1127里水草场地块项目市场论证报告.docx

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1127里水草场地块项目市场论证报告

佛南（拍）2010-029地块项目市场论证报告

（南海区里水镇草场村地段）

1、地块现状分析

1.1地理位置

地块位于佛山市南海区里水镇草场村地段，对面就是广州白云金沙洲地区，靠近珠江河里水段，西临里横路与佛山一环，5分钟可达一环。

▶本地块位于里水镇接近中心城区附近，距离里水镇政府约5分钟车程，紧邻佛山一环里横路出口，向南经金沙洲大桥、北环高速与广州相连，可快速进入广州。

佛山一环、里横路、广州环城高速等交通路网完善，交通便捷，半小时可到达佛山禅桂中心与广州市中心。

1.2用地指标

规划容积率

≥1.5，且≤3.8

总用地面积

60490.99㎡

净用地面积

——

建筑面积

≥90736㎡，且≤229866㎡

建筑密度

≤30%

位置

佛山市南海区里水镇草场村地段

起始价

57467万元

建筑限高

地上部分≤180米

起始楼面地价

≥2500

土地用途

城镇住宅用地兼容批发零售用地

其他要求

（1）受90/70条件限制；

（2）不住在商业建筑内建设酒店式公寓、公寓、公寓式办公、SOHO办公、产权式酒店等有居住功能形式的用房；

（3）沿河岸市政规划道路控制30米的滨河广场，其应以绿化为主，但可作为机动车出入口和行人出入口广场。

（4）山体控制线内的保护山体不得进行开挖；

（5）该项目建筑外立面，设计方案要求简洁现代。

1.3地块现状

地块用地红线内土地仍有部分厂房需要拆迁，此外地块内种植了较多树木，并有一座山体包含在本地块内。

项目北面是恒大御景半岛，西面是一座厂房与白塔工业大道，并有一个小型变电站在该厂房门口，东面可享受珠江河一线江景，对面是珠江河中的江心岛，景观一流。

1.4周边配套

地块地处里水镇草场村地段，距离镇中心仅5分钟车程，可完全共享镇中心所有配套，因而虽不在镇中心但公共设施完善，周边教育配套齐全，基本生活配套较为完善。

▶教育文化：

地块毗邻旗峰小学、里水中心小学、里水三中学、南海里水中学，教育配套资源丰富；

▶公共设施：

洲村肉菜市场，浔峰山、中国邮政储蓄、电信局、里水医院、银行等

▶商业配套：

里水信和广场、里水新天地广场，基本生活配套较为完善。

1.5交通情况

主要交通干道系统：

地块佛山一环、里横路、金沙洲路，5分钟车程可接上一环，5分钟即可到达广州白云金沙洲片区，10分钟车程可到里水镇中心，交通十分便利。

公交系统：

有213路公交途径本案附近，途径南海医院、南海广场、黄岐名雅花园、里水新天地广场等地，终点站广州中海金沙湾；在洲村市场站下车后步行约5-10分钟即可到本项目。

213路线路图：

桂园总站-桂园市场-桂园小学-南海医院-军桥-军桥东-桂城加油站-经委大厦-南海广场-丽雅苑-南海人才市场-南海购书中心-兴业新村-桂江桥-奇槎路口-水头路口-桂江路口-岭南-泗沥-平安-江河路-横江-横江路口-洪湖路口-北村-北村德星里-北村闸-名雅花园-里水鲜果市场-沙涌-上沙村-下亨田村-河村口-河村-邓岗-里水桥南（里水分局）-里水车站（新天地广场）-里水医院-里水电影院-沿江公园-太行站-丰岗-丰岗收费站-草场-洲村市场-洲村-恒大·御景半岛-沙凤-环洲二路-广州金沙洲（中海金沙湾）（50站）

高速路网：

和顺所在的里水镇拥有7个出入口对接广州，约5-10分钟车程可接入广佛高速公路、佛山“一环”快速干线、珠二环高速公路、广清高速公路、广三高速公路，广州华南快速干线第三期、桂和公路以及其它纵横交错的公路干线构筑了完善的交通网络，半小时可到达广州、禅城、桂城、狮山、顺德等地均非常便利。

2、投资环境分析

2.1政策环境

财税政策

2010年4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

2010年4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

2010年4月30日，北京政府发布调控通知，要求商业银行根据风险状况暂停发放第三套及以上住房和不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民购房贷款；要求自《通知》发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房；金融机构和税务部门可以根据房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策。

2010年8月24日，国家发改委财政金融司司长徐林表示，我国计划实施一系列税收体制改革。

“房产税这个税种我们一直在进行研究，它的开征也可以为地方政府带来一个稳定的主体税种。

2010年9月29日，经国务院批准，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布通知调整房地产相关税收政策。

自2010年10月1日起，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。

对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

2010年10月11日，住房和城乡建设部一位官员表示,目前,财政部主导的条例修订工作正在紧张进行,并已进入冲刺阶段,但涉及评估、征收手段等方面的原因,还需要一定的时间准备,但取消原有《暂行条例》中规定的对城镇住宅的免征优惠待遇已成定局。

金融政策

2010年4月15日，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

2010年4月18日，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010年8月25日，中国人民银行公布2010年7月份金融市场运行情况，指出前7月金融市场总体运行平稳。

7月份，银行间市场债券发行量有所增加，中期债券发行比重上升；货币市场交易量增加，货币市场利率大幅下行。

2010年9月29日，国务院出台具体措施，对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。

各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要严肃处理。

继续支持房地产开发企业承担中低价位、中小套型商品住房项目和参与保障性安居工程的贷款需求。

2010年10月20日，据中国人民银行昨天宣布，金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

2010年10月20日，从此日上调个人住房公积金贷款利率。

五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。

五年期以下（含五年）从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

2010年10月25日，截至2010年10月22日，全国共有14个城市颁布“限购令”，北京、天津、上海、南京、广州、深圳、杭州、大连、福州和三亚10个城市中，仅上海、福州两城市计划开盘量有少量增长，其余8个城市11月商品住宅项目计划开盘量均较10月有所降低。

土地政策

2010年9月2日，国土资源部部长徐绍史表示，国土部正会同发改委、住建部等相关部门研究制定《全国国土规划纲要》。

通过国土规划，未来几年内，全国城镇建设用地供应有望大幅增加，这也是此轮宏观调控的重要组成部分和手段之一。

2010年10月21日，佛山市住建局下发《关于进一步规范商品房预销售行为和加强商品房预销售监管的通知》，当中并未有涉及限购内容，不过通知对于楼盘“捂盘惜售”行为定义做出了界定：

对取得预售许可的商品住房项目，未在规定时间内对外公开销售的，原则上可认定为捂盘；对取得预售许可的商品住房项目，未在规定时间内对外公开销售全部准售房源的，原则上可认定为惜售。

2010年9月29日，国务院出台具体措施，对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度。

对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。

其他政策

2010年8月24日，佛山市住建局正式发布了《首届业主大会和业主委员会成立指引程序》、《业主委员会换届选举程序指引》等相关文件，对《广东省物业管理条例》进一步细化，将有利于提升佛山的物业服务水平。

2010年9月7日，佛山市出台了《佛山市国有建设用地土地出让金及租金计收标准》（佛府〔2010〕95号），自2010年10月1日起正式实施以加强国有土地有偿使用管理。

以有偿使用方式取得的土地使用权增加的地下建筑面积，如住宅用地配套地下停车库负一层，只需按市场价格的一成缴纳土地出让金；集体建设用地使用权进行经营性房地产开发，按规定征收为国有土地后补办出让，需要补交土地出让金（租金）。

2010年9月19日，日前，国务院法制办在京召开备受关注的《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》草案专家研讨座谈会，房屋拆迁条例形成草案初稿。

2010年10月12日，佛山市住房和城乡建设局公布《农村改革“两确权”、“旧村居改造”、“宅基地换房”项目房产证办理细则》，今后属于“旧村居改造”、“宅基地换房”、“两确权”范围的房屋，经申请出具确认证明，并公告无异议，就可到各区房产管理部门所设办证窗口申请办证。

小结：

首套房贷款上调至三成、三套房可暂停审批放贷、限制异地购房、全国十四个城市颁限购令等严厉的金融政策令市场的观望气氛日渐浓厚，尤其以一线城市为甚，商品房市场的销售速度及开盘量大大下降，开发商回款速度放缓。

另一方面，加强征收土地增值税以及提高拍卖地块的首付款等等措施，也让发展商的资金链逐渐紧张，从而达到让发展商用合理的价格销售商品房。

整体而言，目前的房地产政策严厉，但从房地产市场的长期发展看，此次严厉的政策让非理性的市场进行调整，让中国的房地产市场保持长期的健康运行。

2.2经济环境

（1）城市指标

佛山是广东省的腹地城市，距广州三大交通枢纽均在1小时之内，毗邻港澳，使佛山能够充分利用港澳的市场优势和国际化大都市的地位，广泛参与世界经济。

作为广佛经济圈的重要一极，佛山连续多年保持了GDP高速增长态势，稳居广东第三大城市，已成为珠三角经济新的增长极。

GDP：

初步核算，2009年全市生产总值（GDP）4814.50亿元，比上年增长13.5%。

其中第一产业增加值95.55亿元，增长4.1%；第二产业增加值3028.96亿元，增长12.4%；第三产业增加值1689.99亿元，增长16.1%。

在第三产业中，交通运输、仓储和邮政业增长8.9％，批发和零售业增长21.1％，住宿和餐饮业增长15.3％，金融业增长23.4％，房地产业增长27.7％，其他服务业增长9.8％。

三次产业的比重分别为2.0%、62.9%和35.1%。

人均生产总值80579元，增长12.8％。

人均可支配收入:

2009年城镇居民人均可支配收入24578元，比上年增长9.3%。

城镇居民人均消费支出19296元，增长9.9%。

城镇居民家庭恩格尔系数为34.6%，下降1.3个百分点。

城镇居民消费支出中，教育支出所占比重为5.1%，文化娱乐服务支出所占比重为6.7%。

城镇居民现住房总建筑面积人均38.7平方米。

储蓄情况:

2009年全市中外资银行业金融机构本外币各项存款余额7211.14亿元，比年初增长26.2%；其中城乡居民储蓄存款余额3945.01亿元，比年初增长12.9%，企事业单位存款余额1902.75亿元，比年初增长51.4%；本外币各项贷款余额4101.97亿元，比年初增长36.7%。

其中中长期贷款余额2175.87亿元，比年初增长61.5%。

三大产业发展情况:

农业：

2009年粮食作物播种面积20.87千公顷，比上年增长1.8%。

蔬菜种植面积61.58千公顷，增长6.2%。

经济作物播种面积12.94千公顷，增长16.2%。

工业和建筑业：

2009年全部工业完成增加值2924.43亿元，比上年增长12.5%。

其中规模以上（下同）工业完成增加值2865.04亿元，增长14.0%。

国有及国有控股企业156.64亿元，增长15.2%；集体企业32.26亿元，下降0.1%；股份制企业1468.95亿元，增长15.8%；外商及港澳台投资企业1023.03亿元，增长9.0%。

民营企业1667.45亿元，增长14.1%。

分轻重工业看，轻工业1358.67亿元，增长13.7%；重工业1506.37亿元，增长16.1%。

轻重工业的比例为1：

1.11。

引进外资情况：

2009年全年新签外商直接投资项目162个，合同外资金额10.13亿美元，分别比上年下降30.8%和55.3%；实际使用外商直接投资金额18.74亿美元，增长3.7%，其中制造业占49.2%，房地产业占40.4%，批发和零售业占4.0%，建筑业占3.6%，科学研究、技术服务和地质勘查业占1.1%，交通运输、仓储和邮政业占0.5%。

固定资产投资：

2009年佛山市固定资产投资有所增加，全年全社会固定资产投资1470.56亿元，比上年增长16.8%。

分城乡看，城镇投资720.54亿元，增长13.9%；农村投资750.02亿元，增长19.8%。

分三次产业看，第一产业投资5.20亿元，增长635.3％；第二产业投资557.46亿元，增长11.7％，其中工业投资557.23亿元，增长11.7％；第三产业投资907.90亿元，增长19.6％。

2010年1-8月，全市全社会固定资产完成投资1059.42亿元，比上年同期增长15.7%。

房地产投资：

2009全年房地产开发投资完成358.25亿元，比上年下降11.0%，其中商品房住宅投资262.60亿元，下降0.7%。

受08年房地产低迷氛围以及信贷紧缩对房地产市场造成的影响，开发商难以从商业银行或销售方面取得充裕的资金，所以08年开发商拿地动作极其谨慎，直接导致09年房地产开发投资负增长。

房地产销售量：

2009年佛山商品住宅成交量同比大幅上涨，成交面积968.6万㎡、成交金额56.72亿元、成交均价5855元/㎡、成交套数79362套，以上数据均达到历史新高度，尤其是成交面积上半年总量就达到495.69万㎡，基本完成了08年全年成交量496.3万㎡。

2010年1-9月，全市商品房成交量大幅上涨，成交面积474.81万㎡，成交金额344.34亿元，成交均价7263.8元/㎡，成交套数41207套。

2010年前三季度的成交金额大大超过了09年全年的成交额，房地产市场火热。

小结：

整体而言，佛山市的城市综合实力以及经济实力居于珠三角地区前列，随着广佛同城化的深化推进，将给佛山的房地产业带来更大的消费潜力及投资价值。

2.3人文环境

城市定位：

南海区东北部的中心城镇，是制造业基地之一和地区性商住及物流中心，也是工业、现代农业、休闲旅游业协调发展的生态型城镇。

区位理念——“佛山前庭，广州后院”。

城市面积：

里水镇位于佛山市南海区东北部，总区域面积148.28平方公里。

行政划分：

根据广东省民政厅《关于同意佛山市南海区调整部分镇（街）行政区划的批复》（粤民区[2004]104号文），2005年1月开始撤销和顺镇，将其行政区域并入里水镇。

新里水镇下辖34个村委会，2个居委会。

人口数量：

户籍人口12.12万，常住人口24.5万。

人均居住面积：

城镇居民人均住房面积41.6平方米，农村居民人均住房面积53.4平方米。

经济水平：

2007年里水地方生产总值135亿元，税收总额13.7亿元，农民人均纯收入9686元。

2007年，里水镇共引进超千万元以上项目32个，超亿元以上项目6个，计划总投资46.88亿元，项目总投资密度达135万元/亩。

2008年里水镇实现地区生产总值165亿元,税收18.08亿元，可支配财力收入12.89亿元，固定资产投资68亿元，农民人均纯收入10753元。

2.4城市规划

里水，佛山前庭，广州后院。

重要片区规划：

按照《佛山市南海区里水镇总体规划》，里水镇未来15年（2005－2020年）总体规划将按照“一心二城三片四带”的空间结构体系进行建设。

“一心”指的是一个城镇中心，将强化行政办公、居住、服务、商业等功能。

“两城”指南部主城区，北部副城区。

“三片”指北部和桂工业发展片区、南部协调发展片区和东北部生态旅游发展片区。

“四带”指西部绿化带、佛一环绿化带、南部绿化带、沿江绿化带等四带，构成里水镇区的环城绿地，突出里水山水田园的空间格局。

产业规划：

和顺地处南海里水（“广州前庭，佛山后院”）东北部，是广佛经济圈的前沿重地之一，周边云集现代物流基地、各类专业市场、家用电器、医药化工、五金机械、鞋袜纺织等庞大的产业群。

3.房地产市场分析

3.1商品房供应

土地市场情况：

佛山的土地市场整体表现为需求旺盛，2009年在禅城、桂城以及顺德等多个地方拍出新地王。

这主要是保利、万科、中海、金地、雅居乐等多个大型品牌进入佛山市场的表现。

2009年佛山市共成交商住用地134宗；总成交面积591万㎡，比2008年同期增长了46.73%；总成交金额231亿元，环比08年上涨了两倍；平均楼面地价1456.7元/㎡。

进入2010年，年初各开发商继续09年的拿地热潮，在4月新政对土地市场和住宅市场作出调整之后，开发商拿地热情急剧退减，土地市场再度遇冷。

直至7月底佛山楼市快速回暖，各开发商又纷纷掀起拿地热潮，土地市场再度活跃。

2008年3月至2010年6月，里水镇共拍出6块地。

拍出土地面积达到18.57万平米，总的建筑面积约41.1万平米。

随着开发商陆续进驻里水市场，预计在未来几年里水地区会有比较充足的商品房供应量。

时间

位置

土地用途

土地面积

容积率

竞得人

楼面地价

2008-3-31

南海里水沙涌村“大围”

城镇混合住宅

1941.4

2

南海世发创建房地产发展有限公司

1723

2009-6-19

南海区里水镇里广公路侧

城镇住宅（其他普通商品住房）兼容批发零售及其他商服用地

46811.9

1.5-2.5

佛山领地房地产开发有限公司

4614

2009-8-3

南海区里水镇里水桥南侧地段

城镇住宅用地兼容批发零售用地及其他商服用地

14646.4

2.5

佛山市南海区联诚投资发展有限公司

5803

2009-8-3

南海区里水镇草场村蟹坑地段

城镇住宅用地兼容批发零售用地及其他商服用地

49935.5

2.0-3.0

佛山市裕东龙房地产发展有限公司

9812

2009-12-2

南海区里水镇草场村民委员会蟹坑小组地段

城镇住宅用地

58009.3

1.2-2.6

佛山市裕东龙房地产发展有限公司

4344

2010-6-13

南海区里水镇和顺官和公路共同路段北侧“白沙圩”地段

住宅兼批发零售、其他商服用地

14400.3

1.5-3

佛山市钜隆房产有限公司

1516

商品房新开工、竣工面积：

2009年佛山市商品房施工面积2085.41万平方米，下降3.2%；其中商品住宅1735.97万平方米，下降6.7%。

商品房竣工面积240.69万平方米，下降32.3%。

五区批准预售、销售面积：

2009年，记录在佛山建设局中的新批预售证总共有547个。

总供应的住宅面积为620.46万㎡，同比2008年的769万㎡下降了19.38%。

2010年1-9月，记录在佛山建设局的新批预售证总共有453个，总供应的住宅面积为565.92万㎡。

3.2商品房销售

佛山市商品房销售金额、销售面积：

佛山市五区2009年商品房销售面积779.50万平方米，增长43.4%；商品房销售额487.23亿元，增长64.3%。

年末商品房空置面积131.62万平方米，下降8.8%。

2010年1-9月全市共成交474.81万㎡，占2009年全年成交面积的60.91%，成交金额344.34亿元元；成交均价约7252.14元/㎡。

套均面积：

由1-9月成交套数和成交面积数据分析可知，佛山今年成交产品的套均面积主力段在105-117㎡间。

南海区商品房销售金额、销售面积：

2007年南海区新建商品房住宅的年成交量基本与2006年持平，06、07年南海楼市呈平稳发展态势；2008年，受房地产调控政策影响，市场全面萎缩，年度成交量跌至200万㎡以下，市场处于低迷状态。

然而到2009年，尤其在2009年3月份以后，楼市呈现报复性猛烈增长，成交环比增长近9成。

南海区套均面积：

今年1-10月南海区成交套均主力面积在101-113㎡之间。

里水商品房销售金额、销售面积

2007年至今，里水市场销售面积、销售套数、销售金额均保持强劲的增长势头，里水市场再次开始进入活跃期。

佛山市南海区住宅和城乡建设局数据显示，里水片区成交面积从2005年的5.2万㎡增至今年（1-10月数据）的36万㎡，从2006年开始住宅成交面积一直呈现快速增长态势。

今年前10月住宅成交面积已基本与2009年总成交面积持平。

从2005年开始，里水新建商品房成交金额整体呈现逐渐放大的趋势，尤其是2007年，由于市场的爆发式增长及金沙洲大规模房产的开发，里水新建商品房成交金额比2006年急剧拉升。

到2009年中信山语湖、金溪蓝湾等项目相继入市，当年成交金额再度跃升一台阶。

里水套均面积：

从成交面积统计表可看出，里水今年前10月新建商品房成交主力面积集中在112-122㎡。

3.3商品房价格

佛山市商品房销售均价：

2009年成交均价5855.44元/㎡，同比上年成交均价5475元/㎡上涨了6.95%。

2010年前三季度成交均价达7264元/㎡，同比上涨28%，根据最新统计数据，2010年第三季度佛山市商品房销售均价为7437元/㎡，达到本年度销售均价最高峰。

南海区商品房销售均价：

从2010年1-10月南海区成交均价统计表看出，今年以来南海区新建商品房售价运行较为平稳，今年最低售价出现在2月份，仅7350元/㎡，全年峰值出现在4月份，达到近9000元/㎡的高度。

里水商品房销售均价：

佛山市南海区住宅和城乡建设局数据显示，里水2005年商品房住宅成交均价仅为3157.58元/㎡，到2007年达到最高值，2008年受市场调整及推售产品等因素影响，成交均价大幅度下滑，然而从2008年开始至今，里水商品房住宅成交均价一路高歌，截止至今年10月份，受高端别墅拉动成交均价再次突破万元水平，达10329.79元/㎡。

里水商品房市场的均价以及成交金额逐年稳步上升，其均价高达1万多是由于区域内中信山语湖以及其它高端楼盘别墅项目均价极高所导致，区域内市场两极分化较为严重，以均价5000—6000元/㎡的刚需产品为主。

小结：

广佛经济圈的强劲经济实力、佛山市明确的城市规