中原地产北京房地产市场展望.docx
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中原地产北京房地产市场展望.docx
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中原地产北京房地产市场展望
中原地产2007年北京房地产市场展望
一 北京中原房地产市场2007年写字楼市场展望
预计07年供应将回落,
北京写字楼在近几年集中供应,尤其在今年出现井喷现象,整体供应三百多万平方米。
预计07年的新增供应将有所回落,主要是由于奥运临近的影响已经致使多数写字楼项目提前释放,07年这些写字楼项目将进入下一步的市场消化阶段。
明年部分项目可能转售为租,写字楼租赁供应将加大
随着销售市场井喷带来的巨大压力,以及持有租赁带来的项目增值,预计明年将有部分项目转入租赁市场,加大租赁楼盘供应。
租赁供应加大将给需求客户带来更多的选择空间,从而促使租赁市场进一步活跃。
写字楼投资需求继续增加,小面积投资需求旺盛
政府对住宅市场的调控有可能会进一步加大,将会促使更多的投资客群进入写字楼市场。
不过此类投资客群对写字楼的面积需求将集中在中小户型面积,而整栋或整层购买投资客群将不会产生太大变化。
预计07年写字楼整体价格上升潜力不大,但甲级写字楼价格仍有突破空间
随着今年供应的井喷,预计明年写字楼整体均价仍会继续下滑;但北京甲级写字楼价格水平一直处于平稳上升的态势,且明年甲级写字楼的价格仍有一定上升空间。
预计明年租金将保持稳定态势
预计明年写字楼租金水平将保持在较为平稳的水平,但由于新增供应楼盘将客群大量分化,甲级写字楼的入住率仍不甚乐观。
北京写字楼租赁需求的旺盛将很难缓解供应过量带来的空置率上升。
二 北京中原房地产2007年住宅市场展望
1 政策篇
明年房地产宏观调控将加大力度
在刚刚召开的中央经济工作会议中,认为今年国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展,但在经济运行过程中仍存在基础还很不稳固,经济结构不合理、增长方式粗放、体制机制不完善等深层次矛盾还没有根本解决。
强调2007年要继续加强和改善宏观调控,要求务必保持经济平稳较快增长,避免出现大的起伏;务必在调整经济结构和转变经济增长方式上有更大成效,努力提高经济增长的质量和效益;务必在解决群众切身利益问题上有新举措,推动构建社会主义和谐社会取得积极进展。
从中央经济工作会议的精神可以看出,政府认可今年的宏观调控,并且明年将会加强宏观调控的力度。
房地产业作为国民经济支柱产业,预测明年房地产的宏观调控将会加大力度。
比如稳定房价、加大信贷税收力度等调控政策实施细则的进一步出台。
2 土地篇
2.1 明年成交量继续上升
从目前北京土地储备中心推出的地块信息看,正在交易的地块面积约317.7公顷,第四季度计划入市的地块141.4公顷,加之先前成交的地块626.9公顷,这样算来,截至统计时间统计的数字,2006年北京市共推出招拍挂地块面积约1086公顷,对比年初的土地供应计划,即1900公顷的商品房用地,商品房用地还有约814公顷的供地缺口。
由于北京商品房市场需求旺盛,而2006土地供应量较年初土地供应计划相比有较大的缺口,因此,预计2007年土地市场供应将继续上升。
表2:
2006年正在交易及潜在入市规模较大地块情况
类型
宗地名称
规划建筑面积
(平方米)
用途
入市时间
正在交易的地块
大兴区亦庄镇三羊居住区三至五期居住、商业项目用地
503563.6
居住、商业金融
2006年12月13日
房山区良乡工业区二期配套生活区
427837.5
居住、商业金融
2006-12-22(投标时间)
朝阳区北四环东路73号住宅及配套项目
316073
居住、商业金融、公共设施
2006-12-22(投标时间)
北京市通州区马驹桥国家环保产业园区A1-2-(3-4)、A1-4-(1-2)用地国有土地使用权招标出让
286474
住宅
2006年12月22日(投标时间)
即将入市地块
朝阳区广渠路15号
417662
居住、综合
2006年第4季度
石景山区银河商务区二期
208344.92
商业服务业、写字楼等
2006年第4季度
朝阳区管庄乡西会村管庄新村C区水榭花都居住及配套用地
195117
居住可兼容使用性质配套
2006年第4季度
海淀区西三旗新都东路住宅及配套项目用地
485950
住宅、托幼、商业、市政设施
2006年第4季度
通州区区国际家园二期
415400
住宅兼容商业
2006年第4季度
数据来源:
北京市土地储备中心
1.2 明年土地市场总体成交价格继续下滑
图1:
2006年1—11月招、拍、挂用地所占的比例
数据来源:
北京市土地储备中心
从上图可以看出,土地市场招标出让成交土地建筑面积所占的比例为45.4%,而2005年同期这一比例为0%。
土地主管部门顺应国家政策需要,通过招标的方式对土地的价格进行控制,以期间接的稳定高企的商品房市场的价格,预计未来土地市场招标出让土地的比例将继续上升,尤其是那些规模较大的热点区域的地块将主要采取此种出让方式,而土地市场的总体成交价格也将继续延续目前的下滑趋势。
3 供应与成交篇
1.3 明年下半年住宅市场将出现集中供应
从近5年各月度供应趋势图可以看出,通常情况新增供应集中在6月份左右。
但今年上半年,国家9部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,其中明确指出,“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。
虽然没有明确指出是针对单个项目还是整个区域,但是对本市众多新增供应楼盘仍然影响巨大,今年6月1日以后审批的新住宅项目要进行不同程度的结构调整。
预计这部分项目全部调整完成应在明年下半年集中入市,所以我司预测届时北京市住宅市场将出现中小户型集中供应。
根据政府的住房建设规划精神,普通住宅将成为未来几年供应的主流产品,限价房、廉租房、经济适用房明年批量入市。
2006年各月住宅供应趋势图:
数据来源:
北京市房地产信息网
1.4 明年成交将随供应增加
由02年-06年月度成交量对比图可以看出,06年成交量主要集中在下半年,最新的数据显示06年11月北京市住宅成交量为151.83万平方米,与去年同期下降约25.6万平方米。
我司认为,07年上半年的成交量将呈现反弹态势。
2002-2006年住宅市场月度成交量走势图:
数据来源:
北京市房地产信息网
1.5 明年价格仍将维持上扬趋势
今年的供应和需求均受到了一定程度的抑制,可见,明年住宅市场价格仍存在相当大的上涨空间。
但明年的住宅市场将呈现集中放量的趋势,以及政策执行的延续性,预计价格将呈现稳定上升态势。
1.6 明年将迎来销售高峰
由于供应的结构调整,预计明年供应将以中小户型供应为主。
这部分产品相对户型总价较为低廉,更容易为更多的客户所接受,同时由于集中供应,所以预计销售速度还将进一步上升。
另外,对市场的观望气氛逐渐淡漠,会引发需求的增加,从而带动销售速度的回升。
4 热点区域篇
明年热点区域频现:
广渠路板块、朝青板块、小屯板块、上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块、怀柔板块
广渠路板块、朝青板块
广渠路板块——从06年土地交易看,预计明年广渠路36号地、广渠路15号地将会陆续上市。
并且广渠路36号地周边的项目也在热销中,如A派公寓、乐城国际、苹果社区等。
朝青板块作为2005、2006年北京房地产市场中最大的热点,保持了开发量和交易量的持续活跃和增长。
2007年该板块仍有200万以上的供应量。
表格:
“朝青板块”项目列表:
物业名称
物业地址
物业类型
未上市面积
(万平米)
价格
(元/平方米)
合生橄榄季
朝阳区朝阳北路107号
普通住宅 公寓
12
8681.5
东恒时代
朝阳区朝阳路华堂商场西南侧
普通住宅
17
10218.43
首创·A-ZTOWN
朝阳区十里堡一号
公寓 住宅、商业
20
9498.02
天鹅湾
黄杉木店路东侧
公寓
14
11296.46
润枫水尚
朝阳区姚家园113号
公寓
16
8718.23
星河湾
朝阳区朝阳北路四季星河路
公寓
36
15000
阿曼寓所
朝阳区朝阳路太平庄
公寓
23
7276
苹果派
朝阳区朝阳北路常营
普通住宅
28
6533
公园1872
朝阳区东四环红领巾公园东侧
普通住宅、商业
30
待定
新华联丽景
(珊瑚湾)
朝阳区朝阳路华堂商场对面向北300米
普通住宅
13
12000(报价)
海华堂
朝阳区朝阳路华堂商场对面,十里堡路
普通住宅
6.8
8300
银帆国际
朝阳区青年路与朝阳北路的东北角
公寓
待定
待定
金隅凤麟洲
朝阳区朝阳公园东门东侧
公寓
待定
11000(报价)
小屯板块
小屯板块地处北京的西部地区,随着奥运场馆的陆续建设,有力地提升了该地区的人气。
而且在此区域,万科获得万恒家园二期项目用地,用地建筑面积达41.65万平方米;今年万科紫台项目也出现了开盘旺销的局面;并且第七街区3期也即将开盘,总建筑面积达20万平方米。
上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块
上清板块
实力派开发商逐渐进驻“上清板块”,区域内有当代地产的上第MOMA、华润置地的橡树湾、富力地产的富力桃园等。
在品牌开发商的高品质项目的影响下,周边很多中小型楼盘势必纷纷跟进。
预计,未来一年内区域内的新供应量将百万平方米。
表格:
“上清板块”项目列表:
物业名称
物业地址
物业类型
未上市面积
(万平米)
价格
(元/平方米)
上第MOMA
海淀区上地安宁庄路
普通住宅
10
10021
橡树湾
海淀区上地东
普通住宅
60
8524
富力桃园
西三旗桥向东建材城环岛东300米路北
普通住宅
33
7270
左邻右社
海淀区西三旗桥西南角
普通住宅
1.5
7272
水木天成
海淀区清河镇清河桥东侧
普通住宅
3.1
7209
THEHOUSE
海淀区清河小营环岛东800米
花园洋房
10
15000(报价)
辉煌国际广场
海淀区上地信息产业基地北区5号地
公寓 写字楼、五星级酒店、商业
2
8528
领秀新硅谷
海淀区西二旗中路六号
普通住宅 别墅、花园洋房
3.7
8403
上奥世纪中心
海淀区西三旗桥东100米
住宅、写字楼、商业
--
7583(报价)
北岸布鲁斯
南靠清河及奥林匹克公园
普通住宅
12.7
6940(报价)
2006年的“上清板块”平均售价在8382元/平方米,价格年增长幅度为26.58%。
而随着邻近“上清板块”的中关村区域可开发土地的日益减少,以及在售项目工期临近结束,作为中关村后花园的“上清板块”,在近年来供应量及需求量不断上涨的现状下,预计2007年“上清板块”房价将稳步上涨。
西北百旺板块
西北百旺区域的住宅市场迅速崛起。
目前这些区域在售的项目有百旺茉莉园等。
另外保利拍得的西北旺冷泉项目规模有100万平方米,有望在明年推出。
大盘的开发,为该区域住宅水平的提高起到一定的作用。
中档价位的住宅市场将不断壮大,区域市场发展前景乐观。
温泉区板块
华润置地以超高的价格拿到清河土地后,北辰实业股份有限公司以楼面价4863元/平方米的价格拿到了温泉镇D1地块,国企不惜重金,纷纷大手笔的拿地开发,预示着区域的发展前景。
另外大连正源集团把温泉镇D2地块拿下,规划建筑面积25.6万平方米。
现处于前期准备阶段,预计2007年上市。
怀柔板块
自上世纪90年代以来,北京别墅市场自然形成了以高速路、快速路为驱动力的“交通资源时代”,机场高速、京昌高速、立汤路沿线成为别墅主要聚集群落。
京承高速二期(顺义区高丽营到密云县沙峪沟)开通,为怀柔地区的别墅市场带来机会。
怀柔一直受到交通的影响未能进入北京主流别墅板块,随着现在京承高速路的通车,使城区和郊区的时间大大缩短,区域别墅市场春光乍现。
红螺湖别墅、龙山书院别墅,正在销售的MyVilla,以及即将推出的别墅山等项目,不仅使区域别墅市场呈现升温态势,区域更有望成为明年的热点。
2006年在售和部分预售的别墅项目
项目名称
物业位置
物业类型
总建筑面积
(万平米)
售价
(元/平方米)
家春秋
怀柔区渤海镇响水湖自然风景区旁
四合院(独栋别墅)
2
42万/套
紫檀
怀柔区雁栖镇交界河村
独栋别墅
3
70万/套
别墅山
怀柔区怀柔镇红螺村
独栋、双拼别墅
13
140万/套
MyVilla
怀柔区杨宋镇凤翔科技园区附近
独栋别墅
5
6500
水长城老北京四合院
怀柔区九渡河镇西台村
独栋
2
45万/套
龙山书院别墅
怀柔区庙城镇422号
独栋别墅
7
14500
注:
本板块项目均为2006年上市的项目
5 产品篇
产品发展两极分化的市场格局形成,中央别墅区以其规模、环境、档次、配套等诸多优势,仍将占据高端市场的主力位置。
经济型别墅仍将是主力需求,但是随着“两轴、两带、多中心”的“大北京蓝图”规划的成熟,将使得别墅的发展空间受到挤压。
未来的别墅“新战场”将以密云、怀柔、大兴、房山为代表。
高档别墅仍具极大发展潜力 创新性别墅是市场期待的产品
一方面,受乐观的宏观经济影响,北京城市国际化发展步伐加快,大量海外公司进驻北京,对高档别墅有很大需求;另一方面,国内越来越多的顶级人士,也会选择高档别墅作为最佳的居住物业。
因此,面对此类别墅面对最尖端的客群,高档别墅仍将具有比较广阔的市场空间,但是客户对于产品的要求也将更高。
产品的创新性也是未来市场的主要诉求。
但是别墅产品自身的风格创意突破的难度性较大,将可能更多的选择从产品的室内功能空间开拓、整体住区文化营造等方面塑造项目的亮点。
性价比较高的小独栋别墅仍是市场的主流需求
持续稳定的经济增长环境,造就了越来越多的财富新贵,他们对别墅产品有着极为渴望的追求,但高档别墅的高价位尚无法让他们承受,体现品位与档次的高性价比的经济性别墅,将是他们的最佳选择。
市场竞争激烈导致产品升级,产品向精细化发展
国十五条的影响将在明年逐渐显现出来,住宅结构的调整政策影响主要表现在两个方面:
一是从市场方面看,在06年调整过关的产品以及07年的新供应量同步上市,90平米以下小户型集中供应,住宅产品的同质化现象难以避免,激烈的市场竞争格局势必会带来产品的竞争升级,在虚无夸大的“风格”和“生活”概念逐渐丧失公信力的时候,开发商将不得不将注意力集中在与消费者息息相关的产品舒适度和物业的服务质量上来,市场有望进入精细产品时代。
二是从产品自身而言,其变化不仅表现在面积的变化,还表现在建筑形态、居室空间的变化发展,甚至对建筑节能会提出一定的要求以满足住宅的适居性,一切明潮暗涌都将围绕90/70的执行展开……
建筑形态:
塔楼地位有望回升
目前在住宅市场多以一梯两户、南北通透的板楼为主,这种格局最大的好处就是能最大限度地满足居住者对采光和通风的需要,但难以满足节能省地的需要。
因此,当“90/70”执行中小套型面积的住宅成为市场主流时,一梯两户的楼层板楼很可能将被一梯多户所取代,板楼在住宅建筑中的主导地位也将让位于塔楼及板塔结合等建筑模式,这才能保证得房率和节能省地两方面的需要,满足中等收入的需求。
居室空间:
产品类型丰富,附赠面积设计成趋势
建筑户型的变化最根本的原因还是来自建筑空间功能的细致性和消费客群的不断细分。
受宏观调控的影响,小户型的消费层面也在不断扩增,将从原有的纯过渡性居住的青年一族,逐步发展成涵盖社会多个层面的多目的性消费,单一的居住模式将被彻底改变。
厅室合一的“solo”,经济实用的一居室,精装小豪宅,甚或专为SOHO人士打造的商务套房等等满足不同层面的小户型都将表现不俗。
另外,在居室和面积的组合方面,每一个新概念的提出都将使的小户型设计更合理,更人性化,85平方米可以做到三室两厅,两室两厅的布局在65平方米的面积内可以做得五脏俱全都不再是难以置信的事,住宅形式也千变万化,空间布局也将不拘一格。
而为了刺激消费,产品附加值的设计也将凸现,比如大尺度外飘窗的设计,多阳台、大阳台的设计、天井设计等等,面积赠送的手段将层出不穷。
建材设备:
政策层层推进,建筑节能机制逐步完善
事件一:
建设部于1月11日印发的《建设部2006年工作要点》中强调,贯彻执行《关于发展节能省地型住宅和公共建筑的指导意见》和建筑节能标准;新建建筑严格实施节能50%的设计标准;推动北京、天津等大城市率先实施节能65%的标准;组织制(修)订颁发《绿色建筑评价标准》和《建筑节能工程施工验收规范》等一批重要标准规范;加强政策法规和强制性标准的实施监督,严肃查处违反建筑“四节”强制性标准的行为。
事件二:
2006年8月16日,北京市发改委、建委、规划委、市政管委等四部门联合向社会公布《北京市“十一五”时期建筑节能发展规划》(以下简称为《规划》)。
把开发企业节能的责任具体分解成颇为细化的条款。
作为国内率先出台节能规划的城市之一,北京市在建筑节能方面对开发企业定下了“十条铁规”限定开发行为。
事件三:
11月1日,《深圳经济特区建筑节能条例》(以下简称《条例》)正式实施,这是我国第一部建筑节能方面的专门法规。
新的法规中,针对深圳本身的具体情况制定了若干细节,比如对于太阳能的运用。
“具备太阳能集热条件的新建12层以下住宅建筑,建设单位应当为全体住户配置太阳能热水系统。
未经主管部门认定而又不配置太阳能热水系统的,不得通过建筑节能专项验收。
”
事件四:
建筑节能经济激励机制将建立11月22日,建设部科技司副司长武涌透露正在制定的《建筑节能管理条例》中,关于建筑节能的经济激励机制是该条例中三大重点之一。
在主管部门目前的构想中,建筑节能经济激励机制将采取奖惩分明的“胡萝卜”加“大棒”政策。
以50%的节能标准为基准线,对高于节能50%标准的,采取贷款贴息、财政补助等奖励措施;对低于50%节能标准的则动用增加税收、禁止使用、取消资质、罚款等惩罚手段。
通过经济手段的介入,提高企业开发节能建筑的热情和积极性。
种种迹象表明,加快建筑节能进程以及推广节能型建筑材料已成为当今房地产行业的一个重要发展趋势,明年的市场将会有更多的节能型社区出现。
三 北京中原房地产2007年商业市场展望
1 预计2007年商业地产仍处于开业高峰期,销售价格与2006年相比基本持平;
近两年商业地产集中开业,虽然出台的很多住宅方面的限制政策导致商业地产升温,但随着众多开业项目招商不利、经营惨淡,投资者对商业地产更加理性,预计2007年销售价格不会出现大幅攀升,将与2006年相比将基本持平。
2 商业地产热点区域将集中在亚奥、金融街、泛CBD区域及通州等区域;
随着奥运的临近,亚奥区域继续备受关注;金融街商业也将随着金融街购物中心的开业进一步提升;泛CBD区域作为CBD区域的辐射区,商业体量及开业项目继续增多。
商业郊区化发展及通州新城的规划,催生了通州商业地产的发展。
3 商业将出现两极分化现象,向着综合性商业和社区商业发展;
2006年商业白皮书鼓励社区商业发展,社区商业规模逐渐加大,是2007年商业发展的重点。
而综合性商业也是发展的必然趋势。
4 随着商业项目大量投入市场,商业空置率将继续增加;
国内零售业发展相对滞后,国外零售进入国内还处于水土不服期,而商业地产开发量巨大,产品相对落后,2007年又是开业高峰期,造成空置率继续增加。
5 随着外资商业的进入,零售市场竞争更加激烈;
外资商业看好中国市场,将有更多零售商进入到北京市场,零售市场竞争将更加激烈。
6 商业投资更加理性,开发商自持商业比重增加。
市场上失败项目层出不穷,空置率居高不下,投资者将更加理性。
而开发商在开发商业地产时也更慎重,商业地产自持比例将继续增加。
四 北京中原房地产2007年二手房市场展望
1 预测二手房市场明年是政策执行年
2006年可以说是房地产市场的政策年,一系列国家宏观调控政策接踵而来,给消费者带来很大影响。
对于二手房市场来说,系列税收政策如营业税、个税、土地增值税的出台在一定程度上增加交易成本、抑制部分投资需求,但这并未抵挡住房价上涨的步伐。
而对于明年二手房市场来说,基本无新的税收政策出台,主要是加大对2006年出台政策的执行力度,出台相应的执行细则,最大限度确保二手房市场健康、稳定发展。
另外,北京中原三级市场部建议应从增加供给角度来满足目前强劲的需求,起到稳定房价的目的。
2 2007年二手房交易安全提上日程,资金监管势在必行
近年来二手房市场因房款交易而出现的纠纷不断,从03年的“坚石”案至今,经纪公司卷钱逃跑的事件从未间断,最近一起较严重的事件即天津“汇众”事件,该公司一夜之间全线停业,高达1.5亿元的房产交易资金不翼而飞,该事件成为了天津实行强制性资金监管的导火索,8月1日天津正式开始实施政府强制性资金监管。
而北京最近一起房产中介卷款消失的事件是10月27日北京“城市家园”事件,由于行业内良莠不齐的现象比较严重,因此如何保证消费者的交易资金安全是当下刻不容缓需要解决的问题。
也正因为如此,北京中原也在12月6日联合深圳发展银行主办了“北京实行二手房交易资金监管方案的研讨会”,其间请到了多位建设部、建委以及中介行业协会的相关领导共同探讨北京实施资金监管的可行性方案。
二手房交易安全问题已得到政府和相关部门的高度重视,被提上重要日程。
同时据北京中原三级市场部的专业人士分析数据显示按照北京今年预计的7.6万套存量房的交易量来计算,每套成交总金额平均在75万,按照其中全款交易量占30%,且每套可进行资金监管的金额为50%;贷款交易量占70%,其首付款成数为30%计算,则一年中潜在资金监管的房款总额将达到205.2亿元;而随着北京二手房市场的不断发展和良好前景,这一数字还在不断增加,据北京中原三级市场部的分析预测,07年的北京二手房交易量将有望达到90000套,如此庞大的房屋数量在二手房交易中流通,这更体现了资金监管的重要性和必要性以及对其有着势在必行
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