杜村地块可行性研究报告.docx

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杜村地块可行性研究报告

胶州杜村地块 

可行性研究报告

上海昌忠房地产咨询有限公司

 二零壹六年八月

序言

房地产项目前期市场调研及可行性分析应该依据房地产市场运作规律，并结合区域市场特征和房地产开发公司的经营理念进行深入论证，才能给项目开发一个明确的市场抉择依据。

对于本项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。

是力图为项目的开发建设及项目的定位提供可参考性的建议，并以较小的风险及较短的时间获取更大的利润。

在此过程中我们将以百分百的激情与智慧寻求命题的解决之道。

第一章项目决策背景 

一.内部因素

本案作为村有集体土地，在目前项目规划处于审批手续的报批阶段及项目各种手续变更形式尚不明朗的情况下，如何利用相关房产政策将项目过户到开发公司名下，并利用良好的市场时机实现项目的利润最大化，使这次决策与市调势在必行。

二.外部因素

该项目具有良好的外部环境，其位置处于胶州市区（以下简称胶州）的西部,行政区划为杜村镇，该项目所在区域有如下特点和优势:

1）交通位置较为便利。

距南外环1公里,香港路同三高速出入口4公里，至青岛黄岛及胶州西南乡镇路况较好。

目前已开通公交线路2条，站点距项目地块约300米。

2）自然环境良好。

周边无大型厂房企业，以农地为主。

空气质量好，无噪音污染。

3）距离本镇中心有2、3公里路程，地块周边及沿途无基本生活配套。

4）地块土地状况良好，除一座大型厂房外，无其他建筑，项目建安成本较低。

综合以上各种因素，为公司在此地块建设一个纯多层的住宅项目提供了一个良好外部环境。

 第二章项目概述

一.宗地区位及用地

1.项目区位

该宗地位于胶州西部,位于S217省道一侧，距离杜村镇商圈仅3公里，周边处于毛地状态，生活配套缺失，。

S217省道、南外环使项目与外界交通联系相对便利。

 项目区位图

2.项目用地

该项目宗地目前为村集体用地，毛地面积约100亩,目前为工地厂房用地。

该宗地目前正处于证件有效办理之中，规划性质须重新议定，权属也需要进一步明确。

 二.宗地现状

1.四至范围:

临S217声道，地块均为厂房及配套用地。

2.地势状况

项目整体形状为长方形，仅有一面临省道，相对偏小的地块、狭长的土地形状及狭窄的单出入口不利于本案项目整体规划。

项目地势平坦,场地标高与省道S217标高基本相一致。

3.地上物现状

地上物主要为厂房少量的二层办公区楼、厂房，目前作为公司的办公场地，拆迁的工作压力相对较小。

三.项目周边的社区配套

周边范围内无社区配套

 四.项目紧邻配套

配套设施分类

名称

教育设施

杜村镇中心幼儿园、胶州市第二十一中学

公用设施

海达生态园、明山岭旅游休闲度假区、青岛花卉大世界

医疗卫生设施

杜村卫生院

行政设施

胶州市杜村镇政府

商业设施

顺德酒店、工业园酒店、如海超市

金融设施

青岛市农村商业银行、中国邮政储蓄银行

市场

山东省出口家具产业基地

交通设施

公交站

文化设施

无

体育设施

无

本项目地块附近区域目前正处于大规模开发建设时期，周围工地林立，仅项

第三章法律及政策性风险分析

 一.项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述

1.项目用地现状

①土地所有权归属:

村集体所有

②土地使用权归属：

企业

③土地的他项权益:

没有

④土地的用途:

工业用地

⑤项目用地现状的文件:

无

2.项目用地规划

① 项目用地规划用途：

目前无具体规划要求

②规划批文：

无控制性详细规划

3.已取得的政府文件：

目前尚未办理项目的任何手续。

4.项目用地取得土地使用权程序评估

（1） 取得土地使用权程序

① 直接走入规划批建流程

② 进行一对一招拍挂，将土地过户给有开发资质的企业，确定综合的土地性质

③ 按正常的流程操作相关手续

（2）取得土地使用权需要的工作日

估计需要一年左右时间

（3）取得土地使用权的风险及控制

原土地方产权是否明晰及在正常操作过程中土地上市是否会引入别的房地产公司介入，这是风险所在。

风险控制：

需要协调政府有关部门，从相关法律政策中寻找对于项目有利的条款，尽快办理完毕相关证件。

二、政策性风险评估

（1）如能从初期以新规划要求改变土地性质，直接办理土地产权，将是最佳方案。

（2）其次是开发企业资质，如果寻求项目的市场销售，需与开发公司合作或重新注册有开发资质的企业公司，并将土地过户其名下。

三.总体评价

该项目总体讲法律手续比较复杂，在结合现有的国家土地政策下寻求一个有利的突破口，将是项目开发的关键。

第四章项目市场定位

为更好的对项目进行市场功能定位，我们首先须对项目进行优劣势分析：

1、项目SWOT分析

优势：

◆项目地块无大型企业，以农田为主，环境优美，风光秀丽

◆交通便利，项目距南外环1公里,香港路同三高速出入口4公里，至青岛黄岛及胶州西南乡镇路况较好。

目前已开通公交线路2条，站点距项目地块约300米。

◆受胶州及杜村镇发展趋势推动，且处于新兴工业园区，升值潜力巨大

劣势：

◆周边公用设施有待完善，缺乏配套

◆项目用地较小，相对的营销费用所占比例较大，同时项目自身挖掘的空间受限

◆缺乏足够人气

◆周边无住宅项目，无法形成住宅区域气氛

◆地块小不利于做相关商业配套

机会：

◆区域市场尚未开发，存在一定的机会空间

◆胶州政府导向侧重发展工业园区

◆工业园区、周边乡镇及企业务工人员存在置业需求

威胁：

◆大区域范围内有很多低端住宅项目，对外市场客户存在分流

2、目标市场客户层特征：

该区域客户基本分为三类：

a）黄岛地区外来务工者：

这批客群的典型特征即价格低、能落户、有公共交通配套。

b）里岔铺集本地居民：

这批客户群的特征是价格低、最好能够做低首付、分期付款等金融支持政策；

c）部分投资客户：

这批客群的特征是看中周边发展，总价低、投资成本低、未来升值潜力大

3.项目功能定位

鉴于本项目地块规模较小，在产品设计上相对受到限制，其次考虑到目前区域市场客群较为地段，我们建议将项目定位为：

纯多层花园洋房

（产品以多层为主体、同时配建一定体量的商业生活配套）。

4.产品及价格定位：

价格待项目规划文件及产权属性确定后我司另行提报。

第六章规划设计要点

一.初步规划设计思路

1.总体规划设计思路

依据地块及地位位置综合分析，地块规划定位建议方案为：

“普通多层住宅，容积率1.2”

a）建筑形态以5层多层为主，面积80-90㎡；

b）建设部分较大面积的四层多层，面积120㎡左右；

c）小面积与大面积户型配比为3:

1；

2.基础经济指标预测

基地面积6万㎡，容积率1.2，建筑面积约7万㎡，总户数600户。

3.项目总标的预测

按实际成交均价3000元估算，总货值2亿。

销售周期约2年。

2.项目整体

建筑风格

要拉开项目与周边楼盘的差异，在基于多层共性的基础上，必须通过建筑风格设计的标新立

异来抬高项目的地位和差异化，我们的思考点：

1．建筑特色带出品质，数量稀缺带出珍贵，景观绿化带出价值；2.让业主成为别人最珍贵的邻居；

建议现区域未有的：

新古典主义—【亮丽尊贵型外立面】

注释：

新古典主义风格+景观阳台=景观住宅

在多层建筑的基础上，建筑设计可参考新古典主义；挑大阳台，设置景观阳台，造成“空中

花园”的观感。

古典的尊贵+现代的时尚，它必将成为胶州一大住宅亮点。

新古典主义建筑风格参考挑大的景观阳台

户型设计

作用：

（1）．户型设计一步到位，最大化符合需求；

（2）．跑量快，保证销售顺畅。

（3）．有效控制总价。

景观规划

A.一主六脉，王字型景观布局[中央气魄+私家独享]

大门开启，中央大道直抵北面，六大绿化景观区域派生而出。

建议大道两侧排栽高株树种，路面保证最大面积，显示出中央大道的自然与大气，中央大道采用不规则鹅卵石成条状间隔铺设（缓减车行速度，保障行人安全）。

六大绿化景观区在布局设计上遥相呼应，却又自成一体，是私家的，是自由的。

建议车位侧置，保证中央最大绿化面积。

B.精致型景观设计，创造最大的欣赏价值

考虑园区面积，景观设计主要遵循“精致优雅”的原则。

六大绿化景观区自成一体，却又咫尺呼应，路景、坡景、树景、物景构成园区绿化：

1.路景，地面采用硬铺装，美观防尘；2.坡景，抬高景观草坪，形成坡度美感；3.树景，高低株景观树种群组式载设，打造空间上的立体层次；4.物景，简洁精致的景观小品（雕塑、景观石）吞吐于草坡上，巧妙激活绿化意境。

外加景观大阳台与之守望，欣赏的不仅仅是精致，还有大气！

路景坡景树景物景

第七章       可行性结论 

一.项目优势：

地利：

项目临胶州，同时依托杜村发展，升值前景看好。

天时：

新城市规划下，周边没有住宅配套，市场差异化有机可乘；

人和：

公司有住宅开发资质，同时我司有较强的操盘能力且成功操盘临近里岔皇骐富贵百合园项目，有信心能够操作好本案

二.项目劣势：

（1）项目规模较小，不利于规划

（2）周边配套及发展缺失，影响客户信心

三.营销方式

按上述产品规划，本项目的渠道主力在黄岛区域，以“落户”、“养老”“低总价”为项目主要卖点吸引黄岛地区外来人员。

产品上市阶段需借助黄岛地区中介门店及分销商的渠道营销，全力拓客蓄客。

分销佣金6个点作为渠道奖励，计入营销费用。

四．结论及建议

该项目无重大抗性，同时投资回报率较高，具有开发价值，总体而言该项目可行。