商业铺面划分.docx
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商业铺面划分.docx
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商业铺面划分
商业铺面分割专题
一、商业铺面划分基础知识
Q1、为什么要进行商铺面积分割?
商业场所的商铺如何分割,对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响,它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合,(例如步行街的廊道、电脑市场的通道等),因此,为了达到商铺分
割的有效、合理,我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下,遵循一定的科学原则来进行商铺的分割。
Q2、商铺面积分割原则
1、根据项目定位及销售的需要合理划分铺位的面积
◆
商铺的分割,必须遵循主题定位的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类及业态,经营者对铺位形式、面积大小、租金、总租金的要求不同,这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
◆进深比例——结合定位的业态来确定适当的比例;
例:
若项目将来的定位是以服装、音像业为主,则那些进深与开间之比大于4:
1的商铺销售不会有太大困难,因为经营服装、音像业不
需要太宽的门面,而商铺的后部又可以用来存货。
若项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主,则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4:
1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买,因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面,而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此,商铺的分割必须结合功能主题来进行。
◆其次,要根据投资者投资能力划铺,铺位面积大了,铺位面积大了,投资总值高了,投资客买不起,但蚂蚁铺也并不是最好的选择,一些面积大总值大的铺一样深受投资客青睐,比如万达广场的出售的首层商铺单铺总值一般都在一两百万,面积大通道必然小,只要定位适当,经营可行性强,投资者自然看好,只是必须选择有实力的投资者或重复投资者
2、合理利用区域内的面积,最大化得到使用;
3、避免出现铺位死角;
4、避免通道中出现柱子;
5、避免出现不规则的铺位(如三角铺);
6、通过公共部分与通道系统的划分来提高各个区域的均好性;包括
主
通道、次通道、中庭区、入口大厅、休闲娱乐配套区。
尤其是单层面
积较大的商场,一般后半场经营者和投资者都不感兴趣,更需要通过设置共同区域,来提高各个区域的均好性。
7、一般先完成铺位的销售分割,再考虑铺位的招商分割。
Q3、如何进行商铺面积分割?
(1)了解基本平面布局,提出修改意见:
一般上拿到手的是一张结构完成的图纸,那么主要的设施已经标注位置,核心筒、楼梯、电梯、柱网如何分布,哪个部分我们需要更改,要即时提出修改意见。
(2)认识柱网结构:
也就柱矩,柱子的分布情况。
一般规则的柱矩是8x8的,但住宅裙楼商业可能有不规则的情况。
(3)了解防火分区:
了解国家关于商场的防火分区的设计,或者了解设计院对整体防火分区的设计,各分区之间的防火卷闸门下是不能摆放任何东西的,铺位划分时需要注意这点,还有就是消防栓的设置,别把那位置给包到铺位内。
设计院规划的防火分区往往不能跟我们的铺位分割不符,这时就需要与设计院讨论,结合我们的铺位分割重新规划防火分区。
(4)铺位划分顺序
a)先根据场子面积、柱网结构,以及项目的长和宽粗略估计划分;
b)确定主通道和次通道的宽度;
c)从街铺开始划铺,先外后内;
d)一排排、一层层划分。
Q4目前商铺分割存在的缺点和问题
单纯从营销的角度出发考虑,目前部分商业项目的分割不尽合理,这是造成部分商业项目公摊比例过高(有的高达50%)的直接原因。
不合理的地方主要表现在以下几个方面:
1、商铺分割
从设计可以看出有许多商业项目分割不规则,而且进深与开间之比大于4:
1,这会给将来销售和使用带来很多麻烦。
由于商业经营对场地形状结构的要求较高,不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。
2、辅助功能区
辅助功能区太多,白白浪费了许多可销售面积。
主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。
三多不除,公摊不减。
(1)楼梯:
从设计上可以看到,目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯,按照一般的人流量估算,如果不考虑消防因素,根本用不上过多的楼梯。
过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积,而且增加了建安成本,也不利于今后的管理,实在是没有必要。
建议在消防标准范围内相应设置即可。
(2)厕所:
目前一些商业项目在面积内,分布了十几个厕所!
而在深圳的沃尔玛超市,2万平方米的商业面积,一共也只在一楼设有1个公共厕所,世界500强企业的精打细算,确实值得我们参照和学习。
对此,我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可,这样不仅节约了面积、建安费,还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用,实实在在是一举多得。
(3)空闲场地:
目前的一些商业项目由于设计不合理,存在过多的空闲场地,浪费了使用面积。
3、通道分割
许多商业项目的通道和道路分割不尽合理,有的用不上,要用的没有。
一方面过道没有针对人流的导向进行设计,设计了大量过道、楼梯和回廊,有的也许今后很少能利用,浪费了空间。
另一方面过道设计不规则,拐角、分叉太多,不符合人的行走习惯,对空间也造成浪费。
按照商场经营的规则,就怕消费者不来,来了就要你多走路,否则我的生意怎么好得起来?
深圳等沿海城市吸取国外经验,一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间,在满足人流量需要的前提下,针对消费者的行走习惯,对道路尽可能的进行压缩,为的就是有效提高使用面积,延长消费者在商场内的滞留时间,带旺商铺。
Q5:
:
如何解决公摊比例过高问题?
商铺的公摊比例各地计算方法不同,在无法大面积招商的情况下,
要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率,包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等,将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。
目前部分商业项目的公摊比例达到了50%,但从目前全国商铺公摊的情况来看,这种状况几乎每个城市都存在。
减小公摊的办法,无非是提高使用率。
提高使用率过高非常有效的办法,就是由大型商家进驻经营,所有的内过道面积自然取消,公摊比例大幅度减小。
如移动、联通、淘宝进入,表面租金标准下降,实际没有降多少
二、商业铺面平面布局设计
平面布局设计是确定通道形态,确定铺位的布局和面积大小,最大限度地为每个铺位带来通行人流,提供更多的生意机会。
柱距与铺位面宽有直接关系:
柱子不宜落在店面内,柱点应中分或四分,9m柱距是市场开发比较常用的选择,这样对于面积分割以及降低施工成本有益。
平面设计的区域形状一定要规整、简单,不要使用曲率过大的圆弧,避免实用面积太少。
这样不仅便于业态布局与商铺分割,而且有利于未来经营,方便人流对不同业态不同区域的识别。
在平面布局中多采用棋盘式。
对于棋盘条块式分割,应解决的难点有以下几点:
1)以柱点为自然分界点,便于纵向和横向分割。
2)以电梯的口为中心进行排列通道,便于人流分散。
3)在两条纵横线交叉时,如空间太小,也要交叉,对纵横道路视野有益。
4)在两条纵横通道交叉时,如空间太大,则可考虑采用环形或敞开式,使分割与统一标准铺位面积相差不大。
5)对于边线,尽可能以直线为主,要两边同时有摊位,忌讳一侧有,一侧无。
6)对于边线中有不规则的,则尽可能拉直处理,虽然会使摊位面积不均匀,但会使道路齐整,便于人流贯通。
7)如遇边角区域不规则,部分区域面积过大,则可以考虑适当弯曲,使之面积差不要过大。
8)在卫生间和消防梯处,道路边线不要有摊位,边线应紧贴卫生间门面,如距离太长,则可考虑放置柜台,宽度0.5m,墙面做货架处理。
9)主通道与辅道有差距,主通道应在2.4m以上,若在电梯口的主通道要有3m左右的驻留空间,则在电梯的上下口处,就要有直角交错道路,使之为主要的纵横线或是形成主通道。
10)弧形与环形设计;在正方形楼面积中,多采用环形设计。
在交错道路的平面中,有间距大的多采用弧形或环形设计。
11)在电梯口,服务台中或是拐角处,可用弧形设计。
越不规则的地方,弧形设计应用越广泛。
12)在棋盘式隔断中,弧形组合在一些拐角处应用效果尤其明显,所以不可生硬搬用棋盘式。
13)电梯口要设有主要通道。
14)单层面积小的区域,可以考虑敞开式与隔断式结合,在边线用隔断,中间用敞开。
敞开式有柜台,也有摊位。
摊位的敞开可用地面的色彩和灯光作区域划分;柜台的敞开则可采用弧形的设计。
在敞开式中,如果业态是小百货或通讯饰品类,可以设置全敞开式,许多商场就是采用敞开式与隔断式相组合的方式。
三、功能设计
1、功能设计中为了高效实现人流、物流等流通的需要,在通道设计中要分主通道与辅通道,主通道为2.4m、2.8m、3m、3.2m或更大;辅通道则为2.2m、2m、1.8m、1.5m,具体区域通道的宽度应根据人流量来设计。
例:
以我们步行街女人世界项目为例:
原女人世界分割出的商业铺面470个,按照一期销售价格26000元/平和回报率8%/年测算,虽期商铺租金价格190元/㎡/月,以每个商铺面积为10平方米计算平均每个商铺将来经营要负担的月租金是1900元,另外加上物业管理费100元月,人员成本1500元/月,税务200元/月,总费用约3700元/月,而按照20%的毛利润来计算,每个商铺业主平均要达到18500元的月营业额才有可能保本,要大到37000元/月营业额才能有10%的盈利。
如果每个上门的客户平均消费50元(视业种业态不同而定),则月上门消费客户量需保持在370人次,这就是盈亏平衡点,要达到740人次/月,才能有10%利润。
也就是每个商铺平均日消费人流量需要达到12人次(即按照8小时营业时间,平均每小时1.5人)才能保本,要达到日平均消费人流量25人次才能有10%的
利润,而整个商业部分的日人流量就是5640人次,即平均每小时通过705人次,每分钟通过11.75人次整个市场才能保本;要达到日人流量就是11750人次,即平均每小时通过1468.75人次,每分钟通过24.5人次整个市场才能有10%的利润。
在设计主次通道宽度时,需考虑人流量的大小。
2、铺面的大小不仅应和经营业态相吻合,也应和各地区的消费习惯相吻合,如服装摊位一般设计为6~25m2即可,36m2的就为大房间了。
房间的门最好是玻璃门,单门或两扇门都可以,房间尽可能以长方形为好,一般黄金矩形房间的使用率最高,不规则的边角在房间使用中可做服务业态或艺术处理(如形象广告、水吧等为好)
3、隔断墙的设计有很多种,比较方便的有以方钢为龙骨或轻钢龙骨,墙面用防火板或彩钢板、石膏板、槽板材料等。
总之墙面的使用要以具体经营的产品和市场档次而定,门面的材料则可用布卷帘或玻璃门。
30m2以下的房间玻璃门的开门应开在一边,而不是在正中央,这样就加大使用空间。
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