房地产开发项目转让合同完整版.docx
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房地产开发项目转让合同完整版
房地产开发项目转让合同
房地产开发项目转让合同
转让方(简称甲方):
地址:
联系电话:
法定代表人:
受让方(简称乙方):
地址:
法定代表人:
甲乙双方就房地产开发项目达成如下协议:
1.甲方在××市(地块编号:
)拥有房地产开发项目(名称:
土地面积㎡;建筑面积㎡;现已完成工程行象进度为。
现有偿转让,转让方式为
(1)出售
(2)交换
2.乙方自愿从甲方受让上述房地产开发项目的土地使用权及其房屋建设权。
3.甲乙双方对上述房地产开发项目转让数量、面积核对无误,同意上述房地产转让价格为人民币,单价元/㎡,总金额为元。
付款方式为分次,第一次付款时间为年月日,付款额为元;第二次付款时间为年月日,付款额为元;第三次付款时间为年月日,付款额为元;并于年月日前全部交完。
4.甲方的责任
(1)向乙方提供本项目的土地、规划、建设等批件(详见附件1.项目批件明细表)。
(2)向乙方提供本项目的技术文件(详见附件2.项目批件明细表)。
(3)于年月日向乙方办理资料与场地移交。
5.乙方的责任
(1)依据甲方提供本项目的土地、规划、建设等批件,按时向土地、规划、建设部门办理审批和备案手续,并自行承担相关费用。
(2)于年月日会同甲方办理资料与场地接收事宜。
(3)自本项目移交之日始,所发生的一切费用乙方自行承担。
6.土地使用年期为年,自年月日起至年月日止。
7.乙方继续履行原《土地使用权出让合同》中载明的权利与义务的有关规定。
8.乙方从年开始,缴纳土地使用费,在此以前的土地使用费全部由甲方负责。
9.房地产项目转让中所发生的税费由负责缴纳。
10.转让合同由双方签字盖章,经市公证处公证,并到政府主管部门办理变更登记手续后,经市房地产开发建设管理办公室批准乙方正式取得土地、开发、建设经营权。
11.本合同正本一式份,甲乙双方、房地产开发建设主管部门权、公证处各份。
转让方:
(盖章)受让方:
(盖章)
法定代表人:
法定代表人:
年月日
附件:
(略)
房地产合作开发及项目转让合同的主要条款
1、房地产合作开发合同的主要条款:
(1)合作开发当事人的名称、姓名、住所;
(2)项目概况(包括:
座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等);
(3)项目现状;
A、项目报批现状包括规划参数,并列明取得的批文;
B、项目动拆迁、开发现状。
(4)合作方式;
A、共同组建项目公司方式
需约定:
项目公司的注册资金、出资比例、时间;组织机构的设立、运作程序、利润分配等;
B、合作建房协议方式;
需约定:
合作各方的投资方式(包括土地投入的评估)、投入期限、投资比例、合作经营方式、运作机构的组成、利益(权益)分配等。
(5)项目公司成立前后的权利义务的转移(包括项目公司成立前所发生费用的补偿、土地使用权的转移手续办理等);
(6)项目的总投资数额(包括成立项目公司的注册资本及投资总额的差异)的投入方式;
(7)项目合作建设计划(规模、进度等);
(8)合作各方的权利义务(应约定有关审批手续的办理、有关项目建设管理工作的分担以及合作投资回报的分配方式);
(9)违约责任;
(10)解决争议的方法;
(11)合作当事人约定的其它事项。
2、房地产项目转让合同的主要条款
(1)转让当事人的名称、姓名、住所;
(2)项目概况(包括:
座落地点、项目性质、四至、占地面积、有关规划指标等);
(3)项目转让时土地使用权性质,获得方式及使用期限;
(4)项目现状;
A、项目报批现状包括规划参数,并列明取得的批文;
B、项目动拆迁、开发现状(停建、缓建);
C、项目涉及的土地或工程的权利限制情况;
(5)项目转让方式;
A、以开发项目转让方式;
需约定:
转让费用的构成、数额、支付方式,项目的立项、用地、工程建设的有关审批程序重新办理手续等;
B、以转让项目公司股权方式;
需约定:
项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式,现有资产的认定,需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
(6)项目转让价格、支付方法和期限;
(7)项目标的物转让、交割日期及方式;
(8)转让前原有债权债务以及土地或工程的权利限制的处理;
(9)双方的权利义务;
(10)违约责任;
(11)解决争议的方法;
(12)转让当事人约定的其它事项。
三、制作房地产合作开发和项目转让合同应注意的问题
1、制作房地产合作开发合同应注意的问题
(1)要明确合作各方的开发资质或取得资质的相应责任;
(2)约定先合伙或合作、后成立项目公司的方式,其承担民事责任方式先后不同;要明确先后的权利义务关系及办理相应手续的责任主体;
(3)组成项目公司合作开发的,要明确注册资本投入方式以及注册资本与投资总额的差异的处理对策及相应的责任;
(4)以土地使用权入股组成项目公司的,土地使用权须作评估;
(5)以筹建处或其它名义合作开发的,须使之成为能独立承担权利义务的其它经济组织,并明确合作筹建各方的权利义务;
(6)合作开发一方以土地使用权作为合作投资的,应办理土地使用人和使用性质的变更登记手续,并明确有关费用的承担方式和责任人;
(7)一个地块上合作开发涉及几个性质不同的项目,应分别立项、分别进行审批并办理不同的证照;
(8)合作开发各方的投资回报的方式,应按是否以开发项目的房屋为标的分别规定权利义务,投资回报系约定分房的,应明确房屋分配的具体办法;投资回报系分配利润的,应约定利润的计取方式;
(9)合作开发合同应约定建筑面积增加时的政府批准手续和增加面积的成本,增加分担及面积分配方式;
(10)合作开发合同由于需办理相关手续,往往效力待定,合作合同应具体约定一旦合同被确认无效或不生效时的具体处理方法。
2、制作房地产项目转让合同应注意的问题
(1)房地产开发项目转让必须由所有人转让、受让的当事人以书面形式协商一致;
(2)转让项目已有的各种政府批文均必须在合同中列明,包括立项和规划批文等;
(3)项目转让应符合开发不同阶段的政府有关允许转让的条件;
(4)已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目,应按公司法有关规定办理工商变更登记手续,同时办理房地产转让的变更登记手续;
(5)成立项目公司的转让方的债权债务要明确,潜在债务的澄清,要约定公告程序;
(6)未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目,应按项目土地使用的不同情况,申办变更立项和土地使用
的批准手续;转让给合作各方以外当事人的,须获得原合作各方及受让方的一致同意;
(7)转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续,转让时尚未付清出让金的,应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用包括尚未付清的费用的承担方式;
(8)项目转让时,项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发,转让合同应约定补办政府主管部门认可手续及具体责任人;
(9)项目转让时,按出让合同的土地使用年限已开始使用的,转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除;
(10)房地产项目转让前已实行预售的,应约定转让双方通知预购业主,并明确因此引起相应责任的处理方法。
房地产开发项目转让合同1
转让方(甲方):
_________________________
受让方(乙方):
_________________________
甲方拥有位于_________市_________路占地面积为_________平方米的土地使用权。
甲方拟将该土地使用权及与之相关的项目开发权转让给乙方。
甲乙双方经友好协商,现根据我国现行土地转让及开发的法律法规,结合本协议所指土地及其开发的实际情况,自愿达成如下协议,供共同遵照执行。
第一条转让土地使用权及其项目开发权之状况
(一)土地使用权状况
1.土地座落位置:
_________________________________
2.土地使用权面积:
_______________________________
3.已批准的容积率为:
_____________________________
4.已批准的建筑面积:
_____________________________
5.土地规划用途:
_________________________________
6.土地使用期限:
_________________________________
7.土地现状:
_____________________________________
(二)项目开发权状况
1.甲方已领取了建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证;
2.甲方已经市政府批准在拟转让的地块上取得单项开发权,并领取了单项开发资质证;
3.甲方已按土地规划用途委托了设计并办理了报建手续,缴纳了报建所需费用。
(三)其他权利状况
1.甲方确认本协议所转让的土地使用权及项目开发权是其合法拥有,不存在抵押、查封、第三人主张权利等产权瑕疵;
2.承担形成转让款的现状所产生的债权债务及一切法律经济责任,甲方确认为取得本协议所转让的土地使用权及项目开发权已支付了一切应付款项、费用,不存在债权、债务争议(包括绿化费、拆迁安置补偿等)。
第二条本协议之转让价格
1.甲乙双方确认本协议的转让价格以甲方已获得批准的可建筑面积为计价面积,转让价每平方米人民币______________元,计人民币_________元;
2.上述转让价格包含甲方取得转让土地的使用权与项目开发权所已付和应付的一切款项、费用;
3.乙方在受让后获准增加或减少建筑面积,与甲方无关,不作为增加或减少乙方向甲方支付转让款的依据。
第三条转让价款之支付
(一)支付:
1.在本协议生效之日起三个工作日内,乙方应支付本协议转让价款_________%给甲方。
2.在甲方将涉及转让地块的使用权和项目开发权资料,包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证,建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料后三个工作日内,乙方应支付本协议转让价款的_________%给甲方;
3.在规划国土部门根据甲乙双方共同申请将涉及转让地块的土地使用权和项目开发权办理到乙方或其指定人名下后三个工作日内,乙方应支付本协议转让价款的_________%给甲方。
4.在乙方根据项目开发需要,将原规划的办公、商场功能报批为商住功能后三个工作日内,乙方应支付本协议转让价款的_____%给甲方。
5.在乙方获准开工后三十天内,乙方应支付本协议余下转让价款给甲方。
(二)甲方收取本协议转让价款的开户银行为:
_________帐号为:
_________;甲方亦可书面通知乙方有关甲方收款或委托第三人收款的新的银行及帐号:
(三)甲方收取乙方款项,应按规定开具发票予乙方或乙方指定的单位或个人。
第四条资料的交付及土地使用权证的办理
1.在本合同生效后十个工作日内,甲方应将涉及转让地块的土地使用权及项目开发权资料,包括但不限于土地出让合同书、红线图、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑设计要点、设计图纸、单项开发权批文及资质证等原件资料给乙方。
2.在本协议生效后三十天内,甲乙双方备齐有关资料共同向市规划国土部门申请办理本协议所指土地的使用权转让登记手续及项目开发权的更名过户手续。
第五条税费之负担
在本协议土地使用权转让和项目开发权更名过户过程中,涉及到政府主管部门及政府部门指定的机构应收取的各种税费,均由甲方承担,如按规定应由甲乙双方分担的,亦由甲方以乙方名义支付,乙方应承担的部分,已由乙方以转让价款方式体现在支付给甲方的价款中。
第六条土地使用权转让的法律状况
1.甲方转让本协议所涉及之土地使用权后,该土地使用权出让合同及登记文件中载明的权利和义务随之转移给乙方;
2.在土地使用权的转让登记以前,有关该地块产权瑕疵所引起的风险、责任,由甲方承担;自房地产登记机关核准转让登记之日起,有关该地块的风险和责任由乙方承担。
3.甲方为取得该地块的土地使用权及项目开发权所需支付的一切款项、费用(包括但不限于政府回填绿化费)、债务、责任,由甲方承担,不因本协议的生效及转让登记手续的办理而转移。
第七条违约责任
(一)甲方的违约责任
1.在本协议生效后,甲方单方面解除本协议,或拖延履行本协议应尽义务超过三十个工作日,视甲方构成根本性违约。
甲方应双倍返还乙方定金,退还已收乙方的转让款并按银行同期贷款利率支付利息给乙方。
2.因甲方隐瞒事实真相,出现第三人对本协议所指的土地使用权及项目开发权出现权利或其他甲方的原因,致使本协议不能履行,视甲方单方违约,甲方按本条第1款规定向乙方承担责任。
3.甲方迟延履行本协议的规定义务未达到根本性违约,应按乙方已付转让款每日万分之二点一向乙方支付违约金。
4.因甲方原因,在转让给乙方的土地使用权及项目开发权设定或债务,影响乙方项目的开展,乙方有权将应付甲方的转让价款直接支付给主张权利的债权人,并追究甲方的违约责任。
(二)乙方的违约责任
1.在本协议生效后,乙方单方面解除本协议,应按本协议总价款的_________%赔偿甲方的经济损失;
2.乙方迟延支付转让价款给甲方,应按迟延额每日万分之_________支付违约金给甲方,逾期三十个工作日,甲方有权解除本协议,乙方应按本协议总价款的_________%赔偿甲方的经济损失。
3.出现上述情况造成本协议终止,乙方需将从甲方处取得的有关本项目的资料原件以及后续开发取得的文件资料无偿移交回甲方。
第八条保密
一方对因本次协议而获知的另一方的商业机密负有保密义务,不得向有关其他第三方泄露,但中国现行法律、法规另有规定的或经另一方书面同意的除外。
第九条补充与变更
本协议可根据各方意见进行书面修改或补充,由此形成的补充协议,与协议具有相同法律效力。
第十条不可抗力
1.因不可抗力而使本合同无法开始履行或在履行过程中需要终止的,各方当事人均无须承担违约责任。
2.本条款所称不可抗力,系指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况及国家、省、市、主管部门有关法律、政策及规定的相应变化和调整。
第十一条管辖法
本协议受中华人民共和国的法律管辖。
第十二条争议的解决
本协议各方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时,应通过友好协商的方式予以解决。
协商不成的,选择下列方式第____种方式进行解决:
(一)提交仲裁委员会仲裁;
(二)依法向人民法院提起诉讼。
第十三条送达方式
甲方地址:
乙方地址:
任何一方的联系方式发生变更,必须在变更后3个工作日内书面通知对方。
否则以上述联系地址、电话、传真的发出的信件、传真视为送达。
第十四条其他
本协议一式四份,双方各执一份,另两份用于办理变更、转让手续之用。
甲方(盖章):
_______________乙方(盖章):
_______________
法定代表人(签字):
_________法定代表人(签字):
_________
_________年_______月_______日_________年_______月_______日
房地产开发项目转让合同2
立本协议当事人:
甲方名称:
办公地址:
联系电话:
传真电话:
开户行:
账号:
乙方名称:
办公地址:
联系电话:
传真电话:
开户行:
账号:
第一章:
总则
1.1根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律、法规之规定,为明确责任,恪守信用,特签订本合同,共同遵守。
1.2项目部是本协议项下合作项目(以下简称合作项目)的最高权力机构:
由其全权负责合作项目的开发:
决策和管理.项目部下设各部具体负责合作项目实施。
1.3土地竟买;工程前期的报批;对规划设计单位;工程监理单位;施工单位的选择和确定;工程的营造(本协议当事人按整楼座取得房屋的除外);工程款支付;通过媒体推介合作项目;工程的验收以及工程竣工后材料的备案;房屋的保修;物业管理单位的选择等事项由项目部统一管理。
房屋的销售由本协议合作双方协商解决。
1.4本协议当事人通过的方式取得合作项目的土地。
1.5本协议当事人通过方式竞得开发土地;实行土地图分配房屋,按照各自分得的房屋,共同组织销售。
1.6合作项目设立独立的财务帐户,费用的支取按本协议的约定统一拨付。
1.7根据本协议当事人实际分得房屋的确权建筑面积分摊合作项目所发生的相关工程费用和其他税费。
1.8总投资及资金筹措:
本项目总投资万元(其中:
征地费____万元,开发费____万元,建筑安装费____万元)。
投入资金规模____万元,甲方出资____万元,以作为出资。
乙方出资____万元,以作为出资。
第二章:
机构的设置和职责分工
2.1为便于合作项目的开发、建设、管理,由本协议当事人派员共同设立“项目部”(以下简称项目部)。
项目部全权负责合作项目的开发和管理,是合作项目的最高权力机构,项目部下设综合部,工程前期部,工程部,销售部,财务部,工程预决算部等部门。
2.2项目部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,项目部设总经理1人(由方选派人员担任),副总经理人。
项目部的职责:
全权负责和决定合作项目的一切事宜。
项目部的议事规则:
项目部实行工作例会制度,决定合作项目所涉一切事宜。
项目部召开会议时,由专职人员负责记录,参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名,会议记录由专职记录人员负责保管,专职记录人员由本协议当事人协商后确定,项目部例会由项目部总经理主持,总经理因故不能参加的,由副总经理主持,合作项目所涉事项由项目部协商一致确定,达不成一致的,按每方实际出资数额比例予以表决,其重要事项按占实际出资数额的三分之二方的意见办理。
一般事项按占实际出资数额过半数方的意见办理,重要事项和一般事项的划分,届时由工程部另行确定。
总经理的职责:
组织和协调项目部的日常工作,主持项目部的例会。
副总经理的职责:
副经理协助总经理的工作。
2.3综合部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,综合部设经理人,
综合部的职责:
综合部经理的职责:
2.4工程前期部由人组成:
其中甲方派员人,乙方派员人,工程前期部设经理人。
工程前期部的职责:
工程前期部经理的职责:
2.5工程部由人组成:
其中甲方派员人,乙方派员人,工程部设经理人,
工程部的职责:
工程部经理的职责:
2.6销售部的组成:
销售部的职责:
销售部经理的职责:
2.7财务部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人,财务部设经理人,财务部的职责:
财务部经理的职责:
2.8工程预决算部由人组成,其中甲方派员人,乙方派员人,丙方派员人,工程预决算部设经理人。
工程予决算部的职责:
工程予决算部经理的职责:
第三章,费用的分担
3.1合作项目的配套费用分配办法
本项的配套费用是指建设和安装房屋基础外墙以外的所有的建筑物,构筑物,地下管线,绿化,建筑小品,配电室等所发生的全部费用。
3.2工程款分配办法
本项的工程款是指建设和安装房屋基础外墙以内所发生的全部工程款和相关税费.
3.3合作项目发生行政性事业性收费分配办法
3.4项目部及下设各部专职人员的工资,办公费用,招待费用,办公家具和配备车辆等所发生的费用分配办法
3.5售楼处的建造费用分配办法
3.6项目部下设各部实行费用包干,超资不补,节余作为奖励由各部自行支配。
各部下设各部的具体费用数额,届时由项目部确定。
3.7本协议当事人派员到项目部及下设各部工作的专职人员的福利,保险,工伤费用等,均由派出方负担。
3.8.销售费用分配办法
3.9本协议项下合作项目的贷款利息按比例予以分摊.
3.10项目部及下设部门租用的办公场所发生的租赁费用分配办法
4.1合作项目所涉的会计,税务各自进帐,分别处理。
4.2合作项目所需资金实行统一管理,统一支出的原则,为便于资金的管理,其资金设立独立帐户,该帐户须预留不少于两方法定代表人的印鉴,资金的支出由项目部书面决定后,由财务部实施。
4.3主管会计和出纳应由不同本协议当事人分别委派担任,本协议当事人有权随时派员审阅,了解费用支出情况。
4.4财务部应定期以书面的方式公布费用支出情况。
4.5通过银行贷款解决合作项目建设资金的,不论以本协议当事人任何一方的名义申请贷款,本协议其他当事人应为此提供有效担保。
第五章房屋的分配
施工图通过审批后,由项目部确定分房方案,协商不成的,由项目部根据本协议当事人实际出资的比例,将房屋划分为若干份,通过抓阉的方式分配房屋,任何一方拒绝抓阉的,视为拒绝抓阉一方接受本协议其他当事人抓阉分配后剩余的房屋。
第六章合作项目所需资金和其他费用的支付方式
6.1根据《建设工程施工合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付工程款日期。
6.2根据《建设工程设计合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付设计费日期。
6.3根据《建设工程监理合同》的约定,届时由项目部确定具体的支付监理费日期。
6.4其他费用的支付,届时由项目部根据合作项目的进度另行确定。
6.5资金收还方式:
第七章:
土地概况
7.1地块的基本情况和规划设计主要指标
1.地块位置:
2.地块总面积:
3.土地用途:
4.土地面积:
5.容积率:
6.建筑密度:
7,绿地率:
8.规划建筑面积:
7.2本协议当事人一致同意,甲方以该块土地进行出资的,甲方的实际出资额地按每亩元进行计价,并以次数额作为甲方的实际出资数额。
第八章工程前期
8.1合作项目的工程前期工作由项目部统一管理和决策,工程前期部具体负责经办,本协议当事人应予以积极协助。
8.2工程前期部的报批工作包括但不限于下列事项
1、批建设项目的立项和可行性研究报告
2、建设项目的市场调研,确定开发项目的整体方案
3、规划设计单位招标(或确定规划设计单位),签订《规划设计合同》
4、规划方案设计和规划方案的报批
5、申领《建设用地规划许可证》
6、建筑设计单位招标(或确定建筑设计单位),签订《建筑设计合同》
7、方案设计和施工图的审批
8,申领《建设工程规划许可证》
9、施工单位招标(或确定施工单位),签订《建设工程施工合同》
10、监理单位招标(或确定监理单位),签订《工程监理合同》
11、委托质检工作
12、申办开工计划和《施工许可证》
13、办理规划验线,开发项目开工
8.3办理上述事项向有关部门缴纳的相关费用,本协议当事人应在缴纳费用的日前支付给财务部。
第九章工程营造
9.1合作项目工程施工单位的选择,应通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定,未经其他本协议当事人协商一致,本协议的任何一方不得参加合作项目工程的招标和施工。
9.2合作项目工程的监理单位的选择,通过招标或其他本协议当事人协商一致的方式确定。
9.3《建设工程施工合同》应具备下列条款,
1,工程总价款采用
2,工程材料由施工单位总包,未经本协议当事人协商一致,任何一方不得以任何方式向施工单位提供工程所需任何材料。
9.4工程款的拨付日期由项目部决定,由财务部统一支付,届时由工程部按工程进度提出工程款拨付计划,待项目部批准后,由财务部执行。
9.5工程的签证,隐蔽记录等工程资料由工程部保存。
9.6工程的施工和管理由工程部负责,工程施工过程中的资料由专人负责。
第十章,房屋销售
第十一章,竣工验收和竣工材料的报批
11.1工程的竣工验收工作,由项目部负责统一组织,其他各部予以积极配合,
第十二章工程保修
12.1房屋交付后,其保修单位的确定由本协议当事人协商的方式确定,协商不成的,由出价最低的一方承担,或由本协议当事人共同委托第三人承担。
12.2房屋的保修金按工程结算值的%计算,每方按实际分
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