可以直接排入镇区规划管网.

三、资源优势

经济和社会事业取得长足进展，经济实力和人民生活水平不断提高.古饶镇先后被评为市、区“造林绿化”优秀单位、“社会治安综合治理先进单位”、“农田水利建设先进单位”、“产业结构调整示范乡镇”.古饶镇投资环境优越.皖北煤矿集团公司前岭煤矿坐落该镇，有丰富地矿产资源可以利用.在土地利用及税收等方面可给予政策上地倾斜与支持，全镇有可供利用地劳动力4万余人，有丰富地人力资源市场.

第二节工程选址

工程规划用地约350亩（23.33万平方M）.工程区地理位置优越，环境卫生条件良好，土地平整、规则，工程建设工程量不复杂，施工条件良好，交通条件优越，商品运输方便，与镇区公共设施联系方便并互不干扰，符合工程规划，是工程建设地最佳位置.

第四章工程建设规模及内容

第一节工程建设规划

一、工程规划原则

1、区域整体发展地原则.

城镇与乡村是一个发展中存在着整体性关联地区域，要使古饶镇由一个城乡混杂发展地综合体逐步演变为城乡有机结合地整体，必须强调区域经济、社会、生态以及城乡空间发展地整体性，同时处理好发展上地时序关系.

2、可持续发展地原则.

可持续发展作为一项重要地指导思想，对于提高城乡空间布局规划地科学性有着直接地现实意义，并影响着城乡未来地发展.发展地持久性要求社会经济发展考虑资源地有限性和再生能力，具体表现为控制城镇发展地速度和规模，采取集约地空间增长模式.

3、以人为本地原则.

规划应以人为本，坚持人性化地需求，处处着意营造适宜地人居环境，优化人居环境，优化区域、城镇空间形态，配置健全地生活服务设施，方便生活地多样性和多元化需求，注意在经济、社会、生态之间找到平衡.

二、工程规划地基本思路

本工程建设是城乡融合地经济、社会、文化和生态复合系统与时俱进、持续趋优地综合变迁过程.有必要指出地是，这是一个充分发挥城乡各自优势，互相吸收先进、健康地因素，理顺交流途径地双向演进过程，并不意味着城乡差别（如产业结构、经济生产方式、文化、空间景观等）地消失，也不意味着社会区域由非均质空间演变为一种彻底地均质空间.城乡两者依然相互依存，但在社会经济领域、设施共享水平等方面地差距将会逐步缩小以至消除.

三、总体规划设计理念：

1、充分利用本地块地地理优越性及周边地自然资源，注意人文和环境地可持续性发展，创造既能享受现代社区文明，又能享受生态自然地居住环境；

2、总体规划构思本工程参照浙江、深圳等沿海发达地区商业综合体精萃，吸取各地域居民居住区建设地优点，接合本地区实际情况，邀请国内知名景观设计单位、规划大师倾力打造，对建筑外立面、户型设计、楼宇间距、休闲会所、商业门面、购物中心、中心广场、学校等合理规划，精心设计.

3、规划结构

整个工程选址地形成矩形状，以北部设入口广场，其余路设次入口，区内主干道串联若干个广场作为主交通网络.

4、建筑单体设计

工程区建筑单体呈南北向，以点面结合式布局，以主干道组织交通，均设公共绿地，单位建筑间路保持规定系数以上，使每个建筑具有较多绿地、阳光和较好通风.工程主要内容包括居民集中区，快捷宾馆、酒店、医院、九年一贯制学校，大型商业卖场、集贸市场，两纵两横商业街及其临街商业门面.

5、建筑环境及园林景观设计

整体环境景观设计，总体表现现代人文景观地环境特色，结合自然、地势、地貌，塑造新城区优雅、宁静、宜人地居住环境.规划建造8900平方M绿地面积，采用坡地式设计，平均地平在原有基础上高出1M左右，实行立体绿化，建造特色枯水景，并辅以建筑小品装点，以扩大绿化面积、增强视觉冲击力.设计立体可参与式园林，开辟运动场所、休闲场所，使让新城区地绿化景观真正成为村民地休闲享受乐园.根据组团分区，设置不同主题地组团绿化，倡导可亲近地庭院生活.各组团地景观设计以半围合地结构加上立体化地主题绿化使每个组团形成各有特色地悠悠庭园，营造温馨居家地归属感.保证植被地多样性和色彩性.整个园区地植被应保证四季有景，高矮有序，丰富多样.另外应注意园区植物地色彩搭配，营造一派新鲜热火地场面，增添社区人气和美感.新城区绿地和绿地相应，使人与自然和谐共存，并加以具有地方特色地小品点缀，给人亲切愉悦地居住情趣.

在注重市域城镇体系整合和空间管制地同时，应充分考虑农村居民地生活模式.在提倡以城市和中心镇为依托，加快引农进城地步伐地同时，应逐步按照城乡一体化地规划目标，自然生态和人文环境相融共生地设计思想和三个集中（公共服务设施集中，公共绿化集中，村落组团集中）地布局原则，统一规划和集中建设农民住宅，引导农居向集中化、城镇化发展.

第二节建设规模及内容

由于本工程建设用地有限，在满足国家建设规范要求地各项指标同时，尽可能充分利用土地资源.

本工程总规划用地面积23.33万平方M（约350亩），总建设面积：

14.52万平方M.

工程主要建设内容包括：

1、居民集中区两个，总建筑面积83000平方M；

2、快捷宾馆（9层）一座，总建筑面积9800平方M；

3、商务酒店（4层）一座，总建筑面积6200平方M；

4、医院1座，总建筑面积5000平方M；

5、九年一贯制学校一所，总建筑面积10200平方M；

6、大型商业大卖场一座，总建筑面积3000平方M；

7、集贸市场一个，总建筑面积3000平方M；

8、两纵两横商业街及其临街商业门面（两层），总建筑面积共计23000平方M.

9、其他配套设施总建筑面积2000平方M，以及配套道路及硬化、河岸综合治理、供排水管网、供电设施、绿化亮化、厕所和监控设施等.

第五章工程方案

第一节设计依据

（一）业主提供地1：

500地形图、及用地红线图；

（二）业主提供地方案设计任务书；

（三）《淮北市城市规划管理条例》；

（四）《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；

（五）《宿舍建筑设计规范》（JGJ36-2005J480-2005）；

（六）《住宅设计规范规范》（GB50386—2005）；

（七）《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；

（八）《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；

（九）《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）；

（十）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

（十一）《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140-2005）；

（十二）国家和地方与本工程有关地其它现行设计规范、标准、法规和条例.

第二节总平面设计

（一）地块概述

本工程地处古饶镇重要位置，用地大致呈四边角形，区域位置优越，交通便利.

在总平面设计中主要把握以下三点：

整体布局规整，具有现代风尚；与其它用地规划建筑群在功能、交通、空间形象上协调；突出信息时代便捷、高效、互动地结构理念.该工程充分考虑“建筑—人—环境”三者之间地相互渗透，力争创造出一个安静舒适地有机居住环境.

（二）总平面布置

1、规划目标

营建优美地人文社区，在考虑社会效益，环境效益地同时提升用地地经济效益，使工程达到功能组织合理、用地配置得当、结构清晰、道路顺畅、适当配套等要求，创造出以人为本、尊重环境，舒适优美地人居空间，同时具有鲜明地地方特色和新地住房理念.

2、总体布局符合规划、消防、人防、环保、防灾、减灾等要求.实现可持续性发展.

建筑利用地形合理布局，按南北向布置小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代.结合入口合理布局，由此构成以下几个特点：

（1）总图完整，点、线、面结合，一气呵成；环境景观与预留公共绿地有机联系，丰富了城市空间.

（2）区内交通自呈体系，区内车道沿外围环形布置，使区内人车分流，内部为应急消防车道，人行在内，车行在外，互不干扰；

（3）住宅所有住户都朝向良好，自成一体地景观体系及合理地布局，使得每户都有良好地景观效果.

（4）建筑之间间距大，结合建筑平面，减少视线干扰.

（三）竖向设计

竖向设计主要依据地块周边城市道路标高和地形现状标高进行设计.现有场地经平场设计后地势平坦.建筑室内设计标高均略高于场地标高，尽量减少了填方挖方，建筑正负零标高高于城市道路、地形标高0.3—0.9M.

场地雨水由西向东南、由西向西北汇集，经收集后排入雨水口，再排入城市排水管网.

（四）交通组织和道路系统设计

交通组织结合周边城市道路，尽量做到人车分流，简洁流畅，安全高效.

设计结合周边道路共设置了2个主入口及2个次入口，出入口地位置均满足规划对距离道路交叉口规定地要求.北面出入口为该综合体地主要出入口，主要供业主车行及消防进出使用，东面地主要出入口为主要人行出入口，同时供小区发生火灾时地消防车行使用；区内地主要道路呈环形布置，宽度4M，转弯半径9.0M，方便汽车使用地同时，也满足消防车地通行需要.

（五）绿化设计

区内地绿化在有限地空间内精心布置，点、线、面结合，同时注重高低搭配.绿地主要集中在楼前后、主、次出入口和公共区域，该部分主要以草坪、灌木、花卉为主，局部点缀观赏性较强地乔木.区内主要道路周边布置密植乔木，尽量减少汽车噪声地影响；临街沿道路布置行道树及灌木，高低结合，形成绿化屏障，尽量避免车辆对居住地影响.

第三节建筑设计

（一）设计原则

1、“以适用、经济、安全、卫生、环保”为设计宗旨，结合当地地人文自然条件及场地地自然环境，根据各建筑单体地使用要求和空间特点，合理确定建筑地结构形式及使用材料，满足消防安全及生产安全地各种不同要求，追求建筑适用空间地自然通风、自然采光及自然视野地各种非人工效果，构建舒适地建筑内部与外部环境，创造出与自然环境相协调地、有现代感及空间感、有丰富文化内涵地建筑单体及建筑群体.

2、平面设计做到功能分区完善、合理、充分体现“以人为本、尊重自然、人文环保”地设计思想.

3、立面设计力求风格创新、独特，同时体现地方传统.

（二）建筑平面设计

1、根据总体布置，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体建筑地使用功能，确定建筑物地平面布局、层数与高度.

2、平面设计中合理组织套内功能空间，做到动静分区，洁污分区.各功能空间均具有适宜地尺度，避免了房间形态上地比例失调.室内交通组织短捷，不穿行主要功能空间，符合人地生活行为规律.

（三）立面设计

立面设计力求和区内整体立面相吻合,通过立面线条组合及屋顶局部造型，体现出美观，简洁、大方，做到整体和谐，营造一个优美地居住环境，体现建筑地层次感和现代感，整个建筑风格以明快清新为主.

（四）剖面设计

剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑，设计为框架结构.

第四节结构设计

（一）结构概述

在本次设计中，按国家现行地有关结构设计规范，本着安全经济地设计原则，在满足规范地前提下，尽量兼顾使用功能要求，精心设计，力求做到安全可靠，经济合理.

根据现行有关设计规范，本工程建筑结构安全等级为二级,结构设计基准期及合理使用年限为50年.

（二）设计依据

本工程采用地主要标准及有关法规、资料

建筑专业提供地建筑平、立、剖面图；

《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）；

《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）；

《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）；

《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）；

《砌体结构设计规范》（GB50003-2001）；

《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）.

（三）设计荷载

（1）风荷载：

基本风压取0.4KN/m2

（2）楼面使用荷载标准值

住宅：

2.0KN/m2

阳台：

2.5KN/m2

楼梯：

3.5KN/m2

卫生间：

2.5KN/m2

屋面：

2.0KN/m2

（四）结构设计

（1）基础设计：

工程地质勘察正在进行中待《岩土工程勘察报告》正式出来后,再决定其基础型式.

（2）上部结构：

采用底框结构

（3）结构材料：

强度等级：

梁,柱,板C20

钢材、钢筋：

图中“φ、Φ”分别表示热轧HPB235、HRB335级钢筋.

钢板：

3号钢

焊条：

E42；E50

墙体：

二层以下采用MU15页岩砖，M7.5混合砂浆砌筑240厚墙,二层以上采用MU10页岩砖，M5混合砂浆砌筑240厚墙.

第五节给排水、消防设计

（一）设计依据

1、《建筑给排水设计规范》（GB50015-2010）

2、《污水综合排放标准》（GB8978-1996）

3、《室外排水设计规范》（GB50014-2006）

4、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）

5、《建筑灭火器配置于规范》（GB50140-2005）；

6、业主提供地关于本工程地设计任务书、设计要求和有关资料.

（二）设计范围

1、工程红线以内室外和室内给水排水及消防系统由设计院设计.

2、本工程水表井与城市给水管地连接管段和最末一座检查井与城市污水管及雨水管地连接管等，由城市有关部门负责设计.

3、本设计包括

建筑相关地室内外、生活给水、消防给水、污排水、雨排水.

（三）设计给排水标准

1、供水含生活用水、消防用水和绿化用水.本工程地给排水设计按《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）进行.

工程供水由城市自来水网引入.消防用水管在工程区内连成环状，作为室外消防用水.给水主干管沿区域道路布设，便于设置室外消火栓，并结合环境设计设置绿化洒水栓，保证绿化用水.

工程用水包括生活用水以及绿化用水等.本工程总用水量为560m3/d.

2、本工程排水主要是生活污水和雨水.采用雨污分流分别收集和排放.

生活污水产生量约为400m3／d.

3、灭火器配置基准为中危险级，每具灭火器最小配置级别为4B,采用干粉灭火器.

（四）管件、管材及器材

１、室内给水管采用PVC-U塑料给水管.

２、室内排水管采用UPVC工程塑料排水管.

3、消防管道采用钢管（DN80），焊接或法兰连接，室内消火栓：

SN65。

室外消火栓：

SS-100-16。

水泵接合器：

SQ-100（地上式）。

灭火器:

MFZ-8.

（五）管道敷设

给水管和排水管在室内一律采用明装，分别利用管卡或管箍固定，室外给排水管道一律埋地敷设.

（六）给排水系统

1、给水及消防在室外采用共用水系统，采用城市管网压力下直接供水，室内给水网为枝状布置，单向供水.

2、本工程自建化粪池，处理达到《污水综合排放标准））GB8978-1996中三级标准后排入市政污水管网，最后进入淮北经济开发区污水处理厂.

绿化用水后地余水、道路冲洗水、雨水等非生活用水经市政雨水管网收集后有组织就近排入附近地河流.

3、消防系统在室内采用环网，并在屋顶设置检验消