鑫田大酒店项目可行性研究报告优秀可研报告.docx
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鑫田大酒店项目可行性研究报告优秀可研报告
第一章项目总论
1.1项目的背景
2009年5月27日国务院降低保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,其他房地产开发项目最低自有资金比例从35%下调到30%。
政府最明确的用意是在当前出口下降、消费难以启动背景下,刺激房地产投资带动经济增长,拉动相关产业的投资快速增长。
对房地产行业的影响来看,房地产开发项目资本金下降,房企获取银行开发贷的门槛降低,企业更易获取开发贷款,开发成本将有效降低,同时也将更好的发辉金融杠杆对房地产撬动的作用,进而提高企业的盈利能力。
该政策将提升企业增加土地投资、开发投资。
2008年金融危机的爆发从金融界一路波及到实业界,酒店业作为与金融实体关系最为密集的产业,影响在所难免。
然,针对全球经济危机对酒店业的影响,中国商务部在三方面入手,大力推进发展酒店餐饮行业,首先,大力发展大众化餐饮。
其次,重点关注和解决酒店行业的放心消费问题,严把食品原料进货关。
第三,积极推进节能环保工作,推动行业节能减排纵深发展。
各级政府高度重视酒店与餐饮业发展,多措并举扩大内需、鼓励消费。
发展酒店业顺应了国家扩大内需的号召,且,酒店消费需求具有一定刚性,抓牢商务市场,开发散客旅游市场。
从长远来看,酒店业的发展前景是光明的。
酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上发展起来的。
随现代社会经济的发展,带来了世界旅游、商务的兴旺,酒店业也随之迅速发展起来,而且是越来越豪华、越来越现代化。
按国家统计局口径,至2007年底,中国本土星级酒店已经达到了14326家,其中包括:
白金五星4家,五星361家,四星1631家,三星5534家,二星6158家。
星级饭店直接从业人员超过160万人。
全国共有饭店及旅游住宿单位超过30万个,从业人员超过500万人。
2007年底,全国星级饭店数量是1978年全国饭店总数的100倍;2006年全国星级饭店实现利润33亿元人民币,与上年同比增长了两倍多;全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家;有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场,管理了516家饭店,世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。
2007年的假期调整政策让酒店业绷紧了每一根敏感神经。
带薪休假的出台更是激活了旅游酒店板块。
带薪休假的出台,无疑是给予酒店和旅游业的一块特大蛋糕。
这让酒店旅游行业进入“价量齐升”的黄金投资期。
同时国内消费升级推动国内游的游客人次与人均花费同步增长,现代交通工具提供的更为快捷舒适的运输服务,使交通对旅游的瓶颈约束效应越来越小,这使观光游得以继续发展,而休闲度假游也将逐步兴起。
旅游市场针对此纷纷推出相关产品,很多度假型酒店更是看准了商机,针对这个市场的变换进行着相关的调节。
由于“五一”黄金周的取消,商务型酒店免去了多年来由于假期造成的“空房”甚至是“降价”的尴尬,“五一”的正常工作,让商务型酒店拥有了正常的“商务”价值。
在过去的30年,随着中国经济持续升温,中国的旅游业有了长足的增长,现已跻身于世界旅游大国之列,跃居亚洲旅游大国之首。
旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点,它在扩大开放,带动相关产业的发展,促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
在全国旅游发展的大形势下,湖南的旅游业步步升温。
旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。
鑫田国际大酒店项目坐落在湖南省湘潭县。
湘潭县属2007年中央批准确定的长株潭两型社会改革试验区的核心极,北靠佛教圣地金霞山,南眺五岳名山南岳,东依省内工业重镇株洲,西托伟人故里韶山、乌石,湘潭市二环线从门前穿过,南来北往的京珠高速铁路、公路、国道,东来西去的上瑞高速公路,铁路交织而过,交通十分便利,距市中心1.5公里,距株洲市中心15公里,距长沙市及黄花国际机场仅30-40分钟车程,地理优势凸显。
湘潭是湖湘文化的发源地,孕育出共和国开国领袖毛泽东、开国元帅彭德怀、世界文化名人齐白石,以及以黎锦晖为代表的黎氏八俊(分别为新中国的文学、艺术、科学家),现居台湾原国民党主席、新当选的台湾领导人马英九、亲民党主席宋楚瑜的祖籍都是湘潭县。
周边县市名人故居距本县不过几小时车程,如宁乡刘少奇主席、衡东罗荣桓元帅、桑植贺龙元帅、长沙的黄兴、湘乡的曾国藩、邵阳的蔡锷。
五岳独秀之佛教圣地南岳衡山、毛泽东故居、彭德怀纪念馆等,人文与秀美山川交相辉映,成为红色旅游的重中之城。
根据2009年湘潭市统计局关于湘潭2008年旅游产业统计第28号文件:
(1)旅游接待需求:
2007年,湖南旅游接待国内游客达到10776万人次,接待入境旅游者120多万人次,其中2007年湘潭毛泽东故居、彭德怀纪念馆等人文景点,观光游客超过350万人次,其中港台游客占25%,海外游客占15%,人数达140万;2008年湖南接待游客12830万人次,同比增长17.8%,接待入境旅游者111.02万人次。
其中湘潭全年共接待国内外旅游者967.12万人次,实现旅游综合收入44.85亿元,分别增长9.4%和6.8%。
“中国红色旅游第一品牌”形象进一步凸显。
目前湘潭地区的三星级以上酒店9家,其中四星级以上3家,而五星级酒店仅1家(盘龙山庄),服务容量大大不足。
(2)政府工程、商务接待需求:
长株潭三市是湖南工业的中心,有近千家大型涉外企业,其中有数百家来自美国、日本、法国、德国、台湾等国家与地区。
本地工业企业如机械制造、电机制造、兵工企业近5000家。
此外,湘潭临湘江之优势,千吨级的集装箱水运码头3个。
湘潭还有三所大学、七家中央大型企业,2008年湘潭接待商务外宾达60万人次,举办各类大型文化商贸交流活动400多场,参加人次达1500万,高规格酒店服务容量远远不足。
此外,在商务办公方面,企业也需要更高级的与国际接轨的商务办公环境。
2009年,湘潭市政府将开展以湘潭为核心,以长株潭经济板块为龙头的“弘扬湖湘文化,与世界同步接轨”的腾飞工程,政府需要建设一个展示湖湘文化,与国际展开商贸交流、接待的高级基地,因此鑫田国际大酒店的建设获得政府的全面支持。
在长株潭加快发展的新形势下,旅游酒店业蓬勃发展,位于红色旅游城市湘潭的鑫田国际大酒店更有得天独厚的优势。
1.2项目的概况
鑫田国际大酒店是由湘潭县政府批准,湖南鑫田房地产公司投资,位于湘潭县易俗河镇天易路一号,广州智海建筑设计院按五星级标准设计建设的,酒店占地面积为42069.10m2(63.17亩),主建筑面积为50490m2,分为客房区、商务区、展览区、休闲娱乐区等四大部份。
客房300间,设床位450个,各种配套功能齐全,其中会议厅(室)12个,大型多功能会议厅(演艺厅)1个,可容纳500多人的大型会议,拥有健身美容桑拿、室内球类、棋牌休闲、室外网球、露天游泳池等娱乐设施,以及相配套的酒吧、咖啡厅。
该酒店绿化用地占地52%,名花古木、小桥流水、环境幽静、景色迷人。
该项目概算投资为3.2亿元。
1.3编制依据
(1)鑫田国际大酒店项目建议书及其批复文件
(2)湘潭市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要
(3)湘潭市城市总体规划大纲(2006—2020年)
(4)湘潭县的经济和社会发展规划
(5)湘潭市地区基准地价
(6)湘潭市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
(7)长株潭一体化政府文件
(8)其他有关依据资料
1.4主要技术经济指标
项目
单位
指标
用地面积
平方米
40158
建筑面积
平方米
50490
建筑密度
20%
容积率
1.01
绿化率
52%
停车位
位
200
1.5主要结论与建议
湘潭鑫田国际大酒店投资是可行的,偿债能力强,有良好的经济效益。
但本项目的发展,关键还要看项目是否能够按照市场定位的要求做好功能布局和装修设计,以及在日后的运营过程中能够在市场营销方面做好客源的开发与组织工作,在内部管理方面控制住各种营业成本和营业费用,保持较高的经营管理水平。
本项目回报比较理想,社会效益巨大,是一个综合素质比较高的优质项目,能够为投资者创造效益,为社会创造效益。
第二章项目投资环境调查与市场研究
2.1宏观市场分析
2.1.1建设“两型”旅游产业分析
湖南省的长、株、潭(长沙、株洲、湘潭)城市群是国家探索建设资源节约型、环境友好型“两型社会”综合配套改革两个试验区之一。
国家旅游局与湖南省政府8日在湖南省岳阳市签署《关于推动“两型社会”建设促进湖南旅游产业发展合作备忘录》,共同推动湖南省旅游业在建设“两型社会”中发挥重要作用。
为使湖南旅游业成为真正的“两型产业”,国家旅游局将支持湖南省编制绿色旅游产品专项规划,指导湖南参照国际ISO9000系列和ISO14000系列标准,建立和推行旅游建设绿色标准,实行旅游绿色认证制度;支持湖南省开展旅游重大项目环境评估制度,探索实行重大项目旅游环境影响评估一票否决制;支持湖南省借鉴瑞士达沃斯国际经济论坛和海南博鳌亚洲论坛模式在长株潭打造一个高水准的国际旅游论坛。
根据合作备忘录,国家旅游局和湖南省人民政府将共同建立局省旅游工作会商委员会,双方建立联络员制度以加强协调合作,共同研究解决国家旅游局和湖南省人民政府支持湖南旅游业发展的有关事项。
湖南省省长周强透露,2009年湖南省旅游产业要抢抓扩大内需历史性机遇加快推进旅游产业转型升级,在加大旅游资源开发、项目建设、产业培育、市场开拓、基础建设和政府引导等方面尽更大努力,力争全年接待入境旅游人数达到125万人次,接待内地旅游人数1.45亿人次,实现旅游总收入1000亿元,将旅游业培育成湖南省又一个过千亿元的产业。
2.1.2湘潭市区位、交通优势分析
湘潭市位于湖南省中部偏东,地处湘江中游,东接株洲,南连衡阳,西与娄
底交界,北与长沙相邻,东西宽108公里,南北长81公里,总面积5015平方公里。
现辖一县两市两区,即湘潭县、湘乡市、韶山市、雨湖区、岳塘区。
与长沙、株洲构成了湖南的“金三角”,既是我国“长三角”、“珠三角”沿海经济发达地区向内陆推进的过渡带之一,又是内陆地区发展外向型经济通往广州、上海等沿海地区的重要通道。
经过近六十年的发展,湘潭已成为湖南省的重工业重镇。
党的十六大提出走“新型工业化”道路,湘潭就着眼于打造“湖南先进制
造业基地”、“湘中南现代物流基地”和“长株潭生态休闲基地”,全面落实科学发展观,奋发图强,锐意进取,全市国民经济快速健康协调发展,城乡人民生活水平继续提高,“三化”进程稳步推进。
湘潭市处于“3+5”城市群经济增长极,湘江从城区穿过,上下游连接着岳阳、长沙、株洲、衡阳四座城市,通过洞庭湖,可达益阳和常德,通过涟水,可通娄底,水运网络己将湘潭与“3+5”城市群内的其他城市紧密连接起来。
陆路交通比较发达,与长沙机场相邻,形成了由航空、公路、水运构成的立体交通网络体系,在“3+5”城市群体系中,区位、交通优势比较明显。
公路方面:
湘潭市形成了密集的高速公路网络,实现了每个县市区通高速,
公路密度居全国前列。
2005年湘潭市公路密度和高速公路密度,高速公路密度居于8市之首,公路密度与排在前三位的娄底、衡阳、岳阳非常接近。
在空间联系上,与长沙、衡阳连接的有京珠高速长潭段、潭来段以及新近通车的长潭西线和正在建设中的潭衡西线,特别是长潭西线将长沙岳麓大学城、麓谷高新区与湘潭市的北二环大学区和九华经济区紧密的联系在一起,车程不超过20分钟,为湘潭市的企业、科研机构与岳麓大学城的技术合作提供了良好的基础条件,这也是长株潭地区得天独厚的优势。
上瑞高速醋潭段和上瑞高速潭邵段分别与株洲、娄底相连,也是湘潭市与东部、西南和西部联系的重要通道。
水运方面:
依托14个总集装箱码头、铁牛埠港区与河西中心港区,湘潭港已跻身全国内河大港之列。
现有千吨级泊位7个,年吞吐量达500万吨,到2010年,将拥有千吨级泊位巧个,
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