雅居乐计价规则.docx
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雅居乐计价规则.docx
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雅居乐计价规则
雅居乐工程计价规则
(2015.9)
一、总体设置
1、工程的命名要统一、规范,要体现出部位(地上、地下)、专业(土建、安装)等信息。
2、要填写经过计算与核对的建筑面积,以便计算单方造价(造价指标),面积的准确与否对指标的影响很大。
3、雅居乐工程的定额选用:
土建、安装一般选用广东省2010定额,市政一般选用广东省2002定额(部分可借用2006定额)。
4、地区类别会影响管理费费率,雅居乐工程一般为二类地区,但具体需看合同约定。
5、计价依据:
交楼标准、通用做法、工作手册、标准汇编、标杆价、定额等。
二、土石方工程
1、大开挖的土方一般不属于总包施工范围,土方专业分包一般施工至垫层底面以上30cm。
2、总包施工的土方一般分为两个部分,以垫层底面为界:
(1)垫层底面以上30cm的土方属于不扰动土,计入独立费(按标杆价),但在具体计算时需让施工方提供土方专业分包施工后的原土地面标高,以确定实际的土方开挖高度。
(2)垫层底面以下的土方包括承台、地梁、集水井、电梯坑等需要开挖的土方,直立面需根据开挖深度按定额规则计算放坡和工作面,此部分土方按定额计价,分为人工开挖(6%)和机械开挖(94%),还分为有桩土方(桩承台位置)和无桩土方(其他位置)。
3、大开挖后的回填土方一般也不属于总包施工范围,但垫层底面以下放坡及工作面位置的回填是由总包施工(在有放坡及工作面的前提下)。
4、有无运土需甲方确认,运土分为垂直运输和水平运输,适用于大开挖后再挖地槽、地坑,水平运距一般最多考虑1km,采用自卸汽车运土,装土费用不计。
运土只考虑垫层底面以下的土方,垫层底面以上的土方运费已在独立费中综合考虑。
5、土壤类别需甲方确认,一般按一二类土考虑,是否湿土也需甲方确认。
【说明:
土方这部分在对数时争议的东西较多,比如:
是否放坡,有无工作面,如何回填,是否考虑垂直运输,是否考虑水平运输,运距多少,运输方式,土壤类别等等,在套定额时也会有较多争议,需仔细辨别。
】
三、桩基础工程
1、桩基一般由专业分包施工,不属于总包的施工范围。
2、截凿桩头一般也由专业分包施工,但总包需配合其测量、吊装等工作,在独立费中计取配合费。
3、预制管桩的桩芯填砼、托盘、插筋等一般由总包施工,可套用相应的定额(其中桩芯砼有对应子目,托盘套预埋铁件,插筋按一般钢筋套),桩芯砼可能会添加膨胀剂,需要甲方提供标杆价。
插筋一般不计入到钢筋分部。
4、除桩基础以外,还可能碰到其他的桩种,如:
围护用的钢板桩、路基加固用的圆木桩等,这些都需根据甲方提供的标杆价计取。
四、砌筑工程
1、雅居乐工程砌体材料常用蒸压加气混凝土砌块,广东信息价中分为B06A3.5和B07A5.0两种规格,其中B代表容重,A代表强度等级。
此外,零星的砌体(如:
砖胎膜、后浇带保护墙、台阶、坡道、地垄墙、零星砌体等)一般用灰砂砖或多孔砖。
但具体采用何种砌体材料需仔细翻阅建筑说明、结构说明以及其他相关资料,如遇矛盾需请甲方确认。
2、关于蒸压加气混凝土砌块价格的采用分为三个阶段:
(1)2011年第二季度之前雅居乐公司发布蒸压加气混凝土砌块的标杆价;
(2)2011年7月至2012年6月按276.2元每立方计算;
(3)2012年7月以后执行各地的信息价。
如果做到较为早期的结算项目需要注意这个问题。
3、砌体单价需进行单位换算,另外定额规定砌体与砂浆的含量也可以按实调整。
4、关于砂浆(本条也适用于楼地面、墙柱面、天棚面等装饰部分的砂浆)
(1)砂浆的分类
a)按拌合方式分为:
现拌S、干拌D、湿拌W
现拌砂浆(定额中均按此编制,但多数地方都已弃用)
预拌砂浆(分为干拌砂浆和湿拌砂浆,现使用较多的是干拌砂浆,一般处理为散装干拌)
b)按使用功能分为:
砌筑M、抹灰P、地面S
砌筑砂浆(用于砌墙)
地面砂浆(用于楼地面找平)
抹灰砂浆(用于墙柱面天棚面等的粉刷)
(2)砂浆的换算
【说明:
本表为通用的砂浆换算表,但广东信息价中给出的砂浆换算表与此有很大不同,需特别注意】
(3)套价时的注意事项
a)采用干拌还是自拌要有甲方确认的联系单,否则全部按自拌
b)干拌砂浆的价格为甲指乙供(上浮、运费),需要甲方提供
c)自拌换成干拌不能按通用换算表,要按广东信息价里的表(其他地区要让甲方确认)
d)没有做法的按最低的标准套(1:
3、M5),不能按默认
e)砂浆密度按1.75(雅居乐规定)还是1.6(广东信息价)需要甲方确认
五、混凝土及钢筋混凝土工程
1、混凝土工程分为现浇混凝土工程和预制混凝土工程,大部分混凝土构件为现浇,只有少部分构件可能预制,如:
地沟盖板、飘窗台板、过梁等。
2、现浇混凝土一般都使用商品混凝土,分为泵送商品混凝土和非泵送商品混凝土,所对应的信息价不一样,泵送比非泵送略高。
一般地,主体结构(包括:
垫层,底板,柱墙梁板、楼梯、节点等)采用泵送商品混凝土,二次结构(构造柱、圈过梁等)及装饰所用的混凝土(细石混凝土找平层等)采用非泵送商品混凝土,而泵送混凝土还需在措施费中计算混凝土泵送增加费。
3、预制混凝土分为制作、安装、运输三个子目,但制作子目中包括了场内运输的工作内容,因此运输子目仅适用于场外运送到场内,一般不必计算。
4、广东定额将混凝土作为主材单独列项(附录中的制作子目),混凝土构件子目中仅仅给出了混凝土含量,但在套价时一般采用关联子目的方式将制作子目合并到构件子目中去(此外砂浆也采用这种方式处理)。
5、混凝土的价格一般按照施工期间的信息价进行加权平均(类似的材料还有:
钢筋、砌体)。
6、底板的划分:
底板套底板子目,底板下方的集水井、电梯坑套电梯坑子目,底板下方的桩承台套其他基础子目,底板与集水井、电梯坑、桩承台的划分界面为底板底面。
7、柱墙的划分:
按定额相关说明进行(也适用于模板的划分),长度小于1.5m的部分均套用异形柱(主要会影响模板的划分),大于1.5m的部分套用剪力墙。
【有争议】
另外,构造柱有两种:
一种是结构图上画出来的构造柱(GZ),这种要考虑与结构柱一起浇筑,混凝土等级按二结构,不计算马牙槎;另一种是按照雅居乐标准汇编上的规定布置的砌体构造柱(通常只有三种情况需要设置构造柱:
墙长超过2倍层高或5m时、外挑阳台分户墙外端、洞口过梁支座长度无法满足要求时,转角通常不设置构造柱),这种构造柱属于后浇的,有马牙槎,混凝土等级按二结构。
8、梁板的划分:
板下有梁的全按有梁板,梁上无板的按单梁,伸出墙外1.5m以上的悬挑板按有梁板,柱帽算到无梁板里。
9、节点的划分:
阳台、雨篷:
横向节点构件,包括伸出墙外500以上的悬挑板(超过1.5m按有梁板)
天沟、挑檐:
横向节点构件,包括伸出墙外500以内的悬挑板
栏板、反檐:
竖向节点构件,高度超过1.2m按墙计算(女儿墙一般按墙计算)
压顶、扶手:
一般指砌体上方的压顶或扶手
另外,小型构件是指单体体积在0.05m3以内的未列出子目的构件。
补充:
飘窗整体浇捣时套小型构件,否则拆分成飘板、墙柱计算。
厨卫间防水反梁、窗台等均套圈过梁。
以上五种节点构件按定额基价(不含混凝土主材费)排序为:
小型构件142.666>栏板反檐128.381>压顶扶手116.010>天沟挑檐106.401>阳台雨篷98.694
与之相对比:
矩形柱77.368、有梁板56.574、构造柱111.218、圈过梁103.59
10、钢筋工程
(1)定额钢筋主要按规格划分,并区分主筋、箍筋。
(2)对于直径为6的钢筋,在独立费中另计冷拉加工费300元/吨。
(3)对于冷轧带肋钢筋,在独立费中另计冷轧加工费600元/吨,子目套用冷轧带肋钢筋。
(3)20以下的竖向主筋接头计入独立费(8元/个),不区分接头形式,20以上的竖向主筋采用电渣压力焊,套用电渣压力焊子目,计入分部分项工程费。
(4)预埋铁件可计入到其他工程分部。
六、屋面及防水工程
1、屋面分为平屋面和坡屋面:
(1)平屋面总包通常要做:
水泥砂浆找平层、水泥砂浆保护层、刚性防水层(细石混凝土)等,其中刚性防水层一般需要嵌缝以及布置网片钢筋。
定额里刚性防水层的基本厚度为3.5cm,调整厚度以1cm为一个档次,因此厚度在(3.5,4.5]之间的均按4.5cm计算,广联达计价软件的操作中,在套子目时修改厚度还是在套完子目后在标准换算里修改厚度所得到的结果是不一致的,这一点需要特别注意。
【有争议】
(2)坡屋面总包通常要做:
水泥砂浆找平层、刚性防水层(细石混凝土)、屋面瓦等,其中屋面瓦一般为甲供材料。
(屋面瓦需甲方提供内部定额)
2、柔性防水(防水卷材、防水涂料)一般不是总包的施工范围,但需计算配合费,计入到独立费中。
3、除屋面外,地下室底板、侧墙、顶板以及厨房、卫生间等都有可能做防水,需根据具体情况计算,此外地下室底板、侧墙以及厨卫、外墙的粉刷都可能掺入防水外加剂TC-01/02。
4、地下室侧墙、后浇带等处可能需要计算钢板止水带,止水带含量可按实调整。
5、防水层的钢筋一般不计入到钢筋分部。
七、保温隔热工程
1、保温隔热工程一般不是总包施工范围,但也有个别项目的外墙保温、屋顶隔热等由总包施工,需根据具体情况判断。
2、保温隔热的形式有很多种,主要包括:
无机保温砂浆、砌隔热砖、胶粉聚苯颗粒、挤塑聚苯板(EPS、XPS)、增强纤维保温板等等。
3、目前市场上做外墙保温的一般都是做一整套保温系统,包括粘贴保温板、贴玻纤网格布、抹聚合物抗裂砂浆等。
4、由于外墙保温的计算范围存在较大的争议,因此一定要有甲方确认,要有详细、明确的做法及位置描述。
八、楼地面工程
1、楼地面一般做水泥砂浆找平层,地下车库可能做细石混凝土找平层(有分隔缝及配筋),还有一种是原结构面交付(一般适用于户内),但需要原浆抹光,另计5元/m2进入独立费。
2、厨卫间、楼梯间等一般均需做楼地面水泥砂浆找平层,套用找平层子目,不可套用整体面层子目,地下车库的细石混凝土找平层也套用找平层子目,不可套用刚性防水层子目。
3、找平层子目中均已包括了扫水泥浆的工作内容,找平层厚度可直接在软件里调整换算。
4、在个别有水房间(水泵房等)需要做地砖,地砖一般为甲供材料。
5、楼梯踏步按投影面积计算,另外楼梯踏步上的防滑条一般也为甲供材料。
6、楼地面的钢筋一般不计入到钢筋分部。
九、墙柱面工程
1、为便于统计指标,内墙面和外墙面要分开成两个不同的分部。
2、墙柱面一般做水泥砂浆粉刷,同种材质的的套底层抹灰,不同材质的套一般抹灰(一底一面),抹灰厚度可直接在软件里调整换算。
3、抹灰子目里均已包括了扫水泥浆的工作内容,因此界面剂不需计算。
4、外墙抹灰按部位分为大墙面、柱梁面和零星面,其中零星抹灰根据定额规定包括:
挑檐、天沟、腰线、窗台线、门窗套、压顶、扶手、遮阳板、雨篷周边、碗柜、过人洞、暖气壁龛池槽、花台以及单体0.5m2以内少量分散的抹灰,外墙块料面层也按此原则划分。
5、外墙抹灰需根据墙面垂直高度计算厚度调整,厚度调整按从上到下统一单价计算,并不分段计算。
【有争议】
6、不同材质的墙面(砌体、混凝土)的交接处要计算钢丝网片,一般的规则为:
外墙砌体满挂+150mm,内墙150+150mm,有挂网的部位粉刷要调整人工含量,在软件中直接换算。
7、除水泥砂浆粉刷外,有个别墙面需批腻子(如地下室、空调箱)或做双飞粉(如楼梯间),根据具体情况计算。
8、外墙涂料一般不属总包施工范围,但外墙面砖一般属于总包施工范围,外墙面砖为甲供材料,子目须套用雅居乐内部定额(纸皮砖),嵌缝不另计。
9、管井的粉刷范围一般为:
将来可以开门检修的(如水电井)需要粉刷,而封闭的管井,包括电梯井、排放井等等是不需要做粉刷的。
十、天棚工程
1、一般做法类似于墙面粉刷,但在软件中无法调整抹灰厚度,这种情况可以直接在工料机显示里手动调整主材含量(定额原始厚度一般为10mm+5mm)。
2、要注意天棚抹灰的计算范围,一般需要吊顶的房间(如厨卫间)以及需要精装修的部位(如公共部位)是不需要做天棚抹灰的,这一点要根据交楼标准仔细辨认。
天棚不要求土建单位抹灰也不计取费用的种类:
公建类、高级装修类、层高超过3.6m(且需吊顶的)、坡屋顶等。
3、根据雅居乐的相关规定,天棚做清水模板不需要抹灰的,按15元/m2另行计算独立费。
十一、其他工程
1、其他工程是指为包含于上述分部中的一些零星项目,如:
钢爬梯、变形缝、铸铁盖板、室外散水坡道台阶等。
2、为便于指标统计,前述的一些项目,如:
预埋铁件、钢板止水带、防滑条等等,也可归入此分部。
十二、降效设置
1、降效设置主要包括超高降效和暗室降效,超高降效适用于地上高层建筑,暗室降效适用于地下室。
2、超高降效计算高层的所有分部分项工程,根据建筑物高度(指设计室外地坪至檐口的高度)增加一定比例的人工和机械,可在软件里直接设置,另外措施费不计算超高降效。
3、暗室降效只计算地下室室内施工的部分,包括:
砌筑工程、二次结构、楼地面、墙柱面、天棚面、室内部分的模板等,按定额规定应增加40%的人工费,但因室内部分的模板仅在拆模时涉及暗室施工,因此该部分根据雅居乐的规定增加10%的人工费。
十三、措施项目
1、按费率计算的措施费
按费率计算的措施费=分部分项工程费*3.18%,此处需注意不要与费用表中重复计算。
2、脚手架工程
(1)需要计算的脚手架分为:
综合脚手架、单排脚手架、满堂脚手架、里脚手架、电梯井脚手架及脚手架挡板等等,其中综合脚手架为外脚手架,是所有脚手架中份量最重的,单排脚手架时综合脚手架的补充,满堂脚手架主要用于天棚粉刷,里脚手架用于内墙的砌筑粉刷,电梯井脚手架为电梯井专用,脚手架挡板属于安全措施(并非所有项目都需要)。
(2)对各种脚手架的列项及工程量计算需要仔细研究定额说明及工程量计算规则。
(3)综合脚手架的步距对单价的影响很大,脚手架的步距一般等于设计室外地坪至女儿墙顶面或坡屋面檐口的高度,要注意的是步距并不等于脚手架计算高度,步距始终应从设计室外地坪开始计算,包括地下室综合脚手架的步距(从设计室外地坪至底板垫层底),如出现不同的步距时应按竖向划分。
外墙综合脚手架按外墙外边线的凹凸总长度计算,包括凸出阳台。
而窗台、飘窗等凸出外墙60cm以上的按凹凸面计算(定额问题解答)。
(4)围墙应计算双面单排脚手架(若双面抹灰)。
定额问题解答:
女儿墙高度超过1.2m时,在其内侧计算一次单排脚手架;
(5)满堂脚手架的计算前提是需要粉刷的天棚高度超过3.6m,计算了满堂脚手架此处的里脚手架只能计算一半,满堂脚手架超过5.2m可计算超高,按每1.2m增加一层计算,不足0.6m的不计算,满堂脚手架按室内净面积计算。
(天棚单独刷喷灰水时另有规定,满堂基础脚手架另有规定)
(6)里脚手架按建筑面积计算,遇满堂脚手架时减半,里脚手架超过3.6m可计算超高,按每1.2m增加一层计算,不足0.6m的不计算。
(7)电梯井脚手架根据不同步距(从井底起算)按电梯井的个数计算。
(8)预算中脚手架安全挡板可按定额规定计算,但结算是否可算要看有无联系单或者甲方确认。
(9)脚手架的超高涉及到满堂脚手架和里脚手架,根据雅居乐的说法,直接在软件中输入高度即可,这种算法相当于所有面积都算了超高。
【有争议】
(10)几种特殊的情形:
a)1.5m宽以上雨篷(顶层雨篷除外),如没有计算综合脚手架的,按单排脚手架计算。
b)多层建筑上层飘出的,外墙综合脚手架按飘出的算,缩入部分套单排脚手架。
c)现浇钢筋混凝土屋架以及不与板相接的梁,计算综合脚手架,单梁及与楼板一起现浇的梁均不的计算脚手架。
【?
】
d)建筑面积范围外的独立柱超过1.2m,按柱身周长加3.6m计算单排脚手架。
e)建筑花架廊外脚手架,高度在3.6m以内套单排脚手架,在3.6m以上套综合脚手架。
定额问题解答进一步指出,花架廊内部单梁按投影面积套里脚手架。
3、模板工程
(1)砖胎模套用砖砌地沟子目,砖胎模应按阶梯式计算,具体参照雅居乐标准汇编。
(2)模板超高的处理与脚手架超高的处理类似,直接在软件中输入高度,这相当于所有面积都计算了超高,主要影响竖向构件(柱、墙)。
【有争议】
(3)构件的划分同混凝土子目。
(4)在计算指标时不应将超高面积计入在内。
(5)务必要对模板的工程量及套价给予足够的重视,因为从指标分析中看,模板所占造价的比例极大,不输于混凝土或钢筋。
4、垂直运输工程
根据不同的高度按建筑面积计算,地上部分高度自设计室外地坪计算至檐口或女儿墙顶面,地下室高度自垫层底计算至设计室外地坪。
高层建筑的垂直运输费用占比也较大。
5、混凝土泵送增加费
按泵送混凝土(主体结构混凝土)的体积计算,区分防水混凝土和普通商品混凝土。
十四、含税独立费
序号
费用名称
单位
单价
说明
1
20以下钢筋接头配合费
个
8
2
Ф6的钢筋冷拉加工费
t
300
3
冷轧带肋钢筋加工费
t
600
4
TC-01抗渗砼配合费
m3
3
地下室底板、顶板、侧墙
5
防水添加剂TC-02(外墙面5厚)
m2
1.26
6
防水添加剂TC-02(外墙面20厚)
m2
5.04
7
卫生间墙面掺5%TC-02防水剂
m2
1.89
8
阳台地面掺5%TC-02防水剂
m2
1.89
9
掺水泥用量10%TC-02防水剂
m2
5.04
10
铝合金门窗副框(平开)
m
45;52
不含百叶窗、阳台门窗
11
铝合金门窗副框(推拉)
m
55;63
不含百叶窗、阳台门窗
12
铝合金门窗配合费
m2
15
所有铝合金门窗,含百页窗
13
双飞粉两遍(地下)
m2
12.5;14
14
双飞粉两遍(地上)
m2
9;10.5
15
乳胶漆(2遍双飞粉+3遍乳胶漆)
m2
14
16
塔吊
台
55000;65000
17
基坑土方配合费(先打桩后挖土)
m2
2
地下室建筑面积
18
管桩凿除配合费
条
5
19
基坑抽水包干费
m2
2;5
地下室建筑面积
20
空心楼盖配合费
m2
10
21
屋面及防水配合费
m2
5.52
防水卷材*12%
22
屋面及防水配合费
m2
3.24
防水涂料*12%
23
栏杆补洞(块料面层)
m
10
24
栏杆补洞(涂料及水泥砂浆面层)
m
2.5;5
25
分包单位提供水电接驳
m2
0.5;0.8;1
建筑面积
26
甲供材料卸车费
t
15
需凭签证单结算
27
天棚抹灰
m2
15
标杆价
28
地面原浆收光
m2
5
标杆价
29
挖土方
m3
9
标杆价,垫层底面以上土方开挖
30
烟道
m
58.33
标杆价,175元每节,每节3米
31
风帽
个
75
标杆价,
32
开孔
个
8
标杆价,止回阀开孔安装
33
无纺布
m2
4
标杆价
34
微膨胀剂
m3
40
标杆价
35
松木桩
m3
1050
标杆价
说明:
含税独立费按合同约定及甲方提供的相关标杆价计算
十五、人材机
1、人工费的调整
(1)相关文件
中山市住房和城乡建设局关于调整我市建设工程动态人工工日单价的通知
文号
日期
2010定额
2006定额
建筑装饰
土石方
市政综合
一类工
二类工
三类工
四类工
2011
1号文
2011.7.1起
76
68
68
58
55
50
46
2013
46号文
2013.5.1起
84
76
76
65
61
57
53
2014
123号文
2014.7.1起
94
86
86
72
68
64
60
2015
89号文
2015.5.1起
98
90
90
(2)人工费调整计算公式
举例:
a)合同价为65元/工日,以2011年1号文为基准,现执行2013年46号文,则:
调整人工价=(84-76*1.1)*65/76+65=65.34元/工日
b)合同价为70元/工日,以2013年46号文为基准,现执行2014年123号文,则:
调整人工价=(94-84*1.1)*70/84+70=71.33元/工日
2、材料费的调整
(1)可按信息价调差的材料范围一般包括:
钢筋、混凝土、砌体、水泥、砂石、石灰膏、铁钉、铁丝、铁件、焊条、钢丝网、玻纤布、松杂板、胶合板、脚手架钢管、汽油、柴油、水、电等等,其中钢筋、混凝土、砌体按加权平均,其他按算术平均。
调差要根据施工期间形象进度确定施工时间跨度以及材料权重。
(2)预拌砂浆等需要甲方批价。
(3)有一部分材料需按标杆价。
(4)甲供材料、甲指乙供材料需按相关表格调整。
3、机械费的调整
(1)机械费中只需要调整机上人工及汽油、柴油等。
十六、费用表
单位工程计价程序表及费率
序号
费用名称
费用
代号
取费基数
费率(%)
备注
一、
分部分项工程费
A
A1+…+A5
1.1
分部分项人工费
A1
含价差
1.2
分部分项材料费
A2
含价差
1.3
分部分项机械费
A3
含价差
1.4
分部分项管理费
A4
1.5
分部分项工程利润
A5
A1
18
各项目均为18%
二、
措施项目费
B
B1+…+B8
2.1
按定额子目计算的安全文明施工费
B1
包括价差和利润
2.2
按系数计算的安全文明施工费
B2
A
3.18
土建工程均按3.18%
2.3
按定额子目计算的其他措施项目费
B3
包括价差和利润
2.4
其他费用
B8
蓝图预算不计
三、
其他项目费
C
C1+…+C5
3.1
材料检验试验费
C1
按合同约定,无约定则蓝图预算不计
3.2
工程优质奖
C2
蓝图预算不计
3.3
总承包服务费
C3
按合同约定,无约定则蓝图预算不计
3.4
预算包干费
C4
A
1.5
3.5
其他费用
C5
按合同约定,无约定则蓝图预算不计
四、
规费
D
D1+D2+D3+D4
4.1
工程排污费
D1
蓝图预算不计
4.2
施工噪音排污费
D2
蓝图预算不计
4.3
危险作业意外伤害保险费
D3
A+B+C
0.1
五、
不含税工程造价
E
A+B+C+D
六、
税前浮动
F
E
-4
上下浮点数按合同规定
七、
扣二次清洁费
G
E+F
-0.3
如清洗外墙则改为-0.15%,下同
八、
扣水电费
H
按合同约定
九、
税前退甲供材
J
-99.2
99.2%为0.8%的采保费不扣
十、
税金
K
E+F+G+H+J
3.48
不同地区税率按合同约定
十一、
含税独立费
L
99.7
按合同约定(需扣二次清洁)
十二、
含
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