造价工程师案例第一章讲义.docx
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造价工程师案例第一章讲义
第一章 建设项目投资估算与财务评价
本章授课思路(三步走)
本章应具备的知识点小结→基础知识点详解与同步专项训练→综合知识点详解与教材相关典型案例剖析
第一步:
应具备的知识点小结
包括:
1.建设项目投资构成与估算;
2.建设项目财务评价报表的编制;(二张辅助报表、三张基本报表)
3.建设项目财务评价指标的计算及评价;
4.建设项目的不确定性分析(抗风险能力分析)
第二步:
基础知识点详解与同步专项训练
本章的基础知识点主要包括:
1.总投资构成;
2.建安工程费;
3.预备费;
4.利息;
5.总成本费用;
6.盈亏平衡分析。
基础知识点一:
总投资构成
1.目标:
熟练掌握建设项目的总投资构成及计算。
2.详解
(1)建设项目总投资估算内容
我国现行建设项目总投资构成
建设项目总投资
固定资产投资
—工程造价
建设投资
工程费用
设备及工器具购置费
静态投资
建筑安装工程费
工程建设其他费用
与土地有关的费用
与项目建设有关的其他费用
与未来生产经营有关的其他费用
预备费
基本预备费:
工程建设不可预见费
价差预备费:
价格变动不可预见费
动态投资
建设期利息:
均衡贷款;建设期只计息不还
流动资产投资—流动资金
(2)生产能力指数法
C2=C1(Q2/Q1)n×f
式中:
C2—拟建项目的静态投资额;
C1—类似项目的静态投资额;
Q2—拟建项目生产能力;
Q1—类似项目生产能力;
n—生产能力指数,若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大,Q1与Q2的比值在0.5~2之间,可取n=1;f—综合调整系数。
3.与公共科目的关联:
《建设工程计价》
4.同步训练
训练1:
某建设项目的工程费由以下内容构成:
(1)主要生产项目1500万元,其中建筑工程费300万元,设备购置费1050万元,安装工程费150万元。
(2)辅助生产项目300万元,其中建筑工程费150万元,设备购置费110万元,安装工程费40万元。
(3)公用工程150万元,其中建筑工程费100万元,设备购置费40万元,安装工程费10万元。
工程建设其他费为250万元,基本预备费为220万元,价差预备费为316.11万元。
项目建设期2年,建设期贷款1200万元,贷款利息合计为65.66万元。
项目流动资金为500万元,其中300万元为自有资金,200万元为银行借款。
列式计算该项目的工程费用、建设投资、固定资产投资及总投资额(以万元为单位)。
(计算过程及计算结果保留小数点后两位)。
『正确答案』
工程费用=1500+300+150=1950(万元)
建设投资=1950+250+220+316.11=2736.11(万元)
固定资产投资=2736.11+65.66=2801.77(万元)
总投资=2801.77+500=3301.77(万元)
训练2:
某生产建设项目基础数据如下:
(1)按当地现行价格计算,项目的设备购置费为2800万元。
已建类似项目的建筑工程费、安装工程费占设备购置费的比例分别为45%、25%,由于时间、地点因素引起上述两项费用变化的综合调整系数为1.1,项目的工程建设其他费用按800万元估算。
基本预备费率为10%。
(2)项目建设投资来源为资本金和贷款,贷款总额2000万元,建设期贷款利息为60万元,贷款合同约定的还款方式为运营期前5年等额还本、利息照付方式。
(3)项目建设期为1年,运营期为10年。
(4)该项目不考虑价差预备费。
列式计算该项目的建设投资及工程造价(以万元为单位)。
(计算过程及计算结果保留小数点后两位)。
『正确答案』
设备购置费=2800(万元)
建筑、安装工程费=2800×(45%+25%)×1.1=2156(万元)
建设投资=(2800+2156+800)×(1+10%)=6331.6(万元)
工程造价=6331.6+60=6391.6(万元)
训练3:
2018年某业主拟建一年产15万吨产品的工业项目。
已知2015年该地区已建成投产的年产12万吨产品的类似项目。
静态投资额为500万元,总投资额为850万元。
自2015年至2018年每年平均造价指数递增3%。
项目建设期为1年,运营期为10年。
试用生产能力指数法列式计算拟建项目的静态投资额。
『正确答案』
C2=C1(Q2/Q1)n×f
=500×(15/12)1×(1+3%)3=682.95万元
解题思路:
当Q2与Q1的比值在0.5~2之间,则生产能力指数n的取值近似为1。
正确理解(1+3%)3的含义。
类似资金时间价值中的终值系数,即已知P,求F。
基础知识点二:
建安工程费
1.目标:
掌握营改增后建筑安装工程费用项目的构成及计算。
2.详解
(1)建安工程费按照费用构成要素划分:
由人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润、规费和税金(增值税)组成。
其中企业管理费中增加了城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
(2)建安工程费按工程造价形成顺序可划分为分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、规费和税金(增值税)。
其中,分部分项工程费、措施项目费、其他项目费中包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润。
(3)对于工期较长项目的建安工程费也可利用综合差异系数法进行估算。
综合差异系数=Σ(某影响因素占造价比例×该因素的调整系数)
拟建项目建安工程费=已建类似项目建安工程费×综合差异系数
(4)建安工程费中增值税的计算方法
1)采用一般计税方法时,增值税=税前造价×11%=(人+材+机+管+利+规)×11%,各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。
2)当采用简易计税方法时,增值税=税前造价×3%=(人+材+机+管+利+规)×3%,各费用项目均以包含增值税进项税额的含税价格计算。
3.与公共科目的关联:
《建设工程计价》
4.同步训练
训练1:
已知某建筑公司拟投标某大学实训中心楼项目的土建工程,造价师根据招标文件和企业定额,分析得知该专业工程人工费、材料费、机械费合计应为1300万元,工程设备300万元,管理费拟按人、材(含工程设备)、机之和的18%计,利润按人、材、机、管理费之和的4.5%计,规费按6.85%计,增值税按11%计,工期为1年,不考虑风险。
列式计算该项目的建筑工程费用(以万元为单位)。
(计算过程及计算结果保留小数点后两位)。
『正确答案』
该项目人、材、机(含工程设备)=1300+300=1600(万元)
管理费=1600×18%=288(万元)
利润=(1600+288)×4.5%=84.96(万元)
规费=(1600+288+84.96)×6.85%=135.15(万元)
增值税=(1600+288+84.96+135.15)×11%=231.89(万元)
建筑工程费用=1600+288+84.96+135.15+231.89=2340(万元)
训练2:
已知某高层综合办公楼建筑工程分部分项费用为20800万元,其中人工费约占分部分项工程造价的15%,措施项目费以分部分项工程费为计费基础,其中安全文明施工费费率为1.5%,其他措施费费率1%。
其他项目费合计500万元(不含增值税进项税额),规费为分部分项工程费中人工费的40%,增值税税率为11%,计算该建筑工程的工程造价。
(列式计算,答案保留小数点后两位)
『正确答案』
分部分项费用=20800(万元)
措施项目费用=20800×(1.5%+1%)=520(万元)
其他项目费用=500(万元)
规费=20800×15%×40%=1248(万元)
增值税=(20800+520+500+1248)×11%=2537.48(万元)
工程造价=20800+520+500+1248+2537.48=25605.48(万元)
训练3:
某项目拟建一条化工原料生产线,所需厂房的建筑面积为6800m2,同行业已建类似项目厂房的建筑安装工程费用为3500元/m2,类似工程建安工程费用所含的人工费、材料费、机械费和其他费用占建筑安装工程造价的比例分别为18.26%、57.63%、9.98%、14.13%,因建设时间、地点、标准等不同,经过分析,拟建工程建安工程费的人、材、机、其他费用与类似工程相比,预计价格相应综合上调25%、32%、15%、20%。
列式计算该拟建项目的建筑安装工程费用(以万元为单位)。
(计算过程及计算结果保留小数点后两位)。
『正确答案』
思路1(综合差异系数法):
对于该项目,建筑工程造价综合差异系数=
18.26%×1.25+57.63%×1.32+9.98%×1.15+14.13%×1.2=1.27
C项目的建筑安装工程费用为:
3500×1.27×6800=3022.6(万元)
思路2(动态调值公式法):
3500×(1+18.26%×0.25+57.63%×0.32+9.98%×0.15+14.13%×0.2)×6800
=3500×1.27×6800
=3022.6(万元)
基础知识点三:
预备费
1.目标:
熟练掌握基本预备费和价差预备费的计算
2.详解
(1)预备费=基本预备费+价差预备费
(2)基本预备费=(设备及工器具购置费+建安工程费+工程建设其他费)×基本预备费率=(工程费+工程建设其他费)×基本预备费率
(3)价差预备费
It—建设期第t年的静态投资计划额(工程费用+工程建设其他费用+基本预备费)
n—建设期年份数
f—建设期年均投资上涨率
m—建设前期年限(从编制估算到开工建设,单位:
年)
该公式考虑了建设前期的涨价因素,式中(1+f)0.5是按第t年投资分期均匀投入考虑的涨价幅度。
3.与公共科目的关联:
《建设工程计价》
4.同步训练
已知某拟建建设项目的工程费用为45000万元,建设工程其他费用为3860万元,建设期3年,投资分年使用比例为:
第一年25%,第二年55%,第三年20%,建设期内预计年平均价格总水平上涨率为5%,建设前期年限按1年计。
建设期贷款利息为1395万元,基本预备费率为10%。
计算该项目的基本预备费、价差预备费、预备费及固定资产投资。
『正确答案』
1)基本预备费=(45000+3860)×10%=4886(万元)
2)价差预备费:
第一年价差预备费=(45000+3860+4886)×25%×[(1+5%)1(1+5%)0.5(1+5%)1-1-1]=1020.23(万元)
第二年价差预备费=(45000+3860+4886)×55%×[(1+5%)1(1+5%)0.5(1+5%)2-1-1]=3834.75(万元)
第三年价差预备费=(45000+3860+4886)×20%×[(1+5%)1(1+5%)0.5(1+5%)3-1-1]=2001.64(万元)
价差预备费=1020.23+3834.75+2001.64=6856.62(万元)
3)预备费=4886+6856.62=11742.62(万元)
4)固定资产投资=45000+3860+11742.62+1395=61997.6(万元)
基础知识点四:
利息
1.目标:
熟练掌握建设期借款利息、流动资金借款利息、临时借款利息的计算;不同还款方式下的还款本金、利息计算;准确填写还本付息表。
2.详解
(1)建设期借款利息的计算
1)特点说明:
均衡贷款,建设期只计息不还。
2)计息公式
建设期年贷款利息=(年初累计借款+本年新增借款÷2)×实际年贷款利率
3)名义利率与实际利率之间的换算
实际利率=(1+名义利率/年计息次数)年计息次数-1
4)专项训练
训练1:
某新建项目,建设期为3年,从银行均衡贷款900万元,其中第1年300万元、第2年600万元。
若年利率为6%,按年计息,列式计算该项目建设期利息。
『正确答案』
第1年贷款利息=300/2×6%=9(万元)
第2年贷款利息=[(300+9)+600/2]×6%=36.54(万元)
第3年贷款利息=(300+9+600+36.54)×6%=56.73(万元)
建设期贷款利息=9+36.54+56.73=102.27(万元)
训练2:
某新建项目,建设期为3年,从银行均衡贷款900万元,其中第1年300万元、第2年600万元。
若年利率为6%,按季计息,列式计算该项目建设期利息。
『正确答案』
实际利率=(1+6%/4)4-1=6.14%
第1年贷款利息=300/2×6.14%=9.21(万元)
第2年贷款利息=[(300+9.21)+600/2]×6.14%=37.41(万元)
第3年贷款利息=(300+9.21+600+37.41)×6.14%=58.12(万元)
建设期贷款利息=9.21+37.41+58.12=104.74(万元)
训练3:
某新建项目,建设期为2年,从银行均衡贷款900万元,其中第1年300万元、第2年600万元。
若年利率为6%,按季计息,列式计算该项目建设期利息。
『正确答案』
实际利率=(1+6%/4)4-1=6.14%
第1年贷款利息=300/2×6.14%=9.21(万元)
第2年贷款利息=[(300+9.21)+600/2]×6.14%=37.41(万元)
建设期借款利息=9.21+37.41=46.62(万元)
(2)建设期借款利息的偿还
常见的三种偿还方式:
等额本金法、等额本息法、最大能力偿还法。
1)等额本金法:
运营期内某几年等额还本,利息照付:
每年应还等额的本金=建设期本利和/还款年限
某年应付利息=当年期初本利和×利率
2)等额本息法:
运营期内某几年等额还本付息:
每年应还的等额本息和=
某年应付的利息=当年期初本利和×利率
某年应还本金=当年应还本息和-当年应付利息
3)最大能力偿还法
详见综合知识点详解部分。
(与总成本费用、利润总额、净利润、所得税等关联)
4)专项训练
训练1:
某项目建设期2年,运营期6年。
建设期内,每年均衡投入自有资金和贷款各500万元,贷款年利率为6%,按年计息。
项目贷款在运营期间按照等额还本、利息照付的方法偿还。
问题:
1.列式计算建设期贷款利息。
2.列式计算各年应还本金与利息额。
3.填写还本付息表。
【答案】
问题1:
第1年贷款利息=500/2×6%=15.00(万元)
第2年贷款利息=[(500+15)+500/2]×6%=45.90(万元)
建设期借款利息=15+45.90=60.90(万元)
问题2:
运营期各年应还本金与利息:
建设期借款本利和=500+500+60.9=1060.9(万元)
运营期每年应还本金=1060.9/6=176.82(万元)
运营期第一年应还利息=1060.9×6%=63.65(万元)
运营期第二年应还利息=(1060.9-176.82)×6%=884.08×6%=53.04(万元)
运营期第三年应还利息=(1060.9-176.82×2)×6%=707.26×6%=42.44(万元)
运营期第四年应还利息=(1060.9-176.82×3)×6%=530.44×6%=31.83(万元)
运营期第五年应还利息=(1060.9-176.82×4)×6%=353.62×6%=21.22(万元)
运营期第六年应还利息=(1060.9-176.82×5)×6%=176.80×6%=10.61(万元)
问题3:
填写还本付息表。
表1.5 还本付息表 单位:
万元
项目
计算期
1
2
3
4
5
6
7
8
期初借款余额
515.00
1060.90
884.08
707.26
530.44
353.62
176.80
当期还本付息
240.47
229.86
219.26
208.65
198.04
187.43
其中:
还本
176.82=1060.9/6
176.82
176.82
176.82
176.82
176.80
(176.82)
(付息)
63.65=1060.9×6%
53.04
42.44
31.83
21.22
10.61
期末借款余额
515.00
1060.90
884.08=1060.9-176.82
707.264
530.44
353.62
176.80
训练2:
某项目建设期2年,运营期6年。
建设期内,每年均衡投入自有资金和贷款各500万元,贷款年利率为6%,按年计息。
项目贷款在运营期前3年按照等额还本付息的方法偿还。
问题:
1.列式计算建设期贷款利息。
2.列式计算各年应还本金与利息额。
3.填写还本付息表。
【答案】
问题1:
建设期借款利息:
第1年贷款利息=500/2×6%=15.00(万元)
第2年贷款利息=[(500+15)+500/2]×6%=45.90(万元)
建设期借款利息=15+45.90=60.90(万元)
问题2:
运营期各年应还本金与利息:
建设期借款本利和=500+500+60.9=1060.9(万元)
运营期前3年每年应还本息和=
=
=1060.9×0.3741=396.89(万元)
运营期第一年应还利息=1060.9×6%=63.65(万元)
运营期第一年应还的本金=396.89-63.65=333.24(万元)
运营期第二年应还利息=(1060.9-333.24)×6%=727.66×6%=43.66(万元)
运营期第二年应还的本金=396.89-43.66=353.23(万元)
运营期第三年应还利息=(1060.9-333.24-353.23)×6%=(727.66-353.23)×6%=374.43×6%=22.47(万元)
运营期第三年应还的本金=396.89-22.47=374.42(万元)
问题3:
填写还本付息表。
表1.6 还本付息表 单位:
万元
项目
计算期
1
2
3
4
5
6
7
8
期初借款余额
515.00
1060.90
727.66
374.43
当期还本付息
396.89
396.89
396.89
其中:
还本
333.24=396.89-63.65
353.23
374.42
付息
63.65=1060.9×6%
43.66
22.47
期末借款余额
515.00
1060.90
727.66=1060.90-333.24
374.43
(3)流动资金借款利息的计算
1)特点说明:
一般发生在运营期的前几年,在运营期间只计息付息不还本,运营期末回收流动资金。
2)计息公式:
年利息=年流动资金贷款额×年贷款利率
3)专项训练
背景:
某新建项目,建设期为2年,运营期8年。
运营期累计投入流动资金800万元,其中运营期第一年投入400万元(300万元为自有资金,100万元为银行贷款),运营期第二年投入400万元均从银行贷款,流动资金在项目的运营期末全部收回。
若年利率为6%(按年计息),列式计算该项目流动资金在运营期间各年应付的利息。
『正确答案』
运营期第1年应付利息=100×6%=6(万元)
运营期第2年至最后1年每年应付利息=(100+400)×6%=30(万元)
(4)临时借款及临时借款利息的计算
适用范围:
适合建设期利息采用等额本金偿还法或等额本息偿还法,不适用于最大能力偿还法,因为采用最大能力偿还法时不会发生借款。
临时借款一般发生在运营期的前几年,首先需要判断某年是否具备偿还能力,即是否需要临时借款。
如需要,再计算临时借款额及利息。
说明:
此处涉及较多相关知识点,所以在综合知识点详解中重点讲解。
基础知识点五:
总成本费用
1.目标:
熟练掌握总成本费用的构成及计算,准确填写总成本费用表。
2.详解
(1)总成本费用的构成与计算
说明:
总成本费用一般指的是年总本费用,它发生在项目的运营期。
总成本费用=经营成本+折旧+摊销+利息(+维持运营投资)或:
总成本费用=固定成本+可变成本
其中:
1)经营成本:
一般已知
2)折旧的计算(重点掌握平均年限法)
折旧费=(固定资产原值-残值)/折旧年限
重要提示:
(1)建设项目融资前,固定资产原值不含建设期利息;融资后,固定资产原值应包含建设期利息。
(2)可抵扣的固定资产进项税额不形成固定资产。
即:
固定资产原值=形成固定资产的费用-可抵扣固定资产进项税额
3)残值的计算
残值=固定资产原值×残值率
提示:
残值与余值的区别;
余值=残值+(折旧年限-运营年限)×年折旧费
4)摊销的计算(平均年限法)
年摊销费=(无形资产+其他资产)/摊销年限
注意:
建设期、建设前期、运营期、计算期、还款期、折旧年限、摊销年限的区别。
5)利息的计算
总成本费用中的利息包括建设期贷款利息、流动资金贷款利息、临时借款利息;
即:
运营期某年的利息和=建设期贷款利息+流动资金贷款利息+临时借款利息
6)维持运营投资
维持运营投资根据实际情况有两种处理方式,一种是予以资本化,即计入固定资产原值;一种是费用化,列入年度总成本。
一般采用后者。
7)固定成本及可变成本
项目背景一般会说明成本的比例及计算基数,其中可变成本通常与产品可变单价及数量有关。
说明:
此知识点常与盈亏平衡分析结合
(2)总成本费用表的填写
表1.4 某项目总成本费用估算表 单位:
万元
序号
运营期
3
4
5
6
7
8
1
经营成本
2
折旧费
3
摊销费
4
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