双沟控规说明书.docx

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双沟控规说明书

第一章现状综合分析

一、区域背景

1、地理区位

双沟镇位于泗洪县南部，东临洪泽湖、盱眙县与之接壤，西与峰山乡、魏营乡为邻，南隔淮河与四河乡、安徽嘉山县泊岗乡相望，北接瑶沟乡，历史上就是两省（苏、皖）三县（泗洪县、盱眙县、嘉山县）交汇处的农副产品集散地。

全镇总面积86平方公里，其中，洪泽湖水面11.8平方公里，滩涂1万余亩。

2、交通环境

双沟镇位于泗洪县南片几个乡镇和二省三县边界地区的经济地理中心，南距淮安市盱眙县城35公里，北距泗洪县城20公里，根据中心地理论，在两个高等级中心地的市场辐射边缘，往往会形成次一级中心地。

双沟对外陆路有两个出入口，一是建设路东上接宁宿徐高速公路，二是121省道北通泗洪县城区南连淮安市。

另外，鲁宁输油管道、淮河支流（怀洪新河、窑河）穿越镇区边缘。

近年来，随着洪泽湖生态湿地旅游区的发展带动，双沟镇作为洪泽湖生态湿地旅游景区上的一个重要节点，从双沟自身实际出发，大力调整产业结构，优化资产组合，增强城镇活力，使得双沟地区呈现良好的发展势头，如何利用洪泽湖旅游区形成的契机，确立双沟地区在区域环境中的地位以及未来发展方向已逐渐成为人们关注的热点。

3、政策导向

《泗洪县县城总体规划（2004-2020）》指出，环湖地区的旅游开发，重点在于两个方面：

一是环湖地区旅游景点开发建设；二是环湖地区为旅游景点服务的配套设施建设。

配套设施的建设主要是加强环湖城镇的建设，特别是双沟镇、临淮镇和半城镇，要大力发展第三产业，尤其是与旅游业相关的住宿、餐饮、旅游纪念品加工等行业，通过旅游业的开发，带动环湖周边的城镇发展。

4、国民经济

2007年全镇实现地区生产总值7.4亿元，同比增长27%；财政收入达到2308万元，同比增长29%；；全社会固定资产投入3.1亿元，同比增长18%；工业增加值2.58亿元，同比增长35%；2007年全镇总人口51005人，其中镇区人口28645人，占总人口的56.16%。

2007年城镇居民年人均可支配收入6500元，农民人均纯收入5100元。

二、规划范围

基地位于双沟镇镇区东南部，规划范围北至建设路，西至中大街，东至新121省道、老121省道，南至双新路、怀洪新河，总面积约2.46平方公里。

规划范围为双沟镇镇区的主体区域，规划范围内的东大街和规划西界的中大街是双沟镇最繁华的商业街；基地中部的东大沟是双沟镇历史得名中的一条（由于地壳运动也有长期受雨水冲刷的说法，形成两道大沟，故而得名“双沟”）；南部为怀洪新河，具有良好的自然景观；基地东部为近几年镇区重点建设发展地区。

三、自然条件

双沟镇中心地理坐标为东经118°18′38″，北纬33°13′38″。

处于中纬度地带，属于温暖带向北亚热带的过渡地区，四季分明、气候温和、雨水充足、温差较大，常年平均气温为14.10℃；主导风向为东南、东北风，年均降水量925㎜，最高洪水位15.3㎝；冻土深度-20㎝，年平均无霜期213天。

全镇以宁徐路为分水岭，中间高，东西低，地势属丘陵地带，地面标高在12.50m-39.00m之间；双沟镇地形复杂，多为岗垄、沟谷交错，皆因纵横向断裂几经升降运动和雨水冲刷所致，地震基本烈度为7度。

双沟镇地质复杂，沿湖沿河地带土质较差，持力层为淤质土，地基承载力为80－110兆PA；沟洼地带地面为杂填土，2米以下持力层地基承载力为140－180兆PA；岗垄地带地质较好，地基承载力为180兆PA以上。

双沟镇域地下水较为丰富，在地下100米深度以内有三层含水层：

第一含水层在地下6－8米，为地表水浅水层；第二含水层深度为25－65米，含水层厚度约20米，出水量为70－90m3/小时；第三含水层深度为70－90米，出水量为110m3/小时。

地下水水质良好，经水质分析，其类型为低矿淡水，不含或含量甚微的有害元素，有益元素锶、偏硅酸等含量较高，已达到饮用水标准，其对于发展酿酒业和开发矿泉水、饮料是得天独厚的有利条件。

四、土地利用现状

现状建设用地183.04公顷，占总用地的74.41%。

现状建设用地基本沿中大街、东大街、建设路、老121省道呈线性拓展，在中大街两侧集中了行政办公、商业金融以及居住用地。

考虑未来121省道的改线，双沟镇近期建设居住用地主要沿老121省道两侧发展。

1、居住用地

（1）现状居住用地

规划范围内现状居住用地82.68公顷，占建设用地的45.17％。

现状居住用地根据人口构成、建筑质量大致分为两类：

第一类：

商品房住宅区。

主要分布于老121省道两侧地段，基本为多层建筑，包括盛世华庭、府苑小区、名都小区、凤凰花园等住宅小区，人口构成主要为本地居民以及周边乡镇来此经商的居民；

第二类：

城中村。

占地面积66.08公顷，多为三层以下建筑。

此类住宅用地缺少完备的市政设施和公共服务设施，居住环境较差。

（2）现状居住配套设施

a.教育配套设施

现状范围内有初级中学一所（双沟中学），小学一所（双沟外国语学校）。

表1-1：

现状学校一览表

学校

学生数

班级数

用地面积（平方米）

教职工人数

备注

双沟外国语学校

805

20

38000

80

双沟中学

800

18

45000

88

有搬迁意向

b.其他配套设施

商业服务设施：

现状社区商业服务设施分级不明确，布点不均匀，布局形式以沿街商住或沿街一层皮为主。

总体上类型单一，缺乏活动场所和空间特色。

文化体育、卫生设施：

基本空缺，小区建设配套不足，一定程度上影响了居民的生活质量。

2、公共设施用地

规划范围内现状公共设施用地15.88公顷，占建设用地的8.68％。

其中：

（1）行政办公用地：

双沟镇的行政办公单位分布在中大街两侧。

规划范围内包括泗洪县国家税务局双沟税务分局、工商行政管理局双沟分局、怀洪新河管理所等单位。

（2）商业金融业用地：

主要分布在中大街、东大街、新街两侧，包括双沟酒业招待所、工商银行、建设银行、农业银行、双沟农贸市场、双沟服装市场、华联超市等。

总体上高等级商业设施用地偏少，布局分散欠合理，形式以沿路商住楼为主，缺乏中心感；内容以小型商业、餐饮设施为主，综合商场、金融、旅游服务设施相对欠缺；建设标准良莠不齐，公共活动空间缺乏，与工贸、旅游型城镇建设要求有较大差距。

（3）文化娱乐与体育设施用地：

规划范围内文体设施尤其是便民性设施相对缺乏，不能满足居民的多样化精神文化需求。

（4）医疗卫生用地：

包括泗洪县第三人民医院用地面积0.70公顷，职工人数43人，床位数50床，年全院住院人数2000人次/年；双沟酒厂卫生院用地面积0.058公顷，职工人数20人，床位数20床，年全院住院人数450人次/年。

（5）文物古迹：

规划范围内中大街（东小街至健康路段）为建国初期建筑遗留，且在区外毗邻陈毅纪念馆。

3、工业用地

规划范围内现状工业用地15.12公顷，占建设用地的8.26％。

规划范围内现状工业用地存在着随意、分散的现象。

工业用地和其他用地相互穿插，用地分布比较凌乱，工业用地也占去了重要的公共服务中心周围的用地、影响了景观地区，这在一定程度上也影响了整个区域的环境质量。

现状工业建筑多为砖混结构和钢结构建筑，建设周期较短，投资较省，这在某种程度上降低了该区域“退二进三”的建设和拆迁成本。

4、对外交通用地

双沟镇区现状对外交通方式主要为公路、内河航道。

双沟镇东片区现状对外交通用地1.76公顷，占建设用地的0.99％。

（1）对外公路

双沟镇现状对外公路主要有宁宿徐高速公路、老121省道和县乡道路双泗路。

东片区与宁宿徐高速公路的交通通过双泗路转换，宁宿徐高速公路和老121省道是片区南北方向的主要对外公路交通，南北向连接南京、徐州等城市。

（2）等级航道

怀洪新河，现状为7级航道，向东通往洪泽湖、溧河，向西通往窖河。

5、道路用地

从道路网密度来看，片区内道路网密度低，主要道路只有三条：

中大街、东大街以及新街，其余道路为路面狭窄的支路。

从道路网布局度来看片区内缺乏东西向的道路联系，目前东西向只有一条新街。

（1）道路网络

双沟镇东片区内现状主要道路为老121省道、建设路、中大街、东大街、新街、东小街、双新路、教育路、双中西路、淮滨路等，区内其他道路等级较低。

表1-2现状主要道路一览表

路名

起点

终点

长度（米）

宽度（米）

中大街

建设路

文化路

355

16

东小街

怀洪新河大堤

1005

7

东大街

建设路

淮滨路

1505

16

建设路

中大街

老121省道

280

32

老121省道

用地界线

910

14

121省道

建设路

怀洪大桥

1777

9

新街

东大街

老121省道

855

10

东小街

中大街

东大街

320

7

双新路

老121省道

用地界线

405

12

教育路

新街

双中东路

202

10

双中西路

中大街

东大街

315

8

淮滨路

中大街

东大街

290

10

（2）社会停车场

现状片区内未设停车场。

（3）加油（气）站

本区内目前设加油站1处，位于老121省道与东大街交叉口西南。

6、绿地与水系

规划范围内绿地由街头绿地、滨河绿地、生产防护绿地构成，合计绿地面积为24.76公顷，占建设用地的13.53％。

街头绿地主要包括建设路、老121省道、东大街三条道路交叉处围合的三角绿地和为数不多的其他几块街头绿地。

生产防护绿地主要为建设路和老121省道的沿路绿化和怀洪新河的沿河绿化。

从整个地区绿地建设情况来看，现状的各类街头绿地建设质量较低，区域的绿地由于缺乏统一规划，尚未形成完整的绿地系统，满足不了居民的生活需求，影响了双沟镇的整体环境品质。

规划范围内主要有东大沟和怀洪新河两条水系，但是东大沟污染严重，环境品质较差；怀洪新河滨水区域未能充分利用，景观特色未被充分挖掘利用。

7、市政公用设施用地

规划范围内市政公用设施用地0.4公顷，占建设用地的0.22％。

污水处理厂正在规划建设中。

8、在建、待建用地

规划范围内现有在建、待建用地28.16公顷，占现状建设用地的15.37％。

主要指沿老121省道两侧发展几处房地产开发地块。

表1-3现状用地汇总表

序号

用地代码

用地名称

面积（公顷）

占城市建设用地比例（%）

1

R

居住用地

82.68

45.17

其中

R2

二类居住用地

8.21

4.49

R3

三类居住用地

66.08

36.10

Rcj

小区教育设施用地

8.39

4.58

2

C

公共设施用地

15.88

8.68

其中

C1

行政办公用地

3.05

1.67

C2

商业金融业用地

12.07

6.59

C5

医疗卫生用地

0.76

0.42

3

M

工业用地

15.12

8.26

其中

M1

一类工业用地

14.77

8.07

M4

农业生产设施用地

0.35

0.19

4

W

仓储用地

0.27

0.15

5

T

对外交通用地

1.76

0.96

6

S

道路广场用地

11.45

6.26

7

U

市政公用设施用地

0.40

0.22

其中

U2

交通设施用地

0.23

0.13

U9

其它市政公用设施用地

0.17

0.09

8

G

绿地

24.76

13.53

其中

G1

公共绿地

2.35

1.28

G2

生产防护绿地

22.41

12.24

9

J

在建、待建用地

28.16

15.37

10

空地

2.56

1.40

小计

城市建设用地

183.04

100

11

E

水域和其它用地

62.96

－

其中

E1

水域

1.95

－

E2

耕地

58.66

－

E3

园地

0.55

－

E4

林地

1.80

－

合计

规划总用地

246.0

－

五、建筑综合评价

1、建筑质量评价

根据建设年代、设施配套、使用情况等分析，对本区内现状建筑质量进行评价，主要分为三类：

一类建筑：

近年建造的公共建筑和住宅，结构完好，设施配套完善，以多层为主。

二类建筑：

主要是一些建设标准较低、对城镇布局影响较大的居民自建房，这类建筑的建筑结构基本完好，设施配套不够齐全。

规划中以拆除为主，少量为近期保留，远期拆除。

三类建筑：

结构较差，设施不配套，包括简棚、危房。

根据以上评定标准，对规划范围内现状建筑进行质量评价，从具体数据分析得出，现状建筑以三类建筑为主，占地及建筑面积都在一半以上，改造的任务巨大。

具体结果见下表。

表1-4现状建筑质量分析表

分类

建筑基底面积（万平方米）

比例（%）

建筑面积（万平方米）

比例（%）

一类建筑

4.66

13.22

19.15

26.40

二类建筑

2.51

7.12

7.88

10.86

三类建筑

28.09

79.67

45.51

62.74

合计

35.26

100.00

72.54

100.00

另外，考虑本区有大量的在建待建建筑，在本次规划中统称为拟建建筑，独立计算，为规划作出参考。

通过统计，本区拟建建筑总建筑面积为14.1万平方米，建筑基底面积为3.12万平方米。

2、建筑高度评价

将建筑高度分12米以下（3层以下）、12米至24米（4-6层）、24米以上（7层以上）三类进行评价，发现本区现有建筑的高度主要为3层以下的低矮建筑，辅以多层建筑，少有中高层建筑。

具体结果见下表。

表1-5现状建筑高度分析表

分类

建筑基底面积（万平方米）

比例（%）

建筑面积（万平方米）

比例（%）

12米以下

32.17

91.86

62.47

80.97

12米至24米

2.70

5.91

13.53

17.54

24米以上

0.15

0.43

1.15

1.49

合计

35.02

100.00

77.15

100.00

另外，考虑拟建建筑将对本次规划相关地块的空间形态产生一定影响，在做建筑高度分析时对该类建筑单独进行分析。

结果见下表。

表1-6拟建建筑高度分析表

分类

建筑基底面积（万平方米）

比例（%）

建筑面积（万平方米）

比例（%）

12米以下

0.59

19.28

1.43

9.34

12米至24米

2.40

78.43

13.20

86.16

24米以上

0.07

2.29

0.69

4.50

合计

3.06

100

15.32

100.00

六、问题分析与对策建议

1、区位特征

a、城镇的中心片区：

本区属于双沟镇镇中心区一部分，在空间和功能上都与中心区不可分割，以更好地完善城市的职能，提升城市的品味。

b、北拓东进的起点：

本区特定的区位决定了其将成为城镇总体发展北进的有利起点部分，为北部生产区提供配套功能。

从本区与生产区整体发展考虑，规划将本区内的生产性用地进行逐步置换为生活性用地，为本区留出更多的公共发展空间，高起点、高标准地将该区建成环境优美、交通便捷、综合配套的现代化的新城区。

c、浓郁的历史底蕴：

作为泗洪县的千年古镇，历史上的双沟曾是泗南县城。

双沟区域中心的地理位置和其发达的酿酒工业奠定了其在江苏省小城镇体系中重点中心镇的地位。

2、区域特色要素

区域特色要素是构筑城镇空间、营造城镇个性形象的载体。

本区的主要特色要素便是久负盛名的酿酒业、河流水系、沟谷山冈的地形和历史遗存，通过它们融会贯通，形成区别于其它地区的城镇空间、肌理特征和形象气质。

酿酒业：

双沟镇具有300年的酿酒史，双沟美酒文化是泗洪的一级旅游资源，双沟大曲酒香飘四海、名扬天下，为镇区的发展起了巨大的作用。

河流水网：

基地内的水网由不同尺度的河流水面构成，形成了不同的肌理，如小尺度的东大沟等，大尺度的怀洪新河。

沟谷山冈的地形：

本区地形特殊复杂，岗垄、沟谷交错，皆为纵横向断裂几经升降运动和雨水冲刷所致。

以东大沟为纵贯线形成中间低东西高、北低南高的特殊地形。

历史遗存：

紧邻本区的建国初期的建筑见证了城市的变迁，赋予了周边地区重要的人文内涵，是本区特定的人文内涵之源。

3、土地使用

3.1特征

片区内土地使用以居住功能为主，各类用地相对混杂，缺乏秩序。

随着镇区综合功能提升，现状土地使用主要存在以下问题：

（1）土地使用结构不合理。

商业等公共设施用地偏少，仅占8.68%，这样的结构相对于该区的区位、地位的重要性以及良好的资源条件，既不能满足当前及未来功能的需要，也不利于土地价值的发挥。

（2）用地布局前瞻性、系统性不足。

现状工业用地影响了城镇总体空间结构和镇区环境品质，也限制了未来的拓展空间；商业布局以“线状+点状”为主，布局分散，规模小，档次低，大、中型商业设施相对缺乏；社区配套不完善，且相互之间缺乏联系；各级文体、教育设施、绿化休闲空间严重缺乏，远远不能满足使用需求。

（3）土地价值与功能不相适应。

东大沟、怀洪新河沿线、中心地段、三角绿地周边多为低级土地使用状态，公共设施与城市的自然、人文景观等缺乏联系和呼应，既不利于土地价值的发挥，也不利于城市公共空间景观的塑造。

（4）土地使用侧重于平面二维空间，三维竖向功能考虑较少，不利于土地的集约高效使用和城镇多样性的塑造和活力的激发。

（5）从人口特征上分析，本区大量以商业贸易为主的就业岗位，吸引了大批外来人口在此经商，对低成本住房需求不断扩大，由此形成了该区尤其是城中村的人口密度超高，长此以往将会带来相应的环境问题、社区管理问题、社会安全问题、文化交流问题等，影响社会和谐。

3.2开发潜力分析

通过现状土地使用性质、建筑质量、环境与设施配套、区位价值、发展机遇等方面对土地开发的潜力进行综合分析，将现状用地的建设状况分为五类：

1、保留用地

结构完好，设施配套较为齐全，和规划布局相符的用地。

2、已批在建（待建）用地

主要为已定点项目用地。

3、改造用地

主要分为以下3种：

建设密集、市政设施配套不全，存在安全隐患，影响城市生活质量的大片居住用地。

对城市未来形态及景观环境产生重大影响的地块。

混杂在生活区中的工业、仓储用地。

4、可利用地

主要为空地、耕地、鱼塘等用地。

5、禁止建设用地

主要为生态敏感地区及水域。

表1-7土地资源分析表

用地名称

用地面积（ha）

占总用地比例（％）

保留用地

18.75

7.62

已批在建（待建）用地

28.16

11.45

改造用地

116.7

47.44

可利用地

64.19

26.09

禁止建设用地

18.19

7.40

规划总用地

246.0

100.00

从分析上可以看出，近期开发潜力较大的地段位于老121省道东侧地块和怀洪新河北侧高岗地段。

3.3、对策与建议

（1）优化土地使用结构，强化城镇功能。

加快“退二进三”，着力加强现代服务业发展，引入旅游、休闲、娱乐、文化等功能，适应未来功能提升和发展需要；

（2）构筑一个清晰的空间发展结构，引导功能积聚。

通过镇区中心、社区中心的结构模式，引导各类公共设施合理布局，完善服务体系；

（3）优化用地布局，追求整体效益。

将土地使用与自然资源、人文资源、区位交通、经济效益、环境效益等统筹考虑，发挥土地使用的综合效益，体现紧凑、多样的土地使用原则；

（4）整合土地资源，挖掘潜力。

一方面加强土地使用功能的复合性以及地上、地下综合考虑，促进土地节约、高效使用，创造多样化的城市形象；一方面挖掘潜力，为城市经济的持续发展寻找新空间。

4、道路交通

4.1问题

本区内现状道路骨架基本形成，必将对本区以及区域的经济和社会发展，以及城市空间结构形态的形成产生重要的引导作用。

但从分析现状交通的结果来看，现状道路交通主要存在以下问题：

（1）道路等级结构——级配不合理

道路理想等级结构为金字塔型：

主干路：

次干路：

支路=1:

1.2～1.5:

3。

本区现状支路结构严重不匹配，加强支路网建设将是未来本区的道路建设重点。

（2）土地使用与交通模式——缺乏整合

老121省道是镇区南北向联系的干道，目前还承担过境交通功能，由于穿越中心地区，两侧土地使用多为公共建筑、居住建筑，车流、人流容易形成冲突。

（3）停车场地不足

目前本区内开发强度不高，停车问题主要集中在既有住宅小区的配建上，而公共建筑设施配建基本没有到位。

4.2对策与建议

（1）加强交通管理，合理组织本区对外交通联系

发挥建设路、老121省道作为城市主要对外交通的作用，使本区能够安全快捷地与宁宿徐高速公路等对外通道联系。

（2）梳理路网，加强支路网密度，完善级配系统

加强支路网密度有利于提高路网的集散能力和交通可达性，同时较高的路网密度有利于组织单向交通，减少冲突点。

因此梳理本区路网应以提高路网密度尤其是支路网密度为原则，实现道路功能、等级和土地使用的高度和谐。

（3）理清道路功能分级，发挥路网整体效应

理清道路功能，避免出现“主路挤、次路杂、支路乱”道路使用功能混乱的现象。

主干路是交通性道路，承担长距离机动车交通流的输送。

城市主干路不应当是商业性和生活性的，两侧应严格控制公共建筑出入口，并且应严格控制路侧带缘石断口。

次干路的交通功能是为主干路承担交通分流和集散，兼具交通性和生活性两种功能。

支路主要为地区和地块的出入交通或通达交通服务的。

次干路、支路两侧可设置公共建筑物，为道路两侧用地提供直接服务功能。

（4）道路功能与两侧土地使用有机结合

根据道路等级、功能对道路断面进行合理划分，提高道路对交通需求的适应能力，减少交通功能与土地使用、城市活力营造的矛盾。

确保用地开发与交通设施容量的平衡、开发地块交通与城市道路交通有机衔接。

合理调整土地使用布局，平衡人口与就业分布，缩短人们的出行距离。

（5）注重加强公共停车场的建设和公共建筑停车泊位配建，鼓励公共建筑配建泊位对外开放。

5、绿化与环境

5.1问题

（1）现状片区内绿化系统性不强，布局不均匀。

除去三角绿地公园（1公顷）便民性绿地非常少；

（2）水资源的公共性不足。

东大沟两侧基本为居住用地侵占，怀洪新河沿岸基本上处于未开发状态，包括近期开发的地段对河道沿岸仍未留出公共空间，缺乏资源共享；

（3）绿化未能与水网、公共空间进行良好的结合。

绿化设计与景观相对单调，地方特色不足，使用性亦不高，缺乏活力。

5.2对策与建议

（1）本区绿化建设应致力于“亲水透绿”，充分发挥资源特色，加强东大沟、怀洪新河及其它水系等自然资源的共享性，实现自然与人、城的和谐共融；

（2）加强绿地布局系统性，建议以水系为纽带，突出滨水特色，以公园、街头绿地、滨河绿地为主要构成元素，实现布局合理、使用方便、有机串联的绿地网络；重点加强街头绿地布局以及怀洪新河风光带、东大沟景观水轴建设，改善居住环境；

（3）加强绿化与城镇公共中心、基层社区中心等公共活动空间的结合，提高绿地的使用率，营造良好的城市环境。

6、建筑空间与风貌特征

6.1特征与问题

（1）对本区内的特色内涵挖掘不够。

总体建筑风貌缺乏特色，地方风貌识别性不强，同时与镇区现代化水平也存在差距；尤其是东大沟沿线环境建设较差，未能体现滨水的特色内涵；

（2）对本区内的自然资源利用不足，总体空间平淡。

片区内大多地块以低层三类居住为主，天际线、城市肌理平淡，不能体现区位、功能、自然特征的差异性和独特性；

（3）开