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深度解析共有产权住房
深度解析:
共有产权住房
深度解析:
共有产权住房
种更市场化的保障性住房手段
2018年03月01日18:
40新浪看点作者学者刘璐
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文:
刘璐
“股权”式的保障性住房。
、共有产权住房给了低收入人群买房的希望
,成都
2018年春节刚过,共有产权房就火了起来。
近期
市政府工作报告中提出,2018年,成都将试点建设共有产
权住宅,引发了广泛的关注。
很多读者朋友的第一反应可能
其实不是一回事儿。
早在前十几年,共有产权房就已经被提出并开始研究试
点方案了。
是“运用现代产权法则、建立‘政府与受助个人按份共有产
的。
2007年8月,淮安即开始试点共有产权住房。
可见,共有产权房从一开始就是被当作一种经济适用房提
来讲按个人与政府的出资比例,共同拥有房屋产权。
共有产权住房的主要操作方式是,地方政府让渡部分土地出让收益,然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭;配
以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
俗地说,共有产权房就是“与政府合伙买房”。
到了2014年的4月1日,在国家住房和城乡建设部在
有产权住房试点城市。
当时四川省住建厅就已经在积极研究成都的试点方案,关于共有产权住房的管理和使用等相关事宜,已经纳入到《四川省城镇住房保障条例(草案)》之中。
共有产权住房将和公共租赁住房共同构成四川省保障性住房,而经济适用房将被涵盖在共有产权住房内。
共有产权住房有何意义呢
在北京、上海等特大城市,由于房价的绝对金额比较高
较为急迫的。
动辄5万元/平米甚至更高的房价,让这些城
力依然较大。
因此,如果能只出一部分钱,就能获得整个房屋的使用权,那显然给了低收入人群以买房的希望。
对像成都这样的西部城市而言,虽然房价的绝对金额比
北京上海等城市低不少,但仍然存在低收入群体买房难的问题。
成都试行共有产权住房可以看作是在居民住房保障上的
重要和有益的尝试。
1(1
二、各城市的试点情况
1,“淮安模式”
江苏淮安无疑走在了全国共有产权试点的前列
早在20
07年就开始推行共有产权住房。
“淮安模式”的核心要点是突破了一般保障性住房的限
的权利也和普通商品房一样。
其和传统的经济适用房的区别在于:
住房的个人产权部
筑面积在16平方米以下,无房家庭优先购买”。
获得全部
产权的方式为“5年内购买的按原供应价格结算;5年以后8
收益。
如果选择出售自己的7成产权,政府则与下一个持有人共享产权及收益。
”
2,“北京模式”
2017年8月3日《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式面向社会公开征求意见。
实现从严限购条件:
此前卖过住宅的人是不能申购,申请时点距离婚年限不满三年的也不能申购。
申购要点二:
职住平衡。
所在区优先,照顾“新北京人”,特别强调“新北京人”
分配不少于30%,即:
“各区人民政府根据共有产权住房
共有产权住房卖与租
已购满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。
满五年,购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。
已购共有产权住房用于出租的,所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。
3,“上海模式”
上海于2016年9月30日开始实施《上海市共有产权
房地产权证满5年后交易住房统一执行房源项目市场基准
价格。
房源项目市场基准价格,由住房保障实施机构委托具
住房基准价格和浮动幅度,报请同级房管部门组织发展改革、财政、地税、规土等部门共同审核,并报住房保障领导
小组批准后公布。
三、共有产权住房与常见保障性住房的比较
为什么共有产权房一经提出,就引起了很大的关注呢?
著的优点。
它降低了购房者的门槛,毕竟购房者只需要出一部分钱即可买房。
对经济适用房和限价房等保障性住房制度也是一种规范,可以避免“开着宝马住经济适用房”的情况发生。
共有产权带有鲜明的保障性质。
和传统的经济适用房比,共有产权住房的房价更为市场化,政府通过占有一定的产权比例,既能保障低收入群体的权利,又能避免国有资产流失或者增加财政负担。
共有产权的模式下,购房者拥有其所属产权的全部权利,
可以抵押、转卖、出租。
享土地和房屋的增值收益,也共同承担土地和房屋贬值带来
获利的空间大为减少,也大大压缩了“套利”的空间。
性,能够让居民的幸福感更强,更有家的归属感。
因此,可以看出,共有产权住房相对经济适用房和廉租
现代企业制度的“股权”特色,相当于是低收入群体和政府
合股买房,但是低收入人群享有完全的使用权。
四、共有产权房面临的难点
其一,在城市地价越来越贵的情况之下,如何保证足够的土地来建设共有产权住房。
特别是在地铁等交通便捷和周边学校,公园等配套资源较好的地方提供共有产权住房的用地,难度是比较大的。
就“淮安模式”来看,政府在出让土地之初,就在土地价格上做出一定让步,差价则作为政府收购共有产权房的资
金。
通常,一个楼盘预留5%-10%的共有产权房。
这种操作
模式可能是最简单的,但是依然有很多问题。
比如,影响对土
起在土地出让时会影响拿地企业的判断。
此外,这种混合
项目在交房以后,商品房业主和共有产权房业主之间也可能会产生一些矛盾。
“北京模式”中强调“共有产权住房结合城市功能定位
与居住的合理匹配,促进职住平衡。
”同时,共有产权住房建设用地采取“限房价、竞地价”、“综合招标”等多种出让方式。
其二,对于房屋的增值问题,如何在共有产权住房未来的交易上有所体现和保障,这也是一个技术上的难点。
特别地,在个人产权部份和政府产权部分之间的转化,稍
键的技术问题,就是对于共有产权房的房价评估问题。
设想这种场景:
1),共有产权住房购买者在回购政府产权的时候,只要压低市场评估价,即可获得巨大的经济利益。
政府收购个人产权时,如果让评估价虚高,也会导致可能的利益输送的问题。
显然,作为一种公益和福利保障性质的产品,
必须从申请开始就严格监管,一直到最后的退出环节,整个
流程都需要公开公正透明,在机制设计上就减小甚至消除投机套利的空间,避免出现“开宝马住经适房”和“经适房抽
签六连号”等问题。
前面提到的“上海模式”中,强调“房源项目市场基准价格”就是一种很好的参考。
此外,作为一种完善的机制,也不得不考虑房价下跌的问
中如何操作也是个问题。
第三,产权的划分比例问题也是一个难点。
根据试点情况,政府与购房者产权比例是共有产权住房的
焦点所在。
这实际上是一个准入门槛问题,弄不好就会“高
负担很大;而个人占比高了,又让低收入群体的负担很大,
达不到“保障”的目的。
从试点区域的实际操作来看,个人
出资比例普遍在50%以上。
根据“淮安”模式,根据住房需
年10
难家庭出资额最低不少于50%。
事实上,在200
“遇
月淮安市推出的首批300套共有产权房就曾遭遇到
冷”的情况。
的地区,允许个人占比小于50%也是可以的。
具体的优化比例,还需要通过仔细的调研和计算才能得出。
当然,无论如何,共有产权住房对于个人购房者而言依然需要支付一笔钱,这个门槛是比廉租房等高很多的。
在“上海模式”中,上海市房管局就提醒,市民在申请共有产权房时,应当充分估量家庭的经济承受能力、贷款申请资格、原住房置换等实际条件,做到量力而行。
暂时无力购买共有产权保障房的,可选择廉租住房或公共租赁住房等其他住房保障渠道解决住房困难问题。
第四,政府占比的退出问题。
假设我们把共有产权房看成是一个由个人和政府组成的
“股份制企业”,那么政府的占比相当于是政府支持个人创
恰当而且必要的,毕竟这部分钱也来自于其他纳税人。
根据
息,8年后则按市场评估价购买或按比例分成转让收益
庭困难不能购回的,可以像原来的经适房一样继续使用。
其他地方的退出机制基本上大同小异。
笔者认为,共有产权房和其他保障性住房最大的区别,
就在于购房者实际上对房屋拥有类似于商品房一样的完全
个人占比的权限范围之内。
因此,个人如何处置共有产权房
分原则上说只能增值不能贬值,比如把房子卖了或者租出
是特定对象。
这是由共有产权住房的“保障”性质决定的转卖或出租都应该是对特定符合要求的对象。
笔者认为,共有产权房退出的最大问题是行政成本问题。
比如,为了收一些租金,还要专门配置行政办事人员,这可
能效率太低了。
因此,如何设计一套能够高效率的监管和退
真正的难点。
五、共有产权住房对楼市的影响
共有产权住房引发社会广泛关注的一个重要原因,在于
然而笔者并不这样认为。
由于共有产权住房具有鲜明的低收入群体的保障性质,
是和商品房市场独立的另外一类产品形态。
年薪几十万也可能是刚需(只要还没有买房)。
的压力会太大。
目前试点城市的共有产权房的供应套数都还
不多,只能说是对低收入人群买房的保障,但还难以达到能
对。
六、值得期待的“成都模式”
成都即将试点建设共有产权住房,这体现出在城市飞速发展的同时,成都也很重视低收入群体的住房保障问题,而且很重视用更市场化的更有效率的办法来解决问题。
成都在去年发布了楼市的五年大规,特别提到了保障性住房的问题。
未来在实践中一方面是要保证相关的用地指标,另一方面也要注意完善购买、退出、交易等各项细则。
最后,期待共有产权住房的“成都模式”能有更多创新。
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