某某市富尔沃财富汇项目可行性研究报告.docx
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某某市富尔沃财富汇项目可行性研究报告
某某市富尔沃财富汇项目可行性
研究报告
1项目总概况1
1.1项目基本概况1
1.2开发商简介1
1.3项目可行性研究说明1
2葫芦岛房地产业发展环境分析2
2.1葫芦岛社会经济发展情况分析2
2.1.1城市GDP2
2.1.2城市居民家庭人均可支配收入2
2.1.3房地产投资额3
2.2葫芦岛市房地产政策环境分析3
2.2.1中国房地产政策综述3
2.2.2近期出台房地产宏观政策分析4
3葫芦岛市房地产市场分析6
3.1葫芦岛市房地产市场发展现状6
3.2葫芦岛市房地产发展前景预测6
3.2.1葫芦岛市房地产市场供求未来发展预测6
3.2.2葫芦岛市房地产市场未来价格走势6
4项目区域市场分析8
4.1项目所在区域规划、功能定位分析8
4.1.1.区域规划分析8
4.1.2.功能定位分析8
4.2项目相关因素和条件分析9
4.3区域内的供求分析9
4.4周边竞争性楼盘分析9
4.4.1周边竞争性楼盘简介9
4.4.2周边竞争性楼盘06年销售情况10
4.4.3周边竞争性楼盘特征分析11
5项目的微观性分析12
5.1项目区位与规划指标12
5.2项目周边环境分析13
5.3项目SWOT分析13
5.3.1项目优势(Strength)13
5.3.2项目劣势(Weakness)14
5.3.3项目机会(Opportunity)14
5.3.4威胁(Threat)14
5.4项目市场定位15
5.4.1产品定位15
5.4.2客户定位15
5.4.3价格定位15
6项目实施进度计划16
6.1项目施工组织16
6.2开发进度计划16
7项目总投资与开发成本估算18
8项目资金筹措与资金平衡21
8.1项目收入计划21
8.2项目资金筹措22
9项目经济评价24
9.1项目盈利能力评价24
9.1.1项目损益表24
9.1.2项目全部投资净现值、内部收益率25
9.2项目清偿能力评价26
10项目的不确定分析27
10.1敏感性分析27
10.2盈亏平衡分析28
11项目投资社会效益评价30
11.1社会效益影响30
11.2项目社会参与性30
11.2.1目标群体参与性30
11.2.2受影响群体参与性30
12项目投资风险分析32
12.1风险定义、作用32
12.2风险分类32
12.3风险识别与分析32
12.3.1市场风险32
12.3.2经营风险32
12.3.3财务风险32
12.4风险规避33
12.4.1市场风险33
12.4.2经营风险33
12.4.3财务风险33
13项目结论及项目市场前景34
13.1项目结论34
13.2本项目普通公寓住宅部分市场前瞻34
1项目总概况
1.1项目基本概况
葫芦岛富尔沃财富汇项目位于葫芦岛市教育园区J3B地块内,地处我市城市规划建设的中心,雄居教育园区之龙头,由葫芦岛富尔沃房地产开发独家投资开发建设。
财富汇由9栋板式高层住宅、一栋产权式公寓和一栋建筑面积4000平方米的综合健身会馆所组成的住宅区,规划建筑面积14万平方米。
高层住宅主要设计层数为18层及21层,产权式公寓33层,其立面设计现代、大气、新颖,具有超前的配套设施与服务,楼盘定位为现代化智能型健康、安全生态社区。
1.2开发商简介
富尔沃房地产开发有限公司总部设在葫芦岛市龙港区龙绣街,先后受托于葫芦岛渤船房地产开发有限公司主持了教育园区“路桥工程”,教育园区“绣园小区”开发项目,2008年取得了葫芦岛教育园区J3B地块的开发权。
正在开发的项目命名为富尔沃财富广场。
1.3项目可行性研究说明
该项目聘请北京天安伟业咨询管理有限公司、北京中国建筑设计研究院联安设计有限公司、奥运会“鸟巢”环境设计团队北京中国建筑设计研究院环艺所负责整个项目咨询策划、建筑设计和环境设计。
作为城市核心区域的重点项目。
在项目的定位上以“城市名片、城市展厅、城市舞台”为起点,以提升城市形象、展示城市面貌为己任,以“高起点、高标准、高品位”为目标,以“城市新极”的指导概念,独立形成凝聚点,辐射周边,成为葫芦岛市的现代都市综合体。
它的开工建设,对于完善城市功能,提升城市品位和档次,都将产生积极的推动作用,并将进一步带动我市地产市场的繁荣和城市商业经济的发展。
2葫芦岛房地产业发展环境分析
2.1葫芦岛社会经济发展情况分析
2.1.1城市GDP
葫芦岛市2002年~2007年GDP(单位:
亿元)
年份
2002
2003
2004
2005
2006
2007
GDP
203.1
240
293.4
299.5
348.1
419.6
2.1.2城市居民家庭人均可支配收入
葫芦岛统计信息网显示:
2010年第一季度,葫芦岛市城镇居民人均可支配收入达4058元,同比增长11.6%。
收入主体中,工资性收入为2443元,占主导地位,同比增长7.9%,政策性措施推动转移性收入稳定增长,达1500元,同比增长11.6%。
葫芦岛市居民家庭人均可支配收入(表2.1)(单位:
元)
月份
2110年2月
2010年3月
2010年5月
收入
1465
1138
1305
2010年2-5月份,葫芦岛市房地产市场继续保持健康有序的发展态势。
房地产市场交易量、交易额均创历史新高;房屋成交价格指数全线继续攀升;商品房合同备案旺盛;商品房市场供应充足;市民可支配收入提高,大大促进房地产市场健康有序的发展。
2.1.3房地产投资额
据辽宁省统计部门最新公布数据,今年一季度辽宁房地产开发投资完成172.1亿元,同比大幅增长61.2%,占全省全社会固定资产投资额的近五分之一。
房地产业已成为辽宁经济发展的一大支柱产业,在保增长、惠民生中起到重要作用。
全省地区生产总值的十分之一、财政收入的四分之一、就业岗位的六分之一都来自建设领域。
今年辽宁将投资2400亿元推动居住地产、商业地产、工业地产三类地产业高速增长。
在全省拟定的1.3万亿元固定资产投资计划中,房地产投资约占五分之一。
2.2葫芦岛市房地产政策环境分析
2.2.1中国房地产政策综述
(1)宏观政策文件,对房地产市场的影响;
①《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》
文号:
建住房[2006]166号
实施时间:
2006年07月06日
内容:
为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发〔2006〕37号),现就进一步整顿规范房地产交易秩序有关问题通知如下:
一、充分认识整顿规范房地产交易秩序的重要意义。
二、加大房地产交易环节违法违规行为整治力度。
三、落实主管部门整顿规范房地产交易秩序的责任。
影响:
整顿规范房地产交易秩序,对于维护消费者合法权益,稳定住房价格,促进房地产市场持续健康发展,具有十分重要的意义。
各地房地产、发展改革、价格、工商管理部门要从实践"三个代表"重要思想和落实科学发展观的高度出发,切实把思想统一到国务院的决策部署上来,坚持深化改革和加强法治并举、坚持整顿规范和促进健康发展并重,加强制度建设,加大对房地产交易环节违法违规行为查处力度,努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、市场有序的房地产市场环境。
②《中华人民共和国城市房地产管理法》
文号:
中华人民共和国主席令第72号
实施时间:
2007年8月30日
内容:
第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《中华人民共和国城市房地产管理法》作如下修改:
在第一章“总则”中增加一条,作为第六条:
“为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。
具体办法由国务院规定。
”本决定自公布之日起施行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》根据本决定作相应修改,重新公布。
影响:
《中华人民共和国城市房地产管理法》是中国房地产发展的主方向,也是一个发展的标准,对各种房地产工作都做了明确的规定。
加强了城市房地产的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产权利人的合法权益,促进房地产业的健康发展。
(2)国家整体现状、趋势、前景
2006年我国房地产的发展趋势和政策措施
(一)我国将加大中小户型商品房供地;
(二)我国将规范土地出让合同和程序;
(三)银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息;
(四)我国将实施《投资性房地产会计准则》;
(五)我国将推出《住宅性能评定标准》;
2.2.2近期出台房地产宏观政策分析
(1)宏观政策文件,对葫芦岛市房地产市场的影响;
①《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》
文号:
建住房[2006]165号
实施时间:
2006年07月06日
内容:
为贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号),切实调整住房供应结构,现就落实新建住房结构比例要求提出如下意见,各地要认真贯彻执行。
一、明确新建住房结构比例。
二、妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。
三、严肃查处违法违规行为。
四、加强监督检查,落实责任追究制度。
影响:
根据住房调查的实际状况以及土地、能源、水资源和环境等综合承载能力,合理确定长春市新建商品住房总面积的套型结构比例。
房地产主管部门将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划,按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求,合理安排型普通商品住房和经济适用住房布局,方便居民工作和生活,并将住房套型结构比例分解到具体区域。
②《辽宁省房地产交易秩序专项整治工作方案》
文号:
辽建发[2006]62号
实施时间:
2006年12月01日
内容:
按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)、《建设部、国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局关于进一步整顿和规范房地产交易秩序》(建住房[2006]166号)和《建设部关于印发房地产交易秩序专项整治工作方案的通知》(建住房[2006]216号)等文件的要求,现就我省房地产交易秩序专项整治活动制定如下工作方案,请参照执行
影响:
此举措加强了葫芦岛市房地产交易管理,规范房地产交易行为,保障房地产交易当事人的合法权益,促进房地产业健康发展。
(2)城市规划现状、趋势、前景,对待建项目的影响;
年初以来,葫芦岛经济开发区坚持以科学发展观统领全局,牢牢抓住招商引资这条生命线,创新思路,扎实工作,招商引资工作取得新突破。
1-9月份共引进新项目29个,计划总投资71.98亿元,其中投资5000万元以上项目19个,投资10亿元以上项目3个。
重大项目的推进工作均取得不同程度进展,总投资36亿元的山东盛大科技集团海擎重工项目一期工程即将投产;总投资25亿元的中冶集团镍钴冶炼项目可研和环评通过专家评审;总投资205亿元的中石油千万吨炼油项目正在全力推进立项核准工作;总投资30亿元的大唐国际热电联产项目前期工作进展迅速。
随着人民生活水平的提高,对人居住房的要求越来越高,住房选择也越来越多样化。
人们在选择住房的取向越来越多样化,这就决定了开发建设单位一定要研究这些市场变化,根据不同的需求,调整住房的供应结构。
3葫芦岛市房地产市场分析
3.1葫芦岛市房地产市场发展现状
今年前7个月,葫芦岛市房地产完成投资11.0亿元,房屋施工面积281.2平方米,房屋竣工面积20.6万平方米,商品房销售面积57.1万平方米。
其中,龙港区房地产完成投资7.2亿元,房屋施工面积176.5万平方米,房屋竣工面积12.6万平方米,销售面积37.0万平方米。
占全市的比重分别是65.5%、62.8%、61.2%、64.8%。
在六个县(市)区中起到了龙头作用。
3.2葫芦岛市房地产发展前景预测
3.2.1葫芦岛市房地产市场供求未来发展预测
葫芦岛市人口280.4万人,其中城市人口68万人,葫芦岛全市城镇日前人均住房面积达24.3平方米比建市之初增加了3.3倍。
2006年,国家为了改善房地产市场住房供应结构,加大小户型的供应量,保证中低收入家庭能够买得起住房,对各地区在新开发的住宅中,要求90平方米以下住房要占住宅总面积的70%。
2007年葫芦岛市在新开工住宅施工面积中,90平方米以下面积95.5万平方米,占新开工住宅全部面积的45.8%,比上年提高32.3个百分点。
小户型住宅比重加大,也是促进商品住宅销售面积增长因素之一。
葫芦岛市商品房销售面积136.7万平方米,比上年增长38.6%,高出全省平均水平13个百分点,其中:
商品住宅、商业营业用房销售面积分别为120.6万平方米、13.5万平方米,比上年分别增长38.8%、82.1%。
虽然房价持续上涨,人们购房热情高涨。
3.2.2葫芦岛市房地产市场未来价格走势
2007年葫芦岛市房地产承接2006年下半年上升走势,总体运行的特点是高开高走,到后两个月增幅有所回落,全年各项指标均创历史新高。
房地产完成投资24.6亿元,比上年增长61.4%;房屋施工面积355.8万平方米,比上年增长84.5%;商品房销售面积136.7万平方米,比上年增长38.6%;商品住宅平均价格2034元,比上年增长25.4%。
2007年,葫芦岛市房地产开发完成投资24.6亿元,比上年增长61.4%,增幅提高46.7个百分点,高出全省平均水平30.3个百分点。
房地产完成投资占全社会固定资产投资比重由上年12.4%上升到15.7%,仍是拉动全市投资增长的重要力量。
商品住宅平均价格2034元,比上年的1622元增加412元,增长25.4%,是葫芦岛市房价上涨幅度最高的一年。
4项目区域市场分析
4.1项目所在区域规划、功能定位分析
4.1.1.区域规划分析
目前葫芦岛市正进行新城区建设,直接影响到葫芦岛楼盘的发展走向。
葫芦岛富尔沃财富广场项目位于葫芦岛市教育园区J3B地块内,地处我市城市规划建设的中心,雄居教育园区之龙头,由葫芦岛富尔沃房地产开发独家投资开发建设。
飞天广场处于新城区的关键地段,并且交通便利,和城市中心联系紧密。
财富广场占地面积83,300平方米,规划建筑面积约25万平方米,其中商业约11万平方米,高层住宅约14万平方米。
项目总投资约11亿元人民币,将吸引世界500强企业之一沃尔玛国际大型连锁超市公司入驻财富茂,预计引进外资2500万美元以上。
可以预见,在不久的将来,在我市的中心区将会崛起一座现代化商业中心,这里正成为国内外投资者、商家创业平台和投资宝地。
4.1.2.功能定位分析
项目功能:
作为城市核心区域的重点项目,在项目的定位上以“城市名片、城市展厅、城市舞台”为起点,以提升城市形象、展示城市面貌为己任,以“高起点、高标准、高品位”为目标,以“城市新极”的指导概念,独立形成凝聚点,辐射周边,成为葫芦岛市的现代都市综合体。
它的开工建设,对于完善城市功能,提升城市品位和档次,都将产生积极的推动作用,并将进一步带动我市地产市场的繁荣和城市商业经济的发展。
市场定位:
以本地及周边所有人群的时尚消费需求为主,以高中档商品为主,走差异化经营道路,同时以一流环境、一流设施取胜,各项商业互补互动,与老区商业形成优势互补之势,最终取得市场主动权。
经营目标:
引进国际国内知名大型零售商――沃尔玛、家乐福、麦德龙、欧尚、大润发、乐购等连锁经营企业。
初步计划其所在商业建筑面积约50,000平方米,超市营业面积约20,000平方米,最终成为葫芦岛市零售业龙头企业。
4.2项目相关因素和条件分析
项目周边分布有中小学,银行,超市,医院,健身会馆等各种城市配套设施。
项目地毗邻“市实验中学”在高正规院校的周边,人文环境佳。
项目地位于葫芦岛市龙湾大街西侧,与五里河遥遥相望,所谓近水者智,必定吸引大部分消费者的青睐。
葫芦岛人的消费流向,以购房、旅游、文化教育以及餐饮等方面为主。
再从周边几家楼盘的销售情况和周围餐饮娱乐设施情况来看,便利的交通及完善的娱乐休闲设施是项目重要的竞争力。
因此可确定,龙湾大街地段必然成为未来几年葫芦岛市房地产的黄金地段。
4.3区域内的供求分析
2007年葫芦岛市全年居民消费价格总水平上涨3.5%,全市GDP完成486.9亿元,增长10.5%;地方级财政收入完成31.4亿元,增长27.4%。
规模以上工业企业实现利润195亿元,增长90%。
社会消费品零售总额525亿元,增长16.3%。
这些即可证明葫芦岛市市民有一定的房产消费能力。
从该项目附近的几个楼盘,首创·象墅,水岸帝景,凌云·金域华城等销售情况来看,均受到广大葫芦岛市民的欢迎,所以只要保证较高的性价比,必然能让葫芦岛房产消费者接受我们的楼盘。
4.4周边竞争性楼盘分析
4.4.1周边竞争性楼盘简介
周边竞争性楼盘简介(表4.1)
案名
地理位置
规模
(万m2)
建筑形态
规划户型(m2)
销售价格
(元/m2)
备注
首创·象墅
葫芦岛市龙港区龙程街72号
35
花园洋房
103
133-149
315
3800
多层,高层,跃层;
高中低档各种户型齐全;
水岸帝景
教育园区五里河西岸
22
英伦风情
102
3500
多层,高层,跃层;
户型多为两室一厅两卫及三室两厅等大户型;
天马·水木清华
临河街与卫星路交汇处
10.6
水木园林
85-178
3600
多层,小高层;
二室二厅一卫至三室二厅二卫不等;
凌云·金域华城
龙绣街与海翔路交汇处
40
新加坡风情
60-140
3600
多层,小高层,高层,别墅;
户型多为两室一厅、三室一厅等中等户型;
4.4.2周边竞争性楼盘06年销售情况
周边竞争性楼盘06年销售分析(表4.2)
项目名称
总套数
剩余套数
总销售率
对外报价
1月销售套数
2月销售套数
环比
1月成交均价
2月成交均价
环比
首创·象墅
470
140
70%
5000
30
50
66.6%
4500
5000
11.1%
水岸帝景
2030
30
98%
4800
150
200
33.3%
4300
5000
16.2%
天马·水木清华
900
0
100
3000
100
150
50%
3000
3300
10%
凌云·金域华城
2000
0
100
4500
200
280
40%
4000
4800
20%
4.4.3周边竞争性楼盘特征分析
周边四个项目中,“水岸帝景”与该项目在同一地段,位置上最为接近,因此就“水岸帝景”项目做出相关分析比较。
产品分析
(1)“水岸帝景”以英伦风情作为建筑风骨,力求营造出自然、淳朴、和谐的生活方式,既能享受优雅生活又不失都市气息,而且品牌优势强大。
(2)户型多为两室一厅两卫,三室两厅等大户型。
(3)价格多在3500元左右,在葫芦岛市场属于高档住宅。
客户群体分析
“水岸帝景”主要面向中高端人群,小区可容纳2030户,同时配有1411个停车位,表明小区内70%的住户有私家车,从此即可证明“水岸帝景”主要面向中高端人群。
价格分析
“水岸帝景”主要销售价格在3188-4388元/㎡,其中多数户型价位在3488元/㎡上下。
部分大户型及越层售价可达到4500元/㎡,此价格在葫芦岛市场属于中高等价位。
所以可以判定,此价位在葫芦岛市是可以被中高收入人群所接受的价位。
5项目的微观性分析
5.1项目区位与规划指标
位于葫芦岛市教育园区J3B地块内,地处我市城市规划建设的中心,占地83300㎡,开放式商业广场。
整体规划建筑面积28000㎡财富街,由9栋板式高层住宅、一栋产权式公寓和一栋建筑面积4000平方米的综合健身会馆所组成的住宅区和50000㎡商业联盟。
目前一期财富汇部分高层住宅主体结构正在紧张的施工过程中,二期计划于2010年7月开始动工,于2011年6月竣工,建设工期1年。
根据项目的初步设计,由9栋板式高层住宅、一栋产权式公寓、一栋建筑面积4000平方米的综合健身会馆、一栋商业娱乐综合性建筑和建筑面积28000平方米的财富街所组成,高层住宅主要设计层数为18层及21层,产权式公寓33层,规划建筑面积约25万平方米,其中商业约11万平方米,高层住宅约14万平方米。
建筑多为高层住宅,建成后将形成一座现代化商业中心。
本项目一期设计指标如下:
楼盘地址:
葫芦岛市教育园区J3B地块
整盘建面:
250000㎡
整盘户数:
2000多套
占地面积:
59840㎡
本期总建筑面积:
192000㎡
其中:
地上建筑面积:
190000㎡
1)住宅:
160000㎡
2)商业:
28000㎡
3)公建配套:
4000㎡
4)架空层:
1160㎡
地下建筑面积:
2046㎡
1)地下车库:
0㎡
2)住宅地下室:
1046㎡
3)公建及配套设施:
1000㎡
容积率:
1.12
建筑密度:
29.7%
绿地率:
40.1%
集中绿地率:
15%
非机动车停车量:
627
5.2项目周边环境分析
富尔沃财富广场一期位置:
教育园区J3B地块内
基地周边情况:
位于龙湾大街,葫芦岛市环境较好的地段。
以金融、信息、服务交流等现代服务业为主的现代化服务中心。
周边交通便利,五里河生态公园市政重点项目也同期在建设当中。
财富街及财富广场为住户提供了极大的购物便利。
这些项目都将为葫芦岛龙港新区建设带来前所未有的机遇。
项目交通条件:
1路3路14路18路
项目处于葫芦岛市新兴发展的龙港新区,交通设施完善。
项目周边的公共设施配套:
商业:
沃尔玛超市、世纪大厦、口岸大厦
教育:
师范学校附属小学、市实验中学
娱乐:
洁康洗浴中心、健身会馆
项目所在地龙湾大街是葫芦岛市目前最理想的居住区域之一,该区域是政府规划好的高级住宅区,政府在现有条件上正着力完善各项基础设施,市政配套设施在短期内就会健全;项目邻近师范学校附属小学,毗邻五里河,生活环境适宜;大批医疗卫生机构散布于小区周围,免去后顾之忧; 区内会所、区外各类商业场所、商业购物极为便利。
5.3项目SWOT分析
5.3.1项目优势(Strength)
本项目以“高起点、高标准、高品位”为目标,以“城市新极”的指导概念,独立形成凝聚点,辐射周边,成为葫芦岛市的现代都市综合体。
公司历来以注重产品质量为优势,用极高的性价比打造精品住宅。
同样,开发商依然要在此项目上面做好性价比文章,“价钱可以打折,但质量决不可以打折。
”相信高质量的房屋品质,加上低廉的销售价格,必然能够吸引葫芦岛的消费者。
住宅功能齐全。
除了具有高级公寓所具备的基本功能外,还有门厅、车库、私家花园、阁楼等,并在储藏、露台、工作阳台等功能上放大,财富广场所具有的这些功能,同时也满足了自有空间和私密性的要求。
在规划设计、项目风格及其户型等方面项目也具有相当的优势,而且价格合理,购物便利,这是本项目最突出的一个卖点。
5.3.2项目劣势(Weakness)
项目包括零售超市及娱乐设施,人口流动性大,管理难度大。
项目投资大,而且周期长,受到政府和市场影响大,有一定的风险性。
本项目主要面向有私家车用户,楼盘定位面向中高端,消
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