房地产开发程序.docx
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房地产开发程序.docx
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房地产开发程序
资料——房地产开发程序
房地产开发程序
一、立项审批
1、项目立项申请报告书(原件一份)
2、项目建议书或项目可行性研究报告(一份)
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书(一份)
4、项目建设投资概算(一份)
5、银信部门出示的资金证明(原件一份)
6、企业法人营业执照副本(复印件一份);(房地产项目需提供资质证明一份)
7、项目地形图(一份)
8、有关职能部门的意见。
二、规划设计
1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线,提供规划设计条件。
2、建筑设计分为三个阶段,即方案设计、初步设计和施工设计。
3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。
三、建设工程报建
(一)建设工程报建,首先要提供如下资料到建委办理登记手续。
1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书;
2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》;
3、国土部门核发的《国有土地使用证》;
4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书;
5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》;
6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》;
7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》;
8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》;
9、建设资金证明;
10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》;
11、法律、法规规定的其他资料。
(二)公开招标的建设工程,要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明;
2、建设工程施工公开招标申请表;
3、建设工程监理公开招标申请表。
(三)邀请招标的建设工程,要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明;
2、建设工程施工邀请招标审批表;
3、建设工程监理邀请招标审批表;
4、工商部门签发的私营企业证明;
5、法人营业执照;
6、其他申请邀请招标理由证明。
(四)直接发包的建设工程,要补充如下资料到招标办办理手续。
1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明;
2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告;
3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告;
4、工商部门签发的私营企业证明;
5、法人营业执照;
6、建设工程直接发包审批表。
(五)办理建设工程质量监督,要提供如下资料到质监站办理手续。
1、《规划许可证》;
2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表;
3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表;
4、施工合同及其单位资质证书复印件;
5、监理合同及其单位资质证书复印件;
6、施工图设计文件审查批准书;
7、建设工程质量监督申请表;
8、法律、法规规定的其他资料。
(六)办理建设工程施工安全监督,要提供如下资料到安监站办理手续。
1、建设单位提供的资料:
(1)工程施工安全监督报告;
(2)工程施工中标通知书或工程施工发包审批表;
(3)工程监理中标通知书或工程监理发包审批表;
(4)工程项目地质勘察报告(结论部分);
(5)施工图纸(含地下室平、立、剖);
(6)工程预算书(总建筑面积、层数、总高度、造价);
2、施工单位提供的资料:
(1)安全生产、文明施工责任制;
(2)安全生产、文明施工管理目标;
(3)施工组织设计方案和专项技术方案;
(4)安全生产、文明施工检查制度;
(5)安全生产、文明施工教育制度;
(6)项目经理资质证书复印件,安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件;
(7)现场设施、安全标志等总平面布置图;
(8)购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件;
(9)建设工程施工安全生产责任书;
(10)建设工程施工安全受监申请表;
(11)法律、法规规定的其他资料。
(七)领取《施工许可证》,除第
(一)条规定提供的资料外,要补充如下资料到建委办理手续。
1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表;
2、工程监理中标通知书和工程监理合同;
3、施工单位项目经理资质证书(桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册);
4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文;
5、质量监督申请安排表;
6、安全监督申请安排表;
7、建设工程质量监督书;
8、建设工程施工安全受监证;
9、施工许可申请表;
四、建设工程竣工验收
(一)建设工程竣工验收,要提供如下资料到质监站审核,质监站在7个工作日内审核完毕;建设单位组织有关单位验收时,质监站派员现场监督。
1、已完成工程设计和合同约定的各项内容;
2、工程竣工验收申请表;
3、工程质量评估报告;
4、勘察、设计文件质量检查报告;
5、完整的技术档案和施工管理资料(包括设备资料);
6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;
7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告;
8、建设单位已按合同约定支付工程款;
9、施工单位签署的《工程质量保修书》;
10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料;
11、规划部门出具的规划验收合格证;
12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证;
13、质监站责令整改的问题已全部整改好;
14、造价站出具的工程竣工结算书。
(二)建设工程竣工验收前,施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。
(三)建设工程竣工验收备案,自工程竣工验收之日起15个工作日内,要提供如下资料到质监站办理手续。
1、工程竣工验收报告;
2、《施工许可证》;
3、竣工验收备案表;
4、工程质量监督报告;
5、工程竣工验收申请表;
6、工程质量评估报告;
7、工程施工安全评价书;
8、工程质量保修书;
9、工程竣工结算书;
10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;
11、法律、法规规定的其他资料。
(四)建设工程竣工结算审核,要提供如下资料到造价站办理手续。
1、工程按实际结算的,要提供如下资料:
(1)建设单位和施工单位的委托书;
(2)工程类别核定书;
(3)工程施工中标通知书或工程施工发包审批表;
(4)工程施工承发包合同;
(5)施工组织设计方案;
(6)图纸会审记录;
(7)工程施工开工报告;
(8)隐蔽工程验收记录;
(9)工程施工进度表;
(10)工程子目换算和抽料(筋)表;
(11)工程设计变更资料;
(12)施工现场签证资料;
(13)竣工图。
2、工程按甲乙双方约定的固定价格(或总造价)结算的,要提供如下资料:
(1)建设单位和施工单位的委托书;
(2)工程承包合同原件;
(3)竣工图。
五、办理预售许可证
l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。
2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。
3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。
4、计划部门签发的《项目投资许可证》。
5、如向境外销售,需提供境外销售商品房批文。
6、已签房屋施工合同。
7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程。
8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25%以上资金的验资证明。
9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。
10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。
11、具有预售说明书(内容包括:
商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划;公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。
12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。
13、物业管理方案已经落实。
:
仅自己可见
资料——建筑工程项目甲方工作概要
甲方在开发前期的工作
一、 确定投资建设工程项目
对项目从前期开发角度入手,进行合理分析和有效测算,为公司决策提供重要依据。
二、建设项目用地计划办理
1.所需资料
a.地形图(划示用地范围,标明大约面积)
b.与地块出让单位签署的用地协议
2. 办理程序
a.备齐资料
b.到地块所在地土地部门办理
三、建设工程项目建议书的编制与报批
1.编制及所需资料
a. 开发单位营业执照
b. 开发资质证书
c 用地计划审核意见
d. 建筑设计方案(总平面图等)
e. 其他相关资料
2.报批程序与报批资料
a.将所需资料备齐送至投资咨询公司,委托其编制《项目建议书》
b.准备《关于项目建议书报批申请报告》
c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批
注:
投资3000万元以下项目由区计委立项;超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批
四A、建设工程项目选址意见申办
1. 所需资料
a.批准的项目建议书或其他计划文件(复印件一份)
b.地形图(均应划示用地范围) 4份
c.土地权属证(复印件1份)
d.联建协议书(复印件1份)
e.选址论证
f.建设项目选址意见书申请表(到规划局领取)
2. 申办程序
a.准备数份项目建议书批复及数份地形图
b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章
c.将有关部门的意见备齐,同时备齐
(1)项所有资料,送区规划局规划科办理
四B、建设用地规划许可证申办
1. 所需资料
a.建设工程的计划批准文件(批准的项目建议书或其他计划文件)(复印件一份)
b.地形图(均应划示用地范围) 6份 (其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章)
c.国有土地使用权出让合同文件及副图(1份)
d.建设项目选址意见书申请表(到规划局领取)
e.申请报告(红头文件)
f.其他需说明的图纸或文件
2. 申办程序
a.备齐上述所有资料
b.送规划局规划科办理
五、建设工程项目地名报批
1. 所需资料
a.项目批文(批准的项目建议书或其他计划文件)(复印件一份)
b.地形图(均应划示用地2份
c.总平面图(3份)
d.建设用地规划许可证及批文
e.申请报告(红头文件)
f.其他需说明的图纸或文件
2. 申办程序
a.备齐上述所有资料及1500元支票
b.送区地名办办理
六、建设工程项目报建
1. 所需资料
a.《建设工程报建表》(到报建处领取)
b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件
c.项目建议书批文原件及复印件
d.银行出具的建设资金落实证明(验资报告)
e.《建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》(到市报建处领取)
f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件
g.《住宅项目配套建设审核申请表》
h.《住宅新开工审核通知单》
七、工程项目设计招标办理
1. 所需资料
a.报建工程项目IC卡
b.建设工程设计招标项目登记表
c.《建设工程设计招标文件报批表》(到市招标办领取)
d.《建设工程设计评标小组报批表》(到市招标办领取)
e.工程设计任务书
f.建设用地规划许可证
g.工程项目选址意见批文
2.办理程序
a.备齐上述资料
b.到市设计招标办办理
八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理
1. 所需资料
a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份
b.会议通知书
2. 办理程序
a.备齐上述资料
b.提前三天分送各评委
c.到市招标办召开评标会(会务费300元)
中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书
九、建设工程规划设计要求申办
1. 所需资料
a.建设工程规划设计要求申请表(到规划局领取)1份
b.计划批准文件 1份
c.土地使用权属证件 1份
d.房屋权属证 1份
e.危房鉴定报告
f.地形图(划示用地范围) 2份
办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理
十、工程项目设计方案深化、修改
根据规划局批文要求修改设计方案
十一、设计方案审定会召开
1. 所需资料
a.设计方案文本 12份
b.项目建议书批文,建设用地规划许可证及批文,区府土文件 若干份
c.请柬
2. 申办程序
a.备齐上述资料
b.分送至计委、规划局、防疫站、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门
c.召开方案审定会
十二、设计方案送审报批
1. 所需资料
a.选址意见书
b.规划设计要求通知单
c.地形图(划示用地范围)
d.设计方案 2份
e.地名批文
f.项目建议书批文
办理程序a.备齐上述资料b.到区规划局规划科办理
十三、可行性研究报告编制与报批
1. 所需资料
a.用地计划审核意见书
b.项目建议书批文
c.用地计划许可证及批文
d.区府土文件
e.营业执照
f.开发资质证书
g.住宅项目配套条件审核申请表
h.资本金出资承诺书
i.设计方案文本
j.其他相关文件
2. 办理程序
a.备齐上述资料
b.送投资咨询公司编制并准备一份可行性研究报告申请报批文件(红头文件)
c.送计委报批
十四、扩大初步计划
根据方案审定会各职能部门方案会审意见进行扩初设计
十五、扩初会召开
1. 所需资料
a.扩初设计文本若干份
b.请柬
2.申办程序
a.备齐上述资料
b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局(交通、环卫、自来水公司、煤气公司、供电局、电话、有线电视)等部门
c.召开扩初会议
十六、扩初意见征询及扩初批复
1.所需资料
a扩初会议纪要
b.根据扩初意见修改后的总平面图及扩初文本
c.关于要求报批扩初的申请报告(红头文件)由各职能部门签署征询意见的总平面图
2.申办程序
a.备齐上述资料
b.分送至计委、规划局、防疫局、环保局、消防处、住宅局、园林局等部门征询意见
c.送规划局规划科报批
十七、住宅项目配套条件审核报批
1.所需资料
a.《住宅项目配套建设条件审核报批》(住宅局领取)
b.项目建议书或可行性报告研究报告批文
c.地形图和管线图(划示用地范围)
d.总平面图若干份
e.建设用地规划许可证及批文
f.其他相关资料
2.申办程序
a.备齐上述资料
b.送住宅局总师室办理
十八、勘察招投标与勘察单位的中标办理
1.所需资料
a.上海市建设工程勘察招投项目登记表
b.《建设工程勘察招投文件报批表》(到市招标办领取)
c.《建设工程勘察评标小组报批表》(到市招标办领取)
d.设计中标通知书
2.申办程序
a.备齐上述资料
b.到市勘察招标办办理
十九、建设用地批准书申办
1. 所需资料
a.建设用地批准书申请表(到区土地局领取)
b.土地出让协议
c.其他相关文件
2.申办程序
a.备齐上述资料
b.到国土局签署协议
c.付款,领取用地批准书
二十、施工图设计
设计单位根据扩初批复意见进行施工图设计
二十一、住宅项目开发计划办理
1.所需资料
a.住宅项目新开工申请表(到区住宅局领取)
b.项目配套建设条件审核意见通知书
c.建设项目立项批准文件
d.建设用地规划许可证或建设使用地批准书
e.申请单位现有空置房情况
f.住宅建设配套费交纳情况
2.申办程序
a.备齐上述资料
b.到区住宅局办理
二十二、建设项目转正
1.所需资料
a.项目转正申请报告(红头文件)
b.可行性研究与扩初批复
2.申办程序
a.备齐上述资料
b.送计委办理
二十三A、建筑工程项目规划许可证办理
1.所需资料
a.总平面图 10份
b.建筑图 7套
c.结构图(基础) 2套
d.给排水图3套
e.建设项目计划批准文件及项目转正单
f.土地使用权或用地批准书
g.应拆房屋权属证明
h.地形图(划示用地范围及建筑物位置) 10份
i.分层面积表
j.建.筑工程预算书
k.消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防等有关部门审核意见单
2.申办程序
a.备齐上述资料
b.分送消防、环保、卫生防疫、园林、住宅配套、人防办、交通、建管所、规土办等部门签署意见
c.将意见汇总送至区规划局
二十三B、施工招标办理
1.所需资料
a.市招标办授权管理通知
b.招标项目登记表
c.项目建设有关批复
d.总平面图
e.报建表
f.住宅项目新开工计划
g.住宅项目配套条件审核
h.设计中标通知书
i.法人证明或对其代理人的委托书
j.委托机构招标协议
k.代理机构资质
l.资金落实情况证明
m.监理单位资质
n.监理合同
o.建设单位资质
p.建设单位申请材料
q.公开招标发布信息
r.公开招标报名登记表
s.公开招标入围条件
t.投标单位资质审核
u.招标文件报批表
v.招标文件
w.工程量清单
x.招标文件答疑会会议纪要
y.标底
A1.开标情况汇总表
B1.询标记录
C1.评标方法
D1.评标资料
E1.决标情况汇总表
F1.中标通知书
G1.外地施工企业任务量单
H1.中标单位投标资料
I1.未中标单位投标资料
J1.施工合同
K1.设计监理项目流转表
L1.建设项目IC卡
2.办理程序
a.申请授权
b.发布招标信息
c.接受施工单位报名
d.初选入围施工单位,发标书
e.招标文件答疑会
f.开标
g.准备(1)项所有资料及工程造价万分之四支票一张
h.办理中标手续
二十四、施工监理单位甄选
(略比施工招标简单,此处从略)
二十五、施工许可证办理
1.所需资料
a.申请表
b.建设规划许可证
c.资金入账凭证
d.三通一平的有关证明
e.施工合同副本,廉洁协议
f.监理合同,住宅项目监理登记证
g.建设工程项目质量和安全监督申报所需资料
h.项目施工许可证(施工单位)
i.勘察、设计中标通知书
j.设计监理流转表
k.住宅项目建设开工计划
2.办理程序
a.将图纸分送设计监理、质监站审核
b.根据设计监理及质监站审核意见进行图纸修改
c.备齐所有资料
d.送市建官处办理
二十六、商品房计划申请
1.所需资料
a.开发单位资质证书
b.营业执照
c.规划许可证
d.建设用地批准书
e.固定资产填报表
f.项目转正单
2.办理程序
a.备齐资料
b.送计委办理
二十七、工程开工
1.所需资料
a.施工图纸
b.建设工程规划许可证
c.建设工程施工许可证
2.办理程序
a.发放图纸
b.技术交底
c.工程开工
二十八、验线
1.所需资料
a.申报表
b.建设工程规则许可证
c.验线通知单
2.办理程序
a.准备资料
b.验线
日志
仅自己可见
资料——(北京)房地产开发流程2
第五步房地产开发项目的拆迁安置
房地产开发项目拆迁安置阶段的法律程序
1、委托进行拆迁工作
2、办理拆迁申请
3、审批、领取拆迁许可证
4、签订房屋拆迁责任书
5、办理拆迁公告与通知
6、办理户口冻结
7、暂停办理相关事项
8、确定拆迁安置方案
9、签订拆迁补偿书面协议
10、召开拆迁动员会,进行拆迁安置
11、发放运作拆迁补偿款
12、拆迁施工现场防尘污染管理
13、移交拆迁档案资料
14、房屋拆迁纠纷的裁决
15、强制拆迁
房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费
2、搬家补助费
3、提前搬家奖励费
4、临时安置补助费(周转费)
5、清理费
6、停产停业综合补助费
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费
8、一次性异地安置补助费
9、房屋拆迁管理费
10、房屋拆迁服务费
第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段
房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序
一、房地产开发项目开工前准备工作
1、领取房地产开发项目手册
2、项目转入正式计划
3、交纳煤气(天然气)厂建设费
4、交纳自来水厂建设费
5、交纳污水处理厂建设费
6、交纳供热厂建设费
7、交纳供电贴费及电源建设集资费
8、土地有偿出让项目办理“四源”接用手续
9、设计单位出报批图
10、出施工图
11、编制、报送工程档案资料,交纳档案保证金
12、办理消防审核意见表
13、审批人防工程、办理人防许可证
14、核发建设工程规划许可证
15、领取开工审批表,办理开工登记
二、房地产开发项目的工程建设招投标
16、办理招标登记、招标申请
17、招标准备
18、招标通告
19、编制招标文件并核准
20、编制招标工程标底
21、标底送审合同预算审查处确认
22、标底送市招标办核准,正式申请招标
23、投标单位资格审批
24、编制投标书并送达
25、召开招标会,勘察现场
26、召开开标会议,进行开标
27、评标、决标
28、发中标通知书
29、签订工程承包合同
30、工程承包合同的审查
三、房地产开发项目开工手续的办理
31、办理质量监督注册登记手续
32、建设工程监理
33、办理开工统计登记
34、交纳实心黏土砖限制使用费
35、办理开工前审计
36、交纳投资方向调节税
37、领取固定资产投资许可证
38、报装施工用水、电、路
39、协调街道环卫部门
40、协调交通管理部门
41、交纳绿化建设费,签订绿化协议
42、领取建设工程开工证
四、房地产开发项目的工程施工
43、施工场地的“三通一平”
44、施工单位进场和施工暂设
45、工程的基础、结构施工与设备安装
46、施工过程中的工程质量监督
五、房地产开发项目的竣工验收
47、办理单项工程验收手续
48、办理开发项目的综合验收,领取《工程质量竣工核验证书》
49、商品住宅性能认定
50、竣工统计登记
51、办理竣工房屋测绘
52、办理产权登记
房地产开发项目开工、建设
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