物权法的基本内容和在制订中争论的主要问题.docx
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物权法的基本内容和在制订中争论的主要问题
物权法的基本内容和在制订中争论的主要问题
在制订民法典物权法编的过程中,学者对物权法的很多问题进行了广泛深入的争论。
对这些问题的了解和掌握,并且针对这些问题进行深入的研究,是我们研究物权法的一个重要的内容,也是深入学习和研究物权法的一个途径。
因此,我讲物权法制订中争论的基本问题做一个梳理,讲给大家听,供大家在学习物权法中参考。
一、物权法的基本内容
物权法是民法典的基本内容之一,是民法典最重要的部分之一,是民法典关于财产归属和利用的法律制度。
物权法的基本内容是以下几个部分:
第一部分,规定物权法的总则,就是物权法的一般性问题,对物权法的基本问题做出基础性的规定。
在物权法草案中,集中规定的是这样的问题:
一是物权法的基本原则,二是物权变动规则,三是物权请求权。
这里的核心问题是物权变动规则问题。
这是学者争论最大的问题,也请同学们注意研究。
第二部分,规定的是所有权,对所有权问题做出具体规定。
这一部分主要解决的是财产的归属问题,当然也有利用的问题。
按照物权法草案的规定,规定了三种所有权,然后规定建筑物区分所有权、相邻关系和共有,最后规定所有权取得的特别规定,其中规定了善意取得等制度。
这里争论最大的就是所有权类型的“三分法”问题,这个问题也请同学们注意研究。
第三部分,就是用益物权,这一部分主要规定的是财产的利用问题,是合法利用他人的财产创造财富,即在他人所有的财产上,设立财产用益的权利。
草案规定的用益物权是:
土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,邻地利用权,典权,居住权,以及特许物权。
第四部分,规定的是担保物权。
担保物权也是财产的利用问题,但是与用益物权相比较,利用的方式不同,方法也不同,主要是利用财产对债权进行担保。
这一部分规定的基本内容是抵押权、质权、留置权和让与担保。
专家认为,还应当规定优先权,发挥这种优先权的担保作用。
第五部分,也是最后的部分,就是占有问题,对占有这种事实状态做出法律规定。
二、物权法总则争论的基本问题
1、关于“合法财产一体保护”原则
在制定物权法的过程中,集中研究的问题之一,就是“合法财产一体保护”原则。
物权法草案在其基本原则上,放弃了公有财产特殊保护的原则,采取了“合法财产一体保护”原则。
在1986年制订的《民法通则》总则中,规定了国家财产神圣不可侵犯的原则,这就是第73条规定。
而集体所有的财产和个人财产则规定为受法律保护,其程度明显不同。
在改革开放、实行市场经济的今天,民法学界认为《民法通则》规定的这个原则是计划经济的反映,不能反映社会主义市场经济的要求。
在制定物权法的时候,应当将这个原则废弃,代之以规定新的物权法基本原则。
有的学者建议,应当将这个原则改为“私有财产神圣不可侵犯”的原则。
主张这种意见的依据,就是民法是私有制的产物,就是要保护私人的财产神圣不可侵犯,这样有利于推动市场经济的发展,鼓励创造社会财富,推动社会进步。
但是,更多的学者认为,国家财产神圣不可侵犯的原则和私有财产神圣不可侵犯的原则都有所偏颇,都不适合市场经济发展的要求。
在目前,中国的经济体制是多种经济形式并存,不同的经济形式要求法律一体保护,而不应当区分公有财产和私有财产、国家财产和私人财产的不同,要一样对待,一样保护。
同时,在当前,强调对私有财产的保护也是对的,但是,对私有财产的保护也应当与公有财产的保护一样,也不能有所差别。
因此,在物权法的草案,不再提出某一种财产神圣不可侵犯,都是加以同样的、同等的法律保护,从始至终体现了“合法财产一体保护”的基本原则。
这个原则虽然没有在条文中加以明文规定,但是在草案的全文中都是体现着这个精神的。
2、关于物权变动与物权行为的问题
物权变动就是指的物权的动态现象,是指物权的取得、变更和消灭。
这是民事权利变更的一种具体现象,是物权法律关系的运动的基本形式。
物权变动可以由不同的原因引起,基本的原因为法律行为和非法律行为,在法律行为的原因中,主要的原因为基于合同产生的物权变动,这是民法研究的核心问题。
物权变动是客观的、现实的,但是对于物权变动的原因在法律上做出怎样的选择,则是对这个问题争论的焦点问题。
在制订物权法中,如何处理物权变动的原因问题,产生不同的意见。
从民法的发展历史看,由于各国立法的历史有所不同,在民法上规定物权变动的体例也有所不同。
在世界各国已经生效的民法立法体例上,关于物权变动的规则大致有四种情况:
第一种是法国的“意思主义”,即法律认定以债权法上的当事人的意思表示直接引起物权变动。
《法国民法典》第1583条等就是这样规定的。
物权随着当事人的意思表示而变动。
《法国民法典》制定了50年以后,法国人认为确立这种体例对第三人的利益有所伤害,所以又在1855年制定了《不动产登记法》,规定物权变动不登记不能对抗第三人。
这种立法体例把不动产登记作为对抗的效力,而且只是在不动产上,对其他的财产物权变动则还不明确。
第二种是日本的做法,即“登记对抗主义”。
在19世纪末期,日本制订民法典,借鉴了法国的做法,更进一步明确规定,把不动产登记扩大到动产领域。
《日本民法典》在第176条规定,物权变动以当事人的意思表示一致为生效;第178条规定,不动产不登记,动产不交付,不得对抗第三人。
日本法的规定创造了第二种立法体例,以登记作为对抗主义的要件,其实质还是债权意思主义。
第三种是将公示的方式作为合同和债权的“公示要件主义”,是合同、债权生效的要件。
例如《韩国民法典》第188条规定:
“在不动产场合,基于法律行为的不动产物权的取得、丧失及变更,非经登记,不生效力。
关于动产物权之让与,非将动产交付,不生效力。
”这一规定的立法理由书指出,物权基于债权契约和交付或者登记发生变动,这就是公示要件主义,也称为“债权形式主义”。
第四种是德国法上的物权意思表示作为本质,登记作为外在的形式的做法,即物权行为的理论,也称之为“物权形式主义”。
从立法模式上看,德国的做法较为理想,因为意思主义以债权的意思作为物权变动的根据,发生了物权与债权划分不清的毛病,但是也存在两种权利的本质划分不清的问题,登记对抗主义对此也解决不好。
这种物权行为的理论也称之为“物权行为的无因性”,即物权行为的成立及有效不受债权行为的影响,也称为物权行为的无因构成。
在制定物权法的过程中,民法学界对物权变动的无因性原则进行了深入的讨论。
形成了不同的意见。
一种意见认为,不赞成采纳物权行为这一理论;另一种意见认为可以赞成采用物权行为的概念,但是不采用物权变动无因性的原则即物权形式主义,而是采用债权形式主义,认为物权变动的真正原因在于登记,而不在于无因性。
第三种意见认为,应当采取德国法上的物权变动的无因性原则,确认物权行为理论。
从总体的态度上看,多数学者之所以对物权行为理论持反对态度,是因为在理论上确认债权契约和物权契约各不相同,老百姓可能不理解,但是从学理上看,是值得肯定的,是顺理成章的。
按照大多数人的观点,物权法草案基本上是不用物权行为独立性和无因性的理论,采用了“物权变动与其原因行为的区分原则”。
这种规定的基础是:
原因行为是指产生物权移转的债权合同;物权变动是指物权的取得、变更、设定行为。
至于《合同法》中关于所有权转移的规定,与这一原则是完全一致的。
这种做法,既不同于德国民法和我国台湾民法的“物权合一原则”,也不同于法国的“债权合一原则”,而是属于奥地利的折衷原则,即“债权形式主义”。
另外再设立动产的善意取得、公信力原则、善意第三人制度,加以配合,完善物权变动的基本规则。
这就是所谓的区分原则。
关于区分原则,中国的物权法草案与德国的区分原则有直接的联系。
在法理上的思考,就是债法上的意思表示不能引起物权法上的变动,因此必须按照物权法的规定加以变动。
采用区分原则的基本思路是:
第一,在这个问题上的基本考虑,是要区分负担行为与处分行为,负担行为不一定引起物权变动的结果,因为原因很简单,负担行为发生时,物还不存在,将来有可能不成就,但是无论如何合同是可以成立的。
第二,原因行为的成立,不以物权的变动为必要要件,登记行为不是合同生效的要件。
物权法草案的这个规定与《担保法》是完全不一样的。
第三,物权的变动以公示为基本的表征,决定物权的效力。
基于区分原则,物权变动的关键点在于物权变动的公示。
这个问题包括以下6个问题;
物权公示的一般含义和方式
公示就是作为基本的法律原则,是物权变动的基本程序,必须进行公示,作为物权变动的确认依据,设立、变更、转让、废止均须如此。
这样要求就是要使物权人对物权达到绝对性的效力。
具体的方式是一样的,不动产要登记,动产要交付,占有也是动产的公示之一,具有权利推定的作用。
公示的法律效力
公示有三个方面的效力:
第一是决定物权变动能否生效。
第二是权利正确推定的效力。
登记,就推定他享有这个权利。
从法律上讲,登记的权利与实际权利是一样的,但是实际上确实是有这种不一样的情况。
第三是善意保护与风险告知。
善意取得,相信不动产登记簿,可以更好地对第三人进行保护。
不动产登记制度
一是法律根据问题。
目前对不动产进行登记的法律根据不统一,通过物权法的规定,要在法律上提供实质上的依据,然后制定一个程序上的不动产登记法。
二是登记的法律效力。
中国现在的法律关于登记的问题,有的采取登记对抗主义的做法,有的采取登记生效主义,很不统一。
要借助立法,达到统一的方法,在准不动产上也要规定好。
三是登记的机关。
在中国目前,负责登记的机关有6个之多。
登记机关不统一,损害了登记制度的基础和权威性。
究竟应当统一到哪个机关,还没有准确的意见,我们的意见是由法院登记,但是目前法院承担这样的任务还是有些困难。
登记的文书
登记簿的问题,在中国很多人认为不是很重要,而是权利证书更重要。
这是本末倒置了。
将来应当建立统一的不动产登记簿,将不动产的权利证书只作为权利的外在表示形式。
对此,存在的问题还是非常多的,最重要的问题就是现在的登记制度不是从物权公示原则出发而建立的,而仅仅是为了不动产管理建立起来的。
除此之外,我们还借鉴日本、德国的制度,建立预告登记、异议登记、更正登记等制度。
规定在不经登记、不经公示而发生的物权变动情形
例如由于公共利益干预发生的物权变动,因为事实发生而发生的物权变动,等等,都要作出规定。
准不动产的公示原则问题
车辆、船舶、飞行器等准不动产的物权变动,应当规定登记对抗主义。
在一次国际物权法研讨会上,中国学者提出了很多具体问题,德国学者对此围绕着物权行为理论作了很重要的说明。
为了进一步说明问题,我来介绍德国学者在物权法研讨会上的意见。
第一,抵押合同,所有权转让行为,究竟是债权合同还是物权合同?
德国学者认为,物权行为与债权行为的问题可以举一个例子说明。
在日常生活中,简单的买卖合同即时清结,这时,两个合同是合并在一块的,既有物权合同又有债权合同,卖给你标的物是债权行为,交给你这个物的所有权是物权行为,这两个行为是并在一起的。
但是在有些合同中,签订了买卖合同还没有马上交付,这时,这两个行为就可以分开了。
一个是买卖的合意,是债权的合意,一个是物权的合意,即交付所有权的合意。
因此不管在什么样的转移所有权的合同中,都是有两个合意,都是两个行为。
第二,关于物权变动的合意,是要求有书面的协议?
还是从原有合同中推定?
对于这个问题,德国学者的回答是,因为物权行为也是法律行为,一般要求法律形式,但是有特别的要进行公证。
在实际的日常生活中,这个问题没有那么复杂,就是一个合同。
在物权登记中,登记的是买卖合同,是买卖所有权的合同。
这两种行为实际上是在一个合同中,向登记机关提交登记的,也是一个合同,在这一个合同里面,既包括一个债权的合同,即买卖合同,也包括一个物权的合意。
为什么要做这样的区分?
这也是无因性原则,也有经济上的原因。
物权的转移对于价金也是有意义的。
如果物权发生了转移,出卖人没有得到价金,买受人可能就不能成为所有权人。
通过物权行为和债权行为的分离,债权行为已经获得了法律效力,但是物权行为还没有得到法律效力,为了保证买受人的权利,可以进行预登记,为保证出卖人的利益,可以进行公证,不把文书提交给登记部门。
引入公证员的制度,为权利转移提供了更多的法律保证。
根据无因性的原则,针对债权的协议已经达成,但是物权行为还没有生效,就可以保证双方交易的安全。
在日常生活中,没有这么多的问题,但是涉及到价值更大的处分行为,就要提供更多的保证。
第三,就是在钱货两清即时清结的合同的中,是否可以在债权行为中推定物权行为?
德国学者认为,在债权行为中推定物权行为,这就是物权行为无因化的相对性。
但是这样说更让人糊涂。
如果债权行为存在瑕疵,如恶意欺诈,则使债权无效,也可以使物权行为无效。
一个有精神病的人签订的合同,在债权意义上的表示和物权意义上的表示,都是无效的。
但是这个精神病人如果不是同一个时间发出的债权意思和物权意思,而这个人在不同时间的精神状态是不一样的,则可以分别针对不同的行为确认其有无效力。
签订合同是精神正常的,则债权行为是有效的,但是在交付的时候这个人犯了精神病了,则交付这种物权行为无效。
如果已经交付了,可以按照不当得利返还财产。
恶意欺诈可以撤销行为,这个撤销不仅是债权行为,也是物权行为。
无因性的相对化,只是一种意象,不是绝对的理论。
第四,就是在物权登记时,究竟是一个既包括债权又包括物权的文件,还是有一个债权的合同再加上一个物权的合同呢?
德国专家解释说,在不动产登记时,提交的是一个合同,当然也可以是两个合同。
提交以后,公证员要进行审查,如果是一个合同的,要审查在这个合同中是不是具有物权合同的内容。
这两层意思表示,一层是买卖物品的意思,一层是转移该物品的所有权给买受人的意思。
如果是两个合同的,这两个合同要分别存在着这样的意思。
但是在一般的所有权交易中,不必这样,只是一个合同,在这个合同中,必然有一个债权的意思表示,在这个意思表示中推定交付所有权的意思表示;在价值较大的交易中,合同除了要写明债权的意思表示以外,还要写明“将物的所有权转移给买受人”的意思表示,这就是明示的物权行为。
在实践中并没有这样麻烦,一般人并不关心债权行为中是不是有物权行为,只有公证员关心这个问题,因为是不动产要进行登记,搞不清楚以后会出现问题。
如果中国这种交易的形式不是很严格的话,可以只公证债权合同。
德国这样做的目的,就是为了避免纠纷,实际上是采取了双重保险的做法,因此,在德国不动产交易中,几乎没有什么纠纷,就是登记制度太严密了。
动产交易里面的纠纷多,就是因为动产交易的形式要件少。
法国没有这样的制度,当然市场也可以运转,但是这不在于无因性原则,而在于不动产里面形式要件更细。
如果实在要做成一个公式的话,那就是:
债权合同中,债权行为加上物权行为,再加上登记。
第五,无因性的规定究竟是有利于出卖人还是买受人?
对此,德国学者说,无因性的规定对保护双方当事人都是有利的。
对于买受人来说,要保证买到物的所有权,这个是没有问题的;另一方面,对出卖人也提供了有利的保障,就可以在物权行为中采取所有权保留的形式,在债权行为中不附加条件,在物权行为中可以附加条件,只有在全部支付价金以后,买受人才能够得到这个物的所有权,这就是所有权的保留条款,在没有支付价金的时候,即使是已经交付了标的物,出卖人还可以请求返还财产。
德国学者的上述说明对于理解物权行为的理论是很有帮助的。
现在,我来说明我对物权行为的理解。
在转移财产所有权的行为中,事实上存在两个行为,一个是决定债权的合意,一个是决定物权的合意。
决定债权的合意是指关于标的物的处分问题,决定物权的合意则是关于处分的物的所有权的处分问题。
这两个问题有时候是结合在一起的,即那些即时清结的买卖合同,被德国学者称之为物权行为无因性的相对性。
有的时候是分开的,则为一般的物权行为无因性。
在一般的场合下,物权行为与债权行为的关系有三种情况。
第一种情况,是在一个合同中,只写明了债权的合意,物权的合意包含在债权的合意之中,物权的合意是在债权的合意中推定的。
第二种情况,是在债权合同中,规定了所有权转移的条款,这个所有权转移的条款,就是物权行为,在这里,债权行为和物权行为是分开的,但实际上是写在一个合同之中。
第三种情况,是即有一份债权合同,又有一份物权合同,两份合同是分开的,这就是典型的债权合意和物权合意的分立形式,不过在实践中,这样的情况是较为少见的。
德国法主张的物权行为理论是有道理的,真正从民法的角度上讲,应当这样理解。
但是,在现实中,中国人在习惯上不用这样的理论,同时这样研究问题也过于复杂,因此,作为变通,而采用了区分原则,采用债权形式主义,物权变动应当有债权的合意以及物权公示形式,即交付或者登记。
这种做法尽管没有完全采纳德国法的物权无因性原则,但是实际上还是承认了物权行为的概念。
这样的做法,实际上还是把债权行为和物权行为分开了,也就是区分原则的基本含义。
在理解和掌握物权变动规则的时候,应当注意这一点,把它作为基本的方法来理解。
3、关于登记制度
登记是物权变动的基本要素,争论的问题主要在于究竟应当由谁进行登记,登记机关设在哪里。
据说,中国目前的登记机关有6家之多,好像还没有完全包括进去,都在负责物权的登记工作。
这样的分散登记制度,无论是对国家还是对个人都是不利的。
建立一个统一的登记制度,由统一的登记机构进行物权登记,是非常必要的,但是究竟由谁进行登记,有不同的意见。
最集中的意见,就是由法院进行登记,由法院建立一个登记局之类的机构,统管物权登记工作。
但是,法院不同意这样的意见,主张由国土管理机关进行登记,但是由国土机关登记土地的权属是有道理的,而房地产的登记和农村土地的登记,由国土管理机关登记是不合适的。
因此应当建立一个单独的、统一的登记机构是必要的。
应当坚持法院设立登记局的意见,由法院负责物权登记工作。
登记制度之中还有一个问题,就是登记错误的赔偿问题。
物权登记要收取费用,收取什么样的费用,值得研究,意见也不统一。
因为收费是与赔偿结合在一起的,如果收取很高的登记费,那么登记错误就应当由登记机构承担赔偿责任。
如果登记收费仅仅是工本费,那么登记错误的赔偿责任,就不能由登记机构承担,而是国家赔偿。
同时,登记收费和登记错误的赔偿还涉及到物权登记的性质是实质审查还是形式审查的问题。
总之,这个问题还没有最后解决,在物权法中还是规定为由法律或者行政法规规定。
三、所有权中争论的基本问题
1、物权法要不要规定国家所有权、集体所有权和个人所有权
在制订物权法关于所有权的过程中,争论最大的,就是所有权的类型化规定问题,焦点是民法典的物权法编在规定所有权的时候,究竟是就规定一种所有权,还是从所有权的主体上划分,规定国家所有权、集体所有权和个人所有权。
赞成所有权“三分法”做法的,主要理由有三点:
第一,经济是第一性的,法律是第二性的,所有权应当反应所有制形式,因此应当规定三种基本的所有权。
第二,按照中国现有的制度,土地都是国家所有和集体所有的,如果不写所有权的“三分法”,用益物权中的土地使用权和经营权就没有来源。
既然规定了土地的用益物权,国家所有和集体所有实际上是避免不了。
第三,既然提出对私人财产加强保护,如果对三种所有权不分别加以规定,完善私人所有权的规定就没有适当的地位加以规定,无法借助物权立法往前推进。
反对的意见认为:
第一,把所有制当作所有权的基本依据,是前苏联的理论,过于考虑意识形态的问题。
前苏联的所有权“三分法”,实际上就是对国家所有权加以特别保护,而对私有权要加以限制。
在市场经济的今天,不能做这样的规定。
第二,现实存在着的对国家所有权和集体所有权规定的需求,只存在于土地问题上,没有其他需要特别规定的理由,不需要单独规定这两种所有权。
第三,人们提出对私有财产权的保护,针对的是对公有权保护的现状,是对私有财产权的平等保护的要求。
去掉“三分法”,恰恰是解决平等保护的问题。
尤其是集体所有权,事实上正处在改革当中,属于正在消亡中的法律制度,要对这种权利的变革给予宽松的环境,而不是在民法典中强化它。
很多专家认为,规定所有权类型的最佳方法,就是按照所有权的客体进行划分,分为不动产所有权、动产所有权,这是最有意义的。
中国在改革开放以前受原苏联的影响,采用以所有制划分所有权的做法,分为国家所有权、集体所有权和个人所有权,并且对国家所有权给予特殊的保护。
在《民法通则》中,就是这样规定的。
例如规定国家财产神圣不可侵犯,实际上是对不同的所有权给予不平等的待遇。
这是严重违背改革、开放以来的实际情况的。
中国现在的经济体制是以公有制为主体,多种经济成分并存。
有的学者提出的物权法草案建议稿规定对合法的财产一体保护的原则,各种所有权并存,放弃了以所有制规定所有权的做法,只对国家的土地、集体土地以及矿产资源等做出特别的规定,与各国的做法相一致。
应当采用这样的做法。
2、怎样对待集体所有权问题。
对于我国现存的集体所有权在物权法中如何规定,也是争论很大的问题之一。
现行的集体所有权,基本上包含的是农村的集体所有权和城市的集体所有权,曾经存在过大集体和小集体之分。
在现阶段,集体所有权在城市已经基本上消灭了,城市已经基本上不存在集体所有权了,主要在农村的土地上以及部分财产上还存在这样的所有权形式。
对于这样的所有权,究竟还有没有必要存在,有不同的意见。
肯定者的意见是,现存的集体所有权制度还是现实的,应当肯定。
反对者说,农村集体所有权是早晚要灭亡的东西,因此主张进行合作社的所有权改造,使农村的集体所有权改变为合作社所有权,每一个农民成为合作社的成员,享有成员权。
可以参照的就是德国法上的合作社,也是集体所有。
德国法律上的集体所有,最有意义的是建筑合作社。
他们集资建房,然后成为住宅区分所有权的权利人。
还有的是农业合作社,并不是共同拥有农场,而是共同购买设备,购买工具,等等,对这些共同购买的财产,合作社是共同所有人。
合作社的管理委员会就是管理这些设备、工具等。
这种形式逐渐趋微。
当然,前一种集体所有权也在出卖,经济意义都在下降。
还有一种农业的大工业化,农民组成大农场,但是这种形式不必规定所有权形式,而是按照公司法进行规制。
在国家的财产进行处分,选择市场化,也要选择一个最合适的价格,平等交易,除此之外没有特别的规定。
在德国,现在国家也认为自己的所有权是一种负担,更倾向于租房子使用,而不是建房自用。
在其他的法律中也有涉及到国家所有的问题,比如在山上,在水边建筑等,有一些规定,但是都极其罕见。
总之,是所有权就与一般的私人所有权没有两样,而且还要受到限制,例如国家要出让一个风景区,就要卖给从事经营旅游的人,而不能卖给一个想在这里造房子的人。
将财产转让给特定的公司,如果这个公司不能实现转让的目的,所有权还要收回国家。
国家发展的趋势就是要将国家所有的财产私有化。
对此,主导的意见还是规定集体所有权。
这种意见大概不会改变。
但是很多人担心这样的规定一是不符合社会的基本发展趋势,二是延续的时间也不会很长。
对这样正在处于变革中的权利急于规定它,使它成为一个确定的法律制度,恐怕有一定的问题。
3、关于建筑物区分所有权
数人在一个建筑物上享有不同的所有权,又享有共同的所有权,对于这样的一种法律制度怎样称谓,各国的用语并不统一。
例如德国称为住宅所有权,瑞士称为楼层所有权,美国称作公寓所有权。
我国仿效日本的做法,叫做建筑物区分所有权。
这是一个现代民法的概念,是不动产所有权。
当然,在罗马法和埃及的法律中已经就有这种制度的影子,因此不是一个新的概念。
在第一次世界大战特别是第二次世界大战以后,这个制度得到了迅猛的发展,德国建立了住宅所有权法,在法国民法中的第664条规定了楼层所有权,按照该条的规定,对楼层各自所有的部分,有排他的所有权。
这个规定在一个世纪以后,无法适应现实生活需要,1938年被废止,被规定为各自所有的条文。
之后在20世纪60年代法国对此又进行了两次修改,修正以后的法律称为《住宅分层法律》。
在瑞士,法律没有规定建筑物区分所有权制度,1962年起草《瑞士所有权法》,1965年编入民法典,第18章规定了楼层所有权,共19条。
日本制定《建筑物区分所有权法》,1983年修订
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