宝安区公安分局出租屋两强管理经验材料数据截至.docx
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宝安区公安分局出租屋两强管理经验材料数据截至
宝安区公安分局出租屋两强管理经验材料(数据截至2012年6月)
创新思路解难题主动作为促平安
——宝安公安分局出租屋“两强”管理开创社会管理新路径
宝安区位于深圳西部,是穗深港经济发展轴上的黄金走廊,区域面积569Km²(含龙华新区)。
改革开放30多年来,随着宝安区经济高速发展,流动人口和出租屋数量激增。
2011年,全区实有居住人口达到708万人(其中户籍人口46.9万,外来人口661.1万),出租屋11万栋282万余间(套),占全市总量四成多的出租屋内聚集了全市近一半的人口,导致管理和服务压力剧增,治安形势日益严峻。
流动人口和出租屋管理已成为宝安区社会治安管理的难题。
一、出租屋“两强”管理的动因
党的“十七大”报告将“加强流动人口服务和管理”纳入社会建设重点内容,要求“健全党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的社会管理格局”。
市、区历届党委政府高度重视此项工作,2003年成立了市、区、街道、社区四级出租屋和流动人口综合管理机构,2008年又推出流动人口服务和管理重大举措——居住证制度,这些措施大大提升了政府对流动人口的动态管控能力,使流动人口信息采集率、准确率稳定在90%以上,为社会治安稳定打下了基础。
但是,由于人、屋基数庞大、社会管理基础薄弱、出租屋业主(经营者)治安责任意识淡漠,尽管民警长期加班加点工作,全区出租屋案件总数仍然在高位徘徊,2010、2011年分别达到7731宗、6824宗。
同时,由于管理缺失,出租屋成为绝大多数治安高危人员的藏身之所,根据对我区2010年109宗重大案件中734名犯罪嫌疑人的落脚点分析,藏身于出租屋内的达439人,占比60%。
实践证明,仅靠有限的政府力量,无法有效管理日益庞杂的流动人口和出租屋。
只有实现出租屋由政府管理向政府推动社会共同治理转变,彻底改变政府一家“单打独斗”的局面,真正发动社会资源和力量参与管理,提升群防群治效能,才能从根本上解决这一难题。
而根据法律规定,出租屋业主(经营者)理应承担租住人口信息登记和出租屋治安管理的义务。
因此,如何扭转我区十几万名出租屋业主和二房东长期以来形成的“只收租、不管屋”的错误认识,使其建立基本的出租屋安防设施,主动参与出租屋管理,成为解决难题的关键。
2011年初,我局经过充分调研论证,利用深圳举办第26届大运会的有利时机,借势推出了强化出租屋业主(经营者)治安管理责任的出租屋“两强”管理制度,经过不懈努力,取得良好社会效果。
二、出租屋“两强”管理制度的内涵
出租屋“两强”管理,即强势管理和强制管理,一方面,出租屋综管部门作为出租屋管理的职能部门,充分运用行政执法和管理手段,强力推进租住登记、资格审查、税费征缴工作,对出租屋、业主(经营者)以及租户强势管理;另一方面,公安机关作为治安、消防行政执法部门,用足用好法律手段,依法对作为违法犯罪场所和存在治安、消防隐患的出租屋采取停租、限租及查封等有效措施,对违法违规业主(经营者)依法查处,通过刚性执法手段对出租屋实施强制管理。
通过多部门联合执法,积极推进出租屋人防(即聘请专、兼职楼管员)、物防(安装符合公共安全要求的门禁系统,安装防盗门、窗)、技防(配备高清电子监控探头和存储设备)、消防(配备简易消防设施)建设,提升出租屋安全系数,为外来建设者创造更为安全的居住、生活环境。
出租屋“两强”管理的主体是公安和出租屋综管部门,同时其他职能部门在各自职权范围内行使出租屋管理职责;客体是出租屋和业主(经营者);方法包括现以案查屋法、延伸调查法、倒查税费法、表彰奖励法等;手段主要包括法律手段、行政手段和教育手段;目的是通过对少数不法出租屋及从业人员的查处,教育引导全区出租屋从业人员自觉履行出租屋治安管理职责,建立基本的安全防范设施,优化租住人员结构,实现出租屋和社会的平安稳定。
三、出租屋“两强”管理的做法和成效
(一)依法管理,强势行政。
出租屋“两强”管理的开展,必然触及出租屋业主(经营者)的核心利益。
因此,做到依法管理,是开展和深化“两强”工作的前提。
据此,我局专门组织人员认真梳理涉及出租屋管理的《刑法》、《治安管理处罚法》、《消防法》、《广东省流动人员租赁房屋治安管理规定》、《深圳经济特区房屋租赁条例》、《深圳市出租屋管理若干规定》等9部法律法规,制定了加强出租屋管理工作的一系列指导意见和执法规范,逐条列明各种违法行为的认定标准、法律依据、执法程序和处罚结果,为一线民警执法提供了坚强的法律支撑和完善的工作指引。
同时,我们也深刻的认识到,仅有法律的支撑,不足以推进工作。
按照规定,全区有十余个政府部门依法享有对出租屋的执法权力,但由于长期单一、被动甚至消极执法,导致执法权威弱化和丧失,法不责众心理扩散,违法建房、偷税漏税、藏污纳垢问题突出。
在这种形势下,我局决定针对存在严重治安、消防隐患的出租屋,提出“小题大做、上纲上线、用足手段、顶格处理”的工作要求,对阳奉阴违、胡作非为、拒不配合的不法出租屋业主(经营者),依法运用刑事、治安、消防、税费稽查等各种手段从严从重顶格处理。
通过打击处理极少数,教育引导大多数,让业主管好自己的屋,管住承租的人。
实施“两强”管理一年多来,宝安区累计查封违法违规出租屋61410间套;处罚出租屋业主(经营者)4000余人次,其中刑事拘留64人,行政拘留96人;公安机关罚款2629人138.8万元,出租屋综管部门罚款241人1644.8万元。
2011年3月6日,民治派出所在进行出租屋检查时,业主陈某不配合登记,拒不安装视频门禁系统。
派出所随即展开深入调查,查明陈某将两栋房屋出租获利270余万元,但未办理房屋租赁合同登记(备案)且未纳税。
我局迅速联合税务部门立案侦查,对陈某办理网上追逃。
同时,按照“顶格处理”要求,区出租屋综管部门对陈某罚款54.2万元。
在强大的压力下,陈某不仅缴清罚款,还安装视频门禁系统2套、聘请楼管员2名。
又如石岩街道两宗出租屋查处案例:
2011年3月初,塘头派出所在侦办一宗抢劫案时,发现几名嫌疑人居住的龙马工业区30栋出租屋未配备技防、消防设施,且业主刘某辉未办理房屋租赁合同登记(备案),于是联合综管所罚款38万元;2012年6月,某公司因2008年来将位于浪心社区的2栋房屋出租获利700余万元,但未按规定办理登记(备案),区综管办与公安机关合力执法,开出建市以来最大罚单,处罚金额达149万元。
通过联合执法、刚性执法,在短期内使全区数万名业主(经营者)树立了“不仅收租,还应履行出租屋安全责任和义务”的理念。
(二)动员社会、宣传群众。
由于出租屋“两强”管理触及出租屋业主(经营者)的切身利益,执法中稍有不慎,就可能引发警民冲突甚至对抗,加剧社会矛盾,因此赢得绝大多数群众的理解和支持是我们顺利开展工作的关键。
2011年4月,宝安区人民政府发布《关于对出租屋实行严管严控严治的通告》,不仅通过电视台、报纸进行广泛宣传,而且还将通告贴到社区、出租屋,并由派出所召开出租屋业主(经营者)会议宣讲政策,签订《宝安区出租屋业主(经营者)治安管理承诺书》,最大程度发动群众。
通过全面深入的宣传工作,不少出租屋业主逐渐扭转观念,开始理解和认同“两强”管理,主动担任义务宣传员。
大浪街道羊台山庄27栋出租屋存在治安隐患,一个月内先后2次发生入室盗窃案,业主陈某不仅不按要求整改,而且还撕毁政府公告,阻扰民警执法。
后经社区民警反复教育和训诫,陈某不仅转变观念,主动落实整改措施,而且还现身说法,动员其他业主配合“两强”管理工作。
经过宣传发动,“两强”管理工作迅速推进,出租屋人防、物防、技防、消防建设随之不断完善,其中人防建设,即专、兼职楼管员队伍迅速壮大。
截至目前,全区(含龙华新区)楼管员达到5.7万余人,其中由业主(经营者)聘请的专职楼管员达到了18486人。
为引导其成长为我区出租屋乃至社会治安的重要群防群治力量,我局强化了楼管员队伍管理的制度建设,即建立一个机制、搭建两个平台、制定三项制度、明确四项职能、颁发五个规定:
一是颁发了《楼管员管理公约》、《楼管员工作职责》、《楼管员值班日志》、《楼管员巡逻工作细则》、《楼管员奖惩规定》等五个配套规定;二是明确了楼管员要履行楼宇管理员、义务巡逻员、消防监督员、治安信息员四项工作职能;三是制定了巡逻签到、监督检查、业务奖励三项制度;四是通过楼管员信息管理平台和从业人员(社区民警、综管员、出租屋业主、经营者、楼管员)“五位一体”管理平台搭建,逐步建立“社区民警指导综管员,综管员协助民警积极物建楼管员,楼管员协管楼宇及租住人员”的出租屋塔式管理机制。
实践中,各派出所总结出一些行之有效的管理办法。
塘头派出所组建的“楼管员之家”,西乡派出所创建的社区民警—出租屋综管员—楼管员“塔式管理”模式,都很好地发挥了楼管员的积极作用。
2011年以来,楼管员共举报各类违法犯罪活动线索1180条,协助公安机关抓获违法犯罪人员341人,协助消除各类治安、消防隐患2387处,挽回经济损失400余万元。
特别是“三打两建”工作全面开展以来,楼管员主动为各执法部门提供线索5条,破获案件7宗,打掉团伙3个。
(三)建好平台,讲究方法。
为规范“两强”管理工作,我局专门研发了“两强”管理平台,对“两强”管理的查处、整改、解封等工作实行信息化管理,使每栋出租屋的人、物、技、消、税等主要要素一目了然。
同时,通过平台及时发布出租屋查封、视频门禁系统安装、楼管员配备、税费缴纳、公安机关处罚、整改解封等信息,及时督促查处整改,确保查处的每一间出租屋都能按照要求整改到位,真正实现查一间,整一栋,查一栋,整一片。
除依托系统搭建平台外,各基层单位在实践中不断摸索,制定了行之有效的执法程序,总结出十大技战法,为迅速打开工作局面,提高工作效能提供了有力支持。
“两强”管理执法程序大致分为六个步骤:
首先是和全体业主(经营者)签订治安管理承诺书,明确业主的职责;第二是确定工作目标,重点针对“涉案”出租屋和阳奉阴违、胡作非为、拒不配合的不法出租屋业主(经营者);第三是全方位调查,固定违法犯罪证据;第四是张贴通告,及时将政府要采取的处罚或强制措施告知业主、租户;第五是查封限租,限期整改,并依法处罚业主;第六是验收解封,业主整改完毕申请验收,经派出所实地查验合格并报我局联合验收小组批准后,方可解封。
在实际执法过程中,我局提炼总结出了现场封锁法、以案查屋法、延伸调查法、倒查税费法、挂牌警示法等“十大战法”,有效指导了基层执法工作。
如,2011年3月17日,福永派出所辖区某出租屋发生一宗命案,嫌疑人林某供述在案发出租屋嫖娼时因嫖资问题将卖淫女杀害。
派出所运用以案查屋法发现,业主何某明知承租人将房屋作为卖淫窝点仍继续出租,涉嫌容留卖淫犯罪,遂依法将其刑事拘留,同时将该栋楼宇查封。
3月21日,派出所联合社区居委会召开全体出租屋业主会议,通报对何某的处罚情况。
通过宣传教育,广大业主纷纷终止与有违法犯罪嫌疑租户的租赁合同,达到了优化人口结构的效果。
又如,2011年4月6日,民治街道鑫海公寓发生一起入室抢劫案,十余名男子持刀抢劫6名聋哑人,影响非常恶劣。
经查,鑫海公寓由某房产经纪公司经营,安全措施十分薄弱,管理松散。
民治派出所运用以案查屋法、倒查税费法进行调查,发现该公司存在出租房屋不备案、不缴税、消防设施不合格等违法行为,遂联合出租屋综管部门对该房产经纪公司罚款110万元。
该公司收到处罚通知后,不仅及时缴清罚款,而且采取多项措施强化了小区安全管理。
(四)互利多赢,安宁安康。
一年多的实践证明,出租屋“两强”管理强了职责、强了队伍、强了社会、强了基础,实现了政府、出租屋业主、经营者、租户多方共赢,已成为当前解决我区社会治安难题的治本之策。
(一)出租屋安防设施改善,治安防范能力明显提升。
“两强”管理开展以来,业主及经营者自行购置安装各类视频门禁24000余套、配备简易消防设施34779个,为政府节省了大量经费投入。
通过物防、技防、消防等硬件设施建设,出租屋大量治安、消防隐患得到整改,安全防范能力大幅提升。
2011年,全区入室盗窃警情减少绝对值居全市第一,发生火灾数居全市第6位,同比大幅下降。
(二)刑事治安发案减少,群众安全感和满意度明显提升。
2011年,全区接报刑事警情同比下降33.1%,入室盗窃警情同比下降43.6%。
警情持续回落,出租屋安防设施不断完善,加上随处可见的楼管员,群众安全感不断提升。
同时,公安机关通过开展“涉案”楼宇治安、消防隐患排查整改、重点场所清理整治等一系列有效维护群众利益的工作,在管理中体现服务,一定程度上提升了群众对公安工作的满意度。
(三)执法部门威信增强,出租屋管理水平明显提升。
表现为三个方面,第一是业主主动缴税,2011年以来征收房屋租赁代征税、房屋租赁管理费共计5.3亿元,同比增长51%,创历史新高。
第二是承租人主动办理居住证,2011年以来新办理居住证141.2万张,占全市的50.6%,同比增长17.7%。
第三是主动配合管理,出租屋及流动人口信息采集率达95%、注销率达93%、准确率达99%、治安隐患信息通报率达100%。
(四)房屋租赁收益增加,业主和经营者参与治安管理的积极性明显提升。
以石岩街道应人石社区楼管员分队长吴贤春为例,其于2007年起在应人石新村一带承包房屋统一出租,目前共承包有10栋437间(套)出租房。
2011年前5个月,其承包的出租屋发案5起,6月份建好视频门禁、组建楼管员队伍后,一年来仅发案1起。
由于管理到位,其租金比周边同类出租屋高出10%,但仍广受欢迎,出租率由80%上升至100%,除去设备维护和楼管员工资,吴贤春每月收入增加一万多元。
现在,吴贤春不仅本人经营出租屋,还带动亲属承包了30多栋出租屋。
四、几点建议
(一)将出租屋“两强”管理制度应用到深圳其他区域。
不仅在我区,全市不少地方也同样存在出租屋总量庞大、规划滞后、安防设施薄弱、业主治安责任意识薄弱等问题。
宝安的出租屋“两强”管理机制完全有条件在相应区域进行推广。
可以预见,对全市出租屋治安的有效整治必将带动整个“平安深圳”建设。
(二)制定更为明确、更加有利于“两强”管理工作推进的法规制度。
《深圳市出租屋管理若干规定》第七条列出了禁止出租房屋的情形,但是“存在重大消防、安全、治安隐患”的说法相对笼统,实践中容易出现争议。
为此,建议市政府对本条款予以明确,并根据不同情形设定不同的人防、物防、技防、消防建设和整改标准。
(三)建立出租屋行业管理协会。
当前,我国民间组织建设开始步入全面推进、整体发展的新阶段,深圳更是走在全国前列。
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