资产评估计算题.docx
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资产评估计算题.docx
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资产评估计算题
资产评估计算题
综合计算题
一.被评估设备购建于2003年12月,账面原值100万元,其中,购买价为80万元,基础及安装费15万元,运杂费5万元。
2006年12月对该设备进行技术改造,以使用某种专利技术,改造费用为10万元,2007年12月对该设备进行评估,并得到以下数据:
1.该类设备基础及安装费和运杂费的物价指数相同,2003年至2007年定基价格指数分别为105%、110%、110%、115%、120%;
2.经了解,该设备在评估前使用期间因技术改造等因素,其实际利用率仅为正常利用率的60%,经评估人员鉴定分析,合理的预计以后设备将有75%的利用率,在此利用率下被评估设备尚可使用8年,评估基准日后,其实际利用率可以达到设计要求的80%。
3.与同类设备相比,该设备的操作需要5个工作人员,而同类设备需要3个工作人员,操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。
所得税税率为25%,折现率为12%.
4.由于环保、能源的要求,国家新出台的政策规定该类设备必需在5年内强制报废。
要求:
根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值(评估基准日为2007年12月30日)。
(要求写出具体步骤,以万元为单位,小数点后保留两位)
[答案]
(1)被估设备重置成本=100×(120%÷105%)+10×(120%÷115%)=124.4(万元)
(2)计算被评估设备实体性贬值率
2003年12月购入部分的实体性贬值率:
4*60%/(4*60%+8×75%)=28.57%
2006年12月购入部分的实体性贬值率:
1*60%/(1*60%+8×75%)=9.09%
2003年12月购入部分的重置成本:
100×(120%÷105%)=114
2006年12月购入部分的重置成本:
10×(120%÷115%)=10.4
被评估设备实体性贬值率=(114/124.4)×28.57%+(10.4/124.4)×9.09%=26.94%
(3)被评估设备的功能性贬值=(5-3)×2×(1-33%)×{〔1-(1+12%)-5〕/12%}
=2.68×3.6048=9.66(万元)
【注意】这里剩余年限应该按照国家规定的报废年限计算。
(4)计算经济性贬值
①由于国家的政策规定要在未来5年内报废,所以
2003年12月购入部分的贬值率:
4*60%/(4*60%+5×75%)=39%
2006年12月购入部分的贬值率:
1*60%/(1*60%+5×75%)=13.79%
贬值率=(114/124.4)×39%+(10.4/124.4)×13.79%=36.89%
由此引起的经济性贬值率为:
36.89%-26.94%=9.95%
经济性贬值为:
124.4×9.95%=12.38(万元)
②5年内报废,但是使用率不足引起的经济性贬值=124.4×(1-0.750.7)=22.69(万元)
③经济性贬值合计=12.38+22.69=35.07万元
(5)计算评估值
评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值=124.4×(1-26.94%)—9.66—35.07=46.16(万元)
二.被评估对象为一宗待开发商业用地,土地面积5000平方米,该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年,当地城市规划规定,待估宗地的容积率为5,覆盖率为60%。
评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势,认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25000平方米的大厦,其中1-2层为商场,每层建筑面积为3000平方米,3层及3层以上为写字楼,每层建筑面积为1900平方米。
评估师根据相关资料,经分析、测算得到如下数据资料:
1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元,开发期为1年,投资在1年内均匀投入;
2.大厦建设期为2年,平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元,所需资金分两年投入,第一年投入所需资金的60%,第二年投入所需资金的40%,各年投资均匀投入;
3.专业费用为建筑费用的10%,资金投入方式与建筑费用相同;
4.预计大厦建成后即可出租,其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元,出租率可达100%,第3至第5层(即写字楼部分的1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元,第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元,写字楼平均空置率约为10%;
5.管理费用为租金的5%,税金为租金的17.5%,保险费为建筑费及专业费用的0.1%,维修费用为建筑费用的1%,年贷款利率为5%,复利计息;
6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%;
7.房地产综合资本化率为8%;
8.每年按365天计算:
9.本项目不考虑所得税因素。
根据上述条件,试对该宗地的价值进行评估(要求:
评估结果保留两位小数)。
解析:
1-2层建筑面积:
3000×2=6000(平方米)
3-5层建筑面积:
1900×3=5700(平方米)
6层以上建筑面积:
5000×5-6000-0.57=13300(平方米)
年总收入=0.6×2000+0.57×2×365×0.9+1.33×2.5×365×0.9=2666.75(万元)
年总费用=2666.75×(5%+17.5%)+2.5×3000×1.1×0.1%+2.5×3000×1%=683.27
年利润=1983.48(万元)
大厦价值=1983.48/8%×(1-1/(1+8%)37)=23355.83(万元)
建筑费用=3000×2.5=7500(万元)
专业费用=7500×10%=750万元
开发商利润=(7500+750+500+地价)×25%
地价利息,按3年计算复利,土地开发费利息2.5年算,建筑费、转业费分阶段投入,第一阶段投入的60%,计息期为1.5年,第二阶段投入的计息期为0.5年。
利息=0.1576×地价+522.2
地价=预期楼价-建筑费-专业费用-销售费用-利息-税费-利润
求解得地价为8451.3
三.注册资产评估师受托评价一处土地的价值,经过调查,获得以下资料:
1、该土地位于繁华商业街,于2000年5月以有偿出让方式取得,但是获得使用权是商业
地的最高出让年限,并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年,残值率为5%。
假设土地使用权出让年限届满,土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
2、当时该写字楼的造价是每平米3000元,2001年5月至评估基准日间,物价每年上涨2%。
3、该被评估房地产,2005年1月订约,整幢出租月租金收入为27万元。
评估基准日预计同类房地产年租金应为1000元/平方米;空置率为22%,房产税按租金收入的12%计算,管理费以年租金的3%计算;
4、各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算;各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算;土地使用税以每年每平方米2元计算。
5、假设建筑物的资本化率为10%,土地资本化率为8%。
6、该土地面积360平方米,建筑面积510平方米。
7、计算房屋净收益的时候,假设房屋收益年期为无限年期。
试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。
[答案]
(1)房屋的重置成本=3000*510*(1+2%)6=1723028.5元
(2)计算房屋现值
①房屋年贬值额
土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年(应该记住155页土地出让年限的数据),但是房屋建设完成于获得土地后的第一年,所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40-1=39年,房屋的使用寿命年限是35年,折旧年限应该是取两者中的短者,同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限,计算折旧应该考虑残值,所以
年贬值额=建筑物重置价(1-残值率)/使用年限=1723028×(1-5%)/35=46767.92(元)
②房屋现值=建筑物重置价-年贬值额×6
=1723028-46767.92×6=1442420.5元
(3)计算房地产总收入:
年租金总收入=1000×78%×510=397800(元)
(4)计算房地产年总费用
①房产税按租金收入的12%计算,故应纳房产税为=397800×12%=47736(元)
②管理费以年租金的3%计算:
397800×3%=11934(元)
③修缮费以房屋现值的1.5%计算:
1442420.5×1.5%=21636.3(元)
④保险费以房屋现值的3‰计算:
1442420.5×3‰=4327.26(元)
⑤土地使用税以每年每平方米2元计为:
2×360=720(元)
⑥房地产年总费用=47736+11934+21636.3+4327.26+720=86353.56(元)
(5)计算房地产净收益=397800-86353.56=311446.44(元)
(6)求取土地纯收益
①房屋年净收益为:
1442420.5/(P/A.10%.29)=1442420.5/9.3696=153946.86(元)
②土地纯收益=房地产的净收益-房屋纯收益=311446.44-153946.86=157499.58(元)
(7)求土地使用权价格
评估基准日土地剩余使用年限是:
40-7=33年
土地总价=157499.58×〔1-(1+8%)-33〕/8%=157499.58×11.5139=1813434.41(元)
土地单价=1813434.41÷360=5037.32(元)
四、评估某企业一套自制非标设备。
该设备购建于1998年12月,评估基准日为2008年12月30日。
根据设计图纸,该设备的主材为钢材,耗量共15吨,钢材利用率90%,评估基准日钢材的不含税市价为3850元/吨,主要外购件不含税费用为55000元,加工工程中发生人工费5000元,冷加工费为30000元,热加工费按钢材耗量净重每公斤2元,其他费用为主材费的15%。
成本利润率为15%,设计费率为14%,产量1台,增值税税率为17%,城市维护建设税税率7%,教育费附加费率3%。
另外,经工程技术人员现场鉴定,该设备还可使用10年。
与该企业最近生产的同类设备相比,被评估设备每年多耗电500度,每度电0.5元,该企业所得税率为33%,该企业所在行业平均投资收益率为10%.
要求:
(1)计算该设备的重置成本;
(2)计算该设备的成新率和功能性贬值额;
(3)计算该设备的评估值。
答案:
(1)计算该设备的重置成本=(Cm1÷主材费利用率÷Km+Cm2)×(1+Kp)×(1+Kt)×(1+Kd/n)
=(15×3850÷55%+55000)×(1+18.7%)×(1+15%)×(1+14%)=248985.12(元)
(2)计算该设备的成新率和功能性贬值额
设备成新率=10/(10+10)=50%
功能性贬值额=500×0.5×(1-33%)×{[1-(1+10%)-10]/10%}=167.5×6.1446=1029.22(元)。
(3)计算该设备的评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值=248985.12×(1-50%)-1029.22=123463.34(元)。
五、有一待估宗地需评估,现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下:
成交价
交易时间
交易情况
区域因素
容积率
剩余年限
个别因素
宗地
1.1
30
A
690
2001.8.1
0
+2%
1.0
38
-1%
B
700
2000.8.1
+7%
0
1.1
30
-2%
C
730
2002.8.1
0
-3%
1.4
38
-1%
D
730
2003.8.1
-5%
+3%
1.0
35
+8%
上表中成交价的单位为:
元/平方米,该城市地价指数如下表:
时间
1999
2000
2001
2002
2003
2004
指数
100
107
110
108
113
115
另据调查,该市此类用地容积率与地价的关系为:
当容积率在1-1.5之间时,容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%;超过1.5时,超出部分的容积率每增长0.1,单位地价比容积率为1时的地价增加3%。
该类土地的折现率为8%。
表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格,负号表示低于正常交易价格,对于区域因素,个别因素的修正,都是案例宗地与待估宗地比较,表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差,正号表示案例宗地条件优于待估宗地,数值大小代表对宗地地价的修正幅度。
试根据以上条件,回答下列问题:
(1)为什么要进行交易情况修正?
(2)在上述可比案例,已知有一个是收购邻近房地产,一个是急于出售,根据表中提供的信息,请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个?
(3)根据所提供条件,评估该宗土地2004年8月1日的价值。
(若需计算平均值,为简化计算,要求用算术平均值)
答案:
(1)因为可比案例价格是个别价格,应该修正到正常交易情况下的价格。
(2)B是收购邻近房地产。
D急于出售。
(3)案例修正计算
A.
B.
C
D
(4)评估结果
答案一案例C的值为异常值,应予剔除。
其它结果较为接近,取其平均值作为评估结果。
因此,待估宗地C的评估结果为:
(714+717+703)÷3=711(元/平方米)
答案二(714+717+809+703)÷4=736
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