青白江区褔洪乡步进村公墓可行性研究报告.docx

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青白江区褔洪乡步进村公墓可行性研究报告

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成都市青白江区福洪乡进步村可行性研究报告

目录

1.总论-4-

1.1.项目提出的背景-4-

1.2.可行性研究编制依据-4-

1.3.编制范围-4-

1.4.建设的必要性-5-

1.4.1.项目建设是社会发展的需要-5-

1.4.2.项目建设是精神文明建设的需要-5-

1.4.3.项目建设是殡葬改革的需要-5-

1.4.4.项目建设是城市建设发展规划的需要-5-

1.4.5.项目建设是陵园多功能建设的需要-6-

1.5.项目概况-6-

1.5.1.项目名称-6-

1.5.2.建设性质-6-

1.5.3.建设规模-6-

1.5.4.承办单位-6-

1.5.5.编制单位-7-

1.5.6.设计单位-7-

1.6.建设目标-7-

1.7.建设条件-7-

2.场址的选择及条件-7-

2.1.地理情况-7-

2.2.地址土地权属类别及占地面积-7-

2.3.地点与地理位置-8-

2.4.现有场址利用情况-8-

2.5.地形、地貌条件-8-

2.6.施工条件-8-

2.7.工程地质、水文地质条件-8-

2.8.气候条件-8-

2.9.交通条件-8-

2.10.征地拆迁条件-9-

3.行业市场分析-9-

3.1.国内经济背景-9-

3.1.1.物价涨幅见顶回落，全年CPI上涨5％左右-9-

3.1.2.经济增长小幅下降，全年增速略高于9％-9-

3.1.3.房地产调控初见成效-10-

3.1.4.区域、城乡、内外平衡状况有所改善-10-

3.2.西部主要城市经济对比-10-

3.2.1.社会消费品零售情况-10-

3.2.2.地方公共财政收入-11-

3.2.3.进出口总额-11-

3.2.4.城市居民人均可支配收入-12-

3.2.5.农民人均纯收入-12-

3.3.墓地行业市场分析-13-

4.五力模型分析-14-

4.1.现有墓地行业中的竞争者-14-

4.2.新进入者的威胁-17-

4.2.1.进入者的进入障碍-17-

4.2.2.进入者的产品差异化和经营特色-17-

4.2.3.进入者的资本要求-18-

4.2.4.未来进入者威胁-18-

4.2.5.潜在进入者威胁-18-

4.3.供应商讨价还价的能力-19-

4.4.购买者讨价还价能力-19-

4.4.1.购买者的消费心理对购买能力的影响-19-

4.4.2.政策、法律法规对购买者购买能力的影响-20-

4.4.3.市场对购买者购买能力的影响-20-

4.5.替代品产生的威胁-21-

4.5.1.替代品的种类-21-

4.5.2.替代品对研究对象的影响-21-

5.战略分析-21-

5.1.SWOT分析-21-

5.2.建议墓地采用的战略-23-

5.2.1.墓地行业价值相关联产业-23-

5.2.2.战略选择-23-

5.2.3.采用纵向一体化的理由：

-23-

6.风险分析-23-

6.1.风险因素-23-

6.1.1.政策风险-23-

6.1.2.市场风险-24-

6.1.3.技术风险-24-

6.1.4.建设风险-24-

6.1.5.自然风险-24-

6.1.6.不确定性风险-24-

6.2.基本对策-24-

6.3.风险对策的策略-25-

6.4.风险对策的重点-25-

6.5.风险监控-25-

7.结论与建议-26-

7.1.结论-26-

7.2.建议-26-

1.总论

1.1.项目提出的背景

公墓是展现一个国家、一座城市历史文化沉淀的重要部分，也是城市现代化建设中不可分割的组成部分。

公墓这种形式很适合现代城市发展的需要，它不仅节约土地资源、规范殡葬行为，同时又充分照顾人们对先辈的缅怀之情，可以说公墓的建设水平在一定意义上象征着现代城市的文明程度。

公墓是社会公共设施的重要组成部分，也是社会精神文明建设的重要组成部分，同时它也体现了社会的社会化程度。

中国自古就有土葬一说，早在半坡时期就有了墓葬，发展到夏商、西周时期墓葬随着人们经济发展也有了很大的突破，唐代时李世民以山为墓逐渐形成了如今的陵园。

目前我国现有城市公墓1831个，对于城市人口巨大的人口基数来讲，这远远是不够的，然而1999年人口普查报告显示，中国已经正式步入老龄化社会，而这一状态会一直维持到2050年，许多大中型城市和人口密集成都较高的城市已经出现了“公墓慌”。

1.2.可行性研究编制依据

1、《殡葬管理条例》（国务院令第225号）；

2、民政部《关于公墓管理的暂行规定》；

3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院1998年12月）；

4、《占用征用林审核审批管理规范》（国家林业局<林资发[2003]139号>）；

5、国家现行的有关法规及技术规范；

6、建设单位提出的有关使用要求。

1.3.编制范围

1、市场调查与预测

2、建设条件及建设地址选择

3、市场分析

4、五力模型分析

5、SOWT分析

6、风险分析

1.4.建设的必要性

1.4.1.项目建设是社会发展的需要

公益性生态陵园是社会公共设施的重要组成部分，也是社会建设的组成部分。

如果把医院的产房比作生命的起点，把少年、青年、中年、老年视为生命之旅的各个驿站，那么陵园则是人生的终点站和归宿。

其存在本身具有一定的合理性。

随着社会的发展和人民生活质量的提高，人们对生态陵园公墓的需求也越来越高，搞好陵园建设正是满足社会发展的需要。

1.4.2.项目建设是精神文明建设的需要

丧葬消费是一种精神消费，由于其相对稳定性和传承性，它易于封建迷信的风俗习惯连在一起，产生一些不文明的行为。

如：

哭、闹、烧纸、冥钱等，这就需要政府去引导，用先进、科学、文明的丧葬理念取代愚昧、落后、迷信的丧葬观念。

所以，现代生态陵园建设是精神文明发展的需要。

1.4.3.项目建设是殡葬改革的需要

生态陵园是党和国家推进殡葬改革的重要载体，可以规范人们的丧葬消费。

建国以来，殡葬工作取得了很大成就，人民基本上树立了正确、文明的丧葬观，丧葬作为一种传统、民俗，本身具有很多落后的东西，一旦条件允可，很可能死灰复燃，因此，加强生态陵园建设与管理，提供多元化的骨灰处理方式，满足不同层次的消费者的需求，可以起到引导殡葬消费的作用。

1.4.4.项目建设是城市建设发展规划的需要

生态陵园建设的水平在一定意义上象征着现代城市的文明与进步。

综观其他城市生态陵园，无不以其优美的环境，独奇的艺术形态，浓厚的文化底蕴成为城市历史、人文的景观。

生态陵园是城市的组成部分，是重要的人文景观，更应该成为重要的人文纪念公园。

因为，一个城市应从历史与文化的角度搞好生态陵园建设，提高生态陵园的文化含量。

生态陵园的建设形式歧视很适合现代城市发展的需要，它分为碑葬、塔藏、树葬、廊葬几种形式，不多占用土地，同时又充分照顾人们对先辈的怀念之情，是现代社会文明进步的象征。

1.4.5.项目建设是陵园多功能建设的需要

生态陵园是人们寄托感情的场所和国家推行殡葬改革的载体，是社会化服务中不可或缺的相对独立的行业。

随着历史的变迁、社会的发展，生态陵园已从简单、单一的处理骨灰或遗体功能演变为多功能的集合体。

充分认清公墓的价值与功能对于生态陵园的建设具有重要意义。

综述，项目建设是社会发展、精神发展的需要，符合殡葬制度改革的需求，符合城市建设发展规划，符合陵园多功能的发展趋势。

1.5.项目概况

1.5.1.项目名称

褔洪乡进步村公墓

1.5.2.建设性质

新建项目

1.5.3.建设规模

总建筑面积69996.35平方米，最大墓穴数20998个。

1.5.4.承办单位

青白江市政府

1.5.5.编制单位

四川省古建筑设计研究院

1.5.6.设计单位

四川省古建筑设计研究院

1.6.建设目标

以生态公墓为主题，在原有植被的情况下，用墓内树木的种类将各个墓区分离，其间区区相映又各有不同。

本着经济效益为目的，在绿化面积足够的情况下，利用合理设计加大墓穴的容量。

通过进步村公墓的建设，加快褔洪乡城市化建设的步伐，积极的促进社会主义新农村建设进程，加大成都地区墓穴的供应量，使得成都地区墓穴的价钱保持在合理水平。

1.7.建设条件

（1）以人为本，符合我国经济发展需要。

（2）建设资金有保证。

该项目所需建设资金由青白江市政府解决。

2.场址的选择及条件

2.1.地理情况

福洪乡位于成都市东部，在东经3044′11″北纬9000′00″。

福洪乡市总面积39.36平方公里。

人口共计28712人，其中农业人口27723人，非农业人口989人。

耕地面积28266.7亩。

2.2.地址土地权属类别及占地面积

目前，拟建场址土地属成都青白江区福洪乡所有，该项目占地69996.35平方米（约合104.994亩）。

2.3.地点与地理位置

成都市青白江区褔洪乡进步村

2.4.现有场址利用情况

围内多数为闲置空地，场地内有农作物，场地西北方向有清代遗留墓地。

根据一般陵园的构造，结合场地环境，能使总图布置能体现功能分区明确，交通组织合理，方便实用的原则。

2.5.地形、地貌条件

福洪乡属丘陵地带，山梁相接，大小槽冲多。

场地座南向北，中心有一小土坡，承弹弓状将铁二局无处基地环绕，弹弓分叉处有一天然形成的水塘。

2.6.施工条件

灌口县水泥、钢材、砖石材料供应充足，价格波动不大。

施工场地开阔，周围人口密度小，施工作业对周围环境造成影响较小。

施工用电、用水能得到保障。

2.7.工程地质、水文地质条件

拟建场地位于成都市青白江区福洪乡，地形较为平坦、开阔。

场地地下水主要为灰岩中的裂隙水。

2.8.气候条件

福洪乡属亚热带温润季风气侯区，气侯温和，雨量充沛，无霜期长，四季分明，年平均气温16℃,无霜期长达265天，年日照时数1410小时，年降雨1200毫米，夏无酷暑，冬无严寒。

2.9.交通条件

墓区位于进步村，场地北面有一条公路，东连人和乡、东连清泉镇，西接新都区石板滩镇，西北接龙王。

北毗姚渡镇，南邻龙泉驿区洪安乡火车站、黄土镇，西距成都市中心直线26.4公里，距青白江区政府所在地24公里，距成南路清泉出口3.5公里。

，交通条件十分便利。

2.10.征地拆迁条件

征地范围内的拆迁量比较小，拆迁费用和青苗补偿费用问题由当地政府解决，当地居民对兴办教育事业表示支持，征地拆迁条件较好。

在场地西北方向，即铁二局无处基地西面有几座清代遗留的原始墓地，根据中国人的习俗，将对这部分墓地进行保留。

3.行业市场分析

3.1.国内经济背景

2011年以来，宏观调控坚持把控物价作为首要任务，政策效果逐步显现，经济运行总体较为平稳，并呈现以下特点和发展态势。

3.1.1.物价涨幅见顶回落，全年CPI上涨5％左右

居民消费价格指数在2011年7月份达到6.5％的峰值后，受基数效应减弱、货币条件改善和大宗商品价格下降等因素影响，涨幅呈现回落趋势，全年CPI上涨5％左右。

首先，控物价的货币条件持续改善。

2011年9月份广义货币（M2）同比增长13％，狭义货币（M1）同比增长仅8.9％，信贷余额同比增长15.9％，全年货币、信贷调控目标将如期实现。

其次，输入性通胀压力有所减弱。

受美、欧债务危机冲击，全球经济增长明显放缓，加上市场避险情绪影响，美元短期反弹，大宗商品价格有所回落，进口价格指数趋降。

第三，食品价格涨幅企稳回落。

猪肉价格同比涨幅下降，目前猪粮比已回落到8以下。

粮食产量“八连增”，有利于稳定粮食和食品价格。

3.1.2.经济增长小幅下降，全年增速略高于9％

前三季度，制造业、房地产业投资高速增长，但交通、电力等基础设施投资增速明显放缓，固定资产投资增长25％。

由于汽车、住房等与住、行相关的消费增长明显下降，累计社会消费品零售总额实际增速比去年同期回落3.75个百分点。

目前世界经济放缓，对我国出口已经开始产生影响，前9个月出口增长22.7％。

预计全年出口增长20％左右，贸易顺差1600亿美元左右。

从内、外需求综合看，今年以来总需求增长的适度回落，主要是宏观政策主动调控的结果，有利于控制物价涨幅和实现经济运行的综合平衡。

GDP增速在上半年达到9.6％的基础上，三、四季度将小幅下降，预计全年增长略高于9％。

3.1.3.房地产调控初见成效

2011年前9个月，全国商品房销售面积同比增长12.9％，销售额增长23.2％，房地产市场运行总体平稳。

保障房建设按计划推进，一定程度上弥补了商品房投资下降缺口，房地产开发投资增长32％，对于稳定整体投资增长和抑制商品房价格上涨均发挥了积极作用。

特别是，“限购”措施的落实和实施范围的不断扩大，以及开展房产税试点等，房地产投资需求得到一定抑制。

一线城市房价有所松动，并出现局部下降，二、三线城市房价上涨趋于温和，房价过快上涨态势得到初步遏制。

对地方投融资平台的摸底和整顿，使正在上升的与土地、房地产相关的信贷风险和地方财政风险有所抑制，对防范系统性财政金融危机的爆发具有重要作用。

3.1.4.区域、城乡、内外平衡状况有所改善

中西部地区经济发展明显加快。

上半年，18个省区GDP增速超过13％，但东部省市仅有3个。

除天津外，增速排前10名的全部来自中西部省区。

得益于农民工工资上涨、农产品价格上升和各项惠农政策的实施，上半年农村居民人均现金收入增长20.4％，明显高于城镇居民人均可支配收入13.2％的增速。

应对危机以来，我国对外贸易出现积极变化，国际市场份额进一步提高，对发展中国家出口占比超过50％，一般贸易规模超过加工贸易。

在出口稳定增长的同时，进口保持更高增速，贸易顺差规模减小，全年占GDP比重将下降到2.3％左右，内外平衡状况改善。

3.2.西部主要城市经济对比

3.2.1.社会消费品零售情况

2011年，我市社会消费品零售总额为2861.3亿元，占11个西部城市消费总额的20.6%，低于重庆（3415.9亿元），居第2位；同比增长18.4%，居第8位，位列前三位的分别是乌鲁木齐（23.3%）、贵阳（20.5%）、西安（20.1%）。

3.2.2.

地方公共财政收入

2011年，我市地方公共财政收入为680.7亿元，在11个西部城市中居第2位，位居第1位的是重庆（1488.3亿元）；增长速度为30.1%，居第7位，排名前三位的是银川（50.7%）、重庆（46.2%）、乌鲁木齐（39.5%）。

3.2.3.进出口总额

2011年，我市进出口总额达379.1亿美元，在11个西部城市中排名第1位（缺兰州），重庆（292.2亿美元）、西安（125.8亿美元）分列第2位和第3位；同比增长53.9%，居第3位，排名前两位的分别是重庆（135.1%）、贵阳（65.6%）。

3.2.4.

城市居民人均可支配收入

2011年，我市城市居民人均可支配收入达23932元，低于呼和浩特（28877元）、西安（25981元），居第3位；同比增长14.9%，居第4位，贵阳（17.0%）、西安（16.8%）、昆明（16.4%）分居前三位。

3.2.5.农民人均纯收入

2011年，我市农民人均纯收入9895元，在11个西部城市中（缺兰州）居第2位，呼和浩特（10038元）列第1位。

从增长速度看，我市为20.6%，居第5位，排名前三位的分别是西安（26.3%）、贵阳（23.5%）、重庆（22.8%）。

3.3.墓地行业市场分析

根据联合国最新的人口数据预测，2010年中国60岁及以上人口占比将达到12%，低于经济合作与发展组织（OECD）的平均水平，人口老龄化问题尚不突出。

但是，2011年以后的30年里，中国人口老龄化将呈现加速发展态势，60岁及以上人口占比将年均增长16.55%，2040年60岁及以上人口占比将达28%左右。

在这30年里，中国开始全面步入老龄化社会。

到2050年，60岁及以上老人占比将超过30%，社会进入深度老龄化阶段。

再来看看死亡人数，1962-1982年，这21年时间，中国年死亡人口都维持在600多万人，平均每年650万人。

从1983年死亡人口达到700万之后，过去25年，中国年死亡人口数量一直在稳步递增。

1998年突破800万，2007年突破900万，按照人口出生规律，再过20年，也就是到2050年的时候，新中国成立后的人口进入死亡高峰期。

其中1963年一年出生人口2900多万。

到2040年前后，中国人口一年可能有近3000万人口死亡。

可见，2020-2050年，将是中国殡葬事业的最高峰。

年均死亡人口将相当于1982年之前的5倍左右。

就成都人口来看。

全市常住人口中，0-14岁人口为1536850人，占10.94%；15-64岁人口为11146427 人，占79.35%；65岁及以上人口为1364348人，占9.71%。

同2000年第五次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重下降5.49个百分点，15-64岁人口的比重上升3.74个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.75个百分点。

而目前成都地区只有25座陵园，分布较为平均，其中成华区、龙泉驿区、青白江区内分部近10家经营性、公益性墓地。

价格也从3000到十几万不等，价格幅度大。

其中10000元人民币以下的占总量的16%~23%；10000~20000元人民币的占55%~55%。

成都一般墓地的购买年限为20年，20年后和墓地方签续签协议，也就是说一般一块墓地的拥有年限是永久，意味着成都25座陵园与成都死亡人口基数来看，墓地数量远远未达到饱和状态。

4.五力模型分析

4.1.现有墓地行业中的竞争者

可研目标的位置位于青白江区褔洪乡，地处成都以东，西面的竞争者能对比的范围很小，这取决于购买者对地理位置的偏好决定的。

成都东部包括成华区、龙泉驿区、青白江区在内正规的有近10座陵园，分布较为分散，环境条件差别较大，价格浮动较大，很多墓地都有管理不规范的情况。

成都市以东主要墓地一览表

墓地名称

墓地地址

价位

环境

优势

劣势

金龙山墓地

成都龙泉驿区清水乡梨园村

19000人民币以上

公墓所处山势状如向环山口外振翼欲飞的大鹏。

山中梨林成片，花郁草绿，阳春三月，梨花簇拥，冰清玉洁；野花发而幽香，佳木秀而繁阳，玲珑剔透，日辉月映，流淌着一个美妙的传说。

因其地理位置处人流较小的郊外，无处不体现做为陵园的静

距成都市区36公里；价位较高。

祝国寺望山陵园

成都市锦江区

4000~20000人民币不等

围绕公墓园林化，墓区多样化，墓型艺术化，管理现代化的目标，由多位环境设计师和艺术家共同携手设计，推出园林式艺术墓位，同时也将是成都地区的观光型陵园。

距市区仅5公里，交通极为方便，是全市距市区较近的陵园

在市区内，人流量较大，墓区外环境不佳

金沙陵园

成都东隅锦江区琉璃乡龙灯山，北靠龙泉山脉

3900~20000人民币不等

跳蹬河、白马河如玉带环绕。

远眺金沙遗址，近倚两汉陵群，翠屏山、金宝山、万佛山，三山顾盼相向，形成“前有江流，后有来龙，左有流泉，右有通衢，群山环抱，明堂开阔”的绝佳堪舆格局。

价格相对较低，性价比较高

墓区内环境较差，管理松懈

磨盘山墓地

磨盘山南麓

10000~20000人民币不等

各区域内将种植名贵花草树木，修建亭台楼阁、艺术长廊、花园、花台、水池将遍于园中，为群众缅怀亲人，寄托哀思的理想场所。

原进入陵园内安葬的死者生前都享有一定的名望。

如老红军、烈士、各级干部、民主人士、社会名流等。

七十年代修建了宏伟壮观的人民骨灰堂。

公墓旁有殡仪馆，每天有大量的钱纸灰烬在空中

真武山憩园

四川成都龙泉驿百工堰北侧

8000~20000人民币不等

憩园墓体采用花岗石、汉白玉等高档石材制作，墓型设计古朴端庄、典雅大方，墓价高、中、低档数十种，价位丰俭由人。

墓区内各区相连、小径相通、布局合理、设计精巧；墓区外形左右对称、气势雄浑，颇具皇家陵寝的传统建筑风格，尽显王者之气。

张爱萍将军亲笔题名--成都市真武山憩园。

距成都市区20公里

燃灯寺公墓

中国西部阳光城境内，紧靠龙泉驿洛带古镇

8980~20000人民币~不等

依山傍水，绿树成荫，视野开阔，左携狮子山、石牛观，右掌燃灯寺，背倚乌龙山，俯视一望无垠的成都平原

该公墓经全国著名地理大师李远国等多位大师选定

离成都城区20公里

院山公墓

成都市成华区龙潭乡院山坡

5000~20000元人民币不等

以山为院，院于山内，院山公墓注重环境的天然形态，依山造势，是一座花园式生态型陵园。

园区花团锦簇，松柏环绕，区内墓型较多考究客家文化，将交椅坟、龟壳墓等蕴于其中，自然与人文相得益彰，极大地丰富了园区文化。

公墓中安葬着朱向离等十九位“院山坡殉国烈士”，是成华区爱国主义教育基地。

在市区内，有噪音滋扰

石林公墓

成都北郊风景区内

10000~20000人民币不等

背依磨盘山山脉，地势呈大圈龙椅形，正居磨盘山脉环绕之中，坐东北向西南，墓地前面流淌着清澈碧绿的东风渠水，依山伴水，雄霸之气跃然而起

永久性对外开放经营，受法律保护的永久性公共墓地

处于风景区内，人流量大，不易于逝者安息

4.2.新进入者的威胁

4.2.1.进入者的进入障碍

对于墓地行业来说，进入成本较高，多是政府性行为，因为受房地产业的影响，土地普遍较高。

小型墓地很难有核心竞争力，能进入者多为政府行为以及财团和商人等。

4.2.2.进入者的产品差异化和经营特色

随着时间的推移，顾客会逐渐相信一个产品是独特性。

这种认知度会给墓地带来进一步服务的机会，使广告变得更有效，该墓地也将可以领先其他墓地向顾客提供产品和服务。

新进入者经常采用低价和差异化产品进行抗衡：

低价战略会给新进入者带来资金回笼不足或资金链断裂等一系列潜在问题，同时也有利的一方面，例如市场需求大，低价战略会让该墓地迅速的脱销，企业或个人可以用高效的回笼资金进行再次投资，这要看当时当地的市场和购买者的偏好：

差异化战略在目前的墓地市场效果不大，这主要的原因其一是中国是个传统国家，死者在人民心中是处于十分尊重的地位，对于生者的生后事一般都是比较严肃、认真的；其次，中国殡葬文化发展较成熟，各个地区都有自己不同的殡葬习俗与经济，随意的加入其他元素会触怒死者家属，影响墓园的持续发展。

4.2.3.进入者的资本要求

新进驻的墓地开发商，首先都要具备足够的资本，做够的资源投入。

新进入者想要打入现有墓地已经建立起来的良好的销售渠道，则往往要求新进入者提供更加优惠的批发价格或者加强广告强度。

虽然，这样会使其降低盈利能力，但是为了抢占市场，这是必不可少的。

这样也对原有的墓地在销售经营上造成极大压力。

4.2.4.未来进入者威胁

我国有近14亿人口，全国仅有殡仪馆、公墓等殡葬单位2600多个，实在太少，而成都只有恩德堂、殡仪馆、大朗福寿、吴林殡仪公司、慈安堂、东郊殡仪馆、北郊殡仪馆、成都市殡仪馆8家稍大的殡仪馆及24处正规化