最新版新华国际可行性研究报告.docx
- 文档编号:23892605
- 上传时间:2023-05-21
- 格式:DOCX
- 页数:23
- 大小:28.27KB
最新版新华国际可行性研究报告.docx
《最新版新华国际可行性研究报告.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《最新版新华国际可行性研究报告.docx(23页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
最新版新华国际可行性研究报告
(此文档为word格式,下载后您可任意编辑修改!
)
宝润国际可行性分析报告
第一部分市场调研
一、宏观环境分析
1、城市规划
Ø长寿要建独具特色的大城市:
到2020年,长寿的总人口数将达到95万,2020年城镇人口总数为73万。
根据长寿区城市发展趋势及产业发展速度,。
中心城区人口将达到55.5万人。
在用地规模上将达到66.6平方公里,远景将达到120平方公里。
长寿的发展目标及战略定位:
长江上游经济带的重要发展节点;我国西部地区重要的石油、天然气化工基地;长三角地区和重庆都市区重化、冶金等产业转移的重要承接地;为一小时经济圈辐射渝东北和川东地区的区域物流中心。
长寿在一小时经济圈的发展格局表现为一圈的拓展带。
这个拓展带将依托长江黄金水道和沿江交通干线,以长寿、涪陵为新的区域成长支点,利用两区现有的产业和城镇发展基础,形成东西向发展。
以凤城为核心的主城,将定位为长江上游经济带的重要发展节点。
到2020年,我区的国内生产总值将达到650—900亿元,人均国内生产总值将超过8000美元。
城镇化水平2006年全区城镇化率为44.5%,到2010年为54%,到2020年达到70%。
长寿将采取积极融入主城的发展策略,发展为重庆主城的新城区;同时强化作为一小时经济圈范围内未来大城市的职能。
长寿中心城区含凤城街道、晏家街道、渡舟镇、八颗镇、江南镇,规划城镇人口:
55.5万人,并为长寿中心城区重化工业发展和为未来的发展留足空间。
长寿湖将作为中心城区的组团之一,成为人们的第一居所。
中心镇包括:
葛兰、洪湖等街道;一般建制镇:
包括万顺、云台、海棠、龙河等10个镇。
Ø长寿的空间发展策略:
“南北区分”;“一带一轴”;“两山两湖”
Ø“南北区分”实行全区空间差异化发展
Ø“一带一轴”实现空间聚合增长、点轴推进
Ø“两山两湖”建构长寿生态安全屏障
Ø“以城带乡”通过大力壮大城镇实力,带动城乡统筹目标实现
Ø长寿的空间发展分区:
一个中心城区,三个城镇群:
中心城区、北部城乡发展群、西部城乡发展群、东部城乡发展群。
结论:
Ø通过以上的阐述表明,随着重庆成为“城乡统筹经济试验区”,长寿未来的的发展将带来巨大的空间和机会,但这种空间和机会在短期内不会有明显实质性的效果,这将是一个长期而漫长的过程。
Ø而这一利好政策带来的新一轮房价上涨,非理性消费因素占了很大的比重,在市场透支后,加上政府对房价的调控力度加大,很长一段时间内,市场有效需求将会出现断层。
2、宏观需求分析
年份
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
2007年1-7月
住宅年销售面积(单位:
万方)
54.78
45.88
67.72
54.91
54.81
51.67
增长率(%)
\
-16.25%
47.60%
-18.92%
-0.19%
\
分析:
Ø从2002年到2006年,长寿区最近五年的市场消化量的增长率来看,除2004年达高达47.5%的增幅外,其他年份都出现了不同程度的负增长,2003年、2005年两年甚至超过了15%,分别达到了-16.25%和-18.92%,而2004年是整个重庆楼市翻天覆地变化的一年,所以2004年的高增幅不能反应市场需求的真实情况,这表明了长寿区的市场有效需求有限。
Ø2007年长寿整个楼市价格的大幅上涨,很大程度上是受成渝两地成为“城乡统筹”试验特区的政策导向的影响,在“9.27”新一轮政策调控之前很多楼盘一推出就售完,主要的原因是消费者担心房价上涨,提前购房,很大程度上透支了市场。
在“9.27”新政策之后,很多开发商处于观望状态,市场的放量相当少,只有少数老盘加推少量的单位,所有新盘和大多数的在售楼盘都无放量。
二、板块市场分析
1、板块的划分
从地图上可以看出,长寿区房地产市场分为老城区板块、桃花新城板块以及潜在的工业园区三大板块。
在此次调研的过程中,我们一共统计了在售和即将面世的项目共18个,其中老城区占6个,桃花新城板块12个。
不难看出,桃花新城是现阶段长寿区房地产开发的热点区域,福建华盛的盛世桃园、洋世达的阳光世纪城和圣天湖等项目已在消费者当中当的影响力。
板块区域
老城区板块
桃花新城板块
楼盘(个)
6
12
所占(%)
33.30%
66.70%
2、工业园区板块
Ø虽还未有项目上市销售,但以渝开发为代表的开发公司已在此板块大量的圈地,随着重钢等大型的企业入驻,该板块将逐渐的活跃起来。
2、老城区板块
Ø老城区发展相对较早,2003年以前的商品房开发基本上都集中在这里,但是由于地块有限,又处于房地产刚刚起步的阶段,所以基本规模大都偏小,而且品质一般。
Ø港湾之外,目前面世的项目长寿佳园、金华云鼎等已经面世项目都在2300元平方米。
且产品都已高层、小高层为主,同质化严重,提供的产品、服务以及相关的附加价值与产品创新上水平相当。
Ø受成都、重庆两地成为“城乡统筹特区”的政策影响,2007年整体销售趋势好,该区域内现有的市场放量已经几乎所有的销售都过90%,但面积在120平方米以上的大户型和跃层滞销严重,翰林港湾一期滞销的就是50多套跃层。
主要项目概况如下表:
楼盘名称
产品类型
占地面积
总建筑面积(万方)
平均单价
金凤新城
高层
43.5亩
12.8
待定
翰林港湾
高层
250亩
35
2400元
金山华府
小高层18层+1
13亩
3
待定
金华云鼎
高层
20.77亩
3.7
2300
长寿佳园
高层
17.2亩
3.74
2350
山水名邸
小高层
14.5亩
2.207
待定
3、桃花新城板块
Ø桃花新城虽然是一个新城区,但发展的速度惊人,发展的前景也分带超大露台,屋顶跃层更是高3500元平方米。
平均房价比老地成为“城乡统筹特区”的政策影响,2007年内已经面世的放量几乎售完,同样是120平方米以上的大户型、跃层等滞销严重。
与老城区板块不同的是桃花新城板块的主要面对中高端客户。
桃花新城在主要售项目基本情况如下:
楼盘名称
产品类型
占地面积
总建筑面积(万方)
平均单价
东方之骄
多层小高层高层
200亩
25
2800元
港城·泊景湾
小高层18层
140亩
17
2750元
盛世桃源
花园洋房多层高层小高层
400亩
55
2880元
碧水天城
多层,高层
120亩
16
2880
水木年华
小高层、高层
50
10
东朝尚都
小高层、高层
18亩
5.2
2400
名桂园
多层、小高层
47.5亩
10
2750
东邦时代
小高层
30亩
6
2800
圣天湖
花园洋房多层高层小高层
370亩
35
待定
南桥胜天
高层
2.38
待定
南亭、印象
小高层
3.5
待定
维丰、沁园坊
中式花园洋房
180亩
14
待定
三、长寿商品住宅供给特征分析
1、物业形态
产品形态
多层
小高层
高层
洋房、别墅
综合类
楼盘(个)
0
4
5
1
7
所占(%)
0%
22.20%
27.80%
5.50%
44.50%
分析:
Ø从以上分析可以看出,长寿在售的主要楼盘中,各种形态的产品都包含了的项目7个,占45%左右,高层小高层紧随其后,分列二、三位,真正全洋房的项目目前只有维丰·沁园坊一个项目。
表明了目前长寿市场上的产品形态相当丰富,可供选择的面相对较宽,从一定程度反应了当地的开发水平很高。
Ø从各种物业的绝对数量上看,高层、小高层排在前两位,经济实惠的房子仍然是大多数消费者首选。
2、占地规模
用地规模(亩)
20
20—50
500以上
楼盘(个)
6
5
4
3
1
所占(%)
31.58%
26.32%
21.05%
15.80%
5.25%
分析:
Ø在我们此次调查统计的18个项目,加上碧桂园项目共19个项目占,占地20亩以下的项目达6个,20-50亩的项目5个,共占近60%,而50亩以上的项目共8个。
从开发数量上看,长寿开发占地50亩以下的占绝对主力,主要集中在老城区板块。
Ø占地规模在50亩以上的项目主要在桃花新城板块,配套设施相对完善。
3、开发规模
开发规模
(万平方米)
5以下
5-10
10-20
20-30
30-50
50以上
楼盘(个)
6
4
4
1
3
1
所占(%)
31.58%
21.05%
21.05%
5.25%
15.08%
5.25%
分析:
Ø上图可以看出,长寿市场的主力规模在10万方以下的是市场的主力规模,而这些项目主要集中在老城区板块。
Ø规模在10万方以上的项目,除翰林港湾外都在桃花新城板块,桃花新城板块的项目项目自身配套相对完善。
Ø规模开发也使开发区市政配套不足得以在小区开发中弥补。
4、容积率
容积率
1.0以下
1.0-2.0
2.0-3.0
3.0-4.0
4.0-5.0
5.0以上
楼盘(个)
0
4
6
4
1
0
所占(%)
0%
26.70%
40%
26.70%
6.60%
0%
分析:
Ø在同样的占地规模的情况下,容积率越大,人口密度越大,在一定程度上决定着产品的档次。
Ø长寿目前已面世和即将面世的项目容积率近七层在2.0-4.0之间,地于2.0的其次,说明目前市场中档次产品是市场消费的主力产品。
5、绿化率
绿化率
30%以下
30-50%
50%以上
楼盘(个)
4
13
1
所占(%)
22.20%
72.20%
5.60%
分析:
Ø绿化率的高低直接决定着居住舒适程度高度,和容积率一样在一定程度上反应了产品的档次。
Ø目前市场70%以上的项目绿化率在30-50%之间,在次表明市场的主力产品是中档次的产品。
6、户型配比
户型配比
两房到三房
一房到四房
两房到四房
单间到五房
楼盘(个)
7
1
1
1
所占(%)
70%
10%
10%
10%
分析:
Ø在这次市场调研的过程中,统计到户型配比的楼盘共10个,从以上数据分析得知,两房、三房是目前的绝对主力户型。
Ø部分楼盘是包含了大小面积所有的户型,主要为了不同层面的客户需求,表明了目前长寿市场的目标客户群的细分程度不够,大多数项目没有特定的目标客户。
7、在售楼盘价格分析
价格(元平方米)
2500以下
3000以上
待定
楼盘(个)
5
5
0
8
所占(%)
27.70%
27.70%
0%
44.60%
分析:
Ø由于受重庆成为“城乡统筹特区”的大好政策的影响,长寿市场的房价经过一轮的迅速攀升,老城区板块达到2300元平方米的均价,而桃花新城板块则达到2700左右的均价。
部分特殊的产品,比如跃层、带超大露台等价格则高达3500元平方米。
Ø价格在2500元以下的楼盘都位于老城区板块,而价格在2500以上的楼盘都集中在桃花新城板块。
Ø由于受“9.27”新政的影响,即将上市的所有新盘和决大部分已上市项目的后继放量的价格,开发商都持观望状态,迟迟没有公布价格。
8、总价
主力总价
20-25万
25-30万
楼盘(个)
2
5
所占(%)
28.57%
71.43%
分析:
Ø从上表可以看出,整个市场总价在25-30万的房子是市场的主力总价,其次是总价20-25万,而现在市场上在售的主力户型是两房、三房,那么,不难看出现在市场上总价在20-30万的两房、三房是市场的畅销产品。
四、面积与户型及相关因素交叉分析
1、长寿市场各种房型的比例分析(有效统计4522套)
面积(m2)
一房
二房
三房
四房
其他
单位(套)
340
2158
1832
142
50
所占(%)
7.52%
47.70%
40.51%
3.14%
1.13%
分析:
Ø在此次调研过程中,我们共统计了有效户型4522户,两房是绝对主力,几乎占市场的一半的供应量,其次是三房,市场占有份额也达40%。
两房、三房共计市场占有率蛋达90%,说明中等户型是市场畅销户型,中端客户是目前长寿市场的主要消费群体。
2、一房(含单间配套)的面积区间分析(有效统计340套)
面积(m2)
40以下
40-49
50-59
60以上
单位(套)
29
48
187
76
所占(%)
8.53%
14.12%
55%
22.35%
分析:
(说明:
由于市场上单间配套的产品比较少,我司在统计分析的时候将其和一房一厅放在一起分析。
)
Ø从上图表,我们可以看出,现在长寿市场上一房的供应情况主要在50-59平方米占55%,其次60平方米以上的一房占22%。
3、两房的面积区间分析(有效统计2158套)
面积(m2)
60以下
60-70
70-80
80-90
90以上
单位(套)
0
68
492
906
692
所占(%)
0%
3.15%
22.80%
41.98%
32.07%
分析:
Ø目前市场上在售的产品中,就两房而言,80-90平方米的供应量最大,其次是90平方米以上,70-80平方米的排在第三。
Ø80平方米以上的两房是市场供应的主力。
4、三房的面积区间分析(有效统计1832套)
面积(m2)
90以下
90-100
120以上
单位(套)
87
194
624
523
404
所占(%)
4.75%
10.59%
34.06%
28.55%
22.05%
分析:
Ø在这次调研过程中统计到的三房有效数量是1832套,仅次于两5、四房的面积区间分析(有效统计142套)
面积(m2)
20以下
140以上
单位(套)
0
0
34
108
所占(%)
0%
0%
23.94%
76.06%
分析:
Ø在我们有效果统计的范围内,目前市场上四房的户型面积都在130平方米以上,主要是一些大型项目的跃层。
Ø市场上四房的户型供应比较少,但滞销非常严重,翰林港湾、名桂园、阳光世纪城等项目,推出的放量中,普通项目均售完,不多的大户型却严重滞销。
Ø之所以出现这种情况,与长寿离主城区比较近,大量的高端客户外流有相当的关系。
小结:
Ø总体上,从市场现有供应的户型情况来看,两房是市场供应的主力,其次是三房,一房排在第三,四房及以上供应量最小。
Ø两房的主要面积集中在80-100平方米,三房的主要面积集中在总的来说,三房及以下的户型、面积在120平方米以下的产品市场上比较畅销。
Ø四房及以上,面积在120平方米以上的产品虽然市场供应量小,但滞销严重。
市场趋势
Ø综合以上各项市场因素分析来看,目前市场上畅销的产品在80—120平方米的两房和三房,我项目的主要产品集中在这个区间。
市场滞销比较严重的大户型(跃层)我项目的策略是量身定做。
Ø目前市场市场产品同质化严重情况下,我项目国际化的线路将是一种突破。
Ø市场在经过一段时间的沉淀之后,在我项目上市时,按趋势判断,将会有一次集中爆发。
项目价值及卖点提炼
一、区域价值
1、地理位置
宝润国际项目地处长寿区桃花新城。
2、道路交通
渝涪高速、渝万高速从此地经过,公交001路、002路、003路分别从桃花新城开往卫校、望江路、长化大营门,交通便利发达。
3、市政配套
Ø桃花新城是长寿的行政中心
长寿区党委、长寿区政府、人大、政协四大班子,长寿区公安局、长寿区交警大队、国税局、法院、国土局、教委、房管局等进驻桃花新城。
Ø商务中心
星级酒店(规划中)、金融机构:
建设银行、重庆银行、中国信合
Ø体育中心
长寿体育馆(草坪足球场、灯光篮球场、网球场、羽毛求球场、游泳馆)
Ø生态中心
桃花溪人文生态长廊(重现清明上河图)、生态公园、景观大道、绿色广场。
Ø生活娱乐配套
新世纪超市、重百超市、农贸市场、KTV(胡夫之都、流金岁月)。
Ø教育及医疗类
长寿中学、桃花中学、试验小学桃花分校、示范幼儿园。
新城医院(建设中)、长寿区医院门诊、和平药房。
4、远景规划
到2020年长寿区的总人口数将达到95万、2020年城镇人口总数将达到73万,中心城区人口将达到55.5万。
到2020年城市用地规模将达到66.6平方公里,远景将达到120平方公里。
桃花新城未来的的居住人口将达到10万人,是集政治、文化、生态、商贸于一体的经济辐射体。
二、产品规划设计
1、规划
宝润国际由7栋高层建筑围合而成一独立的小区物业,商业群楼与住宅在建筑上有机融为一体,但又各自独立,做到动静分离,互不影响。
建筑布局上,既充分考虑到视野开阔的同时保证了业主的隐私。
2、交通组织
Ø做到了人车分流,人行交通和车行交通各自独立且互不干扰。
Ø商业交通路线和住宅交通路线分离,做到了动静分离,互不影响。
3、园林景观
Ø10000平方米的超大中庭院林景观,将是一顿丰富的视觉盛宴。
Ø在园林风格上,采用美国现代简约风格,巧妙的融如了ARTDECO元素。
既有现代快节奏社会的简洁明快时尚,又有整体上透露出一种古典和高雅的艺术气息。
Ø在设计上体现了尊重自然而不是改造自然的思想,追求人造环境与自然环境的秘结结合。
4、配套
Ø无边界游泳池
Ø羽毛球场
Ø儿童游乐园
新华国际可行性分析草案
一、土地费用
项目
单价
计算基础
金额
备注
小计
?
?
二、开发期间税费
项目
单价(元)
计算基础(㎡)
金额(元)
备注
城市建设配套费
46300
?
人防工程建设费
46300
?
白蚁防治费
1㎡
46300
46300
拆迁过度费
460㎡
46300
服装厂2000万元
工程建设监理费
5㎡
46300
231500
防雷施工监审费
2㎡
46300
92600
零星规费
2㎡
46300
92600
含测定费、综合服务费、合同鉴证费、验收费
小计
三、前期工程费
项目
单价(元)
计算基础(㎡)
金额(元)
备注
设计费
15㎡
46300
694500
包括放方案、初设、施工图
勘察费
5㎡
46300
231500
包括放线费、验线费、供水、供电、排污、供气、道路开口(三通一平)
小计
926000
四、工程建安费用
项目
单价(元)
计算基础(㎡)
金额(元)
备注
工程招标代理服务费
1㎡
46300
46300
土建工程
1800㎡
46300
通风及消防工程
110㎡
46300
包括外墙、内墙及梁柱、窗、门、屋面消防、室内消防
电气工程
176㎡
46300
住宅及商业部分电梯与相关设施费
天然气管道含一户一表
30㎡
46300
包括天然气外管
总图工程
10㎡
46300
463000
包括市政生化池、休闲设施
环境绿化、道路、广场工程
10㎡
46300
463000
绿化、景观、灯饰
其他零星工程
5㎡
46300
231500
基本预备费
20㎡
46300
926000
小计
1.001亿元
五、管理费用
项目
计算方法
金额(元)
备注
管理费用
开发成本*3%
包括筹建开办费(二+三+四)×3%
小计
六、财务费用
项目
计算方法
金额(元)
建设期利息
90㎡
小计
七、不可预见费
项目
计算方法
金额(元)
不可预见费
100㎡
小计
八、营销费用
项目
计算方法
计算基础
金额(元)
推广费用
销售收入×1%
小计
九、营业税费
项目
计算方法
金额(元)
营业税及其附加
综合税费按销售额的15%计算
土地增值税
土地交易契税
土地使用税
企业所得税
转让手续费
印花税
小计
十、销售收入
1、住宅:
20000㎡×5500元㎡=1.1亿元
2、商业:
商业面积4200㎡×30000元㎡=1.26亿元(一楼)
商业面积4300㎡×10000元㎡=4300万元(二楼)
商业面积4300㎡×3943元㎡=1695万元(三楼)
3、合计:
销售总收入2.96亿元(车库投入与产出相冲抵)
土地成本
?
总投资
约1.83亿元
销售收入
2.96亿元
利润
1.13亿元
投资回报率
62%
综上:
本项目在未计算土地成本和配套、人防费的情况下总投资为1083亿元,总销售收入为2.96亿元。
本项目投资回报率为62%,属于可健康良性发展的房地产项目,前景较好!
第三部分营销方案
本营销策划报告则着重将前期的各项结论系统化,给我项目找到直接的客户群,迅速的打开营销局面,从而制定项目的总体营销策略,围绕这一总体策略展开项目的营销工作。
但由于营销工作内容极其繁多,本报告更偏重于总体谋略,报告的诸多部分需要在后期结合各个销售阶段制定细化的营销执行方案。
形象定位
1、市场形象比对
楼盘名称
主题广告语
水木年华
水木倾城花样年华;魔幻X+1,打造完美超值的生活空间
名桂园
名桂飘香优雅生活
东朝尚都
步行街上的精致生活财富巨人的上层视界
金华云鼎
在城之上
金山华府
永远的城心永远的向往;客运经济圈,财富新高度;
城心尊邸城居极致;城之心财之源
翰林港湾
停泊一生的梦
东方之骄
都市核心天之骄子;全能街区生活升级长寿
泊景湾
魅力泊景湾河畔生活圈;开启长寿河畔生活
盛世桃源
居名校之畔享健康生活;亲水社区洋房生活
碧水天城
碧水逸居自然天城;水润四季林境一生
阳光世纪城
领秀生活收官巨献;醉美之芯盛情绽放;代言新城生活;新城经典人居
圣天湖
西班牙风情来到长寿
维丰沁园坊
诗画洋房
2、项目形象定位
通过市场比对,市场只有圣天湖西班牙风格和维丰沁园坊的中式洋房,其他并无特色。
我们对本案的定位是
以国际的高度定义长寿人居
——桃花新城一号作品
买房的悠着点,
期待宝润国际…
2008年1月28号闪亮登场
其他的由广告
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 最新版 新华 国际 可行性研究 报告
![提示](https://static.bdocx.com/images/bang_tan.gif)