最新沈阳市滑翔公园公寓项目可行性研究报告.docx
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最新沈阳市滑翔公园公寓项目可行性研究报告
滑翔公园公寓项目可研报告
一、项目周边资源分析
1、交通资源分析
本项目所在地区位于铁西区的最东面,毗邻和平区,。
南面为沈辽路、一环,北面为二环绕城公路,东邻凌空街直通兴工街;向西直接兴华大街等主干道!
公交路线也比较多,交通发达,出行便捷!
公交资源情况调查表
线路
始发站---终点站(途径主要地区)
班车时间
203
艳粉—太原街—市府广场—北站
05:
00~21:
00
231
金山小区—北陵公园—皇寺广场—中华路—浑河小区
05:
00~21:
50
117
腾飞二街—医大三院—陆军总院—五爱街—小北关街
05:
00~20:
40
257
家乐福—北滑翔路—太原南街—方形广场—五爱街—中街
05:
00~21:
00
266
人大附小沈阳分校—铁西百货—家乐福—中山公园—五爱—煤炭设计院
06:
00~18:
30
268
荷兰村—昆山路—铁西广场—兴工街—沈辽路—滑翔路—沙山货运站
05:
30~19:
20
269
滑翔家电市场—医大二院分院—生日城—方形广场—市政府—北站
06:
00~19:
30
296
滑翔小区—新华广场—马路湾—五爱市场—中街
06:
00~21:
00
252
滑翔五金城—兴工街—西塔—北行—辽宁大厦—沙河子小区
05:
30~21:
00
2、公建设施情况调查
医院:
医大二院三部、辽宁妇婴医院、沈阳第五、第八人民医院等
购物:
爱客家、家乐福、乐购、铁西百货、家具城等
餐饮娱乐:
生日城、阿美丽、城建游泳馆等
公园:
滑翔公园(神羊游乐园)
学校:
小哈津幼儿园、城建幼儿园、滑翔小学、凌空一校、二校、十五中学、四中、培英中学、沈阳外语学校等
3、周边项目调查
项目名称
顺亿园
城建梦翔之家
城建花园
云华园
青春公寓
紫郡城三期
宏发国际名城
总建面(万平)
1.02
5.4
15
8
2.1
110
20
占地面积(万平)
0.18
2.7
5.7
3.8
1.33
100
7.8
容积率
5.6
1.99
2.6
2.0
1.6
2.5
物业类型
普通住宅,独栋高层
普通住宅,多层、小高层、高层
普通住宅,多层、小高层、高层
普通住宅,高层,小高层,多层
普通住宅,多层、小高层
普通住宅,多层
普通住宅 酒店式公寓,多层、小高层、高层
主要户型面积
74、92、124
46~134
149以上
40、53、(70、78、89)、110、123
20~80,主力40~60
30~90
主力50~70
45~180
工程进度
主体完成
现房
尾房
2期主体及配套基本完工,差供暖
一层
1、2期现房,3期封顶
1期现房,2期高层主体完成
交房日期
07.5
06.11.30
04
1期现房2期07年8月
07.10
07.8
06.底,二期07.8
平均售价
3550
3280
4700起
3500
3250
(1,2)期3300,3期3550,4期4200
4200
最高售价
3650
3780
4900
4000
3450
3600
4950
销售率
40%左右
95%
95%
1期90%、2期70%
60%
1、2期基本售完,3期70%
70%
物业费
0.5
0.8
3
0.8
【答案】D0.65~0.85
A.电话线B.电线0.8
14.结构复合索引文件的主名与?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
?
相同,它随表的打开而打开,在增删记录时会自动维护,因而使用最方便。
1
【答案】D产品特色
29.在查询设计器的查询去向的设置中,不能实现的输出是________。
地热
returnm
A.数据库、自由表和查询B.数据库、视图和查询
地热
s=area(r2)-area(r1)
二、
三、45.在SQL的SELECT查询结果中,消除重复记录的方法是________。
项目定位
1、
2、【答案】C沈阳市房地产市场统计分析
2006年前三季度,我市房地产市场积极贯彻国家宏观调控政策,开发投资增势平稳,施工规模进一步扩大,商品房市场销售活跃,房地产市场总体呈现良好稳步发展的态势。
一)、我市房地产开发市场的总体情况
1)、投资增势平稳,增幅趋缓
年初以来,我市房地产开发投资以30%以上的速度快速增长。
一季度房地产开发投资累计增幅最高,为52.6%;二季度增幅有所回落,为37.5%;进入三季度,增幅继续回落。
1—9月,全市房地产开发投资343.3亿元,同比增长36.2%。
其中,商品住宅投资261.5亿元,同比增长42.2%;商业营业用房投资39.8亿元,同比增长12.7%。
2)、施工规模扩大,新开工面积增多
前三季度,商品房屋施工面积3099.1万平方米,同比增长22.3%。
其中,商品住宅施工面积2375.9万平方米,同比增长23.9%;商业营业用房施工面积497.7万平方米,同比增长23.4%。
1—9月,商品房新开工面积为1241.2万平方米,同比增长33.6%。
其中,住宅1044.0万平方米,同比增长31.9%;商业营业用房148.3万平方米,同比增长81.2%。
3)、资金到位情况良好,自筹资金比重增大
1—9月,我市房地产开发到位资金468.8亿元,同比增长31.5%,为房地产开发建设提供了强有力的资金保障。
其中,自筹资金到位244.2亿元,同比增长36.4%,占全部到位资金的比重由上年同期的50.2%提高到52.1%,提高1.9个百分点;国内贷款38.3亿元,同比下降4.1%,房地产开发对银行依赖程度降低。
4)、增量房与存量房市场良性互动,市场交易活跃
今年以来,我市增量房市场一直保持活跃的态势。
1—9月,全市共销售各类商品房712.5万平方米,同比增长16.2%;实现销售额248.8亿元,同比增长24.3%。
其中,商品住宅销售面积659.0万平方米,同比增长14.4%;实现销售额215.6亿元,同比增长20.4%。
增量房市场销售的活跃进一步带动了存量房市场的发展。
1-9月,全市存量房成交464.1万平方米,同比增长7.5%。
其中,住宅成交375.4万平方米,同比增长5.5%。
二)、我市房地产市场的运行情况
1)、土地开发增速迅猛
1—9月份,全市房地产开发企业购置土地705.6万平方米,同比增长6.7%。
随着土地购置量的增加,土地开发投资保持较快增长,全市完成土地开发投资39.9亿元,比上年增加16.1亿元,同比增长67%,比房地产开发投资的增幅高出34.2个百分点,占房地产开发投资的比重由上年同期的9.5%提高到11.6%。
2)、房屋竣工面积大幅增长
年初以来,我市开发商投资继续保持强劲发展势头,施工进度明显加快,竣工面积不断增加。
截止9月末,商品房屋竣工面积275.4万平方米,同比增长70.9%。
其中商品住宅竣工面积235.9万平方米,同比增长69.8%;商业营业用房竣工面积36.5万平方米,同比增长194.5%。
3)、规模化开发成为沈阳地产主导
目前,我市的房地产开发由粗放单一模式逐步转入集约规模开发;由居住小区开发演变成社区综合开发;由核心城区改造转到城郊大盘开发;由单纯追求数量向重视居住质量和文化景观转变。
房地产开发项目由中小开发商逐步向实力较强的开发商转移,大项目所占比重进一步增大。
1—9月,我市房地产开发施工面积超10万平方米的在建项目104个,施工面积为1973.5万平方米,同比增长37.1%,占全市施工面积63.7%,比去年同期提高了6.9个百分点。
计划总投资超十亿元的项目42个,完成投资76.9亿元,占全市房地产开发完成投资的22.4%。
4)、中小户型住宅销售独占半壁江山
在全市商品住宅销售面积中,小户型商品住宅销售占据首位,比重在五成以上。
1-9月,单套面积100平方米以下的商品住宅,销售352.5万平方米,占商品住宅的53.5%,其后依次为100—120平方米和120—150平方米,比重分别为23.8%和14.6%,而150平方米以上的仅8.1%。
三)、当前存在的主要问题
在我市住宅市场快速发展的同时,也出现了一些值得关注的问题,应引起有关部门及房地产开发企业的高度重视。
1)、经济适用房投入不足。
近年来,全市经济适用房的投入力度虽有加大,但所占比重小,力度明显不足,并且大多数用于拆迁安置,对社会公开销售的比例仍然偏低。
1-9月份,全市经济适用房完成投资20.3亿元,比上年增长4.6倍,仅占住宅投资的7.8%。
2)、商业地产空置较大。
1-9月份,全市商业营业用房空置一年以上的面积达38.9万平方米,同比增长36.9%。
商业地产在给投资者带来可观收益的同时,也存在高风险。
四)、总结
依据上述情况及数据分析,各项指标说明当前我市房地产市场总体发展形势是规范的、健康的,处于可持续的发展状态。
住宅产品的购买力较高,其中40~100平的中小户型尤其受欢迎!
3、区域房地产市场统计分析
本项目位于铁西新区滑翔生活区,该地区是铁西新区目前非常成熟最具生活氛围,配套设施最为完善的地区。
极聚人气。
该地区新开发项目较少,较近有云华园、城建梦翔之家,稍远一些有青春公寓、紫郡城等,其余多为3年以上的老项目,多数已经售罄。
区域内可开发土地资源较为稀缺!
本项目东侧紧邻国内最大的穹顶式主题公园——沈阳神羊游乐园,该游乐园的建成开放将为本区域极大地聚集人气。
4、结论建议和SWOT分析
市场分析:
区域内新建项目很少,多数已至尾盘,构成威胁的项目基本没有。
可以称得上竞品项目的,近的有顺亿园、云华园,远一些的有青春公寓、紫郡城。
顺亿园距离本案较近,一街之隔,但仅为一栋独楼,无园区,开发企业实力较差,项目形象较差,包装推广也较差,交屋标准及配套不是很好,而且户型及配比不太合理,总体偏大!
销售一般,与本案相比,唯一优势是价格。
紫郡城项目较大,知名度高,以中小户型为主,客户以青年白领为主,销售率比较高!
与本案相比,优势在于规模比较大,户型设计及配比较好;市场品牌较好,推广力度大,一期二期以较低总价聚集较高人气;劣势在于位置较偏,地处于洪,二环之外,配套、交通相对较差。
4期预定价为4200元/平,接近本案预期定价。
青春公寓规模小,接近本案,但现较本案地形方正,地貌开阔,比较便于规划;户型配比与本案接近,但设计一般;地理位置稍好于紫郡城,处于二环内侧,但周围环境一般,开发商口碑较弱。
价格相对较低。
其余项目所剩房源不多,多为较大户型,稍有竞争力的项目为云华园,其地理位置较好,规模适中,户型设计及配比比较好,但销售已近尾声,难以对本案形成较大威胁!
本案分析
⏹优势:
位置优越,公建配套齐全,商业氛围浓郁,人气旺,交通便利。
产品差异化设计,合理的中小户型及总价会对购房者产生良好的购买欲。
⏹劣势:
地形较差,规划难度大,东侧、南侧、西侧皆有高层建筑,距离比较近,采光受较大影响!
⏹威胁点:
如果本案开发速度较慢,会被以上竞品项目分流较多客户。
⏹机会点:
区域成熟的居住氛围,将吸引更多的别的城区的人前来置业;城建花园等项目的长期运作,令本地区形成了很好口碑,这些项目本身的业主就能够对本项目产生良好的销售率及宣传;神羊游乐园的兴建会给本案带来良好的宣传效果及升值预期。
综合所有调查数据情况分析,得出结论,本项目适合开发建设
以中小户型为主的公寓型住宅项目。
四、项目卖点建议(略)
1、新技术新材料
1)分质供水系统
2)智能网络系统
2、住宅环境园林化
3、住宅空间高效化
4、住宅管理专业化
五、项目规划建议(略)
1、景观规划
2、户型规划
3、住宅内部装修规划
4、其他建议
六、项目经济效益分析
1、主要经济指标
方案一
方案二
方案三
总占地面积
1.2万平
1.2万平
1.2万平
建筑密度
70%
70%
70%
容积率
2.0
2.5
3.0
总建筑面积
2.4万平
3万平
3.6万平
其中住宅
21600平
27300平
33300平
其中商建10%
2400平
2700平
2700平
其中车库(770平)
35个
35个
35个
其中网点
1700平
2200
2200
总户数(户均65平)
332
420
512
*建议提供有效车位不少于80个*
2、各项开发成本
土地成本
建安成本
3、户型产品及面积配比建议
根据地块规划特点,建议规划建设4栋小高层建筑,2栋15层,2栋18层,主力户型40~80平,最大不超过100平的中小户型产品。
网点建议2层,最大不超过250平,最好150平以内,便于分割组合。
户型
面积
数量
比例
solo
30~50平
190
30%
一室一厅
60~70
130
30%
两室两厅
80~90
125
40%
4、计算依据
建筑工程费:
本项目4栋小高层,建安成本造价平均每平米1400元。
开发进度:
预计本项目开发进度为1年,其中建设期为。
根据现实区域市场来计算(下面的表一、表二、表三所预计的成本支出和销售收入为参考),本项目居住部分的销售平均价格应该为3800~4000元每平米,车库售价为4500元/平,网点售价均价为6000~6500元/平。
项目开发进度表(表一)
工作阶段
第一年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
勘测设计
拆迁
建安工程
基础配套设施
道路绿化
销售
投资进度表(表二)
第一年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
勘测设计
50%
50%
拆迁
建安工程
20%
基础配套设施
不可预见费
每月按比例投入
营销销售
每月按比例投入
土地转让费
100%
市政配套费
100%
各专业税费
100%
销售进度及收入计划表(表三)<以容积率2.5进行模拟>
住宅总面积27300平,总合同额10920万元
网点总面积2200平,总合同额1430万元
车库770平,总合同额345.6万元
工作阶段
第一年
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
预售期(定金3万)
正式销售期
住宅销售面积
2730
4100
2730
2730
5460
5460
2730
820
546
销售套数
45
65
45
45
85
90
45
15
10
住宅销售合同金额(万元)
1092
1640
1092
1092
2184
2184
1092
328
218
住宅销售回款
135
195
135
135
1113+2506
1113+2416+1071
556+1071
167+535
111+161
107
网点销售面积
网点销售收入
车库销售量
车库销售收入
合计12350万元
5、计算结果
从上述表中计算出来的项目总开发成本为10055万元,平均分摊到总建筑面积上为3351元/平米,如果按可售住宅面积部分来计算,则为3683元/平米,其中
工程成本计算表(30000平)
序号
内容
单价
金额(万元)
每平米单价
住宅每平单价
前期工程费
100
300
100
拆迁
100
建安工程
1200
3600
1200
1318
市政配套费
230
690
230
不可预见费
2%
92
30.6
管理费
3%
138
46
土地补偿费(三通一平)
3300+700
1333
各专业税费
利息
工程总成本
8920
2973
3267
销售成本计算表
内容
费率
金额
每平米单价
住宅每平单价
营业税
6.1%
753万元
251
276
城市维护建设税
7%
教育附加费
2%
教育专项资金
4%
印花税
0.05%
6.2万元
2.1
2.27
交易管理费
0.05%
6.2万元
2.1
2.27
广告营销费
3%
370万元
123
135
合计
1135
379
416
效益分析表
序号
内容
金额
1
销售收入
1.235亿
2
开发总成本
1.0055亿元
其中
工程成本
3600
土地成本
4000
税费及销售成本
1135
其他
1320
3
单位面积成本
3351元/平
4
利润
765元/平
5
成本利润率
22.8%
6、销售均价变化对利润的影响(单位:
元/平米)
售价
3800
4000
4200
利润
2095
2641
3187
成本利润率
20.8%
26.3%
31.7%
七、物业管理(略)
八、销售策略(略)
1、目标市场
2、目标客户群
3、卖点提炼
4、定价策略
5、促销工具组合
6、广告宣传
7、销售促进
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