房地产可行性研究报告.docx
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房地产可行性研究报告
XXX房产公司
新建恒基名苑小区建设项目
可行性研究报告
(代项目建议书)
山东省纺织设计院
二Ο一一年九月
XXX房产公司
新建恒基名苑小区建设项目
可行性研究报告
项目审定:
蔡小平高级工程师
项目审核:
陈心耿高级工程师
项目负责:
丁建伟高级工程师
编制人员:
王雪平高级工程师
第一章总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称
XXX小区建设项目
1.1.2项目建设性质
旧城改造
1.1.3项目建设单位
XXX房地产开发有限责任公司
1.1.4项目建设地点
XXXX小区建设项目位于XX县花园东路以北、光明北路以东
1.1.5项目建设内容与规模
XXX名苑小区建设项目计划分三期完成,项目计划总建筑面积20万平方米,主要包括酒店、高层商住楼及多层商业区。
配套给排水、供电、采暖、消防、道路硬化和绿化等公共工程。
1.1.6项目建设期限
项目建设期限为2011年9月至2014年11月。
1.1.7项目总投资
项目总投资3亿元,计划分三期完成,其中一期工程投资5000万元,二期工程投资1.5亿元,三期工程投资1亿元。
1.1.8资金来源
全部由XXX房地产开发有限责任公司自筹
1.2建设单位基本情况
XXX房地产开发有限责任公司通过阿克苏地区工商局核准,注册资金人民币500万元,于2007年1月29日成立。
于2008年6月11日取得由建设厅核定颁发的:
新房资字第1333号房地产开发企业四级资质。
是一家集房地产开发、销售及管理为一体的房地产企业队伍。
公司已在阿克苏地区XXX县建设北路4号建成棉城花园,占地面积12000m2,是集休闲、商铺及住宅为一体的精品小区,在2007年底全部交付使用,并得到了广大业主的一致好评。
2009年公司在阿克苏沙雅县再次开发“绿色”舒适精品住宅。
恒基房地产开发有限责任公司紧随时代潮流和超前的设计理念,精心打造“绿色环保”,舒适、安全、以人为本的居住环境,建成高品位、高质量,适合本区域人民居住的精品工程。
1.3项目可行性研究报告研究范围
1.3.1编制依据
(1)国家发改委《产业结构调整指导目录》2005年
(2)《地市房地产开发管理暂行办法》
(3)《城市房地产开发经营管理条例》
(4)《中华人民共和国城市房地产管理法》
(5)《中华人民共和国城市规划法》
(6)《中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
(7)《中华人民共和国土地管理法实施条例》
(8)《中华人民共和国特权法》
(9)《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
(10)《房地产项目经济评价方法》
(11)《XXX县国民经济和社会发展2015年远景目标》
(12)《阿克苏地区2010年统计年鉴》
(13)项目建设单位提供的项目相关资料
(14)关于编制《恒基名苑小区建设项目可行性研究报告(代项目建议书)》的技术服务委托书
1.3.2研究范围
根据国家对项目可行性研究的内容和深度要求,并结合有关规定,重点研究以下内容:
1、分析研究项目建设的目的、必要性、项目概况
2、项目建设规划方案及建设内容
3、确定项目的建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面认证和研究
主要经济指标
序号
指标名称
单位
数量
序号
指标名称
单位
数量
1
建设内容与规模
1.1
总用地面积
平方米
58258.88
1.5
绿地率
%
36.04
1.2
总建筑面积
平方米
185201.515
1.6
居住总套数
套
1396
1.3
建筑密度
%
34.95
1.7
居住总人数
人
4467
1.4
容积率
3.179
1.8
停车位
位
235
第二章市场分析与定位
2.1市场投资环境
2.1.1国家政治形势及有关政策
国务院推出八条房地产市场调控措施(“新国八条”)要求强化差别化住房信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,省会居民暂停购买第三套房。
2011年内连续三次上调存贷款基准利率,连续五次上调金融机构存款准备金率。
发改委发布《商品房销售明码标价规定》商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。
这一切政策目的是为了抑制房价的过快增长,保证房地产市场稳定健康发展,系列政策是站在增量房市场来进行调控、规范,而对存量房市场的影响则是加大了交易成本,减少了供应量,对增量房房价反而是保证和促进上涨的力量。
2.1.2全国房地产市场现状及发展趋势
住房分配制度改革的历史性突破,为房地产市场的发展提供了动力。
自1998年12月31日延续了近50多年的福利分配住房制度退出历史舞台,货币分房制度取而代之,住宅的商品属性逐渐被还原出来。
经过1999年的过度转换,从2000年开始,实物分房已完全停止,居民“等、靠、要”的福利性住房观念已经开始向商品化转变。
2000年6月30日以前,凡购买公房一次性付款的,可享受20%的折扣优惠;2000年岁末,购买现住公房一次性付款享受10%优惠也全部结束。
住宅这个人们生活消费中占用资金量最大的商品在2000年完全纳入了市场经济轨道。
自2003年房地产开始升温以来,持续增长了将近四年,到2007年达到顶峰,虽然这种势头在2008年出现减缓,全国楼市走向低迷,但GDP仍保持了9.8%的增长。
在政府保增长的决心下,房地产市场发展仍有巨大的潜力。
这源于相互影响的两方面事实上:
第一,中国是一个经济转型国家。
对于一个发展中国家来说,城镇化是一个不可避免的问题。
自1978年推行市场化改革以来,中国的城镇化就开始持续进行,1996年以后步伐明显加快。
持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。
不仅如此,中国到目前为止已经历了长达30年的经济持续高速增长,人民收入水平的提高和对生活质量的追求,为房地产市场的发展提供了强劲动力。
第二,中国还是一个人口大国,十几亿的人口总量在世界各国之中绝无仅有,庞大的人口数量也意味着巨大的对住房的需求。
以上两个方面,分别从不同层面反应了中国的现状和特色。
它们共同提示了中国房地产市场发展不可估量的潜力。
只要这些因素没有改变,房地产市场发展的趋势就不会改变。
而在相当长一段时期内,这些因素很难改变。
因此,我们对房地产前景保持乐观。
金融系统成为房地产业的坚实后盾。
银行方面:
已经把个人住房贷款作为房地产贷款业务的主体,职工住房公积金贷款最高额度由现行的20万元提高到30万元。
贷款额度提高至30万元后,为了减轻借款人还款压力,贷款年限由现行的最高20年放宽到最高贷款年限为30年。
2.1.3区域房地产市场分析
作为农业第一大县——XXX县,随着阿克苏纺织工业城的定位,地位更加突现。
伴随着新一轮援疆工作的开展,XXX县工业园区良好的硬件设施和各项优惠政策,吸引了浙江雅戈尔股份有限公司、河南新野纺织股份有限公司等22家企业先后来XXX县投资建厂。
XXX县正向着实现城市化、工业化、农业现代化方向发展,第二、三产业的加速发展,现代工业经济从无到有,电力、纺织、农副产品加工、塑料化工、农机制造和建材企业初具规模。
以及XXX县多浪文化特征独具魅力使该县入选中国首批“魅力小城”,获评“人文魅力奖”。
这些都奠定了XXX县宜居宜业的环境,恒基名苑小区配套建设的绿地草坪,设有各类休闲健身设施,不仅能丰富市民的业余生活,还将美化周边环境,高品质、上档次的优美的居住环境,将吸引更多有潜力、有投资眼光的成功人士入驻恒基名苑。
优越的投资环境,先进的管理体系,必将把恒基名苑建成具有代表性的经典住宅小区,也将成为XXX经济腾飞的又一闪光点。
依托规模和成本优势的粗放式开发模式已经成为历史。
近年来,房屋建设成本在增加(土地、建材等涨价),利润空间缩小。
同时,随着居民生活水平的不断提高,对居住环境和配套设施的要求不断提高。
小区建设中建设成本既包括房屋建设成本,也包括社区环境和配套设施建设费用。
开发商为改善小区的居住环境在绿化、公用设施配套、社区服务馆、公用文体设施等方面投入了大量的资金,使在社区环境中投入比以往大大提高。
通过提升楼盘品质来获得高附加值回报,已经成为未来房地产开发的主流。
2.1.4项目建设符合国民经济发展
当前,我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期,为了促进国民经济的稳步健康发展,必然要求扩大内需,优化消费结构,把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。
根据国家统计局的分析和研究,房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。
根据国家有关部门的分析和预测,我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变,到2010年,我国城镇居民人均建筑面积达到30平方米,平均每户拥有一套功能齐全的住房,住房消费占整个消费的比重将达到15%,城市化水平将提高到36%左右。
我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室,主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用大,国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展,将建筑业列为国宝的支柱产业之一。
因此,本项目的建设是国民经济发展的需要。
2.1.5解决劳动就业的需要
由于我国目前正处于经济结构的调整时期,部分行业职工下岗再就业也就在所难免,广开就业渠道,解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。
而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力,因此国家固定资产总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长,以创造更多的就业机会。
据有关权威人士测算,我国GDP每增长1个百分点,全国可新提供80多万个就业岗位,而住宅投资每增加10%,大约可以拉动GDP增长0.5个百分点,则可提供40多万个就业岗位。
因此,住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用。
2.2市场供给分析
XXX县房地产开发投资持续增长,但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。
2.2.1小高层、高层的商品住宅供应体系逐步形成
目前,XXX形成了以普通多层住宅为核心的商品房供应体系,以不满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。
目前,公司开发的恒基名苑小区为中等收入群体的住宅项目,价位在3000—3300元/平方米左右的中档住宅,商铺定位在10000—13000元/平方米。
主要满足并解决部分工薪阶层消费群体的住房需求,该消费群体已成为XXX房地产发展的主流消费群体。
项目地理位置优越、居住环境好、房屋环境好、房屋质量高。
2.2.2目前总体需求住房状况
追求高档物业的多次置业人士:
此类人群由于已具备改善型住房,故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本,尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。
且其中一部分人群购房为投资目的。
追求高品质生活质量的改善型客户:
此类客户以购置第一居所为主,以全面改善现有住房条件为主要购房目的,追求面积指标增大、产品改进,同时又追求居住环境改善、居住品质提高,此类客户消费观念较为成熟、冷静,往往不为媒体宣传左右。
2.2.3购房人群的年龄及职业分布情况
31—45岁的人群占购房者人群的一半以上,远高于其他人群,21—30岁的人群占两成,居第二位。
其职业分布主要以政府机关公务员、企事业单位管理人员以及个体私营人员为最高,这几部分人群中,家庭月收入在4500—7000元。
2.2.4供给结构分析
市场供给,主要以大众化的中档产品为主,高档所占的比例极少。
从市场需求来看,目前,对于大众化的中低档产品的需求,已由前两年的急速肺胀逐渐趋于平缓,而随着对居住环境要求的逐步提高,对于中档或中高档产品的需求将有一定量的增长。
另外,XXX房地产市场虽经过几年的快速发展,但一直都处于“量”的发展,较少考虑到产品的“质”,使得在产品设计上存在较多的问题,如外立面造型差、空间布局不合理、小区环境无主题等等。
2.2.5价格分析
XXX房地产市场目前已呈现出多元化的格局,其层次跨度从中低档到中高档,各类住宅在价格上存在着较大的差别。
受到市场商品房空置较少的影响,近两年房地产市场没有明显的“价格战”,从而导致整体市场价格出现上升趋势。
受购买目的和家庭结构的影响,两房和三房仍然是市场需求的主力户型。
档次不同的住宅所面对的消费群体,也有明显的差别,面向大众化的中低档及中档住宅以85—90平方米的两房、120平方米的三房户型较畅销。
2.2.6销售情况分析
受市场需求的影响,各楼盘的销售情况相对较好,特别是中低档住宅,销售速度较快,同期较短,普遍都在半年到一年左右。
销售率都在60%—90%之间。
2.2.7营销推广方面
XXX县房地产市场历经了多年的发展,已逐步由卖方市场向买方市场转变,但其营销推广仍处于原始的初级阶段。
由于竞争的激烈化,其营销推广方面存在着受本地市场的一些限制问题,既可选择的推广媒体非常有限,覆盖XXX县及周边区域的报刊媒体基本没有。
虽然购买群体主要以XXX县及周边的客户为主,但在楼盘的推广上受到媒体的限制,对这些区域的客户还有待进一步挖掘;另外,通过对一线销售人员的访谈可知,户外广告具有一定的效果,但多数楼盘不注重形象包装,由于前两年楼市的热销使得开发商对于楼盘的形象包装较为忽略,随着市场竞争日趋激烈,楼盘的形象包装成为营销的重要手段之一。
目前多数开发商的观念还停留在以往卖方市场的阶段,销售现场缺乏基本的形象包装。
综上所述,根据对今年以来出台的房地产行业政策、XXX县市场供需状况等方面情况调查表明,XXX县房地产发展前景看好,主要表现为:
(1)政府加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度,将极大地改善城市面貌,进一步优化城市空间布局,推进XXX县宜居宜业城市的规划建设,吸引更多人群来XXX购房居住。
(2)房地产营销方式的改变:
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广,竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
第三章项目建设条件
3.1项目区位置
XXX县位于新疆维吾尔自治区西南部,塔里木盆地北缘,天山南麓,阿克苏河、喀什噶尔河、叶尔羌河、和田河下游冲积平原上。
地处北纬39°31′~40°50′,东经79°45′~81°05′之间。
东、北与阿克苏市相连,西与柯坪县为邻,西南与巴楚县交界,南部伸入塔克拉玛干沙漠腹地,与和田地区洛浦、墨玉两县接壤。
东西宽100公里,南北长150公里,全县总面积1.33万平方公里。
县城距自治区首府乌鲁木齐市公路里程1064公里,距行署所在地阿克苏市公路里程67公里。
3.2项目建设条件
3.2.1自然条件
(1)地形地貌
XXX县在阿克苏河、喀什噶尔河、叶尔羌河、和田河下游冲积平原上,海拔1020~1064米,地势平坦,由西北向东南倾斜。
北部为绿洲平原,南部为沙漠(塔克拉玛干沙漠的一部分),南北两部交汇于叶尔羌河河床,是县境内最低地带。
绿洲与沙漠之间是原始胡杨林、灌丛、野草荒地,其中绿洲面积1892平方公里,占全县总面积的14.26%;荒漠、半荒漠和森林、草原面积2780.27平方公里,占20.96%;沙漠面积8586.53平方公里,占64.75%。
(2)气候条件
XXX县属大陆性干旱气候区。
年平均气温10.4℃,1月平均气温-8.3℃,7月平均气温24.2℃,≥10℃积温3987.7℃,年平均气温日较差15℃以上。
年降水量46.7毫米,年蒸发量1187.5毫米。
年平均浮尘日51.6天,年平均大风日11.5天。
年日照2570.3小时,无霜期211天,冬季最大冻土深度64厘米。
3~5月为春季,6~8月为夏季,9~11月为秋季,12~2月为冬季。
春季气温回升快,不稳定,天气多变,气候干燥,多风沙、浮尘天气;夏季炎热,降水集中,多阵性天气;秋季凉爽,晴朗少风,气候稳定;冬季寒冷少雪,晴稳少风。
年平均太阳总辐射量为137~145千卡/平方厘米,比同纬度的华北地区多15千卡/平方厘米,比长江流域中下游地区多30~50千卡/平方厘米,也高于阿克苏市,仅次于青藏高原。
全年光合有效辐射值为68.6~72.5千卡/平方厘米。
全年日照2570~2778小时,最高年份可达3000小时以上。
日照率年均58%~62%。
(3)水文
XXX县是塔里木河的发源地,境内河流有阿克苏河、喀什噶尔河、叶尔羌河、和田河及阿克苏地区最大的淡水湖---艾西曼湖。
水资源丰富,年均引水量13.97亿立方米,人均占有地表水量高出全国平均水平4.013倍。
且地下水位高,储量巨大,绿洲区平原地下渗入补给量为3.23亿立方米,地下排泄量约为1.16亿立方米,天然补给量为2.04亿立方米,地下储水量在7.03亿立方米左右,综合补给模数为106.93立方米/亩,埋藏深度基本在3米以内,易于开采。
(4)工程地质
本项目所在区块地势基本平坦,交通便利。
参考周边地块地质勘察资料,土层物理、力学性质分布较稳定。
项目设计前业主须委托进行地质勘察,并以本项目实际选址区域的地质勘察报告为依据。
(5)地震
根据地震资料,本地区没有发生中、强以上地震记录。
根据2003年国家技术监督局1990年颁发的《中国地震参数区划图》,本地区地震基本烈度为7度,设计地震基本加速度为0.10g,设计特征周期为0.40s。
3.2.2社会经济条件
XXX县辖3镇(1个城关镇、2个建制镇)、5乡、3个国营农场、1个良种场、1个林场、1个牧场,共有118个村委,477个村民小组。
2009年,XXX县实现生产总值(GDP)196428万元,同比增长10.4%(按2005年可比价计算,下同)。
分产业看,第一产业增加值97164万元,增长11.4%;第二产业增加值28391万元,增长9.1%,其中工业14280万元,增长10.5%;建筑业14111万元,增长8.1%;第三产业增加值70873万元,增长9.4%。
三次产业结构比为49.44∶14.46∶36.10。
人均生产总值8439元,增长18.9%,以当年平均汇率折算,人均GDP达到1236美元。
2009年,XXX县地方财政收入6240万元,下降0.26%,其中一般预算收入5275万元,增长18.41%;基金收入965万元,下降46.42%。
目前,XXX县城市基础设施日趋完善,交通、通讯、信息、金融、教育、文化、卫生等城市综合服务功能齐全,城市面貌焕然一新,曾获得自治区“最佳卫生县城”、“精神文明建设先进县”和国家级“科技兴县先进县”等荣誉称号。
3.2.3基础设施配套条件
XXX县城通过多年的城市基础设施建设,逐步完善了城区供水、排水、供电、供暖以及城区道路等市政设施条件,为项目的建设提供了充足有效的保障,可以做到施工就近接入,有利于节省临时设施投资。
其中:
(1)供水
项目生活用水可直接从县城供水主管道接入,接口管径110毫米;排污管径200毫米,可就近接入
(2)供电
“恒基名苑”项目用电为普通负荷。
XXX县城区已规划有35KV等级变电站,并由若干个10KVA高压断路器构成的区域环形供电网络。
本项目所需电力可以得到保证
(3)供热
XXX县目前已实现了城区集中供暖,本项目的实施可以采用县供暖公司集中供暖的暖气
(4)通讯
XXX县的邮电通讯事业发展迅速,现已开通南疆光缆,XXX县城区已全部开通程控电话,并与国内、国际联网。
GSM移动通信(全球通)已建成投入使用,并形成规模。
(5)交通
XXX县交通以公路为主,此外还有遍布全县的县乡路、农村道路以及旅游专线公路。
截至2009年,XXX县乡油路建设总里程达1600公里,形成了以省道208线为主干,32条通乡、通村柏油路为分支的四通发达的公路网络,道路覆盖面100%。
交通便利。
3.2.4政策法律条件
本项目是房地产建设项目,符合国家相关政策、法律法规;符合自治区、地区、县经济发展规划;符合XXX县城镇发展总体规划;符合建设用地各项要求。
3.3施工条件
由于项目施工单位需要采用公开招标方式确定,从施工单位的选择方面考察,许多具有相应施工资质的单位都有在当地施工的经历,相应的施工管理及技术人员、设备等都有保障。
从建材供应分析,项目区域内交通条件良好,具有较好的外部建材供应条件,建筑砂石料可就地供应,实际运距不到70公里;钢材、水泥等建筑主材需从阿克苏购进,运距约70公里。
总之,本项目建设具有良好的自然条件、社会经济条件、配套设施条件、施工条件,资金有保障,技术有依托,前期工作落实,项目各项建设条件具备。
第四章项目实施方案
4.1设计原则
1、符合“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的原则,符合城市规划要求,满足消防、交通、安全疏散、环境保护等要求
2、尊重场地环境特征,合理利用地形地貌,塑造具有识别性与归属感觉的居住小区,配置完善的服务设施
3、“以人为本”,充分考虑居民的行为模式与心理需求,合理组织交通和空间布局,尽可能提升居住空间的环境品质,创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代社区。
4、消防、环保必须做到“三个同时”
4.2建设项目的定位
在新的市场洗礼下,一个优胜劣汰的时代来临,其称为房地产行业的“品质时代”,品质决定价格,所以本项目的主题概念强调“精品之魅力”。
根据XXX县房地产现有的市场状况和项目区域的控规要求,结合本项目的实际用地特性和状况:
4.2.1项目总体定位
项目定位为小高层、高层,这是由于:
1、开发小高层、高层,土地利用率高
2、容易营造特色的环境和建筑布局,能够获得更多的利润,显示更高的档次
3、从楼层的销售情况看,顶层销售情况好于往年,主要是技术方面的突破带来的结果,不少楼盘的顶楼销售都采取了送阁楼的促销手段,因此顶楼在空间利用上更合理了,价格也略低一些,对客户有一定的吸引力,销售也比较顺利
4.2.2项目的规划布局
项目的规划布局遵循传统居民街、巷、院的围合式格局
1、以“观念新颖、整体协调、定位恰当、切合市场”为指导思想,建筑融入环境中,提高居住质量。
根据位置不同,采用不同的组合方式,丰富了小区的整体形态
2、采用行列式的布局方式,形成层次鲜明,错落有致的建筑布局。
采用塔楼式的布局方式,以节约更多用地,形成开阔空间
3、先做好配套,更有利于销售及增加产品的附加值。
在小区的中心位置设计一中心广场,给住户提供更自由互动的休闲空间
4、地块上原有的古树尽量保留,尽量保留原有的幽静自然环境,这是对大自然、对环境最好的尊重。
增加绿化面积,以便小区更节能环保
5、边作建设边作园林,在交楼时,园林景观能基本成型。
环境效益与经济效益不矛盾,高质量的居住环境只会大大提升产品的销售价格,加快销售速度,提高利润水平。
高度重视居住环境建设不但无损于经济效益,反而能获得极丰厚的回报。
环境效益与经济效益有着良性的互动关系。
6、小区环境主要由喷泉、叠水、建筑小品和绿化镶嵌组成,充分体现人与自然和谐交融。
要使楼盘的价格向上攀升,除了户型、质量这些最基本的因素外,更多的是在园林景观上做文章。
优化小区环境是住宅发展的必然趋势。
随着XXX县个人购房率的逐年攀升,环境设计水平在住宅市场竞争中扮演着越来越重要的角色。
4.2.3项目的建筑设计
1、建筑立面强调突出现代文义风格,能带来无限精彩,增添卖点
2、建筑材质选用环保建材,着力表现自然色泽和纹理的美观,使风格与造型趋于和谐统一,淡雅明快的色调勾勒出现代居住文化特点,使之成为具有时代特色的理想家园,从而假造出新的民居的建筑风格
3、用相对较浅
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