工程服务维修工作手册.docx

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工程服务维修工作手册

工程维修服务工作手册

编制：

审核：

批准：

_______

文件编号：

××××物业管理有限公司

年月日

工程部工作手册目录

序号

文件名称

文件编号

版本/状态

页数

1

工程部机构图

GC—01

2

工程人员培训制度

GC—02

3

工程主管（班长）岗位职责

GC—03

4

强弱电电工岗位职责

GC—04

5

水暖工岗位职责

GC—05

6

综合维修（万能工）岗位职责

GC—06

7

电气维修规定

GC—07

8

配电室管理制度

GC—08

9

电梯维修保养规定

GC—09

10

公共建筑设施的维修保养规定

GC—10

11

消防设备设施维护管理规定

GC—11

12

漏水（水浸）应急处理程序

GC—12

13

水力系统故障处理程序

GC—13

14

公共区域设施维修保养细则

GC—14

15

电梯使用管理规定

GC—15

16

施工现场管理规定

GC—16

17

工程部报告制度

GC—17

18

工程部交接班制度

GC—18

19

业户报修处理工作规程

GC—19

20

室内维修服务标准

GC—20

21

维修回访制度

GC—21

22

有偿服务工作规程

GC—22

23

工程维修有偿服务收费标准

GC—23

24

电梯紧急故障处理规程

GC—24

25

安全、防火制度

GC—25

26

机房出入安全责任制

GC—26

27

工程设备设施年度维保计划

GC—27

工程部机构图

工程部部长

项目工程主管

强弱电工

综合维修（万能工）万能工

水暖工

工程人员培训制度

1、岗前培训

1.1新员工上岗第一天先由办公室组织学习《员工守则》和公司相关管理规定并介绍公司概况；

1.2新员工到服务中心报到安置妥当后，由工程主管向新员工介绍工作环境、工作性质和其他同事，并解答新员工提出的问题；

1.3新员工上岗前先由服务中心工程主管进行有关本岗位安全操作技能培训，具体内容可按相关专业的国家规范进行；

1.4新员工经服务中心培训后由工程主管进行考试，并将考试或考核成绩单报公司办公室归档；

1.5新员工考试或考核不合格由服务中心继续组织培训，直至考试或考核合格后才能上岗工作。

2、试用期间的培训

2.1新员工上岗后应由所在工程主管负责帮带并指导安全操作；

2.2新员工在试用期间由工程主管每月组织一次新员工深入学习公司相关管理文件及工程部服务维修工作手册中与本岗位有关部分；

2.3试用期满之前由工程主管对新员工进行全面的考试或考核，并做出评审意见报公司办公室。

3、在岗员工的培训

3.1在岗员工的培训由工程主管按服务中心经理审批的年、季度培训计划，每月对工程部不同工种、不同岗位的员工分别进行岗位技能培训；

3.2培训师资由工程相关工程师负责，也可委派有经验的工程人员进行单项技能培训；

3.3需要特殊培训的岗位人员，由部门负责人提出申请报办公室，由办公室对外联系专业技术人才来公司或派出培训；

3.4在岗员工经培训正式上岗后，每半年对在岗员工进行一次考试或考核，并做出考试或考核成绩纪录。

工程主管岗位职责

1、全面负责项目内所有设备设施安全运行及安全生产工作；

2、负责编制工程日、周、月、季、年设备设施维护保养工作计划并实施等工作；

3、协助综合部做好——二次装修图纸报批、审核工作，并配合房管员监督装修方案的实施；

4、负责新项目的供电、给排水、消防、电梯、弱电系统及建筑装修项目的验收和资料核实工作；

5、配合服务中心做好用户入住时房屋设施、设备的接管、验收工作；

6、对外包维修、改造工程及设备的保养进行质量验收；负责保修期内与相关保修单位的协调、监督维修质量工作；

7、负责组织项目工程人员，提供有偿服务，并跟踪服务质量；

8、负责国家有关机构对设备设施强制检查、检验的申报和配合检查工作；

9、负责工程人员的管理、培训、考核等工作；

10、负责工程维修记录、技术资料、设备说明书、技术档案等整理和归档工作。

强弱电工岗位职责

1、负责项目电气设备、管线及操作盘、箱的巡查与维护工作；

2、负责项目各塔楼及各楼层强电井内线路、母排、开关、照明开关及各楼道事故照明总电源控制柜内的电气元件的检查与维修工作；

3、负责弱电井内消防弱电系统、门禁、对讲防盗系统线路及元器件的检查维修工作；

4、负责消防水泵房、通风排风机房、地下车库、消防通道、各楼层走廊、电梯机房、外环境等管辖范围内的照明和照明线路及设备的检查与维修工作；

5、负责二次装修时，所涉及到的公共电气设施跟进检查；

6、负责车场计费系统的维护保养工作；

7、负责为业主户内提供有关电气维修方面的有偿服务；

8、负责电梯的日常维修和保养监督工作；

9、负责自动报警系统设备进行检查试验与维修。

水暖工岗位职责

1、负责项目管辖范围内生活给水、采暖、消防水系统设备和设施的检查维修保养工作；

2、负责排水系统（下水、雨排、水漏、马葫芦、污水井、明渠、地沟、化粪池等）定期检查、清理工作；

3、负责二次装修土建及水暖的跟进检查；

4、负责项目内所有送风、排风设备、风管道、风阀等定期检查及维修保养工作；

5、负责为业主家中有关水方面的有偿维修工作；

6、负责项目公共区域内，有防水保护的地方的日常维护工作；

7、负责配合定期消防实验时的消防水系统保障工作；

8、负责防洪防涝防冻的实施保障工作；

9、负责项目内水景、水系的日常维护和定期保养工作。

综合维修（万能工）岗位职责

1、负责项目内公共区域木制作、门窗、装修（壁纸）、文化主题建筑的维修保养工作；

2、负责项目内公共区域的油漆、涂料等粉刷工作；

3、负责项目红线内土建、室外硬覆盖、道路等设施的维护保养工作；

4、负责项目内各类机械设施、机械锁具、五金器件的维护保养工作；

5、负责项目内围栏、围墙及防护性设施的维护保养工作；

6、负责项目内标识牌、警示牌、广告牌、宣传栏等公示性设施的维护工作；

7、负责项目红线内各类井盖儿、水蓖的检查、维护及监督工作；

8、配合项目其它工种完成设备设施维修养护工作。

电气维修规定

为保证电气设备的正常运行，促进电气设施设备检修、维修工作的正常化、规范化、科学化，做到安全检修、维护，防患于未然，特制定以下规定：

1、必须严格遵守和执行国家电力部门的电气技术安全操作规程，操作人员必须持有效证件上岗，以保证工作万无一失；

2、对于小区内配置的电气设备，按计划的给予保养及维修。

重大电气设备的检修，确定检修单位后，由工程部审查资质，并派专人全程参与，监督质量；

3、维修和保养电气设备时，要采取相应的安全措施和技术措施，工程主管检查必须符合要求，并对作业人员进行安全生产交底和技术交底后，方可进行，防止触电及设备事故的发生；

4、在电源干线、低压配电盘及配电箱等设备上进行工作时，必须有专人监护，至少由两人进行；操作前必须切断设备的电源，并按规范悬挂标示牌，操作人员必须使用安全期内的绝缘器具作业；

5、在发生人身意外触电事故时，为了快速解救触电人员，可以不经许可，立刻断开相关设备的电源，但事后应马上报告上级，查清事故原因，书面报告公司工程部和服务中心；

6、专职技术人员要对维修后电气设备及线路，进行全面检查，拆除所有的安全蔽屏，确认无误后，方可投入运行。

严禁在处于工作状态的电气设备上进行作业；

7、本规定与“配电房管理制度”同时执行，互为补充。

配电室管理制度

配电房是物业的供电中心，为确保物业供电系统正常运行，加强管理，制定以下制度：

1、配电室全部机电设备由本专业员工负责管理和巡检。

停、送电由本专业员工负责，非本专业员工禁止操作，无关人员禁止入内，非工程人员须经服务中心经理许可后，方能由专人陪同进入；

2、保持良好的照明与通风，保持清洁，室内温度控制在35℃以下；

3、按时填写运行记录，每班至少巡查一次。

查出问题及时处理，并做好记录上报工程主管；

巡查内容有：

房内是否有异味；记录电压、电流、温度、电表运行参数；检查指示灯，电器运行声音；发现异常及时修理并报告；

4、严格按操作规程操作，操作时使用在安全期内的绝缘工具、鞋、手套等。

5、保持供电线路操作开关部位的标志、停电拉闸、检修停电挂标志牌的完

好；

6、配电设备设施定期保养，做好记录；

7、保证防止小动物进出配电室设施的完好；

8、配电室手提应急灯、灭火器材要保证完好，处于正常备用状态；

9、保存好配电室专用工具，不得随意挪做它用。

电梯维修保养规定

为了加强对电梯维修公司的电梯维修保养工作，实行更有效的监督检查，以确保电梯的维修保养质量和电梯安全，特制定此规定：

1、为保证电梯机房设备绝对安全，服务中心必须把机房门锁死。

不准随意打开机房门，严禁无关人员进入机房，以防设备被盗或被破坏，更不允许任何人将机房作为住宿之用；

2、电梯机房门锁匙必须由服务中心专人妥善保管，不准随便放置明处，以防锁匙被人随意拿走；

3、电梯公司维修人员要进行维修保养工作时，必须通知服务中心，并由服务中心相关人员陪同参与维修保养工作，并监督、检查、核实维修保养的项目及效果；没有服务中心相关人员参与的电梯维修保养，不准在电梯公司的维修单上签字；

4、电梯临时维修及定期维修保养，服务中心必须存有完整的档案资料。

相关人员应认真填写齐全；

5、每月或每季度进行电梯维修费用结算时，首先由服务中心负责人按照与电梯维修保养公司签订的合同条款，核实电梯公司的维修工作单是否齐全，以及是否均得到相关人员的签字，方可在月或季度的结算单上签字，作为最终结算的依据。

公共建筑设施的维修保养规程

1、负责对住宅楼宇公共设施进行维修保养

1.1具体负责路灯、庭院灯、楼梯灯的维修保养。

1.2具体负责污（雨）水井、污（雨）水沟、管道、化粪池的维修保养工作。

1.3具体负责天棚、内墙面、道路（人行道）、停车场、住宅楼宇外观、公共场所等方面的维修保养工作。

2、路灯、庭院灯、楼梯灯每天检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好，亮灯率保持在95%以上。

3、所有污（雨）水井沟每月清理一次，化粪池每半年清理一次，严重的要用吸粪车进行吸取，保证无污水外溢现象。

4、屋面每周检查一遍，做到无积尘、无渗漏，隔热层无破损。

如发现有问题应及时修复。

5、内墙面，每两年翻新一次。

6、道路（人行道）、停车场每周检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到平整，无积水、无破损。

7、外墙面每个月检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到无脱无鼓、无渗水，外观整齐、清洁。

8、公共娱乐场所每周检查一遍，根据检查结果及时进行维修保养。

消防设备设施维护管理规定

1、维护管理人员应熟悉系统原理、性能和操作维护规程；

2、每天对水源控制阀、报警阀组进行外观检查，应保证系统处于无故障状态；

3、每月对控制阀门的锁链进行一次检查，保证锁链阀门在规定状态；

4、每月模拟自动控制的条件启动消防水泵运转一次；

5、每月对电磁阀做一次启动试验，若动作失常应立即维修；

6、每月检查一次消防水泵结合器接口及附件，应保证完好无渗漏、闷盖齐全；

7、每月对公共区域内喷头进行一次外观检查，发现不正常的喷头要及时更换；喷头上有异物时，要及时清除；

8、每两个月要利用末端试水装置对水流指示器进行试验；

9、每季度应对报警阀旁的放水试验阀进行一次供水试验，保证供水能力；

10、每季度应对室外阀门井中进水管控制阀门做一次检查，核实其处于全开启状态；

11、每年应对水源的供水能力进行一次测定；

12、每两年应对消防储水设备进行检查，修补缺损和重新油漆；

13、自动喷水灭火系统发生故障需要停水修理前，需向主管领导报告，维护管理负责人必须现场监督，采取防范措施后，方可动工。

漏水（水浸）应急处理程序

图表说明

通知相关住户

切断相关水闸，进行抢修

工程部

通知住户

服务中心

工程和秩序维护人员

沙袋等阻止水势蔓延

综合部

未进水，升高

电梯

已进水，关闭电源

处理积水

清洁部

文字说明：

1、工程部收报后，立即关闭相关水闸，切断电源，进行抢修；

2、（如切断水源而引起住户断水），综合部同时立即通知相关住户，并在告示栏张贴通知；

3、组织人员利用沙包阻止水势蔓延到其它地方；

4、如果漏水地区的电梯未进水，将电梯升高并暂停使用：

如果已进水，则将电梯电源关闭，禁止进入，待现场清理后再检修电梯；

5、通知保洁部处理积水，清理现场。

注：

上报特别事件报告时，详细说明破坏程度、涉及面积。

水力系统故障处理程序

1、计划停水

如遇维修，清洁或其它原因停水，必须提前张贴通告通知住户，并可口头提醒住户注意事项。

2、生活用水中断

（1）个别单位

图表说明：

检查该单元水阀是否关上

1

检查该单元水表阀门是否关上

2

综合部

协同工程部

检查加压泵是否运行正常

3

通知自来水公司检查外线故障

4

文字说明：

1、先到该单位内检查有关水阀是否关上？

2、然后到水井检查该单位的水表阀门是否关上及邻近单元水表数码有否转动？

3、再检查加压泵运行是否正常？

4、若上述各项正常的话，则通知该用户致电自来水公司派员检查外线故障。

（2）整座大楼

自来水公司维修

检查地下泵房水箱供水

图表说明：

1

检查泵房供水系统是否正常运行

2

综合部

协同工程部

工程部维修

检查生活水箱水泵系统、加压泵、浮球、限位装置是否正常

3

检查中途泵系统是否操作正常

显眼处张贴通知

4

5

文字说明：

1、先到地面泵房水箱检查自来水公司的供水是否正常？

如出现问题，致电到自来水公司及派员修理。

2、接着检查泵房的供水系统是否正常操作？

3、然后检查生活水泵系统及加压泵是否操作正常？

浮球、限位装置是否出现故障？

4、最后到大楼中层位置检查中途泵系统是否操作正常？

5、在告示栏张贴通知，告之住户。

公共区域设施维修保养细则

为了保证项目外观整洁美丽、延长设施的使用寿命和节约运行成本，工程部除了进行正常操作运行、日常维修和紧急故障处理外，还需根据物业的实际情况制定具体的维修保养计划。

1、外墙、围墙

1.1每半年对外墙进行一次清洁保养，发现面砖损坏，及时修复。

1.2每两年对外墙刷涂料的部份进行涂刷一次。

1.3每两年对所有铁制门、栏杆等油漆一次。

2、小区道路

2.1每年对外围道路上的各种标志、停车区域的划线重新油漆一遍。

2.2每半年对小区的水泥路面和广场砖作一次全面的检查，发现缺损和裂缝，及时作好修补。

3、内部大堂、走道及楼梯

3.1每年对小区内部的门厅、电梯厅、走道和楼梯进行一次全面的检查，发现地砖和墙砖损坏的，应及时修复。

3.2每二年对楼梯的墙面重新刷一次涂料。

3.3每二年对楼梯的踢脚线重新油漆一遍。

4、楼顶屋面

4.1每半年在屋面的防水层和保温层作一次全面的检查，发现有损坏的地方，及时修复。

4.2每二年对屋面的铁制设备和避雷带作一次油漆保养。

4.3每年对屋顶的所有户外保温管道和水箱作一次检查，发现破损及时修补。

5、电器设备

5.1每日对所有配电房巡检一次，检查设备运行状况，包括外观、声音、气味、温度及开关和指示灯状态，以及机房照明和附属设施状况。

5.2每月清扫配电房及配电柜表面灰尘。

5.3每月统计用电量及电压变化。

5.4每半年对配电设备进行一次停电，清扫接头紧固等保养工作。

5.5每年对变配电设备进行耐压、绝缘及继电保护试验。

5.6每月对每层配电箱进行外观巡查及清洁。

6、煤气设备

6.1每半年用肥皂水对煤气进户（楼）点的伸缩节进行一次检查，发现有泄漏现象及时报煤气公司修复。

6.2每年提醒业户检查煤气管道和表具接口，查验是否漏气。

7、照明灯具

7.1每周一次对公共区域各类照明灯具的外观和照明度进行检查。

7.2每季度检查灯具使用状况，并进行清洁工作。

7.3每半年统计各类灯具及灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。

8、电梯

8.1每月清扫电梯机房，检查机房附属设施及环境温度。

8.2每月二次配合、监督和记录电梯保养商的设备检修保养工作（具体要求参照保养合同）。

8.3每半月检查电梯井道、底坑和轿厢门槛有无异状/物。

8.4每年安排报请劳动局进行一次年检工作。

8.5每二年进行一次限速器测试，每五年一次负荷调整试验（委托承判商进行）。

9、水泵、上水管道及水箱

9.1每班巡视所有水泵运行状况，检查控制箱电流、电压、指示灯状况和水压等，发现问题及时停泵检修。

9.2每班巡视管道、阀件接口有无异常。

9.3每班巡视机房附属设施状况。

9.4每周清扫机房。

9.5每月对消防泵进行试机一次，时间不低于10分钟。

9.6每半年检查水箱浮球装置、进/出水阀门及放水阀。

9.7每半年清洗生活水池一次。

9.8每年对水泵进行一次大修保养，包括轴承、叶输、密封及电机绝缘等。

10、排水管道、卫生设施

10.1每季检查给排水主要管道、阀件状况。

10.2每季检查公用卫生设施包括水笼、洁具和下水等状况。

10.3每年检查各暗井，发现堵塞及时疏通。

11、污水处理及集水井/泵

11.1每班巡视污水处理设备运行状况，检查控制箱工作状况，液位报警装置。

11.2每三天清理调节池隔栅垃圾。

11.3雨季每班、平常每天检查各集水井泵工作状况（包括手、自动和控制箱指示灯）。

11.4每月对污水处理控制箱及污水泵进行保养工作。

11.5每季度对潜水泵及控制箱进行保养工作。

11.6每季度对污水处理系统进行水质化验。

12、电视监控

12.1每月检查电视监控设备的运行情况，包括摄像机、镜头、放录像、传输信号、接收图像的清洁和调校，发现故障报请专业公司修理。

12.2每月对机房进行一次清洁工作。

13、消防设备

13.1每季度检查消火栓状况。

13.2每半年进行一次消防联动试验。

13.3每年检查所有灭火器并按要求更换液体。

14、分体空调机组

14.1每月清洗一次室内机的过滤网。

14.2每半年清洗一次室外机组。

14.3每年检查空调机是否有汇漏，管道保温是否完好，遥控器是否完好。

15、其它

15.1每年对各公共部位五金配件进行一次检查和修理。

15.2每年对所有户外的销量加一次机油，每年对所有的门销进行一次检查修缮。

15.3每年对所有的公共部分门窗进行一次检查。

15.4本文未能详尽事宜，根据实情再做增加和调整。

电梯使用管理规定

为了保证本住宅小区内电梯的正常运行、安全使用，特制定本规定并请业主（租户）、工作人员严格遵守。

1、候梯时请先按呼梯按钮，轻轻一触即可，禁止粗野击打按钮、撞击门板。

严禁私自动用消防按钮，否则一切后果自负；

2、候梯时禁止扒门、拍门，以免发生危险；

3、乘梯时，不得将身体倚靠轿箱门，进出时不得停留在门中间；

4、禁止带超长物品、易燃易爆物品，携带超重、超长物品乘梯，不允许开启轿箱顶部安全窗、安全门来装运物品；

5、禁止在轿箱内吸烟、随地吐痰和随意丢弃废物，不得在轿箱内嬉戏打闹，保持箱内卫生清洁、文明肃雅；

6、如遇电梯运行中发生故障，人员被困在轿箱内时，请您保持镇静，不要惊慌，服从外部人员指挥安排，安全离开轿箱；

7、凡搬家需要用梯时，请提前到服务中心办理手续，并申报搬运物品及物件，以便于服务中心统一安排；

8、凡搬运任何物品乘梯时，需小心谨慎、不要损坏电梯轿箱及设备；

9、请自觉爱护电梯设备，以维护公众利益，凡损坏电梯者照价赔偿；

10、凡违反本规定者（未成年人由监护人负责），造成一切损失均由责任人承担；

11、为保障业主的长远利益，二次装修运送水泥、沙子、砖等材料，运出垃圾时，必须进行二次包装，严禁外漏，并且栽人后的总重量不超过600kg，重物必须放在电梯中央，以防偏重。

装运材料及垃圾时，必须由专人看管电梯，严禁用障碍物支撑电梯门，用完电梯后，请将轿厢内外打扫干净，要严格按照规定执行。

如有违反规定者，一经发现，严肃处理。

施工现场管理规定

各装修单元负责人，应慎重约束其属下遵守本物业装修守则，凡违例者，除按规章罚款外，并会将罚金按次递增及记录在案，如仍未有改善，服务中心将会取消该人员进入小区的工作资格，并保留权利限令违例的装修公司停工。

为保障装修工作顺利进行，此“施工现场罚款管理规定”作为“大连百安物业装修守则”附件同时生效，请切实执行下述规定：

1、装修单元应在施工前，为其装修人员申请及办妥有效的证件，将装修人员的资料详列在申请表格上，携同装修人员及其身份证复印件、暂住证复印件（适用于外地施工人员）及近照1张交到服务中心办理通行证。

每个通行证工本费为人民币5元（不退还），另外每个通行证押金人民币20元，如遗失通行证者，押金亦予以没收，需重新办理。

2、装修人员在装修期间，应将工作证佩带在本人身上明显的地方，以便秩序维护部人员随时检查，违者初次警告及记录在案；第二次罚款人民币10元，严重警告及记录在案；再三犯者，服务中心将有权收回该装修人员的通行证并没收押金，请其离开本物业，以后永不接受其申请。

3、装修单元房间内严禁吸烟、动明火及摆放易燃物品，如需动用明火，请到服务中心办理相关手续。

装修单元要在其装修单元内放置适量的，有效的及合规格的灭火器（按消防局规定）。

4、装修人员权限在其装修单元内工作，不得占用或在公众区域进行施工，未经许可不得进入其它房间，违者罚款人民币100元起；再犯者双倍罚款，警告并记录在案；累计三次者，视为偷窃破坏嫌疑，报公安机关处理及没收工作证，扣罚押金，以后再不接纳其申请。

5、装修人员不得在物业以及装修单元内喧哗大叫，粗言秽语，赤身露体等不文明举动，违者罚款人民币100元起，警告并记录在案；再犯者双倍罚款，严重警告及记录在案，并视情节轻重处理，重者不准其在物业内继续工作。

6、装修人员严禁在装修单元内或公众区域随地大小便，违者将会被重罚人民币100元。

7、物业设有卫生间，各装修人员要善为使用，不准将装修物料及泥沙等抛弃进卫生间内；不准将废物丢进小便尿池内以致造成堵塞，如发现违例者，由此引起的清除堵塞费用将由其装修单元负责，并重罚200元人民币。

8、装修垃圾不得摆放在公众区域，以免阻塞通道及存在火灾危险，如发觉有垃圾或杂物阻塞通道，经警告后在限时内仍未清走，本服务中心将安排清洁员工将垃圾或杂物清走，不在另行发通告，费用将由其装修单元负责，不得有异议。

9、装修物料、工具等进出物业均须按秩序维护部所安排的行车路线，卸货区域及使用货梯，大量的物料运送需于24小时前到物管中心申请及预约时间，如车辆不按规定指示停放，服务中心将违例车辆上锁，缴付罚款人民币100元后方可离去。

10、没有装修