案例分析题.docx

案例分析题.docx

《案例分析题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《案例分析题.docx（25页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

案例分析题

案例分析题

1．中学生赵某，15周岁，身高175公分，但面貌成熟，像二十七、八岁。

赵某为了买一辆摩托车，欲将家中一套闲房卖掉筹购车款。

后托人认识李某，与李某签订了购房合同，李某支付定金5万元，双方遂到房屋管理部门办理了房屋产权转让手续。

赵某父亲发现此事后，起诉到法院。

试分析：

（1）该房屋买卖合同是否有效？

（2）为什么无效？

请说明原因。

2．甲公司与乙公司签订一个供货合同，约定由乙公司在一个月内向甲公司提供一级精铝锭100吨，价值130万元，双方约定如果乙公司不能按期供货的，每逾期一天须向甲公司支付货款价值0.1%的违约金。

由于组织货源的原因，乙公司在两个月后才给甲公司交付了100吨精铝锭，甲公司验货时发现不是一级精铝锭，而是二级精铝锭，就以对方违约为由拒绝付款，要求乙公司支付一个月的违约金39000元，并且要求乙公司重新提供100吨一级精铝锭。

但是乙公司称逾期供货不是自己的过错，而是国家的产业政策调整所然，不应该支付违约金，而且所提供的精铝锭是经过质量检验机构检验合格的产品，甲公司不应当小题大做，现在精铝锭供应比较紧张，根本不可能重新提供精铝锭。

甲公司坚持以公司应当支付违约金和按照合同约定的质量标准履行合同。

双方为此发生争议，甲公司起诉至法院，要求乙公司支付违约金和重新履行合同。

乙公司在答辩状中称，逾期供货不是自己的本意，也不是自己所能控制得了的，不应当支付违约金，即使支付违约金，也不应当支付39000元之多，这个请求不公平。

试分析：

（1）甲公司与乙公司之间签订的合同是否有效？

（2）乙公司没有在约定的时间内交付货物是客观原因还是市场原因？

（3）甲公司要求乙公司支付违约金和重新提供一级品标准的说法有无依据？

（4）乙公司主张不能按时供应货物有无依据？

（5）乙公司主张违约金的数额太高了，自己不应当承担这么多的违约金的说法有无依据？

3．甲公司与乙公司订立一份合同，约定由乙公司在十天内向甲公司提供新鲜蔬菜6000公斤，每公斤蔬菜的单价1元。

乙公司在规定的期间内向甲公司提供了小白菜6000公斤，甲公司拒绝接受这批小白菜，认为自己是职工食堂所消费的蔬菜，炊事员有限，不可能有那么多人力用于洗小白菜，小白菜不是合同所要的蔬菜。

双方为此发生争议，争议的焦点不在价格，也不涉及合同的其他条款，唯有对合同的标的双方各执一词，甲公司认为自己的食堂从来没有买过小白菜，与乙公司是长期合作关系，经常向其购买蔬菜，每次买的不是大白菜就是罗卜等容易清洗的蔬菜，乙公司应该知道这种情况，但是其仍然送来了我公司不需要的小白菜，这是曲解了合同标的。

乙公司称合同的标的是蔬菜，小白菜也是蔬菜，甲公司并没有说清楚要什么样的蔬菜，合同的标的规定是新鲜蔬菜，而小白菜最新鲜，所以我公司就送了小白菜过去，这没有违反合同的规定，甲公司称蔬菜就是大白菜或罗卜的说法太过牵强附会，既没有合同依据也没有法律依据，不足为凭。

试分析：

（1）什么是合同的标的？

（2）你如何解释该合同的标的？

4．2000年4月13日，平安机械厂与光明钢铁公司，订立了一份购销合同。

光明公司从平安厂购买应用于M设备的部件三套，每套单价1000元。

因为平安机械厂生产的部件不能完全符合M设备的要求，故光明公司要求平安厂按其提供的图纸进行生产，平安厂同意，并在合同中注明这一点。

2000年6月23日，三套配件到光明公司。

光明公司随即按合同支付了货款。

可是光明公司在7月初，在安装配件之前进行测试发现配件存在一些问题，即要求配件厂来人处理。

经修理后，光明公司安装发现M设备远远达不到技术要求，原因是平安厂的配件没有完全按某钢提供的图纸制作，由于配件存在以上问题，致使M设备无法正常投入使用。

光明公司只能其拆下来。

试分析：

（1）该案例中的合同是买卖合同，还是承揽合同？

合同性质的不同对案件的结果有否影响？

（2）本案应该怎么处理？

案例分析题：

1．答题要点：

（1）该房屋买卖合同无效。

（2）因为当事人一方赵某虽年满16周岁，但不是以自己的劳动作为生活来源，是限制行为能力的人。

限制行为能力的人不能处分重大的民事行为。

房屋买卖属于重大民事行为，赵某不具备这种民事权利能力，无权处分房屋产权。

因缔约主体资格不合格，导致该合同无效，加上赵某的父亲事后并未予以追认，所以该房屋买卖合同是无效合同。

2．答题要点：

（1）甲公司与乙公司之间签订的合同是有效合同。

（2）乙公司没有在约定的时间内交付货物是违反了合同的义务，应当承担相应的违约责任。

（3）甲公司要求乙公司支付违约金和重新提供一级品标准的说法是有合同依据的。

（4）乙公司主张不能按时供应货物是由于组织货源的原因造成的，不应当由自己负责的说法没有法律依据，也没有合同依据。

因为不能组织货源是正常的市场风险，应当由当事人自己承担责任。

（5）乙公司主张违约金的数额太高了，自己不应当承担这么多的违约金的说法也是没有法律依据的，39000元违约金相当于合同金额的3%，并不是很高。

根据合同的法的规定，当事人对约定过高或者过低的违约金可以请求法院或者仲裁机构予以调整，但是本合同争议中的违约金金额仅占合同金额的3%，不能适用前述合同法的规定。

3．答题要点：

（1）合同约定的权利义务所指向的目标。

（2）①根据我国合同法第61条的规定，当事人对合同条款发生争议的，协商解决，订立补充协议，不能达成补充协议的，按照合同的条款的意思或者订立合同的目的解释，本合同双方当事人的争议在于合同的标的不能达成一致意见。

应当根据合同法的规定对此做出解释。

②乙公司对合同做出的解释有点过于按照自己的意思解释合同，但是严格按照合同的条款看其也无大的过错。

但是乙公司的行为与合同法中规定的诚实信用原则好像不太符合，按照诚实信用原则的精神，当事人对合同条款不清楚之处应当本着协商的精神履行合同，而不应该自己单方面解释合同，给对方造成被动。

③甲公司的主张也缺少法律依据和合同依据，只是强调自己的炊事员少并不能成为自己单方面指定合同标的的理由。

但是根据甲公司与乙公司长期合作的事实，乙公司应当考虑到甲公司的具体情况，在提供蔬菜前征求甲公司的意见，如果不能达成一致意见的，就按照合同法规定的解释原则解决双方的争议。

在此不能适用合同文字含义解释，不能适用合同的条款原则解释，也不能适用合同上下文的意思解释，只能适用交易习惯原则解释，按照交易习惯原则，甲公司与乙公司经常有提供蔬菜的合作关系，平常时如何供应蔬菜的，在本合同争议中也应当参照平时的交易习惯确定合同的标的。

4．答题要点：

（1）本案是承揽合同。

承揽合同与买卖合同都存在标的物的交付，这使得二者在社会生活中有时极其相似，其根本的区别在于承揽合同的定作物是根据定作人的要求而制作，它必须是存在于合同履行之后；而买卖合同的标的物可以存在于买卖合同订立之前，或者虽存在于买卖合同履行后，但是是出卖人根据自己的标准生产的标准化的成品，买受人只是选择了规格。

本案光明公司要求平安厂按其提供的图纸进行生产，这就使得合同的性质为承揽合同。

不同的合同其效力不同的，所以合同的性质对确定双方当事人的权利与义务有重要的意义。

（2）本案平安厂没有按照定作人的要求进行工作，应承担相应的违约责任。

可以要求承揽人承担修理、重作、减少报酬、赔偿损失等违约责任。

某甲和某工厂订立一份买卖汽车的合同，约定由工厂在６月底将一部行驶３万公里的卡车交付给甲，价款３万元，甲交付定金５０００元，交车后１５日内余款付清。

合同还约定，工厂晚交车一天，扣除车款５０元，甲晚交款一天，应多交车款５０元；一方有其他违约情形，应向对方支付违约金６０００元。

合同订立后，该卡车因外出运货耽误，未能在６月底以前返回。

７月１日，卡车在途经山路时，因遇暴雨，被一块落下的石头砸中，车头受损，工厂对卡车进行了修理，于７月１０日交付给甲。

１０天后，甲在运货中发现卡车发动机有毛病，经检查，该发动机经过大修理，遂请求退还卡车，并要求工厂双倍返还定金，支付６０００元违约金，赔偿因其不能履行对第三人的运输合同而造成的经营收入损失３０００元。

另有人向甲提出，甲可以按照消费者权益保护法请求双倍赔偿。

工厂意识到对自己不利，即提出汽车没有办理过户手续，合同无效，双方只需返还财产。

根据上述案情，请回答：

１．汽车买卖合同是否有效？

２．卡车受损，损失应由谁承担？

３．甲能否按照消费者权益保护法请求双倍赔偿？

４．甲能否要求退车？

５．甲能否请求工厂支付违约金并双倍返还定金？

６．甲能否请求工厂赔偿经营损失？

７．甲能否同时请求工厂支付６０００元违约金和支付每天５０元的迟延履行违约金？

参考答案及分值 

１．无效。

（１分）

答案依据及解析

合同法第四十四条规定：

依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

车辆、船舶、房屋等的买卖，依照法律规定必须办理登记手续。

因卡车没有办理过户手续，故本案的买卖合同无效。

２．工厂。

（１分）

答案依据及解析

合同法第一百十四二条规定：

标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

本案在卡车受损时，工厂尚未向甲交付卡车，因而卡车所受的损失应由工厂承担。

３．不能。

（２分）

答案依据及解析

消费者权益保护法第四十九条规定：

经营者提供的商品或服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的一倍。

工厂提供车辆给某甲的时候没有发现有欺诈行为。

此外，根据合同法的规定，双方的合同属无效合同，而根据消费者权益保护法规定的双倍赔偿的情况是在合同有效的情况下，一方当事人基于欺诈而违约。

４．可以。

（１分） 答案依据及解析

合同法第五十八条条规定：

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。

有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

５．不能。

（１分）

答案依据及解析

合同法第一百一十六条规定：

当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

６．不能。

（１分）

答案依据及解析

依据合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中车辆买卖未登记而致合同无效，双方当事人都有过错，故应各自承担相应的责任。

７．可以。

（２分）

答案依据及解析：

合同法第一百一十四条规定：

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

评析：

合同法是考试内容的重中之重。

在市场经济条件下，每天都有大量合同的产生，合同双方产生纠纷不可避免。

纠纷产生后，双方当事人最关心的是权利如何救济以及如何获得赔偿，因此，合同无效或可撤销的条件、在合同无效或可撤销的情况下双方如何获得救济、违约的条件以及违约如何赔偿和合同标的风险和所有权转移，一定会成为司法考试的重点。

［1］违约金、定金、合同解除、加害给付

2002年5月12日，甲、乙两厂签订购销合同。

双方约定：

乙厂供应甲厂洗衣机零配件5万套，每套价格10元；乙厂于同年6月10日，每月交货1万套；甲厂于签约后10天内付乙厂定金5万元；乙厂每月月底交货，甲厂收货后10天内验货付款；违约责任为未履行货物价款的5%。

甲厂依约付给乙厂定金。

在乙厂履行了第一、二批交货义务后，适逢一外商紧急求购这种洗衣机零配件，出价远远高于甲厂在合同中约定的价格。

于是乙厂就另和外商签订了以这种洗衣机零配件为标的的购销合同。

由于生产能力有限，乙厂遂不再履行其与甲厂签订的购销合同，要求解除第三、四、五批的合同。

甲厂不同意解除合同，并要求乙厂支付违约金并双倍返还定金。

乙厂认为，甲付给其的5万元定金根本没有投入使用，况且合同才签订3个月，也没有给甲厂造成实际经济损失，双倍返还定金并支付违约金显失公平。

因此，乙厂只同意返还甲厂的5万元定金。

于是甲、乙两厂发生纷争，甲厂起诉到法院。

现问：

（1）甲厂要求乙双倍返还定金是否于法有据?

为什么?

（2）甲厂要求乙方支付违约金是否于法有据?

为什么?

（3）乙方应如何承担违约责任?

（4）设甲方同意解除合同，但要求解除全部合同，能否得到支持?

为什么?

（5）甲方不同意解除合同，则甲方能否要求乙方继续履行余下的合同义务?

（6）设甲方举证证明，因乙方违约致其不能如期履行与丙厂签订的洗衣机供销合同，丧失利润3万元。

据查，甲、乙订立合同时乙方知道甲、丙之间的合同。

那么甲方能否要求乙方承担这3万元的损失?

为什么?

（7）设甲厂举证证明乙厂供应的零配件存在严重的质量隐患，致甲厂与之配套的其他洗衣机零配件损坏，总计经济损失5000多元，则甲厂请求乙厂承担什么责任?

［答案］

（1）乙方不完全履行合同而违约在先，理应双倍返还定金，但乙方已部分履行了合同，故应按比例双倍返还相应的定金。

（2）双方定有违约金条款，甲方有权要求乙方依此规定支付违约金。

（3）甲方应要求乙方双倍返还定金6万元，并原数退还另外定金2万元，但不能要求乙方同时承担违约金责任。

（4）不应支持。

因为甲方仅有权就未履行部分解除合同。

（5）甲方有权要求乙方继续履行合同。

（6）甲方能够要求乙方承担该损失。

因为乙方有责任承担赔偿非违约方可得利益损失的义务。

（7）甲方可在违约之债请求权与侵权之债请求权中任选一种，请求乙方承担责任。

［解题思路］

本题重在考查违约责任的适用，共涉及定金、违约金、损害赔偿、继续履行、请求权竞合等违约责任形式，其中，难点在于把握违约金、定金、损害赔偿金（俗称“三金”）的适用关系。

另外，分批交货合同解除的特殊规则，也是本题的一个重点考查对象。

［法理详解］

（1）在部分履行合同情形下，如何适用定金罚则，一直存有争议，我国法律对此未予明确，但《担保法解释》给予了明确答复。

《担保法解释》第120条第2款规定：

“当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

”本案中乙方已履行了合同总价款的40%，尚有60%未予履行，故应相应适用定金的60%即3万元，双倍返还6万元即为适用定金罚则的结果。

至于另外2万元的定金，应充作甲方的付款或由乙方原数返还给甲方。

（2）双方约定的违约金条款合法有效，应予遵守。

本案中违约金为未履行货物价款的5%，应为30万元×5%＝15万元。

（3）《合同法》第116条规定：

“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。

”该规定意味着，针对同一违约行为同时存在违约金与定金两种违约责任时，非违约方只能选择其中的一个责任要求对方承担。

本案中违约金金额为15万元，双倍返还定金金额为6万元，甲方当然应选择适用定金罚则要求乙方承担。

（4）《合同法》第166条规定：

“出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。

出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及今后其他各批标的物解除。

买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。

”该规定严格限制了分批交货买卖合同买受人的合同解除权。

原则上，出卖人就一批或几批货物不交付或交付不符合约定的，买受人应仅就该批或该几批货物解除合同，而不牵连到其他批（几批）货物，除非该批货物不交付或交付不符合约定致使其他批（几批）货物之交付不能实现合同目的。

这里，我国合同法采用了根本违约的概念。

本案中乙方已履行了头两批货物的交付义务，而后三批货物的不交付并无致头两批货物交付有不能实现合同目的的情形，故作为买受人的甲方仅有权利解除后三批货物的交付，而无权利就整个合同行为全部解除。

（5）《合同法》第107条规定：

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”第110条规定：

“当事人

一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

”

依以上三个条文的规定，当事人一方违约后，非违约方要求继续履行合同义务的，违约方应继续履行，除非符合第110条但书规定的三种情形之一的。

本案中乙方恶意毁约，在具有履行能力的情形下为牟取更高利润而不履行对甲方的合同义务，并不属于第110条但书规定的免予继续履行的情形，依法应负继续履行合同之义务。

（6）《合同法》第113条第1款规定：

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

”依该规定，违约方的违约损害赔偿金包括两部分：

直接损失和间接损失（可得利益的损失）。

其中，间接损失应在违约方所能预见的范围之内。

本案中甲方因乙方的

违约行为而不能履行与丙的合同，丧失利润3万元应属于可得利益损失范畴，且又为乙方在订立合同时预见，故乙方依法应予赔偿。

（7）《合同法》第122条规定：

“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。

”本

条规定的是在加害给付情形下，引起了违约之债请求权与侵权之债请求权竞合时，权利人应选择其中的一个请求权请求对方承担责任，而不能同时依两个请求权请求对方承担责任。

本案中乙方交付的洗衣机零配件质量不合格，致使甲方其他财产权益受损，符合加害给付的

构成要件，故甲方应依第112条之规定，选择其中的一个请求权，要求乙方承担损害赔偿责任。

2001年10月2日，某市市民张兴与本市个体户李奋签订了房屋租赁合同。

合同规定：

张兴将其自有房屋3间租赁给李奋开办饭馆。

租赁期限为1年，自2001年10月3日至2002年10月2日，每月由承租人李奋向出租人张兴交纳租金450元，必须在每月1日至3日交纳。

超过期限不交，张兴收回房屋使用权，在房屋租赁期间，房屋修缮费用由承租人承担，所租房屋只准承租人使用，不允许转租；此合同自签订之日起生效。

如果有一方违约，违约方要付给对方1000元违约金。

合同签订后，张兴即将出租的3间房屋腾出交给承租人李奋，李奋同时也向张兴交纳了第一个月的房租450元。

2002年1月，张兴通知李奋准备将出租的房屋转让给王启，李奋未表示异议。

5月，张兴与王启办理了房产登记过户手续。

6月，承租人李奋由于在别处另开设一处发廊，遂将其承租的3间房屋转租给他的一个朋友林凡使用。

林凡每月向李奋交房租500元。

8月，王启得知后，与李奋交涉，要求李奋解除其与新承租人林凡的租赁关系，李奋以其房屋是租自张兴，与王启无关而置之不理。

王启只好诉至法院，要求收回房屋。

（1）张兴是否可以在租赁期间转卖其出租的房屋，其转让行为是否有效？

（2）对李奋的转租行为如何认定其效力？

为什么？

　　（3）王启是否有权要求李奋向其承担违约责任？

为什么？

　　（4）张、李签订的合同规定由承租人承担房屋修缮费用的约定是否有效？

为什么？

　　（5）李奋获得3个月的房租差价，应归谁所有？

为什么？

　　（6）设林凡居住期间，对房屋进行了改造，王启要求林凡赔偿损失，于法有无根据？

　　（7）设林凡居住期间，其悬挂于房屋外墙上用于支撑自家空调器的三角架突然掉下，砸伤邻居赵云。

赵云应向谁要求赔偿损失？

为什么？

　　（8）设林凡居住期间，其中的一间房突然倒塌，当场砸死过路行人鲁达。

经查，房屋倒塌的原因是房屋结构不合理所致。

谁应向鲁达承担责任？

为什么？

承担什么责任？

　　[答案]

（1）张兴可以在租赁期内出卖出租房屋。

且张兴已将此事通知了李奋，房屋也办理了产权过户登记手续，因此，张兴转让房屋行为有效。

（2）李奋转租行为无效。

必须征得房主王启同意。

　　（3）有权。

因王买得房屋后，林与张的房屋租赁合同对王继续有效，王享有出租人的一切权利。

　　（4）有效。

该约定系当事人订立合同自由的表现，并不违反法律、行政法规的强制性规定。

　　（5）150元的差价应归王启所有。

因为李奋转租行为无效，150元的差价属不当得利，应归房主所有。

　　（6）于法有据。

林凡对王启负有侵权责任，应恢复原状，赔偿损失。

　　（7）应向林凡要求赔偿损失。

因为林凡是房屋的管理人，应对建筑物上的悬挂物坠落致人损害的责任负责。

　　（8）应由王启对鲁达承担赔偿责任。

因为王启作为房屋的所有人，应对房屋的倒塌致人损害承担赔偿责任，赔偿的范围包括丧葬费、死者生前扶养人必要的生活费等费用。

　　[解题思路]

　　本题共8个设问，分为两部分，第

（1）～（5）问为第一部分，意在考查房屋租赁合同的有关知识点，包括转租、买卖不破租赁、房屋维修费用承担等，其中难点有二：

一是“买卖不破租赁”原理；二是转租行为的效力。

第（6）～（8）问为第二部分，意在考查建筑物致人损害的特别侵权责任及损坏他人房屋的一般侵权责任。

　　[法理详解]

（1）出租人将房屋出租后，并不丧失对房屋的处分权，所以当然可以将房屋出卖。

但应注意，此时承租人有优先受让权。

《合同法》第230条规定：

“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

”《民通意见》第118条也规定：

“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。

”本案中，张兴出卖房屋时已经依法履行了通知义务，李奋听说后未表示异议，意味着李奋放弃了优先购买权。

所以张、王之间的买卖合同是有效的。

（2）《合同法》第224条规定：

“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。

承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

”

　　可见，承租人转租需经出租人的事先同意，否则是无效的。

本案中张兴与李奋的租赁合同中明确约定不得转租，李奋后来在转租时又未经张兴同意，故转租行为无效。

　　（3）《合同法》第229条规定：

“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

”此即所谓的“买卖不破租赁”规则。

现王启为新的房屋主人，故亦应为原房屋租赁合同的出租人，这是合同权利义务发生法定移转的结果。

既然为租赁合同一方当事人，王启自然有权要求李奋承担违约责任。

　　（4）《合同法》第220条规定：

“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

”该规定典型体现出合同法条款的任意性特征，即当事人若无特别约定，维修义务原则上应由出租人承担，但允许当事人作出特别约定。

当事人作出特别约定的，从约定，而不再适用该条规定。

所以，本合同的约定并不违法。

　　（5）如前引《合同法》第224条之规定，若转租行为合法有效，我国法律并不禁止承租人通过转租而牟取租金差价。

但是，如果转租行为本身无效，那么承租人所获取的差价即为不当得利，应交付给出租人所有。

　　（6）《合同法》第223条规定：

“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善