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多措并举全面联动
关于涉农村房屋采光权案件的调研报告
(平谷区人民法院苏建莹、孙媛苹)
近年来,随着人们生活水平的不断提高,农村居民对于住房环境的美好期待随之提升。
平谷法院辖区内农村居民在房屋翻建过程中出现大量建设二层及多层房屋现象,导致涉农村房屋采光权纠纷案件激增。
但是由于农村房屋具有不同于城市楼房的特点,且相关的法律规范过于笼统、侵权认定依赖鉴定程序等多方面的原因,致使该类案件在审理过程中面临种种困难。
一、涉农村房屋采光权案件的现状分析
(一)农村房屋的特点
涉农村房屋采光权案件频发,究其原因,与农村房屋特有的建筑结构及审批现状有莫大的关联。
1.农村房屋的建筑结构特点
农村房屋建筑结构不同于城市楼房,实践中,村集体对于村民住宅缺乏整体规划,村民建设住宅均是按照个人喜好自行进行规划设计,没有严格的设计图纸,对采光、通风等因素的考虑亦不周全。
同时,村民通常会在宅基地上建设北正房、东西厢房、南倒座等不同朝向的建筑物,建筑物朝向的复杂化加大了涉农村房屋采光权案件的审理难度。
2.平谷区农村房屋的审批现状
《土地管理法》第六十二条规定:
农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准。
2017年12月1日开始施行的《平谷区村民住宅规划建设管理办法》规定:
村民申请乡村建设规划许可证,需就建设方案征求四邻意见,四邻意见不一致的,村民委员会应组织召开村民会议或者村民会议授权的村民代表大会,研究形成本村统一意见;建筑层数应控制在两层(含)以下,严禁建设三层及以上建筑,不得建设地下室;单层住宅平屋顶形式建筑高度不得超过3.5米,坡屋顶形式檐口高度不得超过3.5米,坡屋顶形式屋脊高度不得超过6.5米;两层住宅平屋顶形式建筑高度不得超过7米(含女儿墙),坡屋顶形式檐口高度不得超过7米,坡屋顶形式屋脊高度不得超过8.6米;屋顶坡度为26度-30度,建筑高度计算起点为建筑物北侧室外地坪。
根据上述规定可以看出,农村建房缺乏科学合理的方案设计,审批手续依赖四邻及村民意见,缺乏严谨性。
另,《管理办法》虽然对单层及二层建筑的高度进行了规定,但是显然并未充分考虑采光的因素。
(二)涉农村房屋采光权案件的特点
1.案由分析
农村房屋采光权案件是以农村房屋这一不动产的存在为前提的,是典型的物权项下纠纷。
实践中,除少量当事人以相邻采光、日照纠纷为案由起诉,大部分当事人均将涉及采光权的诉求列为排除妨害、恢复原状、相邻关系等案件的一项诉求提出。
另,采光权虽是基于不动产物权产生,但如果采光权受到侵害,当事人亦可主张侵权损害赔偿。
因此在侵权责任纠纷项下出现因采光权受侵害而主张损害赔偿的案件也是常有之事。
2016年1月至今,平谷区人民法院共受理1472件涉农村房屋相邻关系、排除妨害等案件,其中397件涉及农村房屋采光权问题,不同案由项下受理农村房屋采光权案件数量如下表:
(表一:
涉农村房屋采光权案件的案由分布)
一级案由
二级案由
三级案由
四级案由
物
权
纠
纷
物权保护
纠纷
排除妨害纠纷(194件)
恢复原状纠纷(14件)
所有权纠纷
相邻关系纠纷
相邻土地、建筑物利用关系纠纷(67件)
相邻采光、日照纠纷(8件)
相邻损害防免关系纠纷(88件)
侵权责任纠纷
侵权责任纠纷(26件)
2.结案方式分析
2016年1月至今,平谷法院共受理1472件涉农村房屋相邻关系、排除妨害、恢复原状纠纷等案件,其中有397件涉及到采光权问题,占比高达27%。
这397件涉农村房屋采光权纠纷案件的结案方式多样,包括判决、调解、撤诉。
其中判决46件(判决驳回诉讼请求29件),调解82件,撤诉269件。
(表二:
涉农村房屋采光权案件结案方式比例图)
(三)关于采光权的法律规定
在我国现有的法制体系中,关于采光权的法律规定主要是《民法通则》第八十三条、《物权法》第八十四条和第八十九条,具体内容详见下表:
(表三:
关于采光权的法律规定)
法律法规名称
立法主体
具体规定
《民法通则》
第八十三条
全国人民代表大会
不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。
给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。
《物权法》
第八十四条
全国人民代表大会
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。
《物权法》
第八十九条
全国人民代表大会
建造建筑物,不得违反国家有关工程建设标准,妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
(四)关于采光权的相关国家标准
目前,我国城市住宅采光标准主要适用《城市居住区规划设计规范》(2016年版)的规定,该规范对于住宅建筑的日照时间标准、正面间距、侧面间距等均有相应的规定。
(表四:
《城市居住区规划设计规范》(2016年版)关于住宅建筑日照时间的规定)
建筑气候区划
、
、
、
气候区
气候区
、
气候区
日照标准
大城市
中小城市
大城市
中小城市
日照标准日
大寒日
冬至日
日照时数(h)
≥2
≥3
≥1
有效日照时间带(h)
8-16
9-15
日照时间计算起点
底层窗台面
注:
日照标准除应符合上述表格内的要求,还需要符合以下规定:
老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准;在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低;旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低,但不应低于大寒日日照1小时的标准。
底层窗台面是指距室内地坪0.9m高的外墙位置。
《城市居住区规划设计规范》(2016年版)对于住宅建筑的正面间距规定:
可按照日照标准确定的不同方位的日照间距系数控制,也可按照不同方位间距折减系数换算。
(表五:
《城市居住区规划设计规范》2016年版不同方位间距折减换算表)
方位
0°-15°(含)
15°-30°(含)
30°-45°(含)
45°-60°(含)
>60°
折减值
1.0L
0.9L
0.8L
0.9L
0.95L
注:
表中方位为正南向(0°)偏东、偏西的方位角;L为当地正南向住宅的标准日照间距(m)。
《城市居住区规划设计规范》(2016年版)对于住宅建筑的侧面间距规定:
条式住宅,多层之间不宜小于6m,高层与各种层数住宅之间不宜小于13m;高层塔式住宅、多层和中高层点式住宅与侧面有窗的各种层数住宅之间应考虑视觉卫生因素,适当加大距离。
(五)村民维权意识不断增强
经统计,平谷区法院受理的以相邻采光、日照纠纷为案由的案件均系2014年以后起诉。
这表明,采光权作为一项重要的权利越来越受到重视,也说明,随着我国法治进程的不断推进,法治宣传深入基层群众,人民群众的法治意识、维权意识不断增强,纠纷发生后多诉诸法律途径予以解决。
村民维权意识的不断增强也是涉农村房屋采光权案件不断增加的一个重要原因。
二、涉农村房屋采光权案件的审理难点
(一)现有法律规定过于笼统,缺乏具体可操作性措施
涉采光权案件审理主要适用《民法通则》第八十三条、《物权法》第八十四条、八十九条关于相邻关系之规定,但是该部分规定过于笼统,对于侵害采光权的救济方式、是否赔偿、赔偿方式、赔偿标准等内容均没有作出明确规定。
而我国《城乡规划法》及其他与采光有关的行政法规均未对“采光”进行明确规定,对与采光有关的建筑间距也没有科学统一的规定。
在此情形下,我国一些地方法规、规章多从建筑规划角度对建筑间距做出规定以保障居民采光权,但由于立法技术、部门利益保护、土地供给与需求之间的矛盾等原因,这些规定大多缺乏科学性、合理性。
平谷法院审理的397件涉农村房屋采光权案件中有46件以判决结案,其中有17件支持了原告的诉讼请求,但判决的赔偿方式并不统一,部分法官判决侵权人以金钱方式对原告进行赔偿,部分法官则判决侵权人拆除影响采光的部分建筑,以金钱方式进行赔偿,赔偿标准又不统一。
凡此种种,均给司法实践带来很大困难。
(二)农村房屋建筑结构特殊,审判标准难统一
农村房屋建筑结构不同于城市楼房,村民会在宅基地上建设北正房、东西厢房、南倒座等不同朝向的建筑物。
不同朝向的建筑物具有不同的作用,与涉案建筑的间距不同,同时对于采光的要求亦有不同。
一般而言,农村房屋中的东西厢房及南倒座并不用于居民居住,故主张保障东西厢房及南倒座采光的案件并不多见。
但随着农村宅基地政策的收紧,农村宅基地及农村住宅越来越成为一种稀缺资源,一家三代甚至四代居住于同一处农村住宅的情况越来越普遍,故不少农村住宅的东西厢房及南倒座现也用于居住,保障东西厢房及南倒座采光的诉求也随之增加。
义务人仅需保证权利人北正房之日照时间,还是对于不同朝向建筑物均需保证均等或者不同的日照时间等问题,现有法律法规及国家标准均未有明确规定,案件审判实践中操作标准也不统一,这都给司法实践具体操作带来很大难度。
(三)相关国家标准专业复杂,侵权认定依赖司法鉴定
2016年出台的《城市居住区规划设计规范》按照气候将全国各地划分为7个分区,同时结合城市规模按日照标准划分为三个档次,日照标准测量亦依据不同情况采用大寒日和冬至日两个不同测量节点。
同时,该规范对于老年人住宅作出冬至日日照不得低于2小时的硬性规定。
适用该规范确定的测量标准需要审判人员准确确定所在地区的气候分区、城市规模及测量节点,对于欠缺专业性知识的审判人员很难实现,故实践中认定是否侵害采光权只能依赖司法鉴定。
另外,该规范是针对城市居住区住宅的专门规定,农村住宅是否能够完全适用该规范尚有待考证。
(四)鉴定费用过高,司法鉴定周期长、效率低,致使当事人举证困难
目前,北京法院司法鉴拍系统入围机构名册中仅有两家鉴定机构能够进行采光权鉴定,且均属于自行委托范围,鉴定费用起点即为3万元,多数农村居民当事人难以承受该项鉴定费用,但不经过鉴定,是否侵害采光权又难以认定。
平谷区法院受理的397件涉农村房屋采光权案件中,29件判决驳回原告的诉讼请求,82件以调解方式结案,269件以原告撤诉结案,究其原因,主要是由于我国《民事诉讼法》第六十四条规定,当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明,即“谁主张、谁举证”的原则。
但实践中,涉农村房屋采光权案件,因侵权认定主要依赖司法鉴定,但鉴定费用过高、鉴定周期长,多数当事人难以承受。
当事人若不进行司法鉴定,又很难提供其他证据证明侵权事实,这在很大程度上造成当事人举证困难。
另,因采光需要考虑建筑物朝向、间距等因素,故采光权鉴定需要进行实地测量,且日照时间测量要以大寒日或者冬至日为测量节点,受害人起诉后,可能要等半年甚至一年的时间才可进行鉴定,如果测量节点又恰巧是连续阴雨日,则鉴定时间要再往后拖一年。
这就很容易导致案件久拖不决,当事人权益不能获得及时保障。
(五)取得乡村建设规划许可是否可成为侵害采光权的免责事由?
根据前文所述,若村民依法取得农村宅基地使用权,并于建房前就建设方案取得四邻一致意见,同时依照《平谷区村民住宅规划建设管理办法》的规定进行建设,但建成的房屋又确实侵害相邻不动产的采光权,侵权人可否因建筑已经取得规划许可证而主张免责?
如果不应免责,则获得规划许可的建筑侵害相邻不动产采光权的构成要件是什么?
关于这一问题,我国审判实践主要有两种观点:
其一是否定观点。
认为规划许可行为不能免除侵犯采光权的民事责任。
天津和平区法院受理的“李明诉天津市新华置产有限公司、天津市大成房地产开发公司”一案,该法院即持类似观点。
其二是肯定观点。
该观点受“行为违法性”是民事侵权行为构成要件传统理论的影响,认为只要当事人对其建筑已经取得建设工程规划许可证,则其行为就是合法行为,不构成侵权。
在国外,通说认为,日照与空气、水一样,同属于人类的共同资源,为一般人的生存所不可或缺,如有缺乏,个人的健康或生存将受到威胁或遭受严重破坏,也即采光权是基本人权之一,即便是合法建筑,也不能剥夺邻人享受阳光的权利。
三、对策及建议
(一)细化相应的法律规范
法律法规及其他规范性文件要对城市建筑采光权及农村建筑采光权进行区分和细化,具体明确侵犯采光权的救济方式、赔偿标准以及不同朝向建筑物日照时间长短等问题。
关于救济方式,《民法通则》第83条规定受害人既享有物权法上的救济又享有侵权法上的救济,前者包括停止侵害、排除妨碍,后者包括损害赔偿。
笔者认为,法院可根据个案实际情况作以下处理:
对于规划违法或规划合法但建造不合法(未严格按照审批程序获得规划许可证,或建筑物本身不符合《平谷区村民住宅规划建设管理办法》的规定)的,基于行为的违法性,法院可以判决侵害人停止侵害、排除妨碍;对于规划和建造(严格按照审批程序获得规划许可证,且建筑物本身符合《平谷区村民住宅规划建设管理办法》的规定)均合法的建筑,若确实侵害相邻不动产的采光,因建设之前已经征询四邻意见,四邻亦未提出异议,故法院不宜判决停止侵害、排除妨碍,更适宜判决损害赔偿。
关于赔偿标准,法院应考虑房屋建筑面积、不动产价值的减少(如建筑物市场价格的降低、土地农作物产量的降低)、已出租房屋租金的减少、建筑物使用年限缩短的损失、造成生活不便而增加生活成本的损失(如电费支出的增加、购置必要电器等)、身体及精神上的损失等多种因素,综合确定赔偿数额。
另外,农村房屋不同朝向建筑物是否均应保证其采光权?
如果是,是否有加重相邻不动产所有人义务之嫌?
不同朝向建筑物所需日照时间是否应有差别?
这些问题均需要尽快统一标准。
(二)严格农村房屋审批标准,细化测算及规划程序
政府部门出台的有关村民住宅的管理办法,在规范住宅建筑高度的同时,亦应对相邻建筑的间距、采光等因素予以充分重视。
在进行农村房屋新建、翻建规划许可审批时,应加强对相邻建筑物采光标准的审查与测算,细化程序、提高审批标准,不应仅仅以四邻及村民会议的意见作为判断建设方案是否合理的唯一标准。
(三)增加鉴定机构数量,简化鉴定程序,降低鉴定费用
目前,涉采光权的鉴定机构数量过少,导致鉴定周期较长,鉴定费用过高。
法院系统可在确保资质的前提下,扩充司法鉴拍系统入围机构中涉采光权鉴定机构的规模,以推动其形成良性的市场竞争机制,提高鉴定效率,缩短鉴定周期、降低鉴定费用。
在鉴定费用方面,可以考虑建立鉴定费用担保制度,鉴定初期,由鉴定申请人预缴一定比例的鉴定费,其余部分由鉴定申请人提供担保,案件审理结束后,法院根据案件情况确定鉴定费的承担者及承担比例。
另,司法鉴定机构还可以通过简化鉴定程序、农村房屋批量预防性测绘等方式适当降低鉴定费用。
(四)依法取得乡村建设规划许可的农村房屋侵害采光权的构成要件
基于“行政许可应在保留第三人权利的前提下授予”的原则,笔者认为,依法取得乡村建设规划许可不应成为侵害采光权的免责事由。
那么,采光权受到何种程度的侵害,侵害人才应当承担民事责任?
这是规划许可建筑侵害采光权的构成要件问题。
相邻不动产之间的采光问题属于相邻关系的范畴,相邻一方对他方造成的轻微妨害负有一定的忍受义务,只有妨害超过了通常的忍受义务,才构成侵害。
由此可见,超过通常的忍受义务应是侵害采光权的唯一实质标准。
判断是否“超越通常忍受义务”的因素主要包括:
其一,纠纷发生的地域,一般而言,对工业区居民所要求的忍受程度最高,商业区次之,最低的是住宅区;其二,受害利益的性质,一般来说,公共利益较个人利益易于受到保护,若后建建筑系基于公益目的,即使侵害相邻不动产的采光权,受害人通常不得请求停止侵害、排除妨害,只能请求损害赔偿;其三,利益受损的程度,损害程度大、持续时间较长的利益更易得到保护。
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