市场情况调研定位报告.docx
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市场情况调研定位报告
河北唐山丰南区项目
2012市场情况调研&定位报告
》》项目报告导读:
第一部分唐山城市研究
第二部分整体市场分析
第三部分城市商业调查
第四部分区域情况研究
第五部分项目业态建议
唐山丰南项目调研&定位PART1——唐山城市研究
1、城市概况
唐山别称“凤凰城”,是河北省的一个省辖市,素有“京东宝地”之称,是具有百年历史的中国沿海重镇。
在这里诞生了中国第一座现代化煤井、第一条标准轨铁路、第一台蒸汽机车、第一袋水泥、第一件卫生陶瓷,唐山被誉为“中国近代工业的摇篮”。
2、城市历史
唐山,因市区中部的大城山(原名唐山)而得名。
唐朝时,李世民两次东征,均屯兵现在市区的大城山,山赐唐姓,唐山由此而得名。
唐山历史悠久,早在4万年前就有人类劳作生息。
商代属孤竹国,战国为燕地,汉代属幽州,清代分属直隶省永平府和遵化直隶州。
随着清代晚期“洋务运动”的兴起,清光绪三年(一八77年)在唐山设开平矿务局,引进西方先进技术,办矿挖煤。
一八78年唐山建乔屯镇,一八89年改名唐山镇,1938年正式建市。
1978年3月11日,唐山市改为省辖市。
1984年12月一五日,国务院批准唐山市为全国一三个“较大城市”之一。
3、城市地位
唐山作为河北省经济中心,是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。
唐山是中国重要的沿海港口城市,环渤海区域中心城市,河北省域中心城市,是中国北方重要的的对外门户;也是东北亚重要的航运中心、物流中心、环渤海新型工业化基地。
4、城市位置
唐山市位处环渤海湾中心地带(南部为著名的唐山湾),东至秦皇岛125公里,南距渤海40公里,西南至天津108公里,至省会石家庄366公里,西北至北京一五4公里,是联接华北、东北两大地区的咽喉要地和极其重要的走廊。
5、城市交通
唐山市地处交通要塞,是华北地区通往东北地区的咽喉地带。
铁路、公路、高速公路、港口相互交织。
京哈、京山、大秦、七滦、迁曹、滦港铁路纵横穿越全境。
京沈、津唐、唐港、唐承、沿海高速公路与环城高速公路、国道相交连接,形成网络,四通八达。
唐山港是全国7大海港之一,已与国内外一五0多个港口实现通航,唐山港曹妃甸港区深水码头已基本建成!
(1)铁路
已经建成的铁路有国家级铁路干线京哈铁路、津山铁路、大秦铁路、迁曹铁路,地方铁路唐山坨港铁路、遵小铁路、唐港铁路。
正在建设的有津秦城际铁路、蒙曹铁路;规划的有京唐曹城际铁路、京哈城际铁路、唐曹城际铁路、曹沧城际铁路。
(2)轨道交通
唐山市已经把轻轨和地铁建设列入十二五规划,聘请铁道部第三勘察设计院对我市的地铁轻轨线网进行规划设计,一旦获批将会马上开工建设。
根据有关消息报道唐山市区及郊区初步规划5条地铁,唐山市中心区到曹妃甸新区将会建设轻轨,唐山的第一条地铁将会贯穿新华道全境经过新火车站,在建的唐山新火车站已经预留出地铁枢纽位置。
唐山的第一条轻轨将在曹妃甸新区境内出现。
根据唐山市总体规划,整个唐山市都市圈内共设计有5条轨道线路,总长约165公里,共设站120座,其中换乘站16座,全网络设计远景年日运送旅客可达300万人次。
轨道线路最高速度推荐80-100公里/小时,平均速度35-45公里/小时。
各条线路具体如下:
1号线:
32公里,21站,丰润区-女织寨。
1号线是市区南北向中轴干线轨道线路,在市区依次由南向北服务于女织寨,南湖郊野公园,中心商业区,高新开发区,并向北一直延伸至丰润区。
2号线:
28公里,24站,韩城镇-开平镇(分支至张丁庄)。
2号线是市区东西向中轴干线轨道线路,依次连接西郊韩城镇,唐山火车站,中心商业区,东南组团,开平组团。
3号线:
48公里,29站,6*B,丰南区-古治区。
3号线是整个都市圈东北西南干线轨道线路,依次连接丰南区,南湖西组团,市中心区,东湖郊野公园,开平组团,并向东北一直延伸至古治区。
4号线:
31公里,26站,甄家庄-银丰镇。
4号线为整个城市东面半环状轨道线路,依次连接商务会展中心,陡河东组团,小山组团,并向西南一直延伸至丰南南组团银丰镇地区。
5号线:
26公里,20站,大庆道-马台村。
5号线为城市西面半环状轨道线路,依次连接高新区组团,机场新区公园,城西商业区,南湖西,丰南区。
(3)航空
唐山三女河机场。
机场预计2011年旅客吞吐量为一五0万人次,20一五年为500万人次,到2020年达到1200万人次;货邮吞吐量预计20一五年为3000吨,2020年为6000吨,到2040年达到20000吨。
开通7条远距离航线,分别是上海、广州、成都、昆明、长沙、西安、三亚;近距离航线4条,分别是石家庄、大连、青岛、哈尔滨。
2010年7月一三日,唐山三女河机场正式开航。
曹妃甸国际机场被列入十二五规划。
(4)港口
唐山港分为京唐港区、曹妃甸港区和丰南港区,形成分工合作、协调互动、三港齐飞的总体发展格局。
其中京唐港区于1992年正式通航,曹妃甸港区于2005年12月一八日正式通航,京唐港区和曹妃甸港区正在大规模建设和快速发展中,丰南港区投资300多亿元,已开工建设。
唐山港将在2020年前成为吞吐量高达8亿吨以上的全球前3强的超级国际化深水大港、国际航运中心国际物流中心和国际贸易中心。
唐山规划在曹妃甸建设国际游轮港口,开通国内主要旅游港口城市的旅游航线,适时开通国际航线。
唐山市规划在唐山湾国际旅游岛建设唐山国际游轮母港,初步预计投资30亿元。
唐山市谋划在曹妃甸新区3号港池附近,建设约10平方公里全国最大的保税港区,目前已经上报到国务院,2011年10月份有望获批。
2010年唐山港全年完成货物吞吐量2.6亿吨,暴增42.07%,增长速度遥居中国规模以上港口第1名。
唐山港顺利进入全国7大海港行列,进入全国3大海港和全球3大海港指日可待。
6、城市面积
唐山全市总面积17040平方公里。
其中东西广约一三0公里,南北袤约一五0公里,陆地总面积为一三472平方公里。
市中心区位于唐山市中部,东、北与滦县交界,南与丰南区接壤,西和北与丰润区毗邻。
另有海域面积达3568平方公里,河北一三2个海岛基本都在唐山。
7、唐山市行政区划
唐山市下辖2个县级市:
迁安、遵化;6个县:
迁西、玉田、滦县、滦南、乐亭、唐海;6个区:
路南、路北、开平、古冶、丰润、丰南;6个经济区:
海港开发区、高新技术产业园区、南堡经济开发区、芦台经济技术开发区、汉沽管理区和曹妃甸新区。
8、城市人口
从唐山市统计局获悉,2011年,唐山全市人口保持低速平稳增长。
到2011年年末唐山全市户籍总人口757.73万人,比上年末增加23.8万人,其中市区420.00万人。
在总人口中,农业人口367.56万人,比上年增加10.54万人;非农业人口420.03万人,比上年增加0.95万人;男性人口372.34万人,女性人口361.56万人,男女性别比为103:
100。
石家庄
邯郸
沧州
保定
廊坊
邢台
秦皇岛
张家口
承德
衡水
唐山
常住人口
980万
890
522.1
1101.66
393
692
285
423
369
428
745
丰南区2010年末总人口505423人,下辖一五个乡镇,一个办事处,502个村(居委会),全区2010年度共出生4838人
路北区
路南区
古冶区
开平区
丰润区
曹妃甸区
丰南区
区域面积
120
67.33
253.4
251.3
一三34
1943
一五68
人口数量
70
35
43
33
90
40
50.5
9、城市经济
2011年,唐山市实现生产总值5442.41亿元,比上年增长11.7%,经济总量占全省比重达到22.5%,比上年提高0.4个百分点,已连续8年居河北省第一位,增速高于全省平均水平0.4个百分点。
工业化特征依然明显,第二产业增加值占地区生产总值的25.0%,其中工业占26.0%,分别比上年提高0.4个和0.6个百分点;第一产业和第三产业分别占地区生产总值的8.9%和31.0%,比重分别比上年下降0.5个和1.4个百分点。
截止2011年12月止唐山拥有机动车一五0万辆,小型汽车保有量为81.4万辆,其中私家车保有量为78.5万辆。
10、居民消费水平
2011年,城镇居民人均家庭总收入23571元,同比增长一三.2%。
其中人均可支配收入21785元,比上年增加2230元,增长11.4%,比上年增速加快3.1个百分点,呈现稳步增长态势;人均消费性支出14483元,同比增加961元,增长7.1%,与收入保持同步增长。
生存型消费增长较快。
2011年,城镇居民人均食品消费支出5027元,增长一五.0%;衣着消费支出1779元,增长34.9%;居住消费支出一五33元,增长3.4%;人均家庭设备用品及服务消费支出1022元,增长19.7%。
2011年,城镇居民人均工资及补贴收入12758元,同比增长33.2%,成为可支配收入增长的决定因素。
城镇居民家庭人均经营净收入664元,同比增长5.2%,成为城镇居民收入增长的原因之一。
居民人均财产性收入429元,同比下降52.3%。
居民人均转移性收入9720元,同比增长0.1%。
其中,由于城镇建设拆迁改造带来的赔偿收入人均1437元,成为转移性收入增长的决定因素。
截至2012年7月,唐山居民储蓄存款达3168.48亿元
11、支柱产业
唐山经过百年发展,现已形成钢铁、能源、建材、机械四大支柱产业,是国家重要的能源、原材料基地。
钢铁工业:
是唐山的第一大支柱产业,截至2011年底,全市拥有唐钢、首钢京唐钢铁、河北首钢迁安钢铁、唐山渤海钢铁企业集团等一三家钢铁企业集团,全市钢铁前五强企业(集团)生产集中度达到68%,2011年生产成品钢材8095.3万吨,约占全国钢铁总产能的十分之一,利税一三6.8亿元,占GDP的19.7%;缴纳税金68.3亿元,占全部财政收入的12.4%。
能源工业:
唐山富集煤、铁、石油、天然气、黄金等战略资源,已发现并探明储量的矿藏有49种。
煤炭保有量43亿吨,为全国焦煤主要产区;铁矿保有量50多亿吨,是全国三大铁矿区之一;冀东南堡油田三级储量达16亿吨以上。
2011年,能源行业实现增加值314亿元,占规模以上工业的11.1%,占GDP的5.8%;缴纳税金56.4亿元,占全部财政收入的10.2%。
建材工业:
主要包括水泥和建材、卫生陶瓷和新型建材,是全国有重要影响的建材生产基地。
2011年主要产品产量:
水泥3980.4万吨;卫生陶瓷2354.7万件;平板玻璃一三64.1万重量箱。
规模以上建材行业实现增加值一三4.9亿元,占规模以上工业的4.8%,占GDP的2.5%;缴纳税金一五.4亿元,占全部财政收入的2.8%。
机械制造业:
是唐山传统主导产业之一,产品涉及工业装备、矿山机械、汽车零部件和印刷、环保机械等。
2011年,生产矿山专用设备33.4万吨,水泥专用设备6.6万吨,铁路客车844辆。
其中,唐山轨道客车有限责任公司生产制造的CRH3型时速350公里动车组,是世界上运营速度最高、完全拥有自主知识产权的国产化高速动车组。
2011年,装备制造业实现增加值353.3亿元,占规模以上工业的12.5%,占GDP的6.5%;缴纳税金23.2亿元,占全部财政收入的4.2%。
12、城市规划
唐山市城市规划划分城市市区和滨海新区(海港开发区和曹妃甸工业区)。
主城区包括中心城区、丰润城区和古冶城区;中心城区包括路南区和路北区的城市建成区部分、丰南城区、开平城区。
即由京沈高速、津唐高速、唐港高速和西外环高速共同构成的“O”型环城高速公路区域内的城市建成区。
城市公共服务设施布局延续现状,重心北移,向北、向西生长,逐渐形成分级多中心的城市公共服务设施网络。
盛策观点:
唐山作为京津冀东大门,随着京津冀一体化程度的增加,协同效应更加明显,城市发展的步伐也将越来越大,未来城市发展潜力看好。
唐山人口规模大,属于市区的人口比例超过一半,也意味着项目客群主要即为本地人。
唐山第二产业极其发达,是一座典型的北方工业化资源城市,GDP总量历年保持河北省的20%左右,连续8年超越省会石家庄成为河北省第一,居民收入普遍较高,这为项目的投资客群提供了良好的市场基础。
唐山丰南项目调研&定位PART2——整体市场分析
1、房地产政策资讯
时间
政策
政策内容概要
1月1日
房贷执行新利率7.05%
五年期以上的房贷,合同日期在2011年2月9日之前的,基准利率将从6.40%上涨到2012年的7.05%,上涨0.65个百分点;2011年2月9日至4月5日办理的,利率上升0.45个百分点;2011年4月6日至7月6日办理的,基准利率上涨0.25个百分点。
1月9日
《住房保障法》拟出
审计署发布2012年度"1号公告",其中直指2010年度保障房专项审计中发现的诸多问题。
因此,审计署已经连续多年就保障性安居工程情况进行审计,并且会在2012年持续审计下去。
2月5日
河北省住宅专项维修资金管理实施细则
《河北省住宅专项维修资金管理实施细则》,已于今年起开始施行。
该细则的实施将有效加强住宅专项维修资金的管理,进一步保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。
2月一八日
房企联网直报统计数据
从2月一八日开始,全国70万家"三上"企业和房地产开发经营企业将在统一的数据采集和处理平台上,通过互联网直接向国家数据中心或国家认定的省级数据中心报送统计数据。
2月20日
税务总局:
拆迁补偿免契税财产婚后加名不缴税
20日,国家税务总局纳税服务司针对近一段时间纳税咨询的热点问题进行了统一解答。
根据我国的税收规定,对城镇居民因拆迁重新购置住房的,对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税,成交价格超过拆迁补偿的,对超过部分征收契税。
2月22日
国土资源部:
部分地区将试点清理小产权房
国土资源部有关负责人昨日表示,今年我国将在部分地区进行试点,为全面清理"小产权房"做制度和政策准备。
国土资源部执法监察局巡视员王宗亚在新闻通气会上说,关于"小产权房"问题,今年将选择部分城市开展"小产权房"试点清理工作。
2月24日
央行:
2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点
据央行网站消息,中国人民银行决定,从2012年2月24日起,下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2月28日
住建部:
今后保障房上市交易将消除牟利空间
2012年将采取多种措施,进一步保证住房保障分配结果公正、住房保障资源的公平善用。
将严把准入关,强化住房城乡建设与各相关部门及街道、社区协作配合,建立家庭住房和经济状况联动审核及信息共享机制。
3月8日
住建部部长:
十三五保障房建设以资金补贴为主
住房和城乡建设部部长姜伟新7日列席十一届全国人大五次会议青海代表团审议时说,住房建设"光市场和光政府都不行",需要两条腿走路,住建部在房地产方面正考虑一个长远的、宏观的政策设计。
从保障房角度去看,"十二五"重点在于实物建房,"十三五"将转向以资金补贴为主。
时间
政策
政策内容概要
3月12日
七部门:
保持首套房贷政策稳定打击规避限购
记者12日从两会获悉,一份汇集住房城乡建设部等七部门意见的报告提出,今年要保持首套住房贷款政策稳定性,督促银行业金融机构支持居民家庭购买首套普通自住房。
在坚决抑制不合理住房需求的同时,保证首套住房贷款供给。
3月19日
相关国家标准颁布住宅楼必须配套信报箱
住房和城乡建设部日前发布了新的《住宅设计规范》国家标准,规定住宅设计图纸中必须配套设置住房信报箱。
该国标将于今年8月1日起实施,从此新建住宅楼必须配建信报箱,否则将因无法通过验收而难以上市销售。
3月19日
公租房先交租金再领补贴造假家庭五年内不得申请
一八日,市住建委发布《关于公共租赁住房租金补贴申请、审核、发放等有关问题的通知(征求意见稿)》,公租房租金补贴将按照"租补分离"的原则,即承租家庭先交租金,交完后再按月领取补贴。
3月20日
住建部出台《建设用地容积率管理办法》
记者20日从住房城乡建设部获悉,《建设用地容积率管理办法》近日出台,要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标,不得随意调整,确需调整的,不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。
3月27日
河北出台《住房和城乡建设系统破坏性地震应急预案》
记者从河北省住建厅获悉,河北近日出台《河北省住房和城乡建设系统破坏性地震应急预案》,紧急预案中要求,发生破坏性地震后,各级住房和城乡建设主管部门要迅速了解震情灾情和救灾情况,并对灾区房屋建筑进行震时应急评估和工程抢险。
3月29日
发改委:
制定出台农村集体土地征收补偿条例
3月28-29日,2012年全国经济体制改革工作会议在沈阳市召开。
会上,国家发展改革委党组成员、副主任彭森作了题为《把握形势抓住机遇坚定不移地继续深化改革开放》的重要讲话。
4月9日
最高法:
房屋征收补偿不公平禁止强拆
最高法发布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》,对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范,并确立了“裁执分离”为主导的强制执行方式。
自2012年4月10日起施行。
4月17日
国土部:
保障房用地应保尽保单独报批
国土资源部17日召开会议,总结2011年房地产用地管理和调控工作并部署2012年土地调控工作。
会议要求,各级国土资源部门要把思想认识统一到党中央、国务院对当前经济形势的判断上来,准确把握当前房地产用地调控面临的形势,认真研判当前房地产市场运行的基本态势。
4月23日
住建部:
禁在房屋招投标中设高门槛排斥投标人
住房与城乡建设部昨日发布《关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投标监督管理工作的指导意见》,提出将加大招标投标过程公开公示力度,房屋市政工程项目招标,不得设定与招标项目的具体特点和实际需要不相适应的不合理条件限制和排斥潜在投标人。
时间
政策
政策内容概要
4月26日
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》
《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》中规定:
对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
5月9日
国企老总职务消费禁止用公款买房
今后,国企负责人严禁豪华装修办公室,严禁用公款为亲属和子女支付各种费用。
日前,财政部、监察部、审计署、国资委印发了《国有企业负责人职务消费行为监督管理暂行办法》,对12种行为予以严格限制。
5月一三日
河北省住建厅下发通知:
物业想撤走得提前仨月报告
5月一三日河北省住建厅下发《关于加强物业管理工作的通知》,要求物业服务退出时要提前三个月报告,对违规退出的物业要予以处罚,情节严重的吊销资质证书。
5月一八日
住建部:
对保障性住房工程质量将采取四项措施
5月一八日,住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤在解答网友关于保障房质量的问题时表示,针对保障性住房工程质量问题,住建部将采取四项措施进行监督。
5月22日
住建部:
将在保障房建设中建立"永久责任制度"
据住建部网站消息,住建部住房保障司副司长张学勤日前在接受媒体采访时表示,将在保障性住房的建设中,建立“永久责任制度”。
5月22日
国土部:
不得以任何形式安排别墅类用地
国土资源部一八日公布今年全国住房用地供应计划显示,今年全国计划供应保障性安居工程和中小套型商品房用地一三.68万公顷,占全国住房用地供应计划的80%,并要求各地合理增加普通商品住房用地,严格控制高档住宅用地,不得以任何形式安排别墅类用地。
5月27日
河北新规:
取消毛坯房进入“全装修时代”
5月27日河北省住建厅已经向全省住房建设系统下发了《关于推进新建住房全装修工作的意见》,要求加快推进全省新建住房全装修工作。
力争通过5年的努力,全省新建住房全装修比例不低于60%;包括石家庄在内的设区市基本实现新建住房全装修竣工。
6月8日
国土部:
闲置土地满1年按地价20%征闲置费
《闲置土地处置办法》修订通过,自7月1日起施行。
办法加大了政府的责任,完善了闲置用地认定的办法和程序,再次明确了未动工开发满一年的闲置土地,由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。
6月8日
央行:
6月8日起下调人民币存贷款基准利率0.25%
自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
6月21日
住建部:
购买绿色住宅可获优惠房贷利率
记者从住房城乡建设部获悉,根据近日发布的《“十二五”建筑节能专项规划》,金融机构可对购买绿色住宅的消费者在购房贷款利率上给予适当优惠。
2、房地产市场资讯
住建部:
个人住房信息联网将扩至500个城市
全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标。
住建部相关人士7月1日证实,在6月30日前全国已有40多个城市的住建部门,完成了与住建部的个人住房信息联网。
住建部将从中最终选择40个城市作为第一期的联网城市。
2011年年底,住建部提出建设全国40余个城市个人住房信息统一联网查询系统,以及保障性住房信息系统、100城市住房公积金信息联网系统,项目周期总计约3年。
住建部相关人士表示,昨天前,全国已有40多个城市的住建部门完成了与住建部的个人住房信息联网。
未来该系统将扩大到500个主要地级市。
个人住房信息联网系统在北京、成都设有南北两个数据中心。
联网后,住建部将对各城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控。
“不是地方政府上报数据,而是系统实时更新数据,住建部将和地方政府同时看到相关数据”。
“首套房还是二套房”、“首套房认房还是认贷”……目前地方政府通常可以自行界定相关概念。
今后,住建部完全将通过系统进行统一确认。
个人住房信息联网系统,由住建部房地产监管司和住建部信息中心共同推行,该系统将为房地产调控政策制定、调控政策效果评估、市场动态监测提供数据支持;同时,系统也将为未来可能实施的房产税、遗产税征收提供数据基础;也可以利用该系统遏制异地炒房。
央行特急文件:
首套房贷利率最低可达7折
在6月7日晚间,央行向各商业银行下发特急文件,要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。
特急文件重提7折利率
不管8.5折也好,基准利率也罢,很多市民都认为,是2010年4月开始的调控,导致了首套房贷利率取消7折。
实际上,首套房7折利率就从来没离开过我们。
在该文件中,央行称,“房贷金融机构贷款利率浮动区间,贷款利率下限由基准利率的0.9倍扩大至0.8倍,个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍。
”
这也是时隔两年后央行重提“7折”房贷。
银监局:
“从未说过取消7折房贷”
2010年4月,房地产调控正式打响。
此后,新国十条、国八条等调控政策相继出台。
2010年9月,央行和银监局曾联合发文强调“差别化的住房信贷政策”,即暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;首套房首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。
不过,无论是新国
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