建投十号地 营销策划报告.docx
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建投十号地营销策划报告
建投十号地营销策划报告
第一部分:
经济环境—内忧外患
国际经济环境:
人民币升值?
在国际金融危机的大环境下,经济强权国家采用各种强权手段转嫁本国经济危机。
对中国,美国要求放开货币管制,使人民币兑美元汇率自行调控,而与此同时美国政府又在自行对美元进行贬值政策。
再加之2010年自然灾害不断,各行业的物价攀升,通货膨胀势头依旧,美国在这时坐享渔利。
因此,抑制物价、抑制通货膨胀,尤其是缓和中国经济支柱产业之一的房地产业价格高涨的疯狂势头,就显得尤为重要了。
同时伴随汇率改革逐步完善,才能在经济危机中经济强国转嫁给中国的灾难。
国内经济环境:
降价难上加难。
在全球经济危机和自然灾害频繁的多事之秋,全世界都在救市,中国作为WTO成员之一,必不能逃脱救市责任。
中国政府4万亿投资刺激举措的落地和外汇储备量的持续攀升,通胀的延续在所难免。
同时不可预期的通货膨胀又会抑制经济的活跃性和消费能力,但是中国政府对市场的干预,目前通货膨胀还不会很严重。
中国政府对策:
评议为先。
对内尽可能抑制物价上涨幅度,尤其是延缓房价冲高的速度。
因此各种政策的推出更多是在需求源头暂缓交易发生时间,诱发人们的观望情绪,从而给快速持续高涨的房价降温。
对内的经济调整中也在积极适当的刺激经济,增加资金流通、促进内需,调整产业结构,缓解出口产业带来的经济压力。
同时中国对外也在努力开展人民币汇率改革,使之符合市场规律并适应中国国情。
第二部分:
政策环境—无奈之举,重在形式
1、土地资源
《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》
·产品供应模式受限
《通知》中强调,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
·限制土地出让面积
国土资源部和国家发改委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补页)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》,根据新目录规定,商品住宅用地的宗地出让面积,小城市(镇)不超过7公顷,中等城市不超过14公顷,大城市不能超过20公顷。
也就是说房企今后拿地的最大面积不会超过20万平方米。
·竞买保证金不得低于两成
《通知》对开发商竞买保证金进行了明确规定,不得低于出让最低价的20%,而以往的政策对缴纳定额度没有明确规定。
·严格合同签署、土地出让价款缴付时间
《通知》规定,开发商在拿地后10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。
·建立用地开竣工申报制
《通知》规定开发商欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的现象,禁止其在一定期限内参加土地竞买。
开发商拿地后一年未开发的,国土部门开始收取闲置费,闲置满两年收回土地。
·保障房用地不低于70%
《通知》规定,各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%,并严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。
2、金融政策
1>、违规超限土地禁止发放开发贷款
国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目,禁止发放开发贷款。
2>、提高并严格执行二套房介入门槛
对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于60%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
对购买首套住房贷款首付款比例不得低于30%,贷款利率取消优惠。
3>、停止发放三套房贷
2010年4月18日起暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
4>、本地异地常住户口购房受限
异地常住户口选择在本土购房的,如不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
5>、调整准备金率和频繁加息
今年以来已经两次调整了存款准备金率以紧缩投资的银根,严控银行风险。
另一方面,央行又在频繁加息,极力遏制房产投机和其他投机行为,严控银行风险。
3、税收政策分析
详见税收附件:
税收新政
4、销售政策
1>、销售实名制
商品住房严格实行购房实名制,签订商品房买卖合同后不得擅自更改购房者姓名。
2>、严查违规售房
未取得商品房预售手续的项目,不得以任何形式收取房屋费。
(定金、VIP等),不得采取任何返本销售、售后包租的方式强销。
5、2011年01月16日国务院常务会再度推出八条房地产市场调控政策。
详见附件关于新政的解读。
小结:
*自2006年房地产第一次调控政策出台以来,政策上经历了持续(2006-2007)——颠覆(2007-2008)——恢复(2009-2010)——加重(2010至今)的曲折过程,主要是采取各种小缓解的控制,缺乏可操作性,可谓补丁政策。
*在没有整体衔接程序的政策之下,补丁政策必然会漏洞百出,因此种种政策之于开发商是在严控资金链条,之于消费者是在诱发观望情绪,暂时暂缓房价高涨所带来的内外经济忧虑。
*住宅类房产的严格控制,使商业房产的优越性凸显,同时商业的回报率高于住宅,并通过对国际资产走向的观测,商业地产预计会成为中国地产行业下一个投资新宠。
*在一些新政出台之后,楼市成交量不仅没有出现大幅度的萎缩,同比还有所攀升,而且价格也在攀升。
这是国情使然,对房产的需求是必然的,刚性需求不会因为政策的控制而停止需求。
新政旨在刺激人们的观望情绪,暂时平抑房价,以缓解国际经济环境对中国带来的压力。
*产品设计遵循合理的销售面积及空间结构是制胜要素。
*新的房地产政策中针对未取得房屋预售许可证的楼盘不得以认购、销售VIP卡等方式收取购房者房款的限制,是否能达到规范房地产市场销售环节的作用,还要看各地执法监督部门监管和执行力度是否严格到位。
第三部分:
现阶段石家庄房产市场环境—政策影响下的地方环境
一、市场波动减压器
石家庄作为一个后进省会城市,房地产市场发展较晚,一直以来处于全国同等城市的后位,国家重大政策的调整反映在石家庄房产市场通常都会减弱并缓解。
二、需求心理两重天
房地产销售一线的情势喜人,无论二环内外,无论商业还是住宅,销售火热,人们的购房、置业、投资情绪高涨,政策似乎成了催化剂,人们急于把手中的热钱投出去的。
再加之现在的国际国内货币环境,人们手中的热前更需要找个安身场所。
与之形成鲜明对比的是另一种消费心理,政策收紧预期、年度政策调整的影响之下,购房者对未来房价走势的态度开始迷茫,市场预期变得不再明朗。
而且大量的购房者认为楼市政策会持续收紧,至少是目前政策将会保持稳定,这一部分人群绝大多数是置业自用人群,并以低收入群体居多。
客群反应显示出政策对市场的影响将会持续,在此期间,各项目都会面临严重的滞销局面。
虽然政策并不是为了打压刚性需求,但每轮政策都会对刚需购房者带来一定的观望期,影响购房者的市场预期。
在改善型需求住房面前,满足需求的房源太少,表明石家庄商品住宅在产品类型方面需要进一步创新,在产品细节方面需要进一步优化。
三、供给市场态势成熟?
现阶段一环内推出住宅项目较少,商业地产开始异军突起,欲投资住宅房产的人群已经部分转向了商业地产。
二环内沿线以住宅项目居多,同时随着恒大、万达的进驻,石家庄住宅市场的价格空间被拉大。
据搜狐焦点网石家庄站对楼市销售市场的调查,石家庄不少高端楼盘在去年都取得了火爆的销售成绩。
这表明购房者对楼盘的品质要求越来越高,开发企业也应推出更多满足市场需求的高品质房源。
依照2010年的市场成交数据,2011年石家庄商品住宅市场仍将以自住型需求为主,其中刚性需求主要青睐的还是低价位的项目,但是改善型需求对于楼盘的品质和配套开始呈现多样化需求,对于高端楼盘的需求量将会增加。
在影响消费者选房的要素指数方面,价格要素以76.9点居第一位,其它要素依次分别为地段、交通、户型、配套、物业和开发商。
由此可见,价格和地段依然是决定消费者买房的重要因素。
而消费者普遍对楼盘开发商和物业管理关注度不高,表明石家庄购房者的购房心理有待成熟。
特别是开发商要素仅有19.2点,表明石家庄商品住宅市场还没有形成良好的品牌环境,消费者在选房时品牌意识较弱。
随着越来越多的一线品牌房企进驻石家庄,相信消费者在购房时的品牌意识会增强。
基于上述分析,我们石家庄本土当地产开发企业要有意识的去树立和培养企业和楼盘的品牌形象,重视营造品牌环境和品牌价值。
第四部分:
区域竞争项目及全市同质化楼盘状况对比分析
项目名称
开发商
项目位置
项目价格
主力户型
国际城4期
路劲地产
槐北路473号
8300元/㎡
10500元/㎡
最高价12500元,为首层带小院户型
三室:
147㎡-170㎡
四室:
199㎡、206㎡
跃层四室:
246㎡、308㎡挑空
恒大城
恒大地产
槐安路广平街
7800元/㎡
8300元/㎡
三室:
193.8㎡
四室:
219.34㎡
小三室:
97-136㎡
二室:
93㎡
天山新公爵
天山地产
中华北大街中储食品城
145万/套
剩余大户型230㎡跃层
540㎡跃层
西美第五大道
石家庄金马地产
槐安路谈固东街
8000-11000元/㎡(精装)
南区6500元/㎡
60-90㎡、107㎡、130-160㎡、210-230㎡
户型比较全
中央悦城
石家庄德鸿地产
育才街116号
预计在15000元-17000元/㎡
90-100㎡左右二室
140-170三室
远见
聚合置地
槐安路建设大街
7500元/㎡
三室:
130-140㎡、160㎡
二室:
89㎡
四室:
188㎡
万达公馆
大连万达集团
尖岭村
13000元/㎡
230㎡//270㎡
蓝郡
路劲地产
东岗里东二环交叉口
别墅售完两栋高层:
7000元/㎡,其中一栋基本销售完毕
二室:
90-94㎡
三室:
130-139㎡
四室:
194-198㎡
区域竞争项目及全市同质化楼盘二手房状况对比分析
项目名称
开发商
项目位置
二手房项目价格销售状况
一手房售楼部价格销售状况
国际城4期
路劲地产
槐北路473号
8000-8600元/㎡
更名费:
2-3万
基本无房源
10500元/㎡
当初开盘最低7800元/㎡
恒大城
恒大地产
槐安路广平街
7800元/㎡
8300元/㎡
天山新公爵
天山地产
中华北大街中储食品城
145万/套
西美第五大道
石家庄金马地产
槐安路谈固东街
8000-11000元/㎡(精装)
南区:
6500元/㎡
万达公馆
万达集团
尖岭村
蓝郡
路劲地产
东岗里东二环交叉口
别墅:
10000-12000
高层:
6500-8000
现房,房源充足
7000元/㎡,售楼部优惠政策一次性9.9折,贷款无折扣
重点项目分析
国际城
国际城四期2010年10月1日前后推出8栋楼16个单元的洋房产品,全部售罄,目前没有可售房源。
开盘均价8300元/㎡,最低价7800元/㎡,至今最后推出的房源均价10500元/㎡,最高售价12500元/㎡,迅速售罄。
今年将推出三栋高层的其中一部分,洋房产品还剩下21个单元252套房,预计均价在15000元/㎡左右。
最后剩一栋小高层,尾盘时推出。
国际城均为毛坯房,市政集中供热地暖,天然气管道、太阳能辅热管道(每栋楼顶斜屋面上有一组太阳能集热板,做为24小时热水的辅助热源,水温能达到30-40度左右,节约了热水入户的高额费用和能源浪费。
),其他基本没有新的设施配套。
国际城四期结合了一、二期外立面的优点,三期户型结构优点。
四期的景观基本没有突出的主题设计,楼宇前后的小景观点缀。
有一个地下会所,具体内容没定。
成交客户:
世纪花园、前三期业主、蓝郡业主为主,政府官员、私营企业主为辅,借助国际城多年的品牌积淀和前三期的优质物业服务管理,又有了一批稳定的客源。
首批销售房源从8300元推出,阶梯性的上涨到8800-9500-10500元,均顺利销售,高层已经动工,今年将推出部分高,接应现阶段的高价格,年终会推出部分洋房产品,继续冲高。
再之后就是剩余景观周围的洋房和小高层,达到销售价格的最峰值。
中央悦城
定位高端科技住宅,未进入但输出市场摸底价格15000元/㎡左右。
目前内部成交的价格在17000元/㎡左右。
主要卖点是精装修和远程网络控制自动化系统:
洗衣机、冰箱、微波炉、热水器等功能多用家电齐全并无线网络远程控制系统、地面(意大利进口的木纹大理石、单元大堂墙面)、墙面(户内壁纸)、窗帘(以及远程自动化网络控制系统)、辅助家具等齐全,未来3年内将是本项目的主要竞争楼盘之一。
路劲蓝郡
最后两栋高层现在已经开盘,毛坯交房7000/㎡,销售比较顺利,其中一栋楼即将售完。
万达公馆
万达集团产业化运作的豪宅即将面世,豪华的精装修、奢侈的功能布局、舒适的面积配比都是全国顶级城市住宅的标准,对我们来说将是一个很大的威胁。
万达预计售价13000元/㎡,可以看出万达对石家庄市场还没有信心做到很高。
因此万达的定价直接影响我们对本项目的定价,也影响着消费者对本市高端房产的心理价位认定。
第五部分:
市场未来走势预判——涨价与否还决定于基础建设的成熟度
第一、在中国经济内忧外患的今天,为了缓解内外经济压力,平抑房价的措施已经开始执行。
人们的观望情绪两面观,从一定程度上控制了现阶段的成交量。
但这些政策的可执行性及连贯性均有很多缺陷,必然会成为历史,未来的房产市场仍将回归于市场的理性选择。
政府的调控政策在大趋势上是符合市场发展规律的,只是在市场中具体操作的执行者总是有一定的惰性和侥幸心理。
市场不等人,时间不等人,从政策的严控中找到突破口就是市场的发展方向,才会有广阔空间发展。
第二、房产市场是才进入细分阶段,是向健康化发展的开始,是每一个产业发展的必经之路。
总会有一段时间鱼龙混杂,之后是来自市场的优胜劣汰。
在鱼龙混杂的阶段房产项目其实并无质的分别,而在未来,层次分明、受众明晰的物业才能更好的生存。
第三、在现阶段的中国,不具备房价下降的条件。
刚性、改善性需求存在;投资增值事实;通货膨胀;投资渠道匮乏;社会资源配置不均衡,等等一系列现实的问题使得房价不仅不会在短期内下跌,而且还会持续向上。
第四、城市化改为城镇化的说法说明政府已经认识到城市化发展的漫长进程,不可能一蹴而就。
从城镇化的过渡中给城市化发展留点喘息的机会,留点城市空白,就是为后代发展做出的贡献。
基础设施建设才能在一步一步的发展中成熟起来、健康起来。
小结:
目前中国城市化进程中问题集中体现在,城市对城镇、农村建设支持力度差距悬殊,导致人口大量涌入城市,破坏了供需平衡,在无形中助推了房价。
此种形式之下只有政府切实履行加强对城镇、农村基础建设力度,并在城市中大量建造廉租以及公租住房,以满足城市低端收入人群的住房要求,标本兼治才能解决整体矛盾。
否则,房价下降不具备前提条件。
十号地营销策划方案———定位报告
产品定位与分析
目标客群定位及特征
物业管理定位
项目市场定位
本项目规划设计已经完成,在此基础上,我们要做的是深入剖析产品内涵,充分挖掘产品的附加值,从项目的各部分细节入手,对项目完整定位。
项目产品基调:
犒劳一生的宽宅,隽刻至高居住理想
城市首席低密度宽宅洋房
产品定位与分析
建设地产无虑居住
享受的是舒适性
追求的是个性
建投地产,打造宽宅大屋,诠释家的真谛
通过对市场研究与分析,功能丰满,结构简约的住宅格局逐渐成为成熟住宅的代名词,舒适性居住产品开始向简约的空间结构、多功能的空间组合、舒适的空间尺度发展。
本项目在面积配比及户型设计上较为全面,包容并蓄同时兼具排他性和同比的差异化,满足目标客群中不同阶段人群的置业心理欲望。
现阶段石家庄市房产市场已经开始向着细分化发展,经过过年的置业和被置业经历,人们的置业观念已经趋于成熟和理智。
本项目的先天条件决定了项目的高价位,必有高品质产品才能与之相配,高品质决定高端形象,
为高品质定制的华服——不以华丽的色彩引诱人,只用华丽的光泽吸引人,一定是惊叹的品质折服人。
定位从项目的概念切入,深入挖掘项目内涵及精神,诠释项目特点。
意在引起生活资历丰厚、追求居住品质、享受生活本源客群的共鸣。
本项目的户型产品进行深入剖析:
·洋房户型特点:
大面宽大空间,超舒适的卧房设计和卫生间配比,满足居住者对生活本源的追求。
结构舒展、南北通透、空间比例合理、功能区设置人性化。
O208㎡户型方案
B1户型208㎡
方案一:
优点:
中规中矩,南北通透,实用性强。
缺点:
客卫靠近卧室区域,影响卧室的私密性,对于客厅的访客来说不太便利。
方案二:
优点:
综合舒适性提高,南北通透,餐厅配比超标准舒适。
卧室的舒适性提高。
缺点:
客厅的面宽被压缩。
主卧室更衣室墙角问题。
客厅只能使用家政卫生间。
方案三:
类同方案二,但是阴面客卧取消了单独的卫生间。
属于中规中矩的三室两厅三卫户型,取消了书房。
O237㎡四室两厅四卫
方案一:
优点:
中规中矩,方方正正,南北通透,实用性强,室内没有多余的墙垛墙角等。
缺点:
暗餐厅,餐厅相对于户型面积来说面宽偏小,不协调。
客厅占用了阳面书房的面积。
方案二:
阴面卧室和次主卧向北扩出后解决了北侧空间进深不足的问题。
方案三:
豪华三室
优点:
餐厅的宽度解决了方案一二的缺点,符合户型配比面积的标准厨房的舒适度也提高了。
阳面双主卧的舒适度大大提升。
缺点:
厅中的墙角很多,不够通畅,视觉空间感差。
中国的居住传统讲究厅堂开阔豁朗,而此种户型的主卧室更衣室人为的隔断了通透的客厅餐厅。
客卫的位置有点远,对于阴面客卧的使用不太便利。
o顶层奢华跃层设计,空中的别墅享受。
·高层大四室户型特点:
O200㎡平层设计,居住生活无障碍,方便老人、儿童,给每个家庭成员贴心呵护。
O满足三世同堂超舒适居住需求,是尽享天伦的佳境。
·高层不同段位的三室户型
O132-170平米,更有137平米跃层设计,时尚、舒适兼顾,无限冲击年轻客群的时尚居住欲望。
O满足各种小家庭的居住需求。
O跃层三室户型主卧的尺度堪比洋房主卧。
·高层两室户型
O93.3平米两室户型,舒适简约
O目标消费群体更趋向于年轻化,为社区增加活动。
物业管理定位
建投地产无虑居住
居者无隐患,出入有人侯
品牌物管的渗透力,足以颠覆家的概念
物业管理的品牌化、专业化、系统化、全面化、人性化是物业管理的发展方向,聘请高端物管,开创石家庄首家一流品牌物管入驻服务,倡导无忧居住、科学管理、全方位服务的物管理念。
联手万科物管,向品牌地产进军
开发企业的品牌化程度是企业战斗力和体力的展现。
另外在现行的限购制度和将来的房产税政策的大环境下,房产作为不动产的保值增值特性更显重要。
从房产市场的历史来看,房产的物业管理成为了物业增值与否的关键。
石家庄比较典型的案例“银都花园”,银都物管被人们认可并称颂,也是银都房产至今长盛不衰的经典案例。
紫晶天域作为一个小型中端项目聘请了银都物业管理,在此之前银都物管没有单独接手物管的历史,银都物管自此也成为了石家庄业绩较高的物管企业。
这种典型项目还有国际城,国际城一期、二期、三期聘请的是励富仕联行物业管理公司,采用系统规范的服务管理模式,赢得了很多人的认可。
尽管之后的物业公司更换了,但是工作思想还在,管理理念还在,国际城依然是现阶段石家庄住宅区的典范。
国际城四期的销售在2010年很顺利,很大程度上得益于前三期业主的口碑传播和物管知名度。
限购政策和后续的房产税使人们手中的物业成为了宝贵资源,将现有的不良物业置换成优质物业将成为趋势。
房产市场将面临的是理性回归。
目标客群定位及特性
·目标客群特征
O跨区域性:
排他性的产品是面向全市消费者的,异地客户在新政的影响下可能会萎缩。
O多次置业:
对于备案与否看的比较轻,注重个人居住的享受。
O个性化置业:
高层户型的多样性、设计感,面向的是众多年轻人群或者置业经历相对较少的人群,满足其个性化居住需求。
富二代预计会成为主力客群。
O产品舒适性:
对生活有深刻理解,懂得生活艺术的有经济实力人群。
O注重产品综合素质:
对待住宅的消费更趋于理性,追求的是产品的综合质素(户型、景观、配套、物管等等),以匹配现阶段的生活品质,对物管的要求较高,功能性服务设施的健全与否是标志性展示。
·目标客群分类
第一类人群
购买人群:
经济实力雄厚,备案与否或滞后备案不作为购买的决定因素,更关注居住舒适度,购买与否取决于产品本身是否能引起他的欲望。
这部分人群,置业经历不低于三次,思维成熟,对生活理解深刻,不局限于限购政策的约束,对政策的理解更加深刻。
政策限制:
新政限制的正是拥有多套住房人群的购房权利,这部分人群位列其中。
但政策的无法限制此类人群的正常需求和需要。
营销对策:
虽购房但无法备案,缺少法律依据,我们要做的是让客户放心消费,将签署的协议公证等具有法律效力的形式,防止一房两卖,解除购房者的后顾之忧。
限购期过后,为客户求签订正式合同。
第二类人群
观望人群:
实力略微偏弱,但不受经济约束的人群。
这部分人群对于政策的理解略微浅薄,会受到政策导向的影响。
他们的置业经历不亚于第一类人群,但是思维较第一类人群要保守,性格上偏向于安分守己,精细算账、计较得失、做事谨慎,但他们的经济基础不会因为旧房的出手与否而发生改变。
政策限制:
这类人群同样受到了新政的限制,这类人群对于政策稍有顾虑,只是因为认识还不够透彻;或者是本身就比较计较得失,对享受生活的理解不够深刻,容易产生抓小放大的情绪。
营销对策:
此类人群的经济实力也比较强,只是对于政策的认识稍显不足而有所犹豫,需要我们做进一步的政策讲解,加强项目内涵的诱惑力,晓之以理动之以情,用声情并茂的推广手段打动他们,并做好购房后的法律保障服务工作,打消顾虑,同样可促使成交。
第三类人群
置换人群:
此类人群经济实力相对较弱,需要卖旧才能买新,如果可能还需要按揭贷款。
这部分人群将是我们项目少数的目标客群。
此类人群一般属于高管、金领、公务员、医生、高校教师等,在房改历史中的既得利益者,收入较高但不雄厚,对于生活的预期较高,而现在持有的房产虽然价值高,但居住舒适度很低,无法满足生活期望。
而他们对政策比较关注,包括将来房产税的征收,希望能将手中低端物业置换成高端物业。
政策限制:
这类人群也许是在房改时低价购买房产,也许是旧村改分的房产,亦或是市场投资多次置业,也是此项政策限制范围内的人群。
由于经济实力相对要弱,所拥有的房产一般品质较差,纵使数量数量很多但品质较差,很难与这一人群的财产数量相匹配,更不能满足他们对于生活品质的要求。
此类人群往往会静观其变,不会轻易放弃手中的房产。
营销对策:
这类消费群体成交的难点在于需要卖掉旧物业才能购买新物业。
这就存在两方面的问题需要营销配合:
第一对客户进行政策性的疏导,即放弃旧产;第二是将项目产品的品质、生活理念及升值潜力全方位展示,引导弃旧买新。
为使旧房尽快出手,可与中介公司合作促进二手房成交。
·目标客群基础构成
O本市私营企业主,公务员,大中型企业高管、事业单位中层以上
O高收入行业中层及以上人群(金融、证券、IT行业、房地产业、电力、医药医疗等)
O本地在外省的富商、成功人士
O周边地、市、县富商,企业家
·消费群置业动机
O对现阶段的住房不满意,需要改善居住条件,有坚实的经济基础,对生活有很成熟的理解。
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