小区物业管理费构成三篇.docx
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小区物业管理费构成三篇
小区物业管理费构成三篇
篇一:
小区物业管理费构成
1.物业管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费:
1.1基本工资:
职务人数工资标准(元)月工资总额(元)
1.2按规定提取的福利费=基本工资总额*福利比例
1.3服装费:
每人按冬夏两季4套衣服,二年半使用期计算。
2.物业共用部位、共有设施设备的日常运行、维护费用:
2.1公共照明系统的电费和维修费
2.1.1楼内公共照明系统电费:
计算公式=公共区域照明灯总数(楼道灯)X功率X每日预计开启时间X30天X电价
2.1.2楼外公共照明系统电费:
计算公式=公共区域照明灯总数X功率X每日预计开启时间X30天X电价
2.1.3喷泉水系电费:
计算公式=每台功率*每次启用台数*每天平均开启时间*30*电价/12
2.1.4弱电系统电费:
(弱电系统是指安防、可视对讲、温感报警等弱电设施设备),计算公式=户数*每户每日平均用电量*30*0.486
2.1.5维修费
2.2给排水设施的费用
2.2.1消防泵的电费:
计算公式=总功率X每月开启时间X电价
2.2.2排污泵的电费:
计算公式=总功率X每月开启时间X电价
2..2.3消防水箱清洗费:
计算公式=总用水量X水价/12
2.2.4外排水清污费
计算公式=下水井数量X清洗单价*每年清洗次数/12
2.2.5喷泉、水系用水损耗费用:
损耗是指蒸发与渗漏。
计算公式=每年损耗量*单价/12
2.2.6维修费
2.3共用建筑、道路维修费
2.4不可预见费(按上述费用总和的5%—10%计)
3.物业管理公共区域清洁卫生费:
3.1清洁器械、材料费(拖布、条帚、手套、清洁剂、垃圾袋等)按价值和使用年限折算出每月值
3.2垃圾桶购置费(分摊使用年限)
3.3垃圾清运费
3.4保洁用水
经实际测算,6层楼道清洁一次用水0.03吨,
0.03X119X30X3.2=342元;
3.5消杀费
4.物业管理公共区域绿化养护费用:
4.1绿化工具费(锄头、草剪、喷雾器等):
4.2化肥、除草剂、农药、补苗、汽油费用:
4.3绿化用水费:
××绿化面积约80000平方米,经实际测算,1吨水约浇100平方米绿地,按每月浇4次水,按XX地区需浇水8个月计共32次,绿化用水约2元/吨。
80000/100X32X2/12=4266元
5.物业管理公共区域秩序维护费用
5.1保安系统设备电费(监控、巡更、背景音乐、卫星接收等):
5.2保安系统日常运行费用:
(对讲机电池、频道占用、登记表卡、停车道闸等)
5.3日常保安器材装备费(对讲机、消防用品、警用物品)
6.行政办公费
6.1通讯费用
6.2文具、办公用品费用
6.3车辆使用费
6.4节日装饰费(含彩灯电费)
6.5公共关系费
6.6办公室采暖费(北方才有)
6.7书报费
6.8社区文化宣传费(《鸿城社区报》等)
6.9培训费
6.10办公区、员工生活区电费
6.11办公区、员工生活区用水:
每月冷水400吨,热水100吨。
400X3.2+100X10=2280元
6.12其它杂费
7.物业管理企业固定资产折旧费:
7.1办公设备:
电脑、办公桌椅、复印机、文件档案柜、保险柜等。
7.2工程用具:
各专业用具,水工用具、电工用具。
7.3绿化、保洁专业用具。
7.4办公、生活用房装修费。
7.5员工生活用具(床、床上用品、炊事用具、更衣柜等)。
7.6其它。
8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用
9.物业公司利润:
按上述1-8项费用的3%计算
10.法定税费:
(按营业额缴纳营业税5%、城市建设维护税按营业税的7%、教育费附加按营业税税额的3%计,合计营业额的5.5%)
物业费=每月管理费用支出/总建筑面积
注:
以上测算未考虑收费率问题。
电梯费用测算
一、相关数具:
1.电梯功率;
2.电价;
3.使用率;
4.电梯年检费;总额/12月=**元
5.每月维保费:
6.分摊户数;
计算公式:
(1X2X3X30+4+5)/6=**元/月/户
地下车库费用测算
一、相关数具:
1地库建筑面积;
2.车位数;
3.人工费;
4.照明用电:
总数X功率X照明时间X电价X30天=**元;
5.动力用电:
通风机功率X运行时间X30X台数X电价=**元;
排风机功率X运行时间X30X台数X电价=**元;
6.维修费;7.税费5.5%;
夏季:
{3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%}/车位数=每个车位费用或
{3+4+5+6+(3+4+5+6)X5.5%}/建筑面积=每平方米费用
8.采暖费:
建筑面积X23.5/5个月=**元;
9.热风幕费用:
功率X运行时间X30X台数X电价/5个月=**元
冬季:
{3+4+5+6+8+9+(3+4+5+6+8+9)5.5%}/车位数=每个车位费用或
{3+4+5+6+8+9+(3+4+5+6+8+9)5.5%}/建筑面积=每平方米费用。
篇二:
物业管理收费的费用构成
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费:
指人员的费用,包括基本工资,按规定提取的福利费、加班费和服装费,不包括管理、服务人员的奖金(奖金是根据经济效益从盈利中提取的)。
人员费用的测算根据所管物业的档次、类型和总建筑面积先确定各级各类人员的编制数,然后再确定各自的基本工资标准,计算出基本工资总额,再按工资总额计算各项福利提取的数额,汇总为每月该项费用的总金额,最后再分摊到每月每平方米建筑面积上。
(1)基本工资:
根据企业性质并参考当地的平均工资水平确定。
(2)按规定提取的福利费(根据当地政府的规定由企业确定):
包括福利基金(如按工资总额的14%计算)、工会经费(如按工资总额的2%计算)、教育经费(如按工资总额的1.5%计算)、社会保险费[包括待业保险(如按工资总额的1%计算),医疗保险(如按工资总额的6%计算)、工伤保险、养老保险(如按工资总额的19%计算),住房基金(如按工资总额的6%计算)(含住房公积金)]等。
(3)加班费:
按人均月加班2天,再乘以日平均工资计算。
日平均工资按每月22个工作日计算。
(4)服装费:
按每人每年2套眼装计算。
其眼装标准由企业自定。
计算出年服装费总额后再除以12个月,即为每月服装费。
2.公共设施、设备日常运行维修及保养费,包括:
(1)公共建筑(如过道、门厅、楼梯及道路环境)内的各种土建零修费;
(2)给排水日常运行、维修及保养费;
(3)电气系统设备维修保养费;
(4)燃气系统设备维修保养费;
(5)消防系统设备维修保养费;
(6)公共照明费;
(7)不可预见费;
(8)易损件更新准备金。
不包括:
●业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修运行、保养与维修费用;
●公共设施、设备的维修费用;
●电梯的运行、维修费用;
●冬季供暖费;
●高压水泵运行、维修费用;
●公用天线保养维修费;
这些费用按国家和地方政府的现行规定和标准分别向产权人和使用人另行收取。
3.绿化管理费:
指小区环境绿化的养护费用,
包括:
绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。
4.清洁卫生费:
包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。
5.保安费:
对封闭式小区公共秩序的维持费用。
不是封闭式小区不能收保安费。
包括:
保安器材装备费(保安系统、保安器材等);保安人员人身保险费
(如每年投保2万元人身意外伤害险,保险费率为4‰);保安用房及保安人员住房租金(如保安用房按每人8平方米计算,住房月租金为8元/平方米)。
6.办公费:
交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。
7.物业管理企业固定资产折旧率:
固定资产包括:
交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。
固定资产平均折旧年限一般为5年。
8.利润:
利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定,
一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。
9.法定税费:
法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。
物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策,应缴纳的税费主要是两税一费(代收代缴部分不计征)。
(1)营业税:
按企业经营总收入的5%征收;
(2)城市建设维护税:
按营业税7%计征;
(3)教育附加费:
按营业税3%计征。
篇三:
物业管理费构成及测算程序
为适应物业公司管理规模不断拓展的要求,更加科学地控制管理成本,特制定本规定。
一.物业管理服务收费遵循合理、公平及与物业使用人的承受能力相适应的原则。
从长远发展来看,随着业主维权意识的增强,物业管理服务收费标准将在市场竞争机制下,按照由物业委托者和管理者双方协商、按质论价、优质优价的原则确定。
二.物业管理服务费包括两大部分:
一是对全部业主的公众服务,二是根据小区具体情况提供的专项服务。
三.成本核算必须以小区为核算单位,独立进行收支平衡。
四.单个小区的物业管理收支报表按照每三个月公布一次,公布表格必须使用本公司规范的表格。
五.物业管理支出成本的一般计算步骤:
1.确定公众服务和专项服务的项目,同时确定计算支出成本的项目;
2.收集设备、设施的清单,收集专项服务的成本资料。
设备清单包括:
环境照明、室内照明、电梯、水泵、消防闭路监控设备、排污泵、排烟机、供配电柜等。
专项服务包括:
公交服务、小区娱乐场所服务、健身场所服务等;
3.计算各物业类型的管理份额、设备使用分摊系数。
管理份分额指各分栋/分类物业的物业管理费收入占整个小区的物业管理费收入的比例,用来计算人员成本的分摊。
设备使用分摊系数指各分栋/分类物业的共用设备的使用比例,一般按照功率或建筑面积计算。
4.初步计算支出成本;
5.调整小区整体和单个物业类型的收支数额:
5.1成本核算必须以整个小区为核算的单位,达到总收支平衡,其收支差额应控制在
5%以内。
5.2如初次计算收支差额较大,通过调整管理份额,进而调整人员配备,达到调整支出成本。
也可以调整个别项目的计算方法,达到调整支出的目的。
5.3尽可能地做到各个物业类型的收支基本平衡。
6.对整一.确定物业管理费的支出项目的原则
1.符合现行的《物业管理条例》及其实施细则赋予物业公司的职责;
2.包括全部的公众服务和专项服务项目;
3.计算设备运行成本时,须符合按专业分工的原则;
4.符合便于本公司财务核算的原则;
二.参照现行的《XX经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、深物价[20XX]141号文有关规定,参照行业经验,物业管理成本费用的构成包括以下几项:
1.就管理工作聘请的管理服务人员的工资和福利费用;
2.办公费及物业管理单位的因定资产折旧费;
3.小区共有的公共设施、设备的日常运行、维修及保养费;
4.小区共有的绿化养护费;
5.小区清洁、消杀费;
6.保安费;
7.必要的社区文化活动费;
8.物业保险费;
9.管理者酬金;
10.法定税费;
三.本公司规定物业管理支出项目的详细构成如下:
1.员工工资、福利、保险:
1.1员工工资及福利:
指全体员工的工资、加班费及随同工资发放的各种福利费用;
1.2工资纳税:
按政府有关规定计算;
1.3社会保险:
指由公司支付的社保费用;
1.4意外保险:
保安、维修人员意外伤害险。
2.行政管理费用
2.1办公文具费用
2.2通讯费用:
含办公室电话和员工通讯费;
2.3交通费用:
含公司车辆及公交费用;
2.4应酬费用:
仅限于小区共管单位的必要应酬费用;
2.5制服购置费用
2.6员工招聘及培训费用:
含公司内部培训和外出培训;
2.7办理员工暂住证费用
2.8员工宿舍租金
2.9不可预见费用5%
四.公共设施、设备的电费及维护费
1.公共照明系统:
一般分为环境照明及设备照明两部分;
2.给排水系统:
含排污泵、加压泵、管道、阀门等设备,水费包括清洁及绿化用水;
3.供配电系统:
含全部高低压配电柜等设备;
4.消防系统:
含防火门、卷帘门、烟感探头、温感探头、喷淋系统、防排烟系统、消防水泵等设备;
5.弱电系统:
一般指闭路监控系统、门禁系统、停车场收费系统;
6.电梯系统:
含扶梯、升降梯;
7.公共建筑、道路、管沟维护
8.不可预见费5%
五.清洁、消杀费用
1.环境清洁费用
2.除“四害”消杀费用
3.生活水池清洗费用
4.化粪池清理费用
5.外墙清洗费用
6.垃圾清运费(生活、装修垃圾)
六.绿化费用
1.绿化养护费(含工具、农药、化肥、水费等费用)
2.绿化添置费:
补苗、移植费
七.保安费用:
通讯器材、保安器材及其它装备费用。
八.社区文化费用
1.日常宣传费用
2.器材维护费
3.节日布置费:
一般指国庆节(中秋节)、元旦、圣诞、春节;
4.社区活动经费(包括:
购置礼品、奖品费用及场景布置费等)
九.物业保险费用
1.机械责任险:
一般指电梯设备等。
2.公共责任险
3.公共财产险
十.管理者酬金10%.
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