浅析我国房地产上涨.docx

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浅析我国房地产上涨

本科生课程论文

《浅析我国房地产价格上涨的原因及应对措施》

课程名称房地产经济学

姓名杨冬月

学号1213121033

专业2012级城市规划1班

任课教师毛茂松

开课时间2015年9月

教师评阅意见：

论文成绩

评阅日期

课程论文提交时间：

2015年12月22

摘要

近年来国内房地产市场异常火爆，房地产的价格飞快上涨，现今商品房的价格已经大大超出一般民众的承受水平。

在国家政府的大力调控下，我国的房地产价格依然没有退热的迹象，反而坚挺的继续上涨，本文阐述了房地产价格的定义和形成，围绕房地产价格持续上涨的原因进行分析，提出了相应的应对措施。

关键词房地产价格，上涨，原因，措施

目录

摘要...............................................................2

目录...............................................................3

1.房地产价格的定义及形成.......................................4

1.1房地产价格的定义..............................................4

1.2房地产价格的形成..............................................4

2.全国房价收入比分析........................................5

3.房地产价格上涨的原因........................................7

3.1需求增加......................................................8

3.2开发成本提高..................................................8

3.3流动性过剩....................................................9

3.4开发商刻意操作................................................9

3.5银行信贷扩张................................................10

4.稳定房价的应对措施...........................................10

4.1加强对土地市场的宏观调控.....................................10

4.2控制开发成本，降低房地产企业的期望利润.......................10

4.3引导消费者形成正确心理预期...................................11

4.4严厉打击房地产领域的投机行为、炒作行为，维护市场正常秩序.....11

结束语...........................................................12

参考文献.........................................................12

浅析我国房地产价格上涨的原因及应对措施

近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。

然而房地产价格持续走高，房价已远远超出了普通居民的购买力，房价太高和涨速过快不仅关系到房地产业的可持续发展，而且直接影响到国计民生，事关经济、社会的发展，深刻分析导致房价上涨的原因和有效措施具有重要意义。

1.房地产价格的定义及形成

1.1房地产价格的定义

房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被称为不动产。

可以有三种存在形态：

即土地、建筑物、房地合一。

价格是人们和平获得某种商品或劳务所必须付出的代价，是商品的经济价值（交换价值）的货币表现。

在市场经济条件下，房地产也是商品，房地产价格可定义为：

房地产价格是人们和平地获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产的经济价值（交换价值）的货币表示。

1.2房地产价格的形成

房地产作为商品，有市场经济客观存在的规律即价值规律、供求规律和竞争规律调节价格。

房地产价格的形成基础，是房地产的内在价值。

消费者在购房时，不仅要满足自己的使用需求，还要考虑能带来相应的物质利益，房地产的内在价值是购房决策的重要依据。

供求规律和竞争规律也是调节房地产价格的重要因素。

商品的价格受市场供求关系影响，以商品价值为轴心而上下波动。

房地产市场也存在同样的供求原理，但由于房地产的个别性，房地产供给弹性小，因此，房地产的均衡价格主要是由需求曲线的位置和形状决定。

近年来全国各大城市房价快速上涨，主要原因是由于商品住房竣工面积小于销售面积，出现供不应求的趋势造成的。

房地产价格受竞争规律影响，但由于土地所有权和经营权的垄断以及房地产的区域性和个别性，使房地产市场的竞争不能充分展开，带有某种垄断性竞争的特点。

这种不充分竞争常常使某个区域某个时段的房价不能随供求关系的变化得到及时的调整，也使各地区之间的商品房价格造成较大差异。

此外，预期原理对房地产价格的形成也起到了特殊作用。

购买时，人们会对该房地产在其耐用期内的效用，供求关系进行预期，也会影响房地产的价格。

2.全国房价收入比分析

房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

家庭年均收入和平均房价的比值，用以评价房价的相对高低。

世界银行给出的标准上限是5：

1，即一个地区年均家庭的收入的5倍可买到一个可满足居住（90平米）的房子。

由于我国统计制度存在漏洞，根据我国的实际情况，房价收入比保持在6-7区间较为合理。

分析2013年我国35个大中城市的房地产价格（以2013年为例，见图1-图4），房价收入比有以下三个态势：

一是，呈现出东、中、西梯度递减的态势，且相差幅度较大;二是，一线城市明显高于二线城市，在包含保障性住房的情况下，深圳、北京、上海、广州的房价收入比分列第一、二、四、六位;三是，经济发达城市高于经济欠发达城市。

一般而言，经济发达的一线城市、东部城市，产业发展好、人口吸引力强，外来常住人口比重大，因此，购房需求大、购买力较强，房价水平也较高。

自1999年至2013年，我国新建商品住宅成交均价和全国城镇居民人均可支配收入逐步升高，商品住宅成交均价2013年达5851元/平方米，同比增长7.7%。

全国城镇居民人均可支配收入达26955元，比上年增长9.7%。

尽管我国新建商品住宅成交均价全国城镇居民人均可支配收入都在增加，但我国房价收入比仍大于7。

图12013年全国35个大中城市房价收入比排名及同比增幅

图21998-2013年全国商品住宅房价收入比走势

图31999-2013年全国新建商品住宅销售均价走势

　　图41999-2013年全国城镇居民人均可支配收入走势

3房地产价格上涨的原因

在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。

通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面：

3.1需求增加

由于社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，住房分配货币化的推动、城镇化进程加速、政府一系列配套政策的出台、大规模城市改造和居民拆迁，使住房的被动性需求增加，个人购房比例大幅度提高，形成住房消费的高潮。

在短时间内的集中释放，造成供不应求的局面推动了房地产价格飞速的上涨。

房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。

3.2开发成本提高

3.2.1土地使用成本上升

土地价格上涨是房价上涨的重要因紊。

由于土地的稀缺性和不可再生性，在供给和需求的相互作用下必然使市场均衡价格上涨，对房价构成较大影响。

国家对控制土地供应政策的陆续出台，使农业可耕地、建设用地受到严格控制。

土地获取难度和成本加大，再加上一些开发商囤积土地更加剧了土地供应的紧张。

3.2.2原材料价格上升

随着国民经济持续高速发展，居民生活质量提高，生活方式和生活质量发生了很大变化，社会需求的增加带动了基础行业的投资，引起钢筋、水泥、建材、涂料等原材料价格上涨，均推动了房价上升。

3.2.3融资成本上升

房地产开发的融资机制需要不断上涨的房价来配合。

房地产开发企业的资金来源是多元化的，但是主要资金来源是银行贷款和房屋预售，房地产预售款中有很大部分是消费者按揭贷款。

由于绝大多数开发商的资金运作是滚动式开发，预售制是其保障，开发商一定要让房价不断上涨，才能极大促使广大消费者付款热情。

以保持资金流动的顺畅。

总体来看，房地产开发企业80％以上的资金是来自于银行贷款。

在政府不断调整银行利率的过程中，房地产开发企业的资金获得成本也自然会上升，从而引起房地产开发企业抬高房价。

3.3流动性过剩

国内经济结构性失衡是导致我国流动性过剩的根本原因，主要表现为投资消费结构的失衡与贸易结构的失衡。

近年来，我国消费增长呈现出明显加快的趋势，但是投资增长高于消费增长，致使大量资金沉淀于银行体系。

同时我国连续多年实现贸易顺差，外汇储备快速增加。

我国实行的管理的浮动汇率制度虽可以避免国际资本市场对国内经济的影响，但结售汇制度限制了资本的自由流动。

外汇储备的增长带来了基础货币的大幅增加。

随着人民币开始出现升值压力，境外资金在人民币升值预期的驱动下大量涌入。

海外资金拉高了中国许多大城市的房价。

3.4开发商刻意操作

开发商垄断了所购地块之上的处置权和定价权，形成市场性垄断。

由于房地产产品的不动性、差异性，在需求一定时，价格竞争的外部压力较小，房地产开发企业之间价格合谋，一家高价，共同提价，群体涨价。

同时，部分开发商还恶意炒作“房价越调越高”的消息，加之近年来房价不断上涨形势，购房者因对后市房价看涨，心理恐慌，也只能被迫接受。

这种价格垄断使开发商获取了巨大超额利润，并把涨价堂而皇之地归结为市场机制自然作用的结果。

3.5银行信贷扩张

由于对房地产贷款的风险相对较小，收益较大，商业银行通过各种优惠措施把多余的货币贷给房地产商和投资者，导致商品房价格的不断上涨。

从金融结构上看，就是房地产信贷在银行全部信贷中所占比重快速上升。

银行信贷不但扩大了房地产供给，更重要的是极大的刺激了房地产的需求，通过银行信贷，将居民对住房的潜在需求转变为有效需求，推动了房地产价格的上涨。

4稳定房价的应对措施

房地产价格的过度波动，不但会损害广大消费者的利益，而且对宏观经济稳定构成威胁，对国民经济的影响巨大，需要采取措施进行控制。

4．1加强对土地市场的宏观调控

各级政府应科学制定城市规划，确定各类房产用地布局和比例。

合理控制土地供应量，对土地价格上涨过快的地区可适当增加供应量以平息地价。

综合考虑国家宏观政策、城镇土地市场供求状况等影响地价的各种因素，合理确定和定期更新调整基准地价，以公布的基准地价为依据调控和引导房地产市场价格。

对利润率低、需求量较大的低档次商品住宅的用地，可考虑以协议出让的方式来降低造价。

同时应提高土地拍卖的透明度、公开宣传力度及长期规划。

4．2控制开发成本，降低房地产企业的期望利润

在相同的开发环境下，房地产企业应通过对施工、设计、材料、装修公司的选择和资金的供给，对房产开发进行有效的组织和管理，开发出适销对路的适应市场需求的产品，尽可能地降低建筑工程成本及产品销售价格。

发挥房地产企业内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用，有效整合促使企业提高效率，加强成本控制，减少管理费用支出，降低成本。

政府部门应积极指导、协助房地产企业建立健全价格行为自我约束机制，规范商品房价格构成和销售行为，有效制止其在售房过程中乱摊费用、虚置成本或借交房之际乱收费用等损害消费者利益的行为。

4.3引导消费者形成正确心理预期

政府有义务加强信息渠道建设，提高住房信息透明度，同时严格落实调控措施，提高调控政策的可信度。

收集、测算、公布住房供求信息，加强对房地产市场上虚假信息的查处力度，对隐瞒、捏造市场虚假信息的当事人给予严厉的处罚。

同时严格执行价格法．做到及时真实准确公开发布价格信息。

加大对房地产价格的检查与监管力度，维护市场正常的价格秩序。

清理整顿房地产的各项税费，对名目繁多的房地产税费要进行全面清理，各种税种的设置应根据市场状况进行调整。

4.4严厉打击房地产领域的投机行为、炒作行为，维护市场正常秩序

严控外资非法进入我国炒房。

我国的资本市场尚未开放。

国家完全有能力采取措施阻止外资非法流入。

严控房贷，大量的银行贷款不仅加速了我国房地产投资过热．推高了房价。

也给银行带来风险，因此．要控制房地产贷款的规模，规范其贷款的用途。

同时，打击不法房地产商的暴利行为。

加强对土地、城建等审批部门的监督检查的力度。

加强对政府主要负责人的审计和监督，对其违法行为要坚决查处。

结束语

房地产在整个国民经济中属于基础性、先导性产业，它的健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。

房价的上涨从一定程度上说明了城市的经济发展和人民生活水平的提高，但同时也会对房地产业和社会带来一系列的问题，正确的处理房价上涨同房地产业之间的关系，正确处理房价上涨同市民生活的关系，探究房价上涨的原因并在房地产行业采取必要的抑制房价上涨的措施与对策都会对房地产业的良性发展有重要作用。

引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持整个经济平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。

参考文献

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[2]张永岳，陈伯庚，孙斌艺.《房地产经济学》.高等教育出版社，2005

[3]张红《房地产经济学》[M]清华大学出版社2005

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[7]马征.从供求两方面分析我国房地产价格上涨的原因，2009

[8]郭宝洁，张鹏.浅谈房地产价格上涨原因及对策，2010.

[9]张蔓蔓，张君，王昊，刘智.《房地产价格上涨的原因、危害及对策———基于武汉市房价上涨的分析》[J]，2010年

[10]计承江.《房地产价格过快上涨成因及抑制对策》[N]金融时报，2011