百思勤份昆明房地产市场分析报告.docx
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百思勤份昆明房地产市场分析报告
百思勤:
2011年3月份昆明房地产市场分析月报
深圳百思勤
2011年3月份昆明房地产市场分析月报
2011年3月
一、 2011“两会”房地产政策
2011年两会已经召开,在房地产方面没有新的政策出台。
1月国家及地方已经出台了严厉的调控政策,今年的两会,在房地产方面没有新的政策出台,2011年房地产调控将仍会延续目前的调控思路,通过限购等方式为保障性住房入市争取时间,继续实施积极的财政政策和货币政策,今年调控房价将“三管齐下”,特别是对地方政府稳定房价不力的将实行问责制,在年度房价控制目标下,2011年房地产调控将以地方政府为主导,地方政府执行力度和保障性住房建设力度进一步加强。
表1.1
二 市场综述
1、土地市场:
关键字:
36宗
3月份昆明市区共成交土地36宗,虽然较2月份少成交4宗,但总面积达2500.23亩,环比2月份成交土地亩数增长了44.4%。
昆明六个区只有呈贡新区和官渡区有拍卖和成交;其中住宅用地19宗,共计1388.26亩;商业金融用地1宗,共计39.26亩;商务金融用地1宗,共计8.28亩;商业用地8宗,共计765.01亩;公共设施用地2宗,共计18.05亩;医疗卫生用地1宗,共计69.3亩;科教用地3宗,共计196.47亩;批发零售兼加油站用地1宗,共计15.42亩。
2、商品房交易市场:
本月较上月房价有所下降,下降约377元/㎡;本月依旧没有新盘推出,只有三个项目续推,东南板块,北市板块,高新板块成为本月销售前三甲。
Ø 相比上月,本月商品房成交明显缩小,百思勤跟踪的新盘项目备案成交只有1155套,较上月减少424套。
Ø 百思勤跟踪的市区板块中,本月成交均价为10695.7元/㎡,较上月环比下跌3.4%,成交面积和成交金额都有所下跌。
三、土地成交情况:
3月份昆明市区共成交土地36宗,合计2500.23亩,环比2月份成交土地亩数增长了44.4%。
1.土地放量(见图3.1)
虽然新政给昆明的商品房交易市场带来了明显的影响,但是从土地市场交易的情况看3月份土地成交数量比2月份略高。
图3.1 2011年1月-3月昆明市区土地放量情况
2.土地交易性质(见表3.1)
表3.12011年3月昆明市区出让土地用地性质分类表
3.昆明市各区3月份土地成交情况
1)呈贡新城区
2011年3月呈贡新城区共出让土地4宗,成交4宗。
规划用地性质均为住宅用地。
表3.2
2)官渡区
2011年3月官渡区共出让土地32宗,成交32宗。
其中27宗土地由云南中豪置业有限责任公司以挂牌起价64.87亿元竞得。
这27宗土地是2011年截止3月份以来挂牌面积最大、总价最高的土地。
表3.3
1) 昆明市各区3月份土地成交量对比
图3.2 2011年1—3月昆明市各区土地成交对比图
(单位:
亩)
4.小结:
2011总价地王浮出水面
Ø 尽管3月份的土地成交量仍高于2月份,但是成交区域只有呈贡新城区和官渡区,其余几个行政区均没有土地交易。
Ø 官渡区的27宗土地(合计1851.27亩),被中豪置业以64.87亿元一举竞得,该价格也创下了今年昆明土地交易的最高纪录,问鼎总价新“地王”。
四、供应及开盘情况
1、预售情况:
同一个项目同一张预售证(表4.1)
3月整个昆明只有一个项目取得预售许可证。
预售面面面积为65948.61㎡。
相较上月,在预售证发放上,实现了零的突破。
2、开盘情况:
项目续推为主
昆明市区内3月开盘项目均为续推。
两个项目为住宅开盘,其中一个项目为纯商铺开盘。
(1)、同德.御锦(表4.2)
(2)、汇都国际二期(表4.3)
(3)、奥宸新天地:
一期街区商铺总共265套,分单层和双层两种铺位。
其中单层商铺共119套,面积区间为23.35-286.08平方米,使用率高达98%,开间约4.5米,层高约为4.2米;双层商铺146套,面积区间为68-452.24平方米,使用率最高为99%,真正做到零公摊。
开间4.5米,一层层高为4.2米,二层层高为3.6米。
商铺目前起价20000元/平方米,最高价40000元/平方米。
数据来源:
深圳百思勤昆明市场研究部
五、全市新房交易分析
1、本月销售以北市板块、东南板块和市中心板块为主,教场板块、西山板块、东市板块成交数据不足,因此不做统计分析。
百思勤重点个案跟踪统计共成交总套数1155套,成交总面积91865.61平方米,成交总金额36909.41万元,成交均价10695.7元/平方米。
(详见表5.1)【由于官方网站本月对外公布了部分销售金额数据此次报告销售金额数据来源于官方和非官方数据】
表5.1板块代表楼盘成交情况
2、 昆明3月份各板块成交面积分析:
北市板块以及东南板块领跑昆明楼市。
通过成交分析,本月北市板块依旧占据第一宝座,成交率占全市45%。
东南板块本月继续占据着第二的位置,本月由于鼎易天城成交量剧增,使得高新板块成交量突然跃进本月成交量前三甲的位置。
(详见图5.2)
图5.1 昆明3月各板块成交面积比
2、 昆明3月份各板块成交价格分析。
本月官南板块的锦江·御锦开盘,开盘价达到12000-13000元/㎡,因此拉高板块均价。
图5.2 2月昆明各板块成交价格图
六、媒体监控分析(3月8-28日)
昆明主流媒体2011年3月投放情况:
在报媒选择方面,仍然是春城晚报较受欢迎,投放方面仍然以整版为主。
据百思勤昆明市场研究部监控,昆明房地产广告2011年3月媒体投放次数总计165次。
投放金额为11764117元。
在版位投放选择上,以整版广告为主,2011年3月,整版广告投放量达139次,1/2版面8次,跨版18次。
(百思勤昆明数据监控平台以春城晚报和云南信息报为监控样本)
图6.1
图6.2
图6.3
图6.4
七、月度小结
昆明3月房地产市场受国家宏观政策及昆明地方法规的影响,市场购买观望情绪进一步体现,新商品房成交较新政之前严重缩水,新房放量也较少,而土地成交市场依旧活跃。
政策层面:
“两会”已结束,在房地产方面没有新的政策出台。
土地供应层面:
本月土地放量依旧活跃,住宅用地和商业用地成为本月土地成交量冠亚军。
相较上个月有较大的增长,挂牌及成交土地36宗,成交面积达1667653.41㎡。
商品房成交层面:
本月商品房成交受政策等影响,成交低迷;本月销售以北市板块、东南板块和市中心板块为主,百思勤昆明市场部统计官方可查阅数据,本月商品房共成交总套数1155套,成交总面积91865.61平米,成交总金额36909.41元,成交均价10695.7元/平米。
媒体广告投放层面:
昆明房地产广告2011年3月媒体投放较2月份上涨幅度较大,次数总计165次,投放金额为11764117元。
春城晚报仍然是投放的主流媒体,在版位投放选择上,以整版广告为主。
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