以案说法单个业主合理使用小区共有部位的边界.docx
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以案说法单个业主合理使用小区共有部位的边界
以案说法:
单个业主合理使用小区共有部位的边界
本案系笔者处理的物业服务工作中常见的与业主纠纷类型之一,具有一定的典型性和代表性,业主在天台放置私人盆栽,是合理利用物业共有部位还是擅自占用?
物业公司可否在通知业主自行搬移清理无效后直接清理?
物业公司的行为是否构成无权占有?
业主合理使用共有部位的边界该如何界定?
本文仅作抛砖引玉,以期待各位法律界同仁的关注与探讨。
当事人基本情况和案件来源
原告(上诉人):
任某某。
被告(被上诉人):
物业公司。
一审法院:
中山市××人民法院。
二审法院:
中山市中级人民法院。
当事人起诉、答辩情况
背景简介:
任某某与第三人开发商签订《中山市商品房买卖合同》,购买中山市某小区1幢2202房,后任某某在该幢天台上种植盆栽,并时常邀请邻居一起天台上聚会,后物业公司接本幢其他业主投诉,经巡查发现天台上放置有58盆盆栽,经物业公司联系本幢业主均无人认领,后物业公司于2017年2月27日贴公示函知1幢全体业主天台上不允许摆放私人物品,要求相关业主于2017年4月1日前搬离,逾期视为无主物进行处理,物业公司在业主未自行搬移的情况下于2017年4月17日将盆栽移到小区苗圃园中。
业主任某某知悉后与物业公司交涉,宣称其为58盆盆栽权利人,要求物业公司将全部盆栽搬回天台,沟通无果,业主遂向法院起诉。
原告VS被告
原告任某某认为:
物业公司无权擅自处分其盆栽,更无权将其搬走,在与物业公司沟通无果后,遂向法院起诉。
要求1、将盆栽搬回原处并索赔1000元;2、诉讼费由物业公司负担。
物业公司辩称
不同意任某某诉讼请求,理由是:
1、任某某应首先应证明其是天台放置物品的合法权利人,否则并非本案适格当事人,无权向物业公司主张权利、要求赔偿;2、1幢屋顶天台属于业主共有,任何业主均无权在共有部位放置私人物品;3、物业公司根据相关法律法规的规定及物业服务协议、管理规约的内容处理占用共有部位即天台的物品,合法合理,业主私自侵占全体业主共有部位,在天台放置私人物品,系侵占行为。
作为物业服务公司,有义务对在天台上无主物品进行搬移,以维护全体业主权益。
综上意见,请求法院驳回任某某诉讼请求。
一审法院查明事实
本院经审理认定事实如下,任某某于2014年11月02日购买了XX小区1幢2202房,并与开发商签订《中山市商品房买卖合同》。
原告入住后陆续在天台楼顶种植了58盆盆栽,2017年2月27日被告向1栋的全体业主发函要求1栋业主在2017年4月1日前将摆放在天台公共区域的私人盆栽全部撤离,逾期视为无主物进行处理,2017年4月17日,被告将1栋天台的盆栽全部搬移至其小区苗圃园;事后,原告多次与被告协商,要求被告将盆栽放回原处,被告未予同意,原告遂起诉本院提出诉讼请求,协商期间被告原告从被告处取回一盆盆栽。
一审法院审理情况
一审法院认为:
本案是物权保护纠纷,本案争议焦点有:
一是物业公司将天台盆栽搬走是否构成无权占有;二是业主是否有权利用公共天台种植盆栽。
关于焦点一,一审法院认为,在物业公司搬走案涉盆栽后,至今只有原告主张权利并无其他业主主张权利,由此可以推断涉案盆栽系原告所有;被告辩称,原告没有证据证明案涉盆栽系原告所有,无权主张权利。
但被告却在之后向原告返还了一盆盆栽,由此亦可看出,被告明知盆栽的所有权人系原告。
物业公司在明知盆栽所有权人的前提下未征得同意,直接将盆栽搬走,系对业主任某某所有权的侵犯,为无权占有。
关于焦点二,楼顶天台属于该栋楼宇所有业主共有,各业主均可以对天台进行合理的利用,原告作为业主,只是在楼顶天台种植盆栽,并没有将天台据为己有,应属于对天台的合理使用,应予准许,故对被告的抗辩不予支持。
原告主张被告赔偿经济损失1000元,但未提交相关证据证明,但鉴于已有两盆栽已经确实有损失,一审法院酌情认定,被告应向原告赔偿损失400元。
综上所述,一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于审理<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条第二款的规定作出判决:
一、被告应于判决生效后七日内将原告的盆栽58盆搬回至1幢顶楼天台;二、被告应于判决生效后七日内向原告赔偿损失400元;三、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费50元,由被告负担。
当事人上诉、答辩情况
物业公司不服一审判决,向中山市中级人民法院提起上诉认为:
一审法院认定事实不清,适用法律错误,违背客观事实,应当依法予以纠正。
理由如下:
1、事发后无其他业主主张权利最多只能够推断原告为盆栽权利人的可能性比较大,一审法院却据此认为物业公司明知原告未盆栽权利人,属于事实认定错误,且无论天台上盆栽的所有权人是谁,根据服务协议及管理规约的约定,物业公司负有对共用部位的维护保养的职责,物业公司搬移盆栽系履行职务的行为,行为具有正当性,非基于主观占有之目的,应予以纠正;2、天台属于全体业主共有,任何人无权私自占用。
原告私自在共有部位长时间摆放大量盆栽已非临时占用,违反了法律法规及物业管理规定,影响了小区的物业管理,且广东多台风暴雨等恶劣天气,若不搬移,极有可能造成潜在意外事件,同时也可能会引起其他业主效仿。
而一审法院却认定原告为合理使用,应予以纠正。
综上所述,一审法院事实认定错误,适用法律错误,不符合客观事实,请求二审法院予以改判。
任某某服从一审判决。
二审法院查明的事实与裁判
二审期间,被告重新提交了《住户手册》(原告一审已提交)中的入住合约、商品房使用说明、行为道德公约、环境卫生管理规定,拟证明天台作为公共部位,不能摆放私人物品,原告确认上述证据的真实性。
中山市中级人民法法院经二审,确认了一审法院查明的事实。
另查明:
原告自述其从2015年底陆续在天台开始种植盆栽,二审中被告确认天台上有盆栽58盆,但不确认原告为权利人。
中山市中级人民法院二审认为:
首先,根据原告的主张以及被告已向原告返还一盆盆栽,一审认定涉案盆栽系原告所有并无不当。
其次,物业公司将原告所有的盆栽搬至其自有苗圃构成无权占有,根据《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物”的规定,原告有权要求被告予以返还。
但是涉案盆栽原放置在顶楼天台,而顶楼天台属于业主共有,原告从2015年底长时间在天台放着大量盆栽已构成擅自占用物业共用部分,根据《广东省物业管理条例》第五十五条第一款第六项“物业管理区域内禁止下列行为:
(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位”的规定,原告要求被告将涉案盆栽搬回天台没有依据,二审不予支持。
另外,鉴于两盆盆栽植物不知去向,一审酌定被告向原告赔偿损失400元并无不当。
综上所述,一审判决存在不当之处,中山市中级人民法院依法予以纠正,依据《物权法》第三十四条、第三十七条,《广东省物业管理条例》第五十五条第一款第六项以及《民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定,判决如下:
一、维持中山市XXX法院判决书第二项;二、撤销中山市XXX法院判决书第三项;三、变更判决书第一项为被告应于判决生效后7日内向原告返还盆栽58盆;四、驳回原告其他诉讼请求。
案件所涉法律问题分析
按照法律形式逻辑的三段论公式:
第一段:
T→R,叫大前提;第二段:
S=T,叫小前提;第三段:
S→R,是得出的推论。
而我们日常见到的法院判决书,虽然通常的构成是“本院审理查明:
……,又查……,另查明……”即本案的事实,判决书上先写本案事实S,但是我们仍然看到S=T的这个等式,判决书中的事实认定,就是小前提。
判决书的最后部分,“判决主文”即根据《XX法》第X条的规定“判决如下”的判决内容,这是法官裁判案件的逻辑推论过程,法院在查明的事实之后,接着引出法律规定,这是大前提T。
最后是判决内容,得出结论S→R,符合形式逻辑的三段论公式。
本案所涉法律问题分析也参照三段论公式进行。
01物业公司将天台盆栽搬走是否构成无权占有
我国《民法通则》等对占有制度没有作出规定,我国《物权法》对占有制度首次作出了一些原则性规定。
民法上的占有,是指占有人对物在事实上的管领、控制。
对物进行管领、控制的人,为占有人;被管领、控制之物,为占有物。
以占有是否依据本权而作出分类为:
有权占有与无权占有。
有权占有,又称合法占有,是指基于法律行为或法律的直接规定等合法原因或根据取得的占有。
该法律上的原因或根据,学说上称为本权。
作为有权占有的本权,可以是所有权,也可以是具有占有权能的他物权,如质权、留置权,还可以是某些债权或人身权,如承租权、借用权、保管权,以及父母基于亲权对未成年子女财产的占有。
无权占有,又称为非法占有、无权源占有,是指非依合法原因而取得的占有,即无本权的占有,如拾得人对遗失物的占有。
针对两种不同的占有法律上给予不同的法律保护:
有权占有除受占有制度的保护外,还受到其他法律制度如所有权制度、他物权制度及某些债权制度、人身权制度等的保护;而无权占有则只能根据占有事实及状态受占有制度的适当保护。
以无权占有人主观心理状态为标准可以分为善意占有与恶意占有。
善意占有人有权要求权利人支付因维护该不动产或者动产支出的必要费用;恶意占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,应当承担赔偿责任。
本案中,物业公司基于与开发商/业主签署的前期物业服务合同/协议,为小区提供物业管理服务,服务内容包括物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,物业管理区域绿化养护、清洁卫生、秩序维护费用等;在与业主签署的服务协议及管理规约已明确约定,物业公司发现天台上放置私人物品,应当正常履行合同约定的义务,对不符合相关法律法规及各项规约的行为履职;且在搬走前,物业公司已通过电话、微信及张贴公告等形式告知本幢楼宇全体业主,其行为具有正当性应当予以肯定。
同时根据前述分析,物业公司的行为不应当被认定为无权占有,应认定为基于履行合同约定的有权占有。
运用逻辑的三段论公式,大前提T→R,根据《物权法》第八十三条、《物业管理条例》第十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第16条规定,管理规约对全体业主具有约束力,业主违反实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业应当及时予以劝阻、制止,排除妨害;小前提S=T,物业公司与业主签署《住户手册》《管理规约》均明确约定:
天台属于业主共有,严禁摆放私人物品,否则物业公司有权将其搬移而无须承担责任。
业主天台上种植大量盆栽,违反法律法规及管理规约,事实上,物业公司在搬走前,已通过电话、微信及张贴公告等形式告知本幢楼宇全体业主,均无人认领搬移,该事实符合小前提。
得出的推论S→R,物业公司有权将天台上的58盆盆栽搬移的行为系履行合同约定的有权占有,而不是非依合法原因而取得的占有。
02业主在天台放置盆栽是否属于擅自占用
本案中,一审法院认为业主在天台上放置58盆盆栽系对公共部位的合理利用,二审法院认定业主在天台上放置58盆盆栽构成擅自占用物业共用部位,究其原因,在于任某某在二审庭审中自述其在2015年底就陆续开始在天台上种植盆栽,最终达到58盆盆栽,故无论是时间跨度上,还是从数量上均已经超出了合理利用的界限,二审法院认定任某某在楼顶天台放置大量盆栽构成擅自占用物业共有部位并无不当。
运用逻辑的三段论公式,大前提T→R,根据《物权法》第七十三条、《广东省物业管理条例》第五十五条第一款第六项、第七十条之规定,天台属于全体业主共有,物业管理区域内禁止擅自占用共用部位。
小前提S=T,业主任某某自2015年底陆续在全体业主共有的天台上种植盆栽58盆,且未征得该幢其他业主“双过半”(即专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主)同意,该事实符合小前提。
得出的推论S→R,业主任某某在天台放置盆栽属于擅自占用,应当被禁止。
但若同样是58盆盆栽,业主在天台仅放置一个月、二个月甚至三个月是否构成擅自占用物业共有部位?
亦或者业主在天台仅放置5盆盆栽但长达一年之久,是否也可认定为构成擅自占用物业共有部位?
运用刚才逻辑的三段论公式,均应当认定为构成擅自占用物业共有部位。
那么,业主合理使用共有部位的边界又如何界定呢?
03探讨:
业主合理使用共有部位的边界
根据《物权法》的相关规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主作为共有权人的权利主要有:
(1)共有权人有使用共有部分的权利;
(2)建筑物及其附属建筑物的维修基金,属于业主共有。
经业主共同决定,可以用于共有部分的维修。
(3)对共有部分所生的利益,各共有权人有权收取收益。
业主作为共有权人的义务主要有:
(1)按照共有部分本来的用途或规约规定的用途使用共有部分的义务。
(2)分担共同费用和负担的义务。
(3)不得以放弃权利不履行义务。
共有权人违反上述义务,应承担停止侵害、排除妨碍、清偿债务、赔偿损失等责任。
鉴于现行法律法规对“合理使用”并无明文规定。
而民法属于私法领域,更注重维护当事人之间的意思自治,业主与物业公司之间的约定只要不违反强制性法律规定,就是有效的约定,就是双方之间的“法律”,双方当事人均应受到约定的拘束。
相关的法律法规也充分给予认可,如《物业管理条例》第十七条、《广东省物业管理条例》第十七条、《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第16条等规定,故无论业主在天台上放置多少盆栽或其他私人物品,也不论放置多长时间,只要违反了双方之间的有效约定,即违反了双方当事人之间的“法律”,打破了双方之间的“法锁”,均不属于合理利用。
笔者个人认为,业主合理使用共有部位的边界应不违反以下方面:
(1)不违背法律法规的强制性规定,不违背公序良俗;
(2)不违反签署的管理规约及(前期)物业服务协议等;(3)不改变共有部位本来的用途;(4)不得损害共有部位;(5)不得损害或影响其他业主的合法权益。
结语
我国是成文法的国家,面对纷繁复杂的社会万象,法律法规是无法概括所有的民事生活现象,无法做到无一漏网,覆盖全部民事生活。
在私法领域,应更多尊重当事人的意思自治,对法律没有明文规定作为法律依据审理诉讼案件纠纷时,应当依照当事人的约定确认双方当事人的权利义务及责任,但若当事人的约定违反强制性法律规范的应一律无效。
以上是笔者对物业管理服务中物业公司与业主常见类型矛盾纠纷问题的一些思考,希望越来越多的法律人能够探讨这些问题,笔者也将就相关问题做进一步的研究分析。
附相关法律法规:
《物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。
第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。
业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
第二百四十一条 基于合同关系等产生的占有,有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等,按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的,依照有关法律规定。
第二百四十二条 占有人因使用占有的不动产或者动产,致使该不动产或者动产受到损害的,恶意占有人应当承担赔偿责任。
第二百四十三条 不动产或者动产被占有人占有的,权利人可以请求返还原物及其孳息,但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。
《物业管理条例》
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德,不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
《广东省物业管理条例》
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约对全体业主、物业使用人具有约束力。
业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序,业主委员会的组成、成员任期及职务终止等事项作出约定。
第五十五条 物业管理区域内禁止下列行为:
(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;
(二)违反法律法规以及管理规约,改变房屋用途,将住宅改变为经营性用房;
(三)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;
(四)破坏或者擅自改变房屋外观;
(五)违法搭建建筑物、构筑物;
(六)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位;
(七)损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;
(八)损毁树木、园林;
(九)存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,存放、铺设超负荷物品;
(十)乱丢垃圾,高空抛物;
(十一)发出超过规定标准的噪声或者影响邻居采光、通风;
(十二)法律法规和管理规约禁止的其他行为。
物业管理区域内发生上述行为时,业主、物业使用人有权投诉、举报,物业服务企业、业主委员会应当根据物业服务合同或者管理规约及时予以劝阻、制止;劝阻、制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门,有关部门应当依法及时处理,相关业主和物业使用人应当积极予以配合。
第七十条本条例所称共用部位,是指属于业主共有共用的房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋面等)、走廊通道、楼梯间、电梯井、物业服务用房,以及房屋外墙面等。
本条例所称共用设施设备,是指物业区域内供排水管道、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明设施、供电线路、煤气(天燃气)管道、消防设施、沟渠、池、井、公益性文体等设施设备。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。
业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。
《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》16、业主违反物业服务合同或法律、行政法规、管理规约,实施妨害物业服务的行为,业主委员会或物业服务企业可请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等民事责任。
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