房地产司法估价报告.docx

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房地产司法估价报告

房地产司法估价报告

估价报告编号：

同诚[]成估字第号

估价项目名称：

市金牛区蜀跃路号栋单元层号住宅房地产市场价值评

估

估价委托人：

市金牛区人民法院

房地产估价机构：

同诚房地产土地资产评估

注册房地产估价师：

原玉东（）

董伟（）

估价报告出具日期：

二○一八年十月十日

致估价委托人函

市金牛区人民法院：

承蒙委托，我公司对贵方拟司法执行的房地产市场价值进行了评估，并完成《房地产司法估价报告》，现将报告主要容呈报如下（详细容见《房地产司法估价报告》正文）：

一、估价目的：

为估价委托人进行司法执行提供价值参考依据。

二、估价对象：

市金牛区人民法院司法执行事宜涉及倪小艳拥有产权的位于市金牛区蜀跃路号栋单元层号的住宅房地产（房屋及分摊的国有建设用地使用权），建筑面积为平方米。

三、价值时点：

年月日

四、价值类型：

市场价值

五、估价方法：

比较法

六、估价结果

建筑面积

评估单价

评估总价

坐落

（元㎡）

（万元）

（㎡）

市金牛区蜀跃路号栋单元层号

大写（人民币）壹佰伍拾万零捌仟元整

特别提示：

、上述结果是在本报告估价假设、限制条件下的评估价值；

、评估总价取整至仟元。

特致此函！

同诚房地产土地资产评估

法定代表人：

甘光辉

二○一八年十月十日

目

录

估价师声明..............................

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未指定书签。

估价假设和限制条件......................

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未指定书签。

估价结果报告............................

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一、估价委托人.................................

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二、房地产估价机构.............................

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三、估价目的...................................

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四、估价对象...................................

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五、价值时点...................................

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六、价值类型...................................

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七、估价原则...................................

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八、估价依据...................................

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九、估价方法...................................

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十、估价结果...................................

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十一、注册房地产估价师.........................

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十二、实地查勘期...............................

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十三、估价作业期...............................

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未指定书签。

附

件................................

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未指定书签。

、市金牛区人民法院评估委托书复印件

..............

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未指定书签。

、估价对象位置图................................

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未指定书签。

、估价对象实地查勘情况和相关照片................

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未指定书签。

、估价对象权属证明复印件........................

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未指定书签。

、可比实例位置图和外观照片......................

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、专业帮助情况和相关专业意见....................

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、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件

....错误!

未指定书签。

、注册房地产估价师估价书复印件..................

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未指定书签。

估价师声明

、我们在本估价报告中述的事实是真实的、准确的，没有虚假记载、误导性

述或重大遗漏。

、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结

论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件以及使用报告说明的限制和影

响。

、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

、注册房地产估价师是依照中华人民国国家标准《房地产估价规》（）、《房地产估价基本术语标准》（）、《市房地产评估协会关于印发<房地产估价规>（）估价技术指引的通知》[成房评协（）号]进行估价工作，撰写估价报告。

注册房地产估价师：

原玉东

注册房地产估价师：

董

伟

注册号：

注册号：

估价假设和限制条件

一、一般假设

、估价委托人提供了估价对象的权属证明文件复印件，我们对所提供文件资料进行了检查，并通过政府房地产管理部门进行了查询，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的权属证明文件合法、真实、准确、完整，并以所提供的权属证明文件作为估价依据。

、注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

、本估价结论是以估价对象可享有合理分摊的公共配套设施、水、电、气、视、讯、电梯、消防等使用的权益为前提。

、估价人员经现场查勘观察估价对象房屋建筑面积与《房屋信息查询记录》

所记载的建筑面积大体相当，在无相应面积测绘专业机构测量的情况下，假设房

屋实际建筑面积与《房屋信息查询记录》所记载的建筑面积一致。

、本次估价未考虑除已披露事项外可能与估价对象产权人有关的债权及债务情况对估价结果的影响。

估价结果以估价对象应缴纳的各种税费已按国家、省、市法律、法规、规章缴纳完毕，并取得相应的产权依据和其它法律保护依据为假设前提。

、根据估价目的，假设估价对象处于以下市场状况：

①适当营销，即估价对象以适当的方式在市场上进行了展示，展示的时间长度可能随着市场状况而变化，但足以使估价对象引起一定数量的潜在买者的注意；

②熟悉情况，即买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情，买方不是盲目

地购买。

卖方不是盲目地出售；

③谨慎行事，即买方和卖方都是冷静、理性、谨慎的，没有感情用事；

④不受强迫，即买方和卖方都是出于需要进行估价对象交易的，买方不是急

于购买（不是非买不可），卖方不是急于出售（不是非卖不可），同时买方不是被

强迫地从特定的卖方哪里购买估价对象，卖方不是被迫地将估价对象卖给特定的

买方；

⑤公平交易，即买方和卖方都是出于自己利益的需要进行估价对象交易，没有诸如亲友之间、母子公司之间、业主与租户之间等特殊或特别的关系，不是关联交易。

二、未定事项假设

估价委托人提供的《房屋信息查询记录》中未记载估价对象的建成年代，本次估价对象房屋建成年代以估价人员实地调查为准，若对建成年代有异议，需到政府相关部门进一步核实。

三、背离事实假设

根据估价委托人提供的资料及估价人员通过市城乡房产管理局查询显示，截止价值时点，估价对象存在抵押、查封情况。

考虑到本次估价目的是为司法执行提供价值参考依据，故本次未考虑估价对象已经存在的抵押、查封情况对其评估价值的影响。

四、不相一致假设

根据估价委托人所提供的《房屋信息查询记录》记载，房屋坐落为金牛区蜀跃路号栋单元层号，经估价利害关系人现场指界确认及注册房地产估价师现场查勘地址为市金牛区蜀跃路号“泰逸美景”栋单元层号，本次估价以估价利害关系人现场指界确认地址及注册房地产估价师现场查勘地址与《房屋信息查询记录》记载地址一致为估价前提，提请报告使用者注意。

五、依据不足假设

、估价委托人仅提供了估价对象的《房屋信息查询记录》复印件，未提供估

价对象的《房屋所有权证》原件或复印件，本次估价是以《房屋信息查询记录》

复印件中记载的房屋信息与房产管理部门办理的《房屋所有权证》中记载的房屋

信息一致为假设前提；

、估价委托人未提供估价对象的《国有土地使用证》，估价对象为建于年的商品住房。

根据年月日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条：

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂

牌方式出让。

故本报告假设估价对象所占用的土地使用权是以出让方式取得的住宅用地使用权。

六、估价报告使用限制

、本估价报告和估价结果仅供估价委托人为本次估价目的使用。

、本估价报告必须完整使用方可有效，对仅使用报告中部分容所导致的损失，估价机构和估价人员不承担相应的责任。

、本次估价技术报告未提供给估价委托人，仅供本公司存档和有关管理部门查阅，估价结果报告未经我公司同意，估价委托人不得向相关单位和人员以外的单位及人员提供，且报告的全部和部分容不得发表于任何公开媒体上以及任何宣传资料中。

、我们没有考虑未来国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不

可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险

等对估价对象市场价值产生的影响。

如有上述事项出现，则不宜使用本估价报告。

、本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为壹年，自二○一八年十月十日起至二○一九年十月九日止。

、如发现本报告的文字或数字因校印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。

、本估价结论包含建筑物及其附属设施设备（水、电、气、视、讯、电梯、消防等）、室二次装修和分摊的国有建设用地使用权的价值，不包括室动产价值。

该国有建设用地使用权和附属的设施设备（水、电、气、视、讯、电梯、消防等）及室二次装修若与建筑物分割处置，本估价结果无效。

、本次评估中市场价值受价值时点限制，仅为估价对象在价值时点的房地产市场价值，本估价结果不应被认为是对估价对象可实现价格的保证。

、本估价报告的使用者是估价委托人。

、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（法

释[]号）第三十一条规定：

拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权利人的债权，但利害关系人另有约定的除外。

（此页以下空白处无正文）

估价结果报告

一、估价委托人

名称：

市金牛区人民法院

地址：

市金牛区交大路号

联系人及：

付丽霞

二、房地产估价机构

名称：

同诚房地产土地资产评估

住所：

北部新区星光大道号（海王星科技大厦区楼号）

法定代表人：

甘光辉

资质等级：

一级

资质证书编号：

渝房评准字（）第号

有效期限：

年月日至年月日

名称：

同诚房地产土地资产评估分公司

营业场所：

市青羊区王家塘巷号

负责人：

原玉东

三、估价目的

为估价委托人进行司法执行提供价值参考依据。

四、估价对象

（一）估价对象财产围

本次估价对象财产围包括建筑物及其附属设施设备（水、电、气、视、讯、电梯、消防等）、室二次装修和分摊的国有建设用地使用权，不包括室动产。

（二）估价对象基本情况

估价对象为市金牛区人民法院司法执行事宜涉及倪小艳拥有产权的位于市

金牛区蜀跃路号栋单元层号住宅房地产，建筑面积为平方米，所在小区名称为“泰逸美景”。

详细情况如下：

、区位状况

估价对象位于市金牛区蜀跃路号

“泰逸美景”栋单元层号，朝向西南，

位置条件

不临街，地处市西三环路四段外侧，距离茶店子客运站公里，位置条

件较好。

商业繁华程度

估价对象所在片区人流量较大，车流量较大，商业繁华程度较高。

估价对象周边有蜀跃路、蜀跃东路、蜀西路、西三环路四段等道路，

道路通达度高，估价对象所在小区距离“三环路羊犀立交桥西”公交

交通状况

站米，距离地铁二号线“茶店子客运站”站公里，附近有路、路、路、

路、路、路等公交线路通过，出入可利用机动、非机动车辆，公交便

捷度较高，区域有地面、地下停车场，停车方便程度高，工作日尾号

限行。

自然环境

估价对象所在区域无明显噪音污染，道路两边有绿化带，自然环境较

环

好。

境

人文环境

区域以中档小区为主，人口以常住为主，治安情况良好，人文环境较

状

好。

况

景观

无特殊景观。

周边楼盘

翡翠海湾、檀香花园、普罗旺斯、青房·天韵华庭等。

基础设施条件

“六通”（通上水、下水、电、气、迅、路）。

外

学校

市迎宾路小学校、市茶店子小学南区、市蜀西实验学校等。

部

医疗

西华医院、中医哮喘病医院、怡宁医院等。

配

购物

百仁门禾蔬菜综合批发市场、红旗超市、舞东风超市等。

套

休闲娱乐

三月天、碧海云天休闲会馆、云朋网吧等。

金融机构

中国银行（蜀跃路支行）、银行（蜀汉支行）、华夏银行（蜀汉支行）等。

区域发展趋势

估价对象所在区域作为成熟的商住区，预计现有商住格局不会发生太

大变化。

、估价对象实物状况

根据估价人员现场查勘及领勘人现场指认的情况，估价对象实物状况如下：

（）建筑物实物状况

登记地址金牛区蜀跃路号栋单元层号

实地查勘地址市金牛区蜀跃路号“泰逸美景”栋单元层号

空间布局室厅厨卫阳台

设施设备水、电、气、视、讯、电梯、消防等齐全。

建筑结构框架结构建成时间年建成（市场调查）

外墙墙砖、涂料建筑面积（㎡）

物业类型

小高层住宅

所在楼层

第层

总楼层

层

层高

约米

电梯

部

通风采光

通风良好，采光较好

物业管理

专业物管

新旧程度

维护状况较好，约八成新

入住率

高

梯户比

一梯四户

工程质量

验收合格

——

——

地面

墙

天棚

室

乳胶漆

石膏板、乳胶漆

客厅

木地板

装

墙纸

石膏板、乳胶漆

卧室

木地板

修

地砖

厨房

瓷片到顶

塑扣板扣顶

状

卫生间

地砖

瓷片到顶

塑扣板扣顶

况

门窗

入户:

防盗门，室:

木门及门套，塑钢窗。

（）土地实物状况

登记位置

估价委托人未提供

实地查勘地址

市金牛区蜀跃路号“泰逸美景”栋单元层号

四至

所在小区东临其他建筑物用地，南临蜀跃东路，西临蜀跃东路，北临蜀跃

路。

形状

较规则多边形

地质、土壤

未见不良地质现象，土壤

未受污染

开发程度

估价对象所在宗地已达到

“六通”（道路、供水、排污水、电力、燃气、讯），

宗地已建成房屋。

土地使用期限

估价委托人未提供

土地面积（平方米）估价委托人未提供

地形、地势

地形平坦、所在宗地与周边地块持平。

（）估价对象占用状况

根据估价利害关系人现场领勘及估价人员现场查勘，估价对象处于空置状态，不存在损毁、灭失、改建、扩建、被征收或征用等情况。

、估价对象权益状况

根据估价委托人提供的《房屋信息查询记录》显示，估价对象权益状况如下

图：

（）房屋权益状况

（）土地权益状况

估价委托人未提供估价对象的《国有土地使用证》，估价对象为建于年的商

品住房。

根据年月日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条：

商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

故本报告假设估价对象所占用的土地使用权是以出让方式取得的住宅用地使用权。

（）限制权利情况

根据估价委托人提供的资料及估价人员通过市城乡房产管理局查询显示，截止价值时点，估价对象存在抵押、查封情况。

五、价值时点

年月日。

根据《房地产司法鉴定评估指导意见》，本次估价确定价值时点为现场查勘日期，即年月日。

六、价值类型

（一）价值类型名称

本次估价结果的价值类型为房地产市场价值。

（二）价值定义

市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。

（三）价值涵

本次估价对象的价值涵为：

价值时点年月日，用途为住宅，基础设施条件为“六通”（道路、供水、排污水、电力、燃气、讯），包含室二次装修，土地使用权性质为出让国有建设用地，满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下的市场价值。

七、估价原则

根据估价目的，本次估价遵循了如下估价原则：

、独立、客观、公正原则

遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上，实事、公平正直地评估出对各方估价委托人均是公平合理的价值或价格。

、合法原则

遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价

格。

、最高最佳利用原则

遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象的最高最佳利用状况下的价值或价格。

、替代原则

遵循替代原则，要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理围。

、价值时点原则

遵循价值时点原则，要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。

八、估价依据

（一）法律法规

、《中华人民国物权法》（中华人民国主席令第号，年月日实施）；

、《中华人民国资产评估法》（中华人民国主席令第号，年月日实施）；

、《中华人民国拍卖法》（中华人民国主席令第号，年月日实施）；

、《中华人民国土地管理法》（中华人民国主席令第号，年月日修订）；

、《中华人民国城市房地产管理法》（中华人民国主席令第号，年月修订）；

、《城市房地产转让管理规定》（中华人民国建设部令第号，年月修订）。

（二）部门规章、文件及通知

、《省高级人民法院委托评估、拍卖、变卖管理办法》；

、《省高级人民法院关于印发<年度全省法院委托鉴定专业机构备选库和评估、拍卖机构备选>的通知》；

、《省住房和城乡建设厅关于印发<房地产司法鉴定评估指导意见>（试行）的通知》[川建房发（）号]；

、《市房地产评估协会关于印发<房地产估价规>（）估价技术指引的通知》[成房评协（）号]；

、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》（法释〔〕号）。

（三）技术规

、中华人民国国家标准《房地产估价规》；

、中华人民国国家标准《房地产估价基本术语标准》；

、本公司制定的房地产、土地估价操作规。

（四）估价委托人提供的资料及调档取得的资料

、《市金牛区人民法院评估委托书》[（）川执恢号]；

、《房屋信息查询记录》复印件。

（五）估价机构和估价人员掌握的资料

、估价对象所在地房地产市场信息。

、估价对象现场查勘、拍照记录及估价对象周边市场资料。

九、估价方法

（一）估价方法选取

通过对估价对象所在区域房地产市场的调查，近期与估价对象类似房地产交易案例较多，容易搜集到足够数量的可比实例，因此本次采用比较法进行估价。

（二）估价方法定义

比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

（三）计算公式

比较价值可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

（四）简要测算过程

估价人员在认真分析所掌握的资料并对类似房地产进行调查了解后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规及《房地产估价规》选取了比较法进行测算。

步骤：

搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基础、进行交易情况修正、进行市场状况调整、进行房地产状况调整、计算比较价值。

通过对可比实例交易情况修正、市场状况及房地产状况调整，取三个可比实例修正、调整后价格的算术平均值作为估价对象比较价值。

十、估价结果

位于市金牛区蜀跃路号栋单元层号，建筑面积为平方米的住宅房地产，于价

值时点年月日，在满足本报告“估价假设和限制条件”下的估价结果如下:

坐落

建筑面积

评估单价

评估总价

（㎡）

（元㎡）

（万元）

市金牛区蜀跃路号栋单元层号

大写（人民币）

壹佰伍拾万零捌仟元整

特别提示：

、上述结果是在本报告估价假设、限制条件下的评估价值；

、评估总价取整至仟元。

十一、注册房地产估价师

注册号签名签名日期

原玉东年月日

董伟年月日

十二、实地查勘期

二○一八年九月二十七日

十三、估价作业期

二○一八年八月十日至二○一八年十月十日

同诚房地产土地资产评估

二○一八年十月十日

附件

、市金牛区人民法院评估委托书复印件

、估价对象位置图

、估价对象实地查勘情况和相关照片

、估价对象权属证明复印件

、可比实例位置图和外观照片

、专业帮助情况和相关专业意见

、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件

、注册房地产估价师估价书复印件