亳药花海休闲观光大世界百花园PPP项目.docx
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亳药花海休闲观光大世界百花园PPP项目
亳药花海休闲观光大世界百花园PPP项目
实施方案
一、项目概况
(一)基本情况
1.项目名称
亳药花海休闲观光大世界百花园PPP项目(下文简称“本项目”)
2.实施机构
经亳州市人民政府(下文简称“市政府”)授权,亳州市文化旅游局(下文简称“市文旅局”)作为项目实施机构,负责项目的准备、采购、监管和移交等相关工作。
3.政府出资代表方
经市政府授权,亳州市文化旅游投资控股集团公司(以下简称“文旅集团”)作为市政府在本项目中的出资代表方,并依法履行其相关的股东权利及义务。
4.项目类型
本项目属于新建工程。
5.项目区位
项目沿广连沟南北两岸分布,总占地1740亩。
6.所属行业
旅游领域。
7.建设运营内容
百花园项目规划占地面积约1740亩,拟建设主入口区、主题花境区、主题商业区、儿童游憩区、微景观展示区和花卉引种区。
项目共需建设用地指标610亩,其中,东侧游客服务配套区域80亩,花朵乐园180亩,百花物语剧场、百花客栈130亩,花家大院20亩,镜花水月商业街80亩,水晶世界温室大棚120亩。
项目范围内的其余约1000亩土地为花卉种植及花境营造。
中华药材花卉博览园计划引种463种药材花卉品种,建成后将成为世界最大的中药材花卉温室大棚。
以上配套服务设施、主题花境区、主题商业区、儿童游憩区、微景观展示区和花卉引种区竣工验收后,由项目公司负责运营、维护。
8.项目总投资
本项目静态估算总投资为10亿元(未含建设期利息),其中,建筑工程费用为24429.40万元,设备购置及安装工程费为57723.60万元,工程建设其他费用为6992.50万元,基本预备费为8854.50万元,铺底流动资金为2000.00万元。
本项目建设期利息约为4096.97万元。
9.项目进展
截至目前,本项目前期工作进度如下:
项目前期工作进度
序号
前期工作内容
完成情况
备注
1
项目立项批复
已完成
2
项目节能评估
已完成
3
用地预审
已完成
4
项目环评批复
已完成
5
项目可研报告批复
已完成
6
征地拆迁
进行中
需财政拨付
7
项目初步设计批复
未启动
项目公司负责
8
施工图设计及审查
未启动
项目公司负责
二、运作方式
本项目采用“设计-建设-融资-运营-移交”(DBFOT)的运作方式。
在DBFOT的模式,项目公司作为本项目的投资及经营主体,负责项目的设计、投融资、建设、运营、维护、移交一体化运作;市文旅局代表市政府负责决策重大事项、制定规范标准、提供政策支持,以及公共服务价格和质量的监管等,以保证公共利益的最大化。
三、交易结构
(一)项目交易结构
1)亳州市人民政府授权市文旅局作为亳药花海休闲观光大世界百花园PPP项目的实施机构。
2)市文旅局通过公开、公平、公正的竞争方式选择中标人。
3)经市政府授权,文旅集团作为政府方出资代表,同中标社会资本方合资成立项目公司,制定《公司章程》,并注入资本金。
4)市政府授权市文旅局与项目公司签署PPP合作协议,授权项目公司负责本项目的设计、投融资、建设、运营及移交。
5)如果使用财务杠杆,项目公司应与金融机构签订融资协议进行项目融资,融资金额为项目总需求资金与资本金之间的差额。
另外,项目公司还需要与施工企业、保险公司等分别签订工程承包合同、保险协议等。
6)在合作期限内,项目公司自行承担费用、责任和风险,负责本项目设施的设计、投融资、建设、运营、维护,提供符合标准的服务内容。
7)在合作期限内,市文旅局及其他政府相关部门对项目公司的服务质量进行考核,考核结果作为政府支付可行性缺口补助的依据。
8亳州市财政局根据市文旅局等部门反馈的考核结果向项目公司支付可行性缺口补助。
9)项目公司通过在合作期限内取得的经营收入以及从市财政局获得的缺口补助,以补偿运营成本、还本付息(若有)、回收投资、应缴税金并获取合理的投资回报。
10)合作期届满后,项目公司应按照PPP合作协议的约定,将本项目资产无偿、完好、无债务、不设定担保地移交给政府指定机构。
(二)项目公司的设立
项目公司注册资金暂定为10000万元,其中,中标社会资本持有项目公司90%的股权,须出资9000万元;文旅集团持有项目公司10%的股权,须出资1000万元。
中标社会资本及文旅集团须以足额货币的形式出资,并保证在项目公司注册成立后一个月内注册资金全部到位。
经市政府授权,市文旅局与项目公司签订PPP合作协议,授权项目公司作为本项目的投融资、建设和运营维护的合法主体,股东各方应按照约定的比例分享项目公司的经营收益。
(三)项目投融资结构
本项目静态总投资为100000万元,项目所需资金全部由项目公司负责筹集。
项目资本金比例暂定为项目静态总投资的25%,即25000万元。
除项目公司注册资本(10000万元)外,项目所需的其余资本金由中标社会资本和文旅集团按照90%:
10%的持股比例分别出资,并以资本公积等形式合法注入项目公司,即:
中标社会资本还需出资13500万元,文旅集团还需出资1500万元。
其中,中标社会资本须全部以现金形式缴纳;文旅集团在履行该部分出资责任时,优先以已为本项目投资建设形成的游客服务中心等实物资产出资(预计投资规模约为800万元,以最终竣工决算金额为准),剩余不足部分再以现金形式出资。
除注册资本(10000万元)应在项目公司注册成立后一个月内全部到位之外,项目所需的其余资本金(15000万元)须在一年内配套到位,不得影响项目建设进度需要。
项目资本金专门用于本项目的投资、建设、运营和维护等。
除项目资本金之外,项目所需资金的筹措工作,由项目公司通过银行贷款、股东借款、基金、信托等方式筹集,相关工作由社会资本负责。
(四)项目回报机制
本项目采用“可行性缺口补助”的回报机制。
在本项目授权范围内,项目公司负责项目设施的投融资及建设,在项目建成后负责项目的运营,收取景区门票收入、商铺租金、停车费、餐饮住宿收入、儿童游乐设施收费、药草出售收入等,并从政府方获得财政可行性缺口补助,以收回其期初投资及运营成本,并获得合理回报。
(五)项目收益来源
1.使用者付费
项目公司负责项目的投资建设,在项目建成后将独家负责项目的特许经营,并享有项目的各项经营性收入。
根据项目规划建设内容,本项目预期的使用者付费主要包括景区门票收入、商铺租金、停车费、餐饮住宿收入、儿童游乐设施收费、药草出售收入等。
其中,景区门票收入、停车费、儿童游乐设施收费等项目将执行政府物价部门确定的指导价格,商铺租金、餐饮住宿收入、药草出售收入等项目将按照市场定价原则执行,政府不再参与价格的制定。
2.政府财政补贴
本项目中,政府承担的补贴责任分为种植补助和可行性缺口补助两部分。
两项补贴支出均按年支付,在每个运营年度结束且收到市文旅局书面反馈的考核结果之后的三十(30)日内,市财政局汇总该年度四个季度的运营考核结果,并核算当年应支付的补贴金额。
(1)种植补助
参照《亳州市“亳药花海休闲观光大世界”土地流转规模种植补助方案》,在百花园项目区内,符合项目规划功能,从事中药材、花卉、树木、蔬菜种植,以及开展中药材种苗繁育、道地品种展示、全程社会化服务的家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体可获得补助。
市、区财政对符合条件的中草药种植进行补助,补助标准为1000元/亩/年;建设100亩以上温室大棚种植中药材(含花卉、水果、蔬菜)的,按温室大棚种植面积,每年每亩给予补助1200元。
(2)可行性缺口补助
除种植补助外,市财政需对项目公司给予财政补助,以确保项目公司可以覆盖运营成本、税费,收回项目建设投资并获取合理回报。
本项目中,政府承担的可行性缺口补助的计算公式如下:
当年可行性缺口补助数额=项目总投资×合理利润率÷〔1-(1+合理利润率)-N〕+年度运营成本×(1+合理利润率)-年度使用者付费-年度种植补助
其中:
◆项目总投资包括工程费用、工程建设其他费用、基本预备费、建设期利息以及铺底流动资金。
本项目中,项目总投资暂按104096.97万元测算,最终以根据中标社会资本投报的工程费用下浮比例计算、并经竣工决算审计确定的金额为准。
工程费用下浮比例区间初步确定为5%—15%。
◆合理利润率:
参照wind数据库等行业收益率数据和当年中国人民银行五年期以上贷款基准利率,充分考虑可行性缺口补助支付的不同情景,结合风险等因素,并参照《国家发展改革委、住房城乡建设部关于调整部分行业建设项目财务基准收益率的通知》(发改投资〔2013〕586号),本项目合理利润率暂按6.50%测算,以覆盖项目公司为本项目投资建设所发生的资本金投入、债务融资偿还及利息、税费及合理回报。
合理利润率最终以中标社会资本投报数值为准,且合作期限内不予调整。
◆项目运营期限(N):
综合亳州市本级财政收支情况,并结合本项目投资规模、设施盈利性等因素,暂定本项目运营期限为18年。
◆年度运营成本:
在运营期内,本项目中,运营成本主要包括工资福利费、水电费、销售费用、修理费用、管理及其他费用。
结合本项目的规模、区位、规划建设内容,并参考周边类似规模和地区类似项目,得到本项目在整个运营期内累计发生运营成本运营支出56218.69万元,年均运营成本支出为3123.26万元(详细测算数据详见本方案第八部分财务测算)。
◆年度使用者付费:
在项目建成后,项目公司将独家负责本项目的特许经营,并享有项目的各项经营性收入。
根据项目规划建设内容,本项目预期的使用者付费主要包括景区门票收入、商铺租金、停车费、餐饮住宿收入、儿童游乐设施收费、药草出售收入等。
根据本项目规划建设内容、规模,并参考周边地区、类似项目,得到本项目在18年运营期内累计可实现使用者付费200894.22万元,年均使用者付费为11160.79万元(详细测算数据详见本方案第八部分财务测算)。
◆年度种植补助:
参照《亳州市“亳药花海休闲观光大世界”土地流转规模种植补助方案》,在百花园项目区内,露地种植面积约1000亩,补助标准为1000元/亩/年;温室大棚种植面积为120亩,补助标准为1200元/亩/年。
经测算,本项目预期每年可获得种植补助114.4万元。
亳州市财政局须将根据PPP合作协议的约定向项目公司支付的可行性缺口补助纳入跨年度的财政预算。
(六)主要边界条件
1.合作期限
暂定本项目合作期限为20年(含建设期22个月,按2年计算)。
2.项目投资内容
百花园项目规划占地面积约1740亩,拟建设主入口区、主题花境区、主题商业区、儿童游憩区、微景观展示区和花卉引种区。
项目共需建设用地指标610亩,其中,东侧游客服务配套区域80亩,花朵乐园180亩,百花物语剧场、百花客栈130亩,花家大院20亩,镜花水月商业街80亩,水晶世界温室大棚120亩。
项目范围内的其余约1000亩土地为花卉种植及花境营造。
中华药材花卉博览园计划引种463种药材花卉品种,建成后将成为世界最大的中药材花卉温室大棚。
3.项目前期工作及费用
项目的立项、可研、环评、能评、整体方案设计等前期工作已由政府方负责完成,相关费用已由政府方支付,项目公司成立后应将政府方已发生的前期费用支付至政府方指定账户,并计入项目总投资;项目初步设计、施工图设计、勘察、工程量清单编制等工作全部交由项目公司负责完成,相关费用由项目公司承担,并计入项目总投资。
4.相关配套安排
项目用地共1740亩,已从基本农田划出,现属于允许建设区,可报批作为建设用地。
项目范围内需征地面积约为780亩,所需资金约5460万元由市财政落实。
另外,市政府及相关部门负责提供土地、水、电、气、通讯网络和道路等配套设施和项目所需的上下游服务,并配合办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关手续。
5.土地使用
(1)建设用地
本项目占地面积共计1740亩,其中,建设用地面积610亩(东侧游客服务配套区域80亩,花朵乐园180亩,百花物语剧场、百花客栈130亩,花家大院20亩,镜花水月商业街80亩,水晶世界温室大棚120亩)。
对于项目范围内涉及的建设用地所需的手续及审批等事项按照国土部门的相关规定执行。
如需由项目公司承担土地费用的,则土地费用纳入项目总投资或计入项目公司后期运营成本。
(2)种植用地
本项目涉及土地租赁费用为约为1100元/亩/年,费用由项目公司承担。
由市政府与镇政府签订土地租赁协议,目前土地租赁期为10年,到期后由市政府负责续签合同,并保持土地租赁费用的平稳。
6.融资安排
项目总投资除资本金投入之外,剩余75%的资金来源主要包括:
银行贷款、其它金融机构贷款、银行间市场债务融资工具、中期票据、项目收益债、项目收益票据、资产证券化、融资租赁、保险投资债权计划、信托以及向股东借款等。
(1)融资方式
项目公司为了本项目融资,可将其在PPP项目协议下的各项权益(如收益权、保险收益权等)之上设置质押或以其他方式设置担保权益。
若需采用股东担保筹集本项目债权资金,有以下几种方式可供选择:
股东担保融资、有限追索项目融资或无追索项目融资等方式。
1)采用股东担保融资的,由各股东方按其在项目公司所占股权比例对项目公司债务融资提供担保,但此举会增加各股东方的或有债务;
2)采用有限追索项目融资的,在项目建设期,由各股东方按照各自在项目公司中的持股比例为项目公司的债务融资提供担保,项目建设完工后,转为无追索项目融资,各股东方撤销在建设期提供的担保;
3)采用无追索项目融资的,项目公司以自身拥有的资产或权益作为融资担保,项目公司各股东方仅以资本金为限承担相应的责任或风险。
项目公司可以为本项目融资之目的,将其在PPP项目协项下的各项权益(如PPP项目协议项下的预期收益权、保险受益权等)之上设置抵押、质押或以其它方式设置担保权益。
本项目拟采用无追索的项目融资,但如果项目公司不能顺利完成项目融资的,则通过向股东借款、为项目公司的债务融资提供符合银行授信要求的全额担保、补充提供担保等方式解决,以确保项目公司的融资足额及时到位。
(2)融资便利
政府或其指定实施机构可根据项目实际情况选择适度协助项目融资,政府不承担任何融资责任。
项目公司在本项目相关权益之上设定担保物权的,应事先征得政府方的书面同意。
(3)融资交割
项目公司应在PPP合作协议签署后三十(30)日内完成融资交割,政府方应向项目公司提供项目融资所需要的政府文件(但不包括任何性质的担保和承诺)。
项目公司在完成融资交割后七(7)日内,应向市文旅局书面确认融资交割完成,并提交所有已签署的融资文件的复印件,以及政府方合理要求的证明已完成融资交割的任何其他文件。
(4)直接介入条款
当项目出现重大经营或财务风险,威胁或侵害债权人利益时,债权人可依据直接介入条款代位行使项目公司股东权利,要求项目公司改善管理、增加投入、临时接管项目、或指定政府方认可的合格机构接管项目。
在直接介入条款约定期限内,触发直接介入的重大风险解除的,债权人应停止介入。
(5)再融资
出于本项目投资、建设、运营和维护,以及大规模重置更新或改造之需要,在征得政府方书面同意的前提下,项目公司有权依法通过发债、资产证券化、以增资方式引入股权合作者、设立基金等方式进行再融资。
7.投资确认及监管
项目公司应根据本项目的进展时序,编制施工图预算送政府相关部门评审后,由项目公司按国家及地方相关规定进行操作;工程前期的勘察、设计优化、监理等工作由项目公司参照相关法规操作。
本项目中,工程费用下浮比例区间初步确定为5%—15%,社会资本须在给定区间内投报下浮比例;工程其他费用以实际结算票据金额为准。
项目总投资最终以根据中标社会资本投报的工程费用下浮比例计算、并经竣工决算审计确定的金额为准。
项目公司在与施工方签订施工合同时应明确约定预留工程款3%的金额作为工程质量保证金,缺陷责任期为两年。
工程质量保证金应交由受亳州市政府或其指定机构监管的第三方金融机构托管。
两年缺陷责任期满后,项目公司扣除相关费用(如有)后,将剩余工程质量保证金返还施工方。
9.考核标准及要求
本项目的绩效考核体系包含两个方面,分别为建设期绩效考核指标和运营维护期绩效考核指标。
(1)建设期绩效考核
主要针对项目各项前期工作的合法合规性、建设投资完成情况、建设工程质量等情况进行考核,目的在于提升项目运营阶段的品质。
本项目建设期绩效考核体系拟从工程质量、进度、安全、环境保护、人员及设备投入等维度,明确考核要求、考核方式。
鉴于工程建设考核目标均为“应达到的”要求,因此考核结果的落实形式为:
如项目公司无法满足相关考核要求,则相关行政监管部门可根据适用的行政管理办法给予项目公司行政处罚,并责令其在规定期限内改正。
如项目公司拒绝改正或未在规定期限内予以改正,则相关部门有权自行组织对该等问题进行改正,且有权从项目公司提交的建设期履约保函中兑取相关费用。
另外,为防止因竣工验收时未能发现施工质量问题而给政府方带来损失,拟在运营期考核中设置有关“设备维护”等内容,如在考核过程中发现工程质量问题或设施缺乏维护,则将根据运营期考核办法给予处罚。
(2)运营维护期绩效考核
市文旅局将主要针对项目租赁管理、客户服务、设备维护、安防管理、清洁绿化等方面进行考核,目的在于保证项目公司在项目运营期的管理及运营质量,减少政府移交后的运营负担。
运营维护期内,市文旅局主要通过常规考核和临时考核的方式对项目公司服务绩效水平进行考核。
1)常规考核
常规考核每季度进行一次。
项目公司应在每季度结束后七(7)日内向市文旅局提交季度运营情况报告,市文旅局应在收到项目公司提交的季度运营情况报告后十五(15)日内进行考核,并在考核结束后三(3)日内将考核结果以书面形式反馈给项目公司及市财政局,项目公司应根据考核结果对经营活动进行整改。
项目公司向市文旅局提交运维情况报告后,市文旅局无需提前通知项目公司,可以随时进行考核项目公司的运维服务绩效,并根据考核指标进行评分,统计运维考核得分A。
常规考核得分A占比60%。
2)临时考核
市文旅局可以随时自行考核项目公司的运维服务绩效,如发现缺陷,则需在两个工作日内以书面形式通知项目公司。
项目公司在接到实施机构的书面通知后,应及时修复缺陷。
并根据考核指标进行评分,统计运维考核得分B。
每季度期内的临时考核算术平均分B占比40%。
无论何种考核,项目公司应及时修复缺陷,否则市文旅局可自行组织修复,并从项目公司提交的运营维护履约保函中兑取相应金额。
附本项目运营维护期绩效考核评分细则,后期可由市文旅局会同中标社会投资人协商修改,并纳入本项目PPP合作协议。
3)绩效评分的确定
本项目当季度运维服务绩效考核得分=A×60%+B×40%
考核实行打分制,满分100分,及格分95分。
市文旅局应及时将考核结果反馈给财政局。
常规考核结果与可行性缺口补助的支付挂钩,市文旅局将按以下方式计算当期应付可行性缺口补助:
1)当季度考核得分(A)达到或超过95分时,市文旅局应全额支付当期应付可行性缺口补助;
2)当季度考核得分(A)达到60分、但未达到95分时,
该季度应付可行性缺口补助=该季度基准可行性缺口补助×A/100
3)当季度考核得分未达到60分时,市文旅局不再支付该季度的可行性缺口补助。
其中,该季度基准可行性缺口补助=该年度可行性缺口补助/4
10.收费定价机制
根据对国内旅游景区调研数据分析,目前,多数旅游景区由各地方政府进行投资建设并运营维护,通过项目运营收入来收回成本并获得合理回报,相对于本项目来说,由社会资本方投资建设,减少地方政府的财政压力,同时,带动当地的经济收入,属于旅游行业开发模式的探索与创新。
本项目收费定价机制依据《中华人民共和国旅游法》第四十三条中的相关规定制定,具体内容包括景区门票以及停车费等项目,实行政府定价或者政府指导价。
政府有权依法调整门票及服务项目的价格。
本项目由于市场风险导致拟增加收费或者提高价格的,以合理的经济测算为基础,举行听证会,征求旅游者、经营者和政府方面的意见,统一后方可执行。
11.调价机制
(1)建设期结束后的调价办法
由于政府最终支付的可行性缺口补助金额应按照项目实际竣工决算审计金额进行计算。
因此,在建设期结束后,须按照上述公式重新计算可行性缺口补助。
(2)运营期内的调价办法
运营期内,如因通货膨胀导致项目公司成本增加,项目公司可向政府方书面申请进行调价。
1)常规调价
在运营期内,以每五年为一个周期,若人工、维修费、电费、燃油费、税费等调整因素中的一项或多项成本变动幅度超过15%的,则项目公司可向市文旅局申请启动调价程序,由市文旅局组织相关政府部门审核通过后调价。
2)临时调价
在每个调价周期内因前述调整因素中的一项或多项成本变动幅度超过20%的变动,则项目公司可以向市文旅局申请启动临时调价程序,临时调价后下个常规调价启动年份顺延至该次临时调价的五年后。
无论是常规调价还是临时调价,政府方仅针对成本变动幅度超过±15%的部分进行调整;对于变动浮动在±15%范围之内的部分不予调整,由项目公司自行承担。
调价后,政府当年应付的可行性缺口补助按以下公式计算:
当期实际应付缺口补助=当期应付缺口补助+当期运营成本增加金额×(1+合理利润率)
其中,当期运营成本增加金额以相关部门审定结果为准,且不包含价格变动幅度在±15%范围之内的部分;合理利润率暂按6.50%计算,以中标社会资本投报数值为准。
13.成本控制及预算管理
在每个运营年度开始前三十(30)日,项目公司应将项目预算报告(包括经营管理、收入及成本预测)报送市文旅局备案。
在项目合作期限内,项目公司应按照市场定价原则确定设备供应价格、日耗品供货价格等,确保选择过程公开、透明,文旅集团有权对采购过程全程参与并监督。
14.利润分配
(1)利润分享
当ROE≤8%时,文旅集团和中标社会资本方应按实际持股比例(10%:
90%)分享项目公司利润;
当8% 80%的比例分享项目公司超过8%的利润; 当ROE>16%时,文旅集团和中标社会资本方应按30%: 70%的比例分享项目公司超过16%的利润; (2)责任承担 在运营期内,项目公司的经营活动全部由社会资本方负责,如因社会资本方原因导致项目公司发生亏损,则该等亏损由中标社会资本自行承担。 15.股权转让的限制 在本项目建设期内以及运营期前五年之内,项目公司任何股东不得以任何方式向其他方转让其在项目公司持有的股权;在本项目运营期满五年之后,经政府方事先书面同意,项目公司股东可以转让其在项目公司持有的全部或部分股权,受让方须符合本项目在招标时所规定的条件及要求,且受让方须书面承诺将完全承继转让方在本项目中应尽的责任、义务。 四、风险分配 本项目风险分配基本框架 风险类别 风险说明 相关主体/风险分配结论 备注 政府方 社会 资本 项目 公司 金融 机构 保险 机构 政治风险 项目取消、国有化、没收 ▲ 法律及政策变更 ▲ 审批延误 ▲ 政治不可抗力 ▲ 建设风险 设计不当 ▲ ▲ 设计优化不当 ▲ 工程成本超支(限度内) ▲ 工程成本超支(工程变更造成) ▲ 由项目公司承担 工程延误 ▲ ▲ ▲ ▲ 政府造成的延误由政府承担;项目公司造成的延误由项目公司承担,最终由股东社会资本承担;不可抗力造成的延误由双方合理共担,并通过保险规
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