济阳盛世华庭项目可行性研究报告.docx
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济阳盛世华庭项目可行性研究报告
济阳盛世华庭项目可行性研究报告
第一章总记
本公司根据国家的有关法律、法规、政策,按照行业规范,对该项目实施了实地踏勘,市场调查与询证,通过对项目建设必要性和项目市场条件的分析,对项目建设投资做出测算,对项目财务状况进行经济评价;在此基础上,提出结论性意见,供有关部门决策参考。
一、项目名称:
盛世华庭
二、项目开发商基本情况
盛世华庭住宅小区是由山东昊弈投资有限公司负责项目筹备,项目管理,招标选择设计施工单位进行建设开发。
项目业主基本情况如下:
1、法人代表:
张波
2、法定地址:
济南市历下区开元路20号
3、注册资本:
贰仟万元整
4、主营业务:
实业、科技、投资、企业并购,资产委托管理经营,房地产经营,货物及技术的进出口业务,以上相关咨询业务。
5、开发资质:
三级
6、本项目负责人:
张瑞源
三、项目提出的背景:
随着住房制度改革的全面性,住宅的商品化,社会化程度不断提高,房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现;随着生活质量的不断提高,人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合性过度。
项目所在地济北开发区为省市政府重点开发区,济阳县所有行政机关部门亦迁到开发区,并在此打造新城区。
为适应时代的发展,社会的需求,山东昊弈投资有限公司与时俱进,经过反复磋商和论证,决定开发此项目,开发商以高度的责任心和良好的社会信誉在社会上赢得了良好的口碑。
为济阳的房地产市场发展,为改善济阳人民的居住条件作出应尽的义务。
该项目突出“以人为本”的指导思想,以高质量,高品位为目标,以独特的资源优势,打造一种集居住、休闲于一体的高尚住宅生活社区。
第二章住宅市场供需分析
一、供给状况分析
1、数量分析:
自1998年国家住房体制改革,正式取消福利分房实行货币式分房,掀开了济阳房地产的开发的序幕。
自98年至今,新增住宅面积26.5万m²。
济阳县城人均仅为5.4m²。
2、结构分析:
济阳县成交住宅均为多层住宅,成交均价在1400元/m²-1600元/m²,面积以90-100m²和110-130m²最受市场追捧,住宅消费的主力军以公务员、国企、私企业主等高收入阶层为主。
目前城区还没有高尚住宅区,有很大的发展潜力。
二、济阳住宅供应趋势分析
1、开发规模继续增长
近年来,济阳房地产开发投资,开发面积,竣工面积,销售面积等方面保持强势的增长势头。
根据济阳房地产市场发展现状及济阳国民经济总体发展目标(济阳县政府2005年经济发展目标:
国内生产总值84.5亿元,地方财政收入增长18%,达到24亿元;全社会固定资产投资增长40%,达到46亿元,农民人均纯收入增长15%,达到3940元),并随着城镇化进程加快和居民改善住宅条件的迫切要求。
稳定、快速发展已成为济阳房地产业发展的主旋律,投资规模,开发面积都将不断扩大。
四、济阳住宅市场需求分析
1、济阳城镇居民居住现状及其发展趋势
截至2005年,济阳城新增人均住房建筑面积仅为5.4m²,在居民的物质和文化生活水平显著提高后,对居住的要求一般在人均30m²左右。
对配套设施完善,使用功能齐全的住宅,潜在需求量很大。
因此,济阳住宅房地产市场具有广阔的发展空间。
住宅的发展趋势是:
1、在总体规划满足住宅日照、朝向和安全的基本要求下,住宅应充分利用自然资源,创造条件使人与自然环境之间得到沟通和互动。
2、突出房型的多样化和个性化。
目前,住宅消费已进入“层次化”、“个性化”时期,家庭的小型化,社会的老龄化以及工作时间缩短,业余时间增加等生活模式的改变,对相应的居住空间的个性化和多样化的需求日趋增加。
在房型套内功能上,除了满足“衣食住行”的基本要求外,还应满足娱乐,休闲,文体活动等其他要求,居住的基本空间也日益多样化。
3、住宅科学内涵的提高,21世纪是信息化社会,对居住社区的综合功能有了更高的要求,而新的住宅规范也对住宅的隔声、隔热、保温,日照等提出了更严格的技术标准。
科技进步是提高居住质量的关键。
太阳能热水器的使用、家庭网络通讯,小区安保监控系统的完善更直接的以其科技含量成为现代居住生活的标志。
第三章本项目特点及其竞争优势
在当前房地产市场上,一个房地产项目只有具有突出的,独有的特色才会在激烈的竞争中脱颖而出,济阳盛世华庭项目以良好的配套设施,合适的价位,绝佳的住宅品质在济阳房地产市场上极具竞争力。
一、项目特征
盛世华庭位于济阳济北开发区开元大街,东约700m处即为济阳县政府。
本项目总占地面积87954m²,建筑面积96610m²,建筑类型以多层住宅为主兼有少量的高层住宅。
本项目总体方案设计及单体户型设计由上海同峰建筑设计有限公司完成,主题风格是高尚住宅,容积率1.10,绿地率45%,日照间距系数1:
1.5。
户型按面积分为95m²,125m²,127m²,132.8m²和158m²五种,其中。
顶层加阁楼,面积依次是41.28m²,54.02m²,55.06m²,54.25m²,65.45m²。
1、项目风格
盛世华庭是济阳首个顶级豪华型高尚社区,将确立济阳高端住宅社区的新标准;由澳大利亚PT&W主笔建筑规划设计,欧陆风情洋房,风格时尚统一,布局新颖合理;专业景观设计公司当纲景观设计,社区内有大面积绿化和水景,设有曲线流淌、水激鱼跃、重湖叠翠等多样化水景,使景观有纵深、有起伏,富于变化、丰富多彩,媲美纯公园真正的景观型社区;规划设计一流,设计风格真正融入了现代人的居住习惯。
项目整体突出“以人为本,建和谐社区”特色。
社区规划建设三个广场(即文化广场、休闲广场,健身广场),让居住在此的业主充分体会到美好的生活享受。
通过整体规划,把自由,个性,尊贵,和谐的生活真味传给客户,在物质之外赋予社区以精神。
盛世华庭作为济阳特色住宅项目对于购房群体具有浓厚的吸引力。
2、项目特点
(1)位置:
本案位于济阳县济北开发区,距济南市区仅30公里,待今年220国道拓宽竣工后仅用车时20-30分钟,能够充分满足济南业主作为第一居所的需求;
(2)交通:
本社区周边有完善的交通道路网络,本案西临248省道,北为开元大街,南临一条4车道的规划路,开发区“五纵七横”的道路框架已形成,县城内国道220线、104线,省道248线、249线纵横交错,近靠济青、京福高速公路,距济南国际机场仅8公里,交通十分便利;
(3)环境:
社区内不仅利用温泉资源使其具有优美的自然环境,同时重视社区内人文环境的建设;
(4)规模:
近10万平方米的建设更能体现社区的配套和生活品位;
(5)规划:
规划设计周全,强调人文风情与自然环境的融合,合理布置建筑物与道路、景观及绿地的关系;
(6)建筑:
建筑本身出强调了其内部功能的布局,空间尺度的把握,建筑的外形、色彩尤为引人;
(7)配套:
本案的配套设施从教育,商业,医疗,休闲,娱乐等方面均能做到让客户满意;
(8)服务:
本项目将引进国内著名的物业管理公司当任物管顾问。
物业管理突出服务,贴心到位,以和谐社区为基准,让业主的生活无后顾之忧。
(9)价位:
一套住宅售价控制在15万—30万不等,此价格受众面极大,能满足不同客户群。
项目所具备的结构特点充分满足了客户多方面的需求,营造出人们心目神往的高尚住宅区。
3、项目环境及品质
高绿化率和优美的小区景观使居住环境更贴近自然,满足了人们回归自然的需求。
小区多类型的绿化苗木,人造景观再以温泉水系贯穿,曲折收放,形成小组团绿化,住宅组团绿化,楼梯间绿化,社区绿化四个景观层次,宛如生活在公园中,为人们提供了一个理想的休息之所。
盛世华庭设计了多种不同面积的住宅户型以适应不同购房者的个性化需求,主力户型面积是124m²和127m²,每间房子都显示出开放的平面布局,充分体现以人为本,共建和谐的设计理念,而且为居住更加舒适提供机会,建有大型会所,健身广场,文化广场等配套设施一应俱全,为业主的居住、生活及休闲提供极大的便利。
4、项目价格
盛世华庭销售均价为1884元/m²,采用按揭平均首付30%即可拥有一套品质极佳的住宅。
此外,该区域是省政府重点打造的省属经济开发区,也是济南市在“十五”期间规划建设的辅城之一,更是济阳县政府规划新城区的所在。
因而可以预见,该处房地产极具升值潜力,投资回报率高。
5、配套设施
项目所在地交通发达,济阳县政府在现有条件上正着手完善各项基础设施,济北公园将于年内竣工,可充分满足客户休闲健身需要,大批医疗机构散布于开元大街,免去后顾之忧;区内会所,区外各类商业场所使购物娱乐极为便利,在物业管理上,小区建成后拟引进国内著名物管公司,使房地产开发与物业管理为一体,实行“共管式”的星级管理,使小区配套设施完善,管理服务规范,环境清洁优雅。
6、项目优势
本项目以高品质,高享受,引领济阳时尚住宅为目标,创造一种集居住,休闲于一体的高尚住宅区。
本项目突出的竞争优势:
(1)优美的小区环境:
欧式的建筑风格,45%的绿化率和优美的社区景观使居住环境更贴近自然。
(2)项目品质:
住宅功能齐全,达到“四明”(即明厅,明卧,明厨,明卫),南向采光面积大,保证各楼层住户具有良好的日照采光和优美的景观视觉。
窗口采用外凸,达到防尘、隔噪功效,室内采用动静分区,满足了自有空间和私密性的需求。
每层均设适度的过渡空间,做到动静结合,营造良好的空间层次。
小区楼盘外立面观感效果十足,给人以视觉享受,这是其他楼盘无法比拟的,用实惠的价格买一套高品质,高享受的“温泉住宅”,这是本项目最突出的一个卖点。
二、项目市场形势和竞争对手分析
盛世华庭以其绝佳的环境品质,良好的基础设施,优秀的户型等竞争优势在市场上将具有极强的竞争力。
随着人们收入的提高,人们对于改善居住条件的意愿日益强烈,本项目作为注重社区环境和住房品质的高尚住宅区,不仅体现了对居住水平的需求,更承载了文明的生活模式,上市后将有非常光明的前景,销售上有很大的把握。
也必将为济阳的现代化城市建设和居民住房水平提高做出我们积极的贡献。
其他竞争楼盘像三庆.阳光花园、三发.舜鑫苑、阳光花园、富锦文苑等都有着良好的销售业绩。
经过实地考察,与其他楼盘相比,在绿化率,社区环境,项目品质、户型设计、建筑质量等均优势明显。
本项目住宅1500元/m²的价格与其距离并不大,然而居住环境与品质远远胜出。
三、盛世华庭目标消费群体
盛世华庭作为一种新的住宅模式,主要的客户群是中等以上的家庭,本项目消费群体分为以下几类:
1、济阳县的公务员,国企、私企的高收入阶层;
2、因济南市调整工业布局而将企业迁至济阳的客户群;
3、县周边乡镇的富裕阶层。
第四章项目地址和建设条件
一、项目地址
本案位于济北开发区,其基础环境完全可以满足项目建设的需求。
1、区位特征:
济北开发区隶属省重点开发区,济阳县政府抓住济南北跨机遇,在此打造新城区,做为济南市极具发展潜力的新区位,其优势突出。
2、自然特征:
济阳位于济南北,距市区仅30公里,总面积1076平方公里,其自然特征表现为:
济阳县位于暖温带半湿润季风气候区,四季分明,年平均气温12.8摄氏度,年平均无霜期195天,年太阳辐射量124.4千卡/平方厘米,年降水量583.3mm,降水多集中在7-9月份。
境内土壤发育在黄河冲积平原上,土层深厚。
3、交通条件
济阳县交通条件便利,县域内有国道220线、104线,省道248线、249线纵横交错,近靠济青、京福高速公路,距济南市区30公里,距济南飞机场8公里,特别是随着济北大道,济南绕城高速和黄河三桥的建设,济阳与省会济南,济南国际机场,济青高速,京福高速等的连接将更趋于现代化,大大缩短行车里程,交通极为便利。
4、人文特征及优惠政策
济阳具有深厚的文化底蕴,拥有西周贵族墓群,刘台遗址和大汶口文化代表玉皇冢两处省级文物保护单位及文明遐迩的孔子“闻韶台”遗址,黑陶工艺和鼓子秧歌久负盛名。
该县不仅有省属经济开发区—济北开发区,还因地处黄河冲积平原,土地平坦,土壤肥沃,水资源丰富,四季分明,与热同期,光照充足,优越的自然地理环境孕育了丰富的物产,先后被授予“中国西瓜之乡”、“中国蔬菜之乡”“中国优质葡萄之乡”等称号。
济阳县委,县政府抓住济北开发区升格为省级开发区和济南实施“北跨”经济发展战略的机遇,为招商引资,其资源成本比济南市区低三分之一,并且对项目实施优惠政策,坚持一事一议。
二、建设条件
项目所在区域水、电、气、光纤接通后能满足项目投入使用的有关要求。
第五章项目总体规划
项目规划方案是由澳大利亚PT&W主笔建筑设计,该方案结合城市建设,道路规划,周边环境,基础配套等进行设计,整体规划设计一流。
作为高档的住宅社区,相对完整的社区配套和休闲活动空间是提升小区生活品质的关键。
因此,在小区的景观入口处,方案设置了社区商务中心,幼儿园,文化广场,健身广场和休闲广场,为小区的业主营造出和谐舒适的生活气息。
社区规划亦以温泉特色为主,方案设计中充分考虑到温泉特色和建筑规划布局的完美结合。
一、建筑布局
建筑布局是社区形态的基础,穿插其间错落有致的绿化则是生态居家的前提,合理的配套和公建更是提升社区文化氛围的灵魂。
二、建筑单体
建筑单体设计户型
类别
套型
建筑面积(m²)
A
三房两厅一卫
124.75
A阁(顶层有阁楼的)
四房两厅两卫
178.77
A1
两房两厅一卫
95.34
A1阁
三房两厅两卫
136.62
B
三房两厅两卫
127.16
B阁
五房两厅两卫
182.22
C
三房两厅两卫
132.8
C阁
五房两厅两卫
187.05
D
三房两厅两卫
158.13
D阁
五房两厅两卫
223.58
建筑单体设计外观立面简洁大方,色彩明快,风格鲜明,建筑形式统一和谐,与环境相互协调。
三、户型特点
1、“四明设计”,每户保证“明厨、明卫、明卧,明厅”格局。
2、每个住户均保证有足够的南向居住空间。
3、最大限度的引入阳光,保证各楼层住户具有良好的日照采光和优美的景观视觉。
4、每住户均设适度的过渡空间,做到动静分离,营造良好的空间层次。
5、各使用单元开间的确定均符合现代家具、家电的摆放和现代人生活的需求。
6、厨房和卫生间均集中排烟道,集中管道,避免管线外露,并保证有足够的使用和操作面积。
7、所有房间保证有足够的窗地比。
8、多层住宅标准层高3.0m。
四、景观绿化
景观配置按照园林设计,利用楼与楼之间自然错落而形成的宅间绿地,结合小品的设置,形成绿林掩映,步移景异的田园景观效果。
五、结构形式
砖混结构
六、停车方式
108个停车位
七、项目平面规划设计经济技术指标
建筑总用地面积79169m²
总建筑面积87379m²
多层住宅建筑面积57968m²
高层住宅建筑面积7920m²
商业建筑面积21031m²
幼儿园建筑面积460m²
容积率1.10
绿化率45.0%
地面停车位108辆
第六章项目建设方式和建设进度
一、项目建设方式
1、开发建设模式本项目由山东昊弈投资有限公司开发,所需资金主要由公司支出,并向银行申请部分贷款。
2、设计和施工组织方式
本项目的设计采用总承包制,为充分发挥项目所在地独特的温泉资源,规划设计和建筑方案均聘请国内著名建筑设计院设计。
项目施工采用监理制,采用公开招标的形式选择工程承包商,以使项目的工期、成本,质量得以确保,并承诺使工程达到优良水准。
二、项目施工条件
交通便利,施工材料易组织,由济阳自来水公司供水,济阳供电公司供电。
三、项目建设进度
项目准备分三期开发,开发周期为三年,一期开发四栋楼,三期开发四栋楼,其余在二期开发。
第七章项目投资收益分析
一、投资估算
该项目计划建设87379㎡,其中多层住宅57968㎡,高层住宅7920㎡,商业面积21031㎡,幼儿园面积460㎡,预计总投资13933万元,实现销售收入16459万元,利税4740万元,其中利润2526万元,税金2214万元,利润率18.13%,利税率34.02%。
项目投资估算表
序号
项目名称或费用
取费标准
投资金额
单位:
万元
单方造价
单位:
元/㎡
比例
Ⅰ
土地费用
1500
171.7
10.8%
Ⅱ
开发成本
(一)
前期工程费
1.项目可行性研究
2.地质勘探及设计
3.七通一平费
71
3
38
30
8.0
0.3
4.3
3.4
(二)
建筑安装工程费
1.多层住宅
2.高层住宅
77479
9900
6224
5036
1188
650
1200
(三)
综合配套费
87379㎡
699
80
(四)
附属工程费
87379㎡
1747
200
(五)
规费
87379㎡
786
90
(六)
不可预见费
[
(一)+
(二)+(三)+(四)]×3%
286
30.0
小计
9813
1123.0
70.4%
开发费用
(一)
管理费用
(Ⅰ+Ⅱ)×2%
226
25.9
(二)
销售费用
销售额×2%
329
37.6
(三)
财务费用
3000×6%
180
20.6
(四)
销售税金及附加
销售额×11.45%
1885
215.7
小计
2620
299.8
18.8%
项目开发成本及费用总计
13933
1594.5
100%
二、资金筹措及投资计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售房收入用于投资部分。
本项目企业自有资金1500万元作为启动资金,银行贷款3000万元,总投资13933万元。
本项目土地成本和一期开发费用4500万元在期初投入,二期开发投入资金4906万元,三期投资4527万元。
三、项目销售收入及利润
销售收入
序号
项目
均价
面积
销售额(万元)
1
商业销售额
2700元/m²
21031m²
5678
3
多层销售额
1500元/m²
57968m²
8695
4
高层销售额
2500元/m²
7920m²
1980
5
幼儿园
2300
460
106
6
平均售价
1884
6
总销售额
16459万元
7
利润
2526万元
8
利润率
18.13%
销售收入分期按比例预测
年份
销售比例
销售面积
销售收入
第一年
30%
26213.7
4938
第二年
60%
52427.4
9875
第三年
10%
8737.9
1646
四、财务评价
项目现金流量图
498598751646
0123
450049164527
1、开发商成本利润率
开发商成本利润率是初步判断房地产开发项目财务可行性的指标。
开发商成本利润率的计算公式为:
=18.13%
2、财务内部收益率
财务内部收益率(FIRR)是只项目在整个计算期内使各年净现金流量现值累计之和等于零的折现率。
FIRR是评估项目盈利性的基本指标。
这里的计算期,对房地产开发项目而言是指从购买土地使用权开始到项目全部售出为止的时间。
FIRR的计算公式为:
式中:
CI——现金流入量;
CO——现金流出量;
——项目在第年的净现金流量;
t=0——项目开始的时间点;
n——计算期,即项目的开发或经营周期。
由以上公式可得出FIRR=74.61%
3、财务净现值
财务净现值(FNPV)是房地产项目开发项目财务评价中的另一个重要经济指标,它是指项目按行业的基准收益率,将各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
其计算公式为:
式中:
——项目在起始时间点的财务净现值;
——基准收益率或设定的目标收益率(取
=9%)。
由以上公式可得出
=1286.52万元
4、动态投资回收期
动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
对房地产开发项目来说,动态投资回收期自开发投资起始点算起,累计净现值等于零或出现正值的年份即位投资回收终止年份。
动态投资回收期以年表示,其详细计算公式为:
=2.0年
五、盈亏平衡分析
本项目采用线性盈亏平衡,即收入、成本、利润和销售量、售价的线性关系的盈亏平衡分析。
线性盈亏平衡分析公式:
其中:
—收入
—成本
--利润
当
=0时,
=
此时盈亏平衡,
则为盈亏平衡点。
根据以上分析,分别从售价和销售量两个方面来进行盈亏平衡分析:
1.设住宅商品房的销售均价为
与
有关的成本为可变成本,与
无关的成本则为固定成本。
其中,可变成本包括销售税金和销售费用,则总开发成本中其它的成本就是固定成本。
可变成本
=总开发收入×13.45%
=87379
×13.45%
=11752.475
固定成本
=11539万元
开发收入
=11752.475
+11539
当
=
=
+
时,
=1525元
2.设住宅商品房的销售面积为x,与x有关的成本为可变成本,与x无关的成本则为固定成本。
其中,可变成本包括销售税金和销售费用,则总开发成本中其它的成本就是固定成本。
可变成本
=总开发收入×13.45%
=0.0253
固定成本
=11539万元
开发收入
=0.0253
+11539万元
当
=
=
+
时,
=70748㎡
根据以上计算,在平衡点处的总成本和总收入相等。
所以,如果项目的平均单价超过1525元/平方米,项目就有盈利,而低于此点,项目则亏损;销量超过平衡点的数量,即超过70748平方米,项目就有盈利,而低于此点,项目则亏损。
五、敏感性分析
1.商品房售价敏感性的分析
假定商品房的售价在一定的范围内变化,而其他因素不变的情况下,计算项目的成本利润率的变化情况,本项目的主要收入为销售收入,下面对商品房价格变化进行敏感度分析。
假定商服价格、底下车位价格等其它因素都不变的前提下。
商品房售价的敏感性分析(单价:
万元)
售价变动率
-5%
0
+5%
变化后的售价
0.1790
0.1884
0.1978
总开发收入
15636
16459
17281
销售税费
2103
2214
2325
总开发成本
13933
13933
13933
成本利润
1703
2526
3348
成本利润率
12.22%
18.13%
24.03%
成本利润变化的幅度
-32.60%
0
+32.54%
2.建筑成本的敏感性分析
假定建筑成本在一定的范围内变化,而其他因素不变情况下,计算项目的成本利润率及变化幅度。
商品房售价的敏感性分析(单价:
万元)
售价变动率
+5%
0
-5%
变化后的售价
0.1884
0.1884
0.1884
总开发收入
16459
16459
16459
总开发成本
13431
13933
14435
成本利润
3028
2526
2024
成本利润率
22.54%
18.13%
14.02%
成本利润变化的幅度
+24.
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