超级市场店址选择策略.docx
- 文档编号:23951935
- 上传时间:2023-05-22
- 格式:DOCX
- 页数:14
- 大小:27.03KB
超级市场店址选择策略.docx
《超级市场店址选择策略.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《超级市场店址选择策略.docx(14页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
超级市场店址选择策略
超级市场店址选择策略
超级市场店址选择策略
超市的选址是否正确是超级市场经营成败的一个关键,因为店铺开发最重要的问题是设备投资能否在预定的期限之内顺利回收,而店址选择的好坏直截了当阻碍到投资的收益,因此要开办一家超市,放在首位的工作便是选择一个合适的店址。
超市的地点选择有其内在的客观规律性,只凭借感受和体会往往不能得出正确的结论,不管是改造旧店址成为新超市依旧重选新址,都必须应用科学的方法,认真地进行分析与研究。
超级市场的店址确定的原那么与实施
超市的地址如何确定?
繁华区是店铺的最正确位置,但对超市而言,并非理想之地。
城郊及居民区商业不专门发达,但超市却能生存和进展。
为了衡量超市地点的优劣,需要先了解超市的立地条件。
超级市场的立地条件
1、都市商业条件
选址第一应从大处着眼,把握都市商业条件,包括:
〔1〕都市类型。
先看地势、气候等自然条件,继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件,从而判定是工业都市依旧商业都市?
是中心都市依旧卫星都市?
是历史都市依旧新兴都市?
〔2〕都市设施。
学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅行设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。
因此了解都市设施的种类、数目、规模、分布状况等,对选址是专门有意义的。
〔3〕交通条件。
在都市条件中,对店铺选址阻碍最直截了当的因素是交通条件,包括都市区域间的交通条件、区域内的交通条件等。
〔4〕都市规划。
如街道开发打算、道路拓宽打算、高速公路建设打算、区域开发规划等,都会对以后商业产生庞大的阻碍,应该及时捕捉、准确把握其进展动态。
〔5〕消费者因素。
包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。
〔6〕都市的商业属性。
包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值,以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值,如人均零售额。
2、店铺位置条件
包括:
〔1〕商业性质。
规定开店的要紧区域以及哪些区域应幸免开店。
〔2〕人口数及住户数。
了解一定的商圈范畴〔例如1000米〕内现有的住户人数。
〔3〕竞争店数。
了解一定的商圈范畴内竞争店的数量。
〔4〕客流状况。
调查估量通过店前的行人最少流量
〔5〕道路状况。
包括行人道、街道是否有区分,过往车辆的数量及类型,道路宽窄等。
〔6〕都市的商业属性。
包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值,以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值,如人均零售额。
〔7〕场地条件。
包括店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。
〔8〕法律条件。
在新建分店或改建旧店时要查明是否符合都市规划及建筑方面的法规,专门要了解各种限制性的规定。
〔9〕租金。
〔10〕必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间。
〔11〕投资的最高限额。
以预估的营业额或卖场面积为基准来规定。
〔12〕职员配置。
以卖卖面积为基准来规定,如每人服务面积不得低于20平方米。
超市立地选择的差不多原那么
超市的立地条件在于便利。
超级市场经营的商品差不多是日常用品,包括每天生活必需的食品、洗漱用品、卫生用品、文具用品等等。
消费者一样每周至少购买一次,有的主妇会两天甚至一天光顾超市一次,因此超市所处位置必须专门容易地达到,或是距离顾客比较近,或是交通专门便利。
我国目前尚处于超市进展的初级时期,针对超市的经营内容以食品和杂品为主的特点,超级市场店址选择的原那么应是:
1、超市的店址以选择在居民区为主。
2、超市的目标
3、顾客应以稳固的居民为主,
4、以店址邻近的企事业单位上下班职工为主。
5、选择在交通枢纽开设超市,
6、其经营内容必须视流淌顾客的不同
7、特点做出确定。
8、选择在商业中心或老城区开设超市,
9、其经营内容必须同
10、商业街上其它业态的商店的经营内容有一个互补作用。
商业网点规划部门在新居民区商业网点的规划上,应以超级市场为先来规划建设新居民区的商业网点,以此来取代传统的菜场、粮店、杂货店和百货店,为用新的零售模式——超市来提高居民的生活质量制造条件。
开办超市前的立地调查
立地调查的要紧目的
1、了解优良立地的差不多三条件是否具备。
三条件是:
〔1〕开店十年以上连续力如何?
是否人以后性、可连续经营十年以上;
〔2〕足够的集客能力;
〔3〕进出容易的超市腹地〔卖场有停车场〕。
2、确定立地条件的三要素是否具备。
三要素是:
〔1〕户数、人口数的支持——至少支持一家店的人口数。
〔2〕道路、交通工具——可抵达店铺购物的方法。
〔3〕卖场面积大小——吸引顾客的能力。
3、估算营业额是否准确度高、误差小。
4、经营打算拟定的依据,这是最后的决策。
卖场的投资多少,会阻碍损益平稳点、营业额及回收年限。
同一立地条件也会因不同的投资策略,阻碍日后的经营成本,故需有立地调查结论,而后再有经营打算,并以此为开店的依照。
调查的差不多种类
1、预备调查
尽管立地调查作业专门重要,但它本身并可不能产生任何成效。
因此初期应先从地图或政府公布的资料中加以选择立地的过程称为预备调查。
预备调查时,收集的资料至少应有以下几种:
〔1〕某预定地区的人口数、住户数资料。
〔2〕都市打算、都市建设指定用图。
〔3〕竞争店分布图。
〔4〕竞争店或以后大型店的预定打算。
〔5〕竞争店销售实绩。
取得资料的来源如表3-1所示:
人口数、户数应与行政区划状况配合,但同时应推测3~5年后的人口变化。
都市打算、交通建设图是推测今后环境变化的要紧资料,专门是人口增加快速的都市近郊、新兴住宅、大型社区等,可说是超市业者的最大目标。
竞争店分布状况可从超市协会或零售杂志取得,也可采取实地调查的方法,了解地区内或近邻是否有竞争店。
表3-1 取得资料的来源
资料类别 来源
人口数、户数资料 都市政府
都市打算、建设指定用图 都市政府
竞争分布图 实地调查、行业协会
竞争店或以后大型店预定打算 政府工商部门
竞争店销售业绩 实地调查、商业同仁口碑
然后再将上述资料,做成竞争店分布图,方法如下:
〔1〕以1/10000比例地图,记入人口数、户数。
〔2〕以预定地为中心,半径500米、1000米,假设是大型店也能够2000米、3000米为半径划圆,并在圆圈内把调查过竞争店的点予以标示,并标出面积。
最后要确认今后环境变化的因素,专门应注意以下几点,因为这些因素会造成销售占有率的成长、衰退或阻碍。
〔1〕人口数、户数是否有大幅度变化的可能性。
例如:
空地的延伸、大量住宅的兴建等,假设属新盖完成的住宅区,应了解何时搬入住户、住满。
〔2〕交通建设体系是否有大幅度变化的可能。
例如:
捷运系统的通过、巷道的打通、道路拓宽、河道上搭桥等等。
〔3〕竞争店专门是比本店大2倍以上的大型店,是否在重要地点有设立的可能。
进行上述调查了解时,应把握详尽和准确资料,加以整理,更重要的是要了解这些变化是何时终止、阻碍多长时刻,最后再依照这些资料,决定提早或延后开店时刻。
2、现地调查
现地调查作业相当困难,可先假定商圈范畴,在范畴内收集所需资料。
大致可分为以下三点:
〔1〕交通道路网确认:
关于某地区人们日常生活最常使用的道路作流量调查。
〔2〕竞争店调查确认:
对某地区内超市店数多少予以了解,来明确本店可达到多少商圈市场占有率,有什么样的销售成效。
〔3〕消费者调查:
本调查是所有调查最耗费时刻、资金的工作,执行起来也最为困难,并易为一样人所疏忽。
然而这项调查绝对不能省略,因为可从中获得许多消费者情报,而且店铺差别化的启发也来自于此项调查。
超市商圈设定
商圈的组合种类
一样而言,超市的商圈可分为中小商圈、大商圈、超大商圈3种:
1、中小商圈约500~1500米,顾客以徒步或自行车可达,以出售便利商品、生活必需品为主。
2、商圈约5000米,顾客来店以坐车较多,而且大多数以购物为目的,大部分是以出售日常选购品为主。
3、超大商圈是指高速公路或捷运系统所形成的宽敞商圈,要紧出售专门器材。
商圈的设定方法
在实际动作中,超市要紧能够通过实施来店顾客问卷调查的方法来设定商圈。
1、顾客调查的要紧项目:
〔1〕住址:
〔2〕来店频率〔次/周、次/月〕;
〔3〕大型店利用频度;
〔4〕竞争店利用频度。
2、将约100~150份问卷所收集的住址在地图上标示画线即使商圈的范畴自然展现。
3、商圈确认后,利用住户资料算出户数。
4、户数乘以每月生活费用支出〔食品、饮料及日用百货〕,即为一家超市店铺营业额。
5、商圈的范畴一样可按销售额与市场占有率指标分为三个层次,即第一商圈,市场占有率在30%以上,占本店销售额的75%;第二商圈:
市场占有率在10%以上,占本让销售总额的25%;第三商圈:
市场占有率在5%以上,占本店销售额的5%。
超市商圈营业额的运算
超市营业额外负担的估算应考虑商圈范畴内常住居民的购买量、商圈范畴企事业单位的购买量、流淌顾客群的购买量、超级市场在商因范畴内的市场占有率。
假定商圈内常住居民食杂品的每月购买量,第一商圈为1000元×1000户=100万元,第二商圈为1000元×2000户=200万元,第三商圈为1000元×3000户=300万元,假定商圈内流淌顾客群食杂品的购买量每月为120元,假定商圈内企事业单位食杂品的购买量每月为180元,假定某超市的市场占有率分别为:
第一商圈30%,第二商圈10%,第三商圈5%,企事业单位及流淌顾客群各10%,可推算出超市销售额:
第一商圈:
100万元×30%=30万元;
第二商圈:
200万元×10%=20万元;
第三商圈:
300万元×5%=15万元;
企事业单位:
180万元×10%=18万元;
流淌顾客群:
120万元×10%=10万元;
总销售额:
30万元+20万元+15万元+18万+12万元=95万元
超市商圈的特点
1、从业态比较看,超级市场商圈偏小
超市奉行小商圈主义,地处社区或居民区,商圈人口7万~12万人;以经营食品为主的超级市场的商圈更小,商圈人口公为3.5~5万人。
据对某地区的调查,人们对肉、鱼、蔬菜、水果的经常性购物距离录足2公里,而服装、化妆品、家具、耐用消费品为4~5公里。
2、从超市本身来看,商圈范畴不同
超级市场由于所处位置、规模大小、购物出行方式及购物频率的不同,有不同的商圈范畴,需要进行具体的分析。
〔1〕超级市场所处位置不同,商圈范畴不同。
从一样情形看,位于都市中的超级市场商圈要大大小于位于城郊的超级市场的商圈范畴。
表3-2 日本某超级市场位置与商圈范畴、
位置徒步商圈范畴 自行车商圈范畴 小汽车
都市300~500米 700~800米 --
城郊500米 1500米 3公里
〔2〕超级市场规模不同,商圈范畴不同。
从一样情形看,超级市场规模越大,商圈范畴越大,反之那么越小。
〔3〕顾客购物出行方式不同,超级市场商圈范畴不同。
出行方式越现代化、机械化,商圈范畴越大,反之那么越小,例如,表3-2中,郊外超级市场的徒步范畴是500米,自行车为1000米,而小汽车达3000米。
表3-3 法车超级市场规模与商圈范畴
规模 面积〔平方米〕 商圈范畴
小型超市 120~399 步行10分钟之
中型超市 400~2499 步行10分钟或开车5分钟
大型超市 2500以上内 驱车20分钟左右
〔4〕顾客购物频率不同,超级市场商圈范畴不同。
由于收入水平及消费适应的阻碍,居民购物频率显示出不同的特点。
即使是对同一种商品也会显现购物频率的差异,这种差异会阻碍超市的商圈范畴,一样说,顾客购买的频率越高,商圈范畴越小反之,那么越大。
表3-4 顾客购买频率与超市商圈范畴
位置每天购买 每周3~4次每周1次
都市300米 500米 700米~800米
郊外500米 700~800米1500米
超级市场商圈的环境分析
商圈潜力情形调查
商圈潜力调查,是了解商圈范畴内有多少人口,有多大的客流量,以确定其进展的前景如何。
一个超级市场的生存和进展,依靠于商圈内有供其吸取的充足购买力。
没有理想的购买力,超级市场可不能兴盛。
在开设一家超级市场时,必须深入地去进行商圈潜力情形调查,通过周密的调查去深刻地明白得超市所处的市场环境。
研究面对的消费者,才能正确地确定自己的市场定位、规模与经营的策略,也才能在猛烈的竞争中立于优势地位。
1、商圈人口调查。
划定商圈后,第一要调查商圈人口总量。
一样可通过户籍治理部门或居委会得到较为准确的数字。
调查中一样包括:
人口数量、户数、平均每户人口数等差不多情形,必要时可分为两级商圈。
超级市场的商圈范畴标准是步行或骑自行车5~10分钟的距离。
在商圈人口调查过程中,要注意两点:
一是空间障碍因素。
例如:
河流、沟渠会阻止部分顾客,因此要将这部分人口剔除;二是竞争店因素。
应将竞争店邻近的人口剔除,如竞争店专门小或没有竞争力那么可不剔除。
在商圈人口调查过程中,要注意分析有没有人口增加的潜在趋势。
一个人口逐步增加的新区开店较易成功,在一个人口逐步减少的老区开店较易失败。
表3-5 某超级市场店铺商圈人口情形
人口 户数 平均每户人口数
差不多商圈 7371 2543 2.9
二级商圈 7732 2669 2.9
合计 15103 5212 2.9
2、商圈客流量调查:
除固定商圈内居民以外,流淌的消费者也是超级市场一个重要的客户来源。
假如所选择的店址交通便利、人员来往频繁,无疑会给超市带来可观的经济收益。
因此,搞好商圈客流调查,也事关到超市的实际利益,此工作同样不容忽视。
案例:
某超市连锁店的商圈调查
某超市是一家开店较早、经营规模的超市连锁企业。
从1995年3月开始的一段时刻里,以每日一家的速度开设新店,每开一店前惯例要进行详细的商圈调查活动,要紧包括:
1、人从早晨6点起到晚上10点止在欲开店的地区数人数车,选择一天中的不同时段,来测定客流量,如此的工作连续3-5天左右,从而把握了大量的第一手客流量的资料。
2、进行商圈入户调查。
他们在商圈范畴的选60户人家去进行入户访问:
〝我们要在这儿开新店,您情愿我们卖点儿什么?
〞〝期望我们几点开门,几点关门?
〞〝平常在哪儿打油买盐?
〞〝平均几天买一次东西?
〞等,充分了解商圈内的各种经营信息,以确保新店开一家成功一家,开一家得利一家。
超级市场开业前的竞争店调查
知彼,百战百胜。
在超市立项开店时,还要对商圈以内的超市竞争店进行相应的调查,以做到心中有数,做好决策。
商圈内竞争调查一样采纳观看调查法,具体可参阅表3-6所示:
表3-6 超市开业竞争店调查表
调查项目 A B C D E
1、同本店相比,时尚性如何?
优 稍优 相同 稍差 差
外 2、门面、外墙如何?
优 稍优 相同 稍差 差
观 3、与邻店的连续性如何样?
优 稍优 相同 稍差 差
与 4、外观、招牌、铺面和谐吗?
优 稍优 相同 稍差 差
招 5、招牌的形状、文字、色彩如何样?
优 稍优 相同 稍差 差
牌 6、招牌上照明成效如何样?
优 稍优 相同 稍差 差
7、招牌是否显眼?
优 稍优 相同 稍差 差
8、橱窗如何?
优 稍优 相同 稍差 差
9、橱窗内装饰如何?
优 稍优 相同 稍差 差
10、橱窗能否表达季节感 优 稍优 相同 稍差 差
11、橱窗陈设突出重点吗?
优 稍优 相同 稍差 差
12、橱窗内照明如何?
优 稍优 相同 稍差 差
13、橱窗店门玻璃洁净吗?
优 稍优 相同 稍差 差
14、铺面销售的宣传如何样?
优 稍优 相同 稍差 差
15、铺面卫生情形如何样?
优 稍优 相同 稍差 差
16、出入口大小如何?
优 稍优 相同 稍差 差
17、铺面放置廉价品吗?
专门多 稍多 相同 稍少 少
18、铺面精神状况如何?
优 稍优 相同 稍差 差
橱 19、从出入口大小如何?
能 稍能 相同 稍差 差
窗 20、铺面照明情形如何样?
专门好 稍优 相同 稍差 差
与 21、店内照明单调吗?
不 还好 相同 稍单调 差
铺 评判方法是依照上表中的项目进行比较:
A为4分,B为3分,C为2分,D为1分,E为0分。
评判的标准是:
优为120~140分;90~19分;中为60~89分;差为30~59分;劣为29分以下。
超级市场立地投资评估
超级市场开店投资的要紧支出项目
一个超级市场的开设前期要投入大量的资金。
一样而言,开店投资的项目要紧包括:
1.设备。
如冷冻冷藏设备、空调设备、收银机系统、水电设备、车辆后场办公设备、内仓设备、卖场陈设设备等。
2 、工程。
如内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。
3、当地租金。
4、设计装修费用。
对连锁公司来说,这笔费用可大大节约,连锁公司总部在事先要制定设备及工程投资项目、供应厂商、数量及金额。
例如在北京三环沿线邻近兴建一个超市差不多的投资情形及数额是〔不含设备投资〕:
当地租金 50000元/亩
建筑结构费用 1500元/m2
装修费用〔顶、地、墙及消防〕 300元/m2
由此可见,按10000m2商场运算,租用土地、自建自施的超市,需投资2000万元;租用旧厂房装修改建的,需投资约400万元。
经营费用预估
经营费用可分为:
固定费用和变动费用两类。
固定费用是指与销售额的变动没有直截了当关系的费用支出,如工资、福利费、折旧费、水电费、治理费等;变动费用是指随着商品销售额的变化而变化的费用,如运杂费、保管费、包装费、商品消耗、借款利息、保险费、营业税等。
超市经营和毛利率要大于费用率,是一个差不多的经营原那么。
案例:
北京亿客隆超市的投资费用状况分析
隶属于北京市供销总社的亿客隆大型超市,座落于西三环线旁,地处市郊结合部,临近丰台工业区及几条要紧的交通干线。
开张之后,经营状况良好,低廉的投资费用是其成功的要紧基础,总的投资费用状况如下:
1、面积:
总面积16200 m2
其中:
超市 7000 m2 散柜台 2000 m2
停车场 6000 m2 办公用房 1200 m2
2、租金:
在16200 m2的场地上,原有建筑是一座9000 m2的仓库和一座1200 m2的平房,按此条件租赁,每处租金为198万元,三年以后,每年租金按5%递增,一定15年不变。
3、装修费用:
总费用:
480万元
其中:
吊顶、铺地、喷墙 100万元 暖气 100万元
自动消防设备 150万元 停车场地 80万元
办公楼 50万元
4、设备费用:
总费用 550万元
其中:
货架 100万元 运算机系统400万元
柜台 50万元
5、其它费用:
包括租赁费、开办费等,共470万元
由签约到正式开张营业,亿客隆投入资金达1500万元,如此的投资量关于象亿客隆如此的大型超市而言,是完全有能力承担的,以投入产出的标准衡量,也是合理的。
损益平稳点分析
损益平稳点是指店铺收益与支出相等时的营业额,超过此点店铺即有盈利,低于此点即表示损。
1、损益的运算方法如下:
实际损益=税前损益—费用
税前损益=销售毛利—变动费用—固定费用
销售毛利营业收入—销货成本
2、损益平稳点的运算方法如下:
损益平稳点销售额= 固定费用
毛利率—变动费用率
3、经营安全率运算方法:
经营安全率=〔1— 损益平稳点销售额 〕×100%
预期销售额
这一比例是衡量店角度经营状况的重要指标,一样测定的标准为:
安全率30%以上为优秀店;20%~30%为优良店;10%~20%为一样店;10%以下为不良店。
案例:
某超市的损益平稳点状况分析
该超市开业不到一处的时刻便关门停业。
下面是其经营状况表 〔表3-7〕。
依照以上情形可知,该超市的每月费用支出为49.6万元,而利润收益为26.4万元,远未达损益平稳点,故该超市在经营中处于亏损。
表3-7 某超市经营状况表〔月〕
类别 具体项目 金额 备注
场地租金 36万元 每月每平米130元,
共计2000米2
每月 人职员资 10万元 每月每人800元,
共计125人
费用 水电燃料 2.1万元
支出
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 超级市场 店址 选择 策略