地房地产市场月报.docx
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地房地产市场月报
萧山房地产市场月报(7月)
一、宏观调控下的萧山房地产价格——滞涨
1、历年价格回顾
——2003年萧山商品房价格平均为4000元/平方米,最高的超过5000元/平方米。
——2004年萧山城区的商品房住宅价格平均为4300元/平方米左右,最高的突破6000元/平方米。
房价上涨的主要原因是金融扶持,居民购买力强;萧山开放程度高,外来人员多;接受辐射,拉动房产上升。
2、05年1-6月价格走势图
——从年初到6月,萧山住宅均价有升有降,波动较小,最高涨跌幅也仅7.1%;主要是供应结构变化影响均价小幅波动。
——价格总体走势平稳,调控后的萧山房价出现滞涨现象,各楼盘现在的售价与年初相比,基本无变化;如华瑞·沁春园价格3月、7月都为6000RMB/㎡、心意广场4月对外报价7000RMB/㎡、6月开盘均价为7000RMB/㎡、7月底价格仍为7000RMB/㎡;
——萧山房价未来走势将趋平稳,并随着萧山与距离的缩短、逐步融入区的发展,房价还有一定的上升空间(本地居民较强的购买力、收入高的外来人员较多、的部分客源推动)。
二、住宅市场
在售楼盘一览表:
案名
总建规模(㎡)
在售规模(㎡)
房屋类型
单价围
(元/㎡)
均价
(RMB/㎡)
面积围(㎡)
主力房型
主力面积(㎡)
主力总价
(万元)
销售率
备注
顺发美之园
26万
14万多
多层、小高层
4200-6400
5300
101-238
3房
130
68.9
95%
尾盘,位于湘湖旅游区
众安山水苑
15万
3.78万
多层、小高层
5400-5600
5500
131-164
3房
150
82.5
85%
老城区南部
商城东苑二期
3.26万
3.26万
多层
4300-4800
4500
104-139
3房
130
58
90%
老城区
绿都泰富广场
13万
13万
高层
(500装修费)
6300
30-50
1房
30-50
25-32
90%
老城区
中誉现代城
18万
8.1万
高层
小高层
4200-5350
4800
35-66
1房
35-66
17-31
62.5%(高)
新区东面
4900-5000
4900
153-154
3房、
4房
153-154
75-75.5
95%(小高)
华瑞沁园春
3.5万
3.5万
多层
4698-7378
6000
89-150
3房
100-120
60-72
95%
新区
恒隆广场
17万
——
小高层
5900-6100(含400、600装修费)
6000
43-83
1房
40-60
24-36
50%
新区
心意广场
23万
6.1万
高层
6400-8600
7000
158-203
3房
158-188
110-131
80%
新区
绿都湖滨花园
30万
400套
多层
7000以上
8000
114-170
3房
4房
140
157-170
112
125.6-136
不到
30%
新区
联体
11000
11000
223
223
245
双拼
14400-16800
15000
350
350
525
绿都百瑞广场
12万
300套
高层
5500-6700
(300装修费)
6000
30-80
1房
30-80
15-40
60%
开发区
未来供应量一览表
案名
总建
规模(㎡)
房屋类型
均价
(元/㎡)
面积围(㎡)
主力房型
主力面积(㎡)
备注
得力云景水榭
5.78万
多层、小高层
——
——
——
——
毛地,老城区南部
明华广场
4.4万
高层
预计8000
170-210
——
——
预计明年初开盘,老城区
知稼苑
2栋商住两用楼、1栋写字楼
高层
——
180左右
大房型
——
土地整平,新区
南都白马公寓
22.6万
高层
预计7000
90-190
2房、3房
——
10月开盘,新区
之江绿洲嘉园
7.2万
高层、小高层
——
125-187
3房
150
05年11月开盘,新区
星河景庭二期
9万
高层
——
130-140
2房、3房
——
05年8月开盘,新区
德意中兴广场
4.65万
高层
预计5000
129-168
3房
130
05年11月开盘,开发区
1、上市量分析
——住宅可售量体在13万平方米上下;不计小户型、绿都湖滨花园,可售面积在2万方左右,心意广场(1.2万)又占了一半多;
——下半年供应量将有所放大(20-30万㎡),市场消化能力有待进一步验证;下半将有白马公寓、金马名仕园、之江绿洲嘉园、星河景庭二期、德意中兴广场等住宅项目上市,
2、规划分析
——本地开发商为主,开元、绿都、众安、金帝均具有较高的知名度和品牌效应。
——楼盘量体大都在10万方以上,具有规模效应,心意广场、绿都湖滨花园更是分别达到23万方、30万方。
——楼盘均以高层、小高层为主,纯多层社区较为罕见,仅华瑞沁园春、商城东苑;
——房型规划出现两个极端,市场上以150㎡以上的三房、四房大户型和单身公寓为主,两房较为稀缺;三房主力房型一般在140-160㎡,四房在160㎡以上;求大求气派一度是萧山市场需求的主流,但随着市场的调整,价格因素引导部分消费向中等面积户型转化,100-140㎡符合普通住宅标准的户型将成为市场新宠。
——房型设计同质化现象较为严重,都是市场上泛滥的大众化设计,基本能做到功能分区、动静分离;类似美之园房型第三厅的设计创新市场较为鲜有。
——小户型市场戏分较重,普遍规划在35-60平方米左右,一般都采用精装修,装修标准在300-600RMB/㎡不等;少数有煤气的规划,产权多数为商办性质。
——新区、开发区楼盘多数商住两用楼、50年产权,如德意中兴广场、天汇园、百瑞广场,纯办公、纯住宅必将完全取代商住两用楼这种过渡性产品。
——各楼盘的商业部分比例均较高,如总建17万㎡的心意广场有5.4万㎡的商业,恒隆广场有近6万㎡的商业,加州有6万㎡的商业、中誉现代城有2.5万㎡的商铺。
3、价格分析
——单价从4200-8600RMB/㎡,主要集中在5500-7500RMB/㎡,价格主要由项目地段决定,产品品质起铺助作用。
——主力三房总价集在中68-82万;心意广场由于房型大(3房158-188㎡)、单价高(均价7000RMB/㎡),主力总价在110-131万,绿都湖滨花园(均价8000RMB/㎡、3房140-170㎡)主力总价112-136万。
——老城区中心的价格在8000RMB/㎡左右,项目所在区域的价格为在5500-6000RMB/㎡;新区中心价格在7000RMB/㎡,价格由中心向四周逞递减趋减。
——单身公寓单价在4800-5700RMB/㎡(毛坯),主力总价集中在20-30万/套(含300-600RMB/㎡精装修费用)。
4、销售绩效分析
——宏观调控后的萧山住宅市场:
市场观望气氛浓厚,市场逐步回归理性,价格滞涨,自住客重新成为市场的主角;
——纯住宅项目一般销售率均在80%以上;大多数楼盘已是尾盘,房源剩较多的心意广场销售率也在80%;美之园、心意广场均是宏观调控后开的盘;
——投资性产品———单身公寓受到市场冷遇,调控后开盘的百瑞广场(5月上旬)和恒隆广场(4月底开盘),单身公寓销售率分别是60%、50%,相比较之前开盘当日销售一空的场面,单身公寓在炎炎夏日感受到些许寒气。
——心意广场热销的启示
心意广场位于新区中心(绿都世贸广场隔壁),于6月8日开盘,360套住宅已销售80%左右;
1)、客户对楼盘区位认同
2)、城区尤其是中心地带,纯住宅产品存在一定的稀缺性
3)、158-188㎡的户型与楼盘整体定位较为符合,也应合了萧山高端客户的消费习惯
4)、7000RMB/㎡的均价比较合理的反映新区中心住宅的价格
——绿都湖滨花园销售乏力简析
项目位于区政府西北面,距新区中心稍远,总建30万平方米,一期联排、多层、二期小高层、高层,一期于5月开盘,销售率不足30%。
1)、宏观调控影响萧山房地产市场,观望气厚浓厚
2)、在地段决定价格的萧山,8000RMB/㎡(多层)与项目区位位不符;各项配套较为缺乏。
3)、项目定位与产品不符,项目客源锁定为高端客户、二次或三次置业者,但其房型面积(多层)主要集中在140㎡以下,与萧山高端客户喜好大户型的消费习惯不符;项目依然是兵营式布局,有碍高档社区的整体形象。
5、客源分析
——客源主要为本地的私营业主、企事业单位中高级管理人员、公务员、教师、医院以及部分拆迁户。
——小户型的购买客户以投资客为主以及外地在萧山区工作的购房者、过来购房的年轻人,普通住宅的购买客户以自住为主,投资客已暂时撤离。
——萧山城区的楼盘客源主要来源于城区住户,从周边乡镇进入萧山城区购房的客户占据一定比例。
——鉴于房价过高的情况以及一系列市政规划的利好影响,在萧山置业的城区的客户逐渐增多。
三、商业市场
2004年消费品市场日益繁荣;以超市为主要形式的商业业态结构继续巩固,连锁经营有了新的拓展,购物环境进一步得到改善。
全区实现社会消费品零售额94.48亿元,比上年增长15.1%,完成年度计划的100.1%。
部分在售、在租商铺一览表
案名
总建面积(㎡)
面积划分(㎡)
租金(RMB/D·㎡)
出租率
售价(RMB/㎡)
销售率
开元加州
6万
50-250(1、2F)
50-500(3、4F)
3(1F)、2-2.5(2-4F)
(使用面积)
意向客户多
无签约客户
只租不售
——
规划:
购物50%∶餐饮20%∶休闲娱乐30%,其中1F是大型超市,男女服装品牌店、珠宝钟表店和餐饮;2F是男女休闲服装、皮鞋化妆品、美发和餐饮;3F是书店、休闲运动、电玩、KTV、咖啡吧、儿童生活区和家电;4F是网吧、电影院、的士高、礼品店和饮食(MALL)
众安恒隆广场
6万
待定
未开盘(05年底开盘)
待定
只租不售
——
规划:
1F有大型超市(易初莲花)、珠宝首饰名表区、鞋箱包区、化妆品区、西式快餐;2F有大型超市,淑女服饰、儿童主题专卖、超市外店;3F有绅士服饰、少女休闲服饰、流行前线、运动潮流服饰、3C数码品牌店;4F有式水疗SPA、生活文化公园;5F娱乐场,餐饮,影院(MALL)
心意广场
5.4万
60-10000
——
——
预计15000
年底开盘
1号楼四层裙楼,一二层规划为大型超市,三层为休闲娱乐,四层为大型餐饮;2、3号楼设置三层裙楼;4、5、6号楼底下二层是商铺;7号楼底小面积商铺。
(业态无限制)
天汇园二期
1.4万(裙楼)
1500(1-4F起售)
——
——
8200
30%
绿都泰富广场
4万
145-3500
沿街商铺6.4、1.3(3-5F)
乐购入驻1、2F
只租不售
——
一、二层为近20000㎡的乐购超市,三至五楼为大型休闲、娱乐、餐饮。
中誉现代城
2.5万
36-1000不等
——
——
8500(沿街)6500(圈)
60%
北区
北区沿街咖啡酒吧等高档休闲场所,沿小区入口建材家装设计和医院;而圈商铺的业态没有划分。
南区沿街酒店,沿小区入口超市、银行邮政等配套。
(围合式3层商业、沿街6层)
——商业个案规模偏大,市场消化能力有待进一步检验;加州、恒隆广场、心意广场商业分别为6万㎡、6万㎡、5.4万㎡,泰富广场、中誉现代城也分另有4万㎡、2.5万㎡商业;
——业态规划雷同、同质化竞争严重;加州、恒隆广场都是SHOPPINGMALL的简化版,规划为大型超市、服饰、休闲娱乐、餐饮、
家电数码;心意广场、泰富广场也为大型超市加休闲、娱乐、餐饮。
——统一经营、只租不售是主流模式,有利于商业的正常运作,这也是开发商对目前萧山出售性商业经营不善(新区中心)的改良。
——个案招商、出租、出售情况一般,十月份将开业的泰富广场主要完成大超市引进,其它进展不大,加州只是意向客户较多,无签约;这也与萧山商业市场已趋饱和相关(新区中心多处商业停业)。
四、金马名仕园分析
1、主要潜在竟争个案分析
本案与竞争个案对比表
楼盘名称
金马·名仕园
白马公寓(规划方案调整中)
明华广场(规划方案调整中)
地理位置
通惠中路(金马饭店)
工人路与山阴路交界处
萧绍路(江寺公园)
规模(万㎡)
11万
22.6万
4.4万
总户数
452户
1000户
150户左右
物业类型
高层
高层
高层
工程进度
三通一平
地下工程
土地整平
预计上市时间
预计年底(12月)
预计10月底
预计年底或明年初
房型、面积(㎡)
三房、四房151-188
二房、三房、四房90-190
三房、四房170-210
主力房型
三房、四房
二房、三房
三房、四房
价格(RMB/㎡)
6000左右
预计7000
预计8000
周边环境
新区中心、发展利好
城区边缘(金马饭店、商业城)
老城区中心、配套成熟
生活配套
少量高档餐饮、休闲、娱乐
生活配套不足将大为改观(通惠路、萧绍路口的乐购超市十月即将开业)
配套齐全(时代超市等)、日趋完善(恒隆广场商业、心意广场等商业07年开业)
老城区配套完备、成熟
(大型超市缺乏)
通过上表简单对比可以发现:
Ø本案地段处于劣势,竞争个案具有先天性的区位优势;
Ø竞争个案房型设计、面积落点,都以大房型为主,与本案极为相似;
Ø白马公寓、明华广场的预计上市时间与本案相近,本案上市时间的把控将影响本案的销售走势;
Ø本案配套不成熟的劣势将得到改良,绿都泰富广场引进的乐购超市十月份既将开业,将大大缓解项目所在区域配套不完善的局面。
金马·名仕园的核心竞争力:
Ø价格本案与竞争个案将有1000-2000RMB/㎡的落差;
Ø品牌金马的品牌效应将有力支撑本案的销售。
2、价格判定
研展部认为本案所在区域的价格:
6000RMB/㎡(不考虑产品附加值),具体价格视开盘时市场走势而定。
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