长春市住房制度改革方案汇编.docx

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长春市住房制度改革方案汇编

长春市住房制度改革方案

为全面推进住房制度改革，加速住房建设，尽快改善人民群众居住条件，实现党和国家提出在本世纪末“居住条件明显改善”的战略目标，促进我市经济和社会发展，依据国家和省有关住房制度改革的规定，结合我市实际情况，制定本方案。

一、房改的指导思想及目标

（一）指导思想

住房制度改革的根本目的，是不断改善居住条件，满足人们日益增长的住房需求，从根本上解决社会的住房问题。

住房制度改革方向，是推进住房商品化，逐步把住房的生产、交换、消费纳入社会主义市场经济轨道，实现住房资金投入产出的良性循环，发展房地产业，进而带动相关产业的发展。

住房制度改革的基本原则是坚持国家、集体、个人三者共同负担的原则；坚持租、售、建并举的原则；坚持机制转换的原则。

（二）目标

近期目标－－在“八五”期间，要以改变低租金、无偿分配住房为基本点。

公房租金计租标准要实现相当于维修费、管理费、折旧费三项因素计租的水平，逐步增加家庭消费支出中住房消费支出的比重；住房建设紧紧围绕“解困”进行，每年要解决１０００户住房困难户的住房问题，使我市人均居住面积达到７平方米，住房成套率达到５０％以上，从而使全市住房紧张状况有明显改善。

中期目标－－到２０００年，公房租金计租标准要努力达到维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项因素计租水平；全市人均居住面积达到８平方米，住房成套率达到８０％，户均有一处（套）适用的住房，使居民消费结构中住房消费支出基本趋于合理；发展房地产市场，建立住房资金的融资体系，加速住房机制的转换，初步实现住房资金投入产出的良性循环。

长期目标－－利用较长的时间，使公房租金计租标准达到在前五项因素基础上再增加土地使用费、保险费和利润八项因素计租水平；住房成套率大大提高，每户有一套舒适的住房；健全房地产市场，完善住房融资体系，完成住房商品机制的转换，实现住房的商品化、社会化，从根本上解决社会住房问题。

二、房改的基本内容

我市住房制度改革的基本内容是：

提租补贴、住房买券、优惠售房、合作建房、建立基金。

（一）分步提租适当补贴

改革现行低租金制度，实行分步提租，适当补贴，逐步实现住房资金投入产出的良性循环。

１．提租的范围和标准

我市直管和自管公房租金，自本方案实施之日起，一律按使用面积及其使用功能实行分等计租：

一等为成套住房（有独用厨房、厕所、上下水），月房租每平方米使用面积提高到０．４０元；二等为一般非成套住房（比照成规套住房缺其中一项或多项的住房），月房租每平方米使用面积提高到０．３５元；三等为简易住房（结构简易、土坯、土墙、砖土等材料建造的住房），月房租每平方米使用面积提高到０．３０元。

在些基础上，根据其楼层、居室朝向、地段环境、室内设备四项因素按基本租金加减法计租。

２．住房补贴对象和标准

各机关、团体、企事业单位的职工，以及离退休职工，由所在单位按住房补贴计算基数２．５％的比例一次核定，按月补贴。

发放补贴后，职工原来享受的各种住房减租待遇和住房补贴等一律取消。

３．住房补贴资金的来源

住房补贴资金，企业在住房折旧费和管理费中列支；全额预算行政、事业单位从原有住房资金中解决，不足部分经财政部门核定列入预算；差额预算事业单位，按差额比例分别比照全额预算单位和企业开支渠道列支；自收自支事业单位，比照企业开支渠道列支。

４．住房租金的使用

各产权单位回收的租金专项用于住房维修。

新房较多的单位，用于房屋维修后仍有结余的，可用于住房建设。

各单位的房租要单独建帐，按月收缴，不得放弃管理和挪作他用。

５．新增租金的免、补

对建国前参加革命工作的离退休职工及其配偶、烈士的配偶及其父母、特、一等革命伤残军人和无子女、无生活来源、无依无靠生活困难户，提租后缴纳新增租金困难者，在一定时期内要给予适当免、补照顾。

６．超标准加收房租

住房面积超过控制标准的，超过控制标准部分加倍收取租金。

７．有条件的单位，经过市房改办批准，可以实行单位封闭式的大提大补，适当加大房租改革的力度。

（二）租住公有住房购买住房建设债券

１．对象和范围

自本方案实施之日起，凡租住公有住房（包括新、旧直管和自管公房）的承租人，均按住房建筑面积购买长春市住房建设债券，并按规定缴纳房租。

个人以优惠价格买房，参加合作建房和属于生活特困户的，经市房改办审批，可以免购住房建设债券。

２．认购住房建设债券的标准

计购债券标准，由市房改办每年公布一次。

１９９３年新配新建住房，按住房建筑面积每平方米５０元认购；新配旧有住房，按住房建筑面积每平方米３０元认购；已租住的公有住房，按住房建筑面积每平方米５元认购。

３．住房建设债券的利息与偿还

住房建设债券从购买之日起，满五年后兑付本息，年利率按３．６％计算。

４．住房建设债券的发售管理

住房建设债券由住房建设单位或承办出租住房单位组织购买。

新建住房购买债券需经市房改办审查、批准认购债券数额，并由市住房资金管理中心（以下简称“中心”）与住房建设单位签定债券代售合同。

否则，市有关建房审批部门不予办理建房手续。

已经租用住房的承租人购买债券，由承办出租住房单位或住房产权单位核定应购债券总额，经市房改办批准后，由单位组织统一购买。

拒不认购债券的，从职工所在单位开户行存款帐户中直接划转，再由单位从本人工资中扣缴。

５．住房建设债券资金的使用

住房建设债券资金作为住房建设周转专项资金。

购买债券的单位，可在其购买债券额度内以低息贷款形式有偿使用债券资金。

职工购买现住房时，住房建设债券可抵付购房款。

（三）优惠出售公有住房

自本方案实施之日起，各单位分配的新房和调串分配的旧房，要先售后租，对买房者给予优惠。

１．范围和对象

凡持有我市城市户口的职工，每户可购买一套不超过控制标准的公有住房。

下列公有住房不得出售：

鉴定为危房或列入近期城市改造规划的；主要街路两侧宜改造为铺面房的；房屋产权不清或产权有争议的；有历史、文化保护价值的；独立庭院式的；以及市人民政府认为不宜出售的住房。

２．优惠价房的售价

优惠价房的出售基价分为优惠价格基价和综合价格基价。

新建房优惠价格基价和综合价格基价由市人民政府根据住房建筑成本造价和居民承受能力，本着鼓励个人购房的原则确定，一年公布一次。

１９９３年新建砖混结构的单元式套房优惠价格基价每平方米建筑面积３００元，综合价格基价每平方米建筑面积８６０元；旧房以成新折扣作基价；然后两者都按地段环境、居室朝向、楼层、室内设备四项因素，将基价增减后计价，但旧房最低价格不得低于每平方米１２０元。

３．优惠政策

承租人购买现住公房，给予２０％的优惠。

职工购买现住公房按工龄长短给予以下优惠：

工龄满４０年及其以上的给予１０％优惠；工龄满３０年不满４０年的给予８％优惠；工龄满２０年不满３０年的给予６％优惠；工龄满１０年不满２０年的给予４％优惠；工龄不满１０年的给予２％优惠。

单位向职工个人出售新建的优惠价房，享受合作建房减免有关税费的优惠。

购房者免缴一次性契税、土地使用税和房产税。

４．付款办法

职工购房可以一次付清房款，也可分期付款。

一次交清房款的，在售价的基础上优惠２０％。

分期付款的，首次交款不得少于３０％，在此基础上，每多交１０％，可优惠２％。

分期付款，还应当付利息。

分期付款期限不得超过１０年。

为方便职工购房，有关金融机构要开办住房储蓄和购房贷款业务。

贷款购房的职工，按存贷结合的办法，先存足购房金额的３０％，其余可向住房金融机构申请抵押贷款。

５．住房产权

按综合价格基价购买的住房，在付清房款后，个人拥有完全产权，即对其购买的住房拥有占有权、使用权、处分权和收益权。

按优惠价格基价购买的住房，在付清房款后，个人拥有部分产权，即拥有占有权、使用权、有限处分权和部分收益权，可以继承，不能赠与，允许出售或出租，原产权单位有优先购买权和租用权。

售房收入在扣除双方原投资后的增值部分，按售房单位和购房人原投资所得的产权比例分配。

６．售房资金的管理和使用

优惠售房资金必须存入市建设银行房地产信贷部，除了用于归还住房建设贷款，市政府提留一部分统筹金、售房单位提取房价１０％用于住房共用部位和共用设备的维修费用外，只能用于新建、改建、扩建住房和发放住房补贴。

售房资金进入各单位住房基金帐户，所有权不变。

７．公房出售管理

出售公房纳入房地产市场统一管理，各种买卖交易均应按规定办理手续。

优惠价房的出售基价，每年第一季度，由市房改办、市房地产管理局、市国有资产局、市物价局联合公布。

公房出售坚持先评估后出售的原则和报批制度，单位自管产和直管产的出售必须经市房改办审批，由市房地立管理部门具有评估资格的专业机构进行评估、测定，不得自行确定出售基价。

公房售后管理原则上实行自有、自住、自管、自修，也可委托房产管理部门代管代正。

住房的供水系统和住房暖气费用，在政府没有新的规定之前，仍由原渠道解决。

８．鼓励私营业主、个体工商户和家庭收入较高及其他有承受能力的居民，按市场价格购买住房，其房屋产权为个人所有。

（四）围绕“解困”、“解危”，开展合作建房

合作建房是系指单位、个人共同筹集资金，由政府扶持建设个人自住住房的一种建房形式。

包括：

住房合作社建房和集资建房。

１．合作建房对象

凡在我市有城市常住户口的中低收入者、住房困难户、危房改造户，由本人提出申请，经其所有单位同意，均可参加合作建房。

２．合作建房的原则

合作建房坚持“个人出资、单位补贴、政府扶持”的原则，个人原则上负担新建住房本身建筑造价；住房综合造价与住房本身建筑造价和政府减免有关税费和差额，由职工所在单位负担；政府对个人出资部分免收有关税费。

３．合作建房的优惠政策

合用建房按个人合资占住房本身建筑造价加征地、拆迁补偿费的比例，实行同比例免交下列税费：

营业税，耕地占用税，国有土地有偿使用费，城市基础设施配套费，使用实心粘土砖附加费，人防工程费，商业网点费，教育附加费，水、电、排污增容费，解困房源费等；个人出资部分，固定资产投资方向调节税，适用“零”税率。

合作建房的，免交插建费和拆迁费。

政府有关部门要对合作建房的计划、用地、规划、材料、资金、管理等方面提供方便条件，简化各种审批手续，优先予以安排。

合作建房要和解决职工住房困难结合起来，严格执行既定的“解困”政策，保证“解困”工作的顺利进行。

４．合作建房的组织和管理

市房地产管理局是我市合作建房的行政主管部门，负责我市住房合作社组建的资质审批；负责全市合作建房规模、项目、资金的审查和合作建房的开展等工作。

合作建房由职工所在单位负责组织。

有条件的单位和市属各行政区域内的职工或居民可以组建住房合作社，合作社是公益性的社会服务机构，具有法人资格。

住房合作社负责合作建房的计划申报、资金筹集、财务管理、住房建设、住房分配、维修管理等项工作。

（五）建立稳定的住房基金

住房基金是指城市、单位、个人专项用于住房生产、建设、经营和消费的资金，它的建立要立足原有资金转化，在同级财政部门参与下分别核定、理顺，纳入城市、单位、个人三级基金。

１．城市住房基金的来源

财政原来用于住房建设、维修和住房补贴的资金；按规定征自住房的房产税及预算调节基金和能源交通重点建设基金收入；出售直管公房回收的资金；发行住房建设债券筹集的资金；提租后由市统筹房租收入１０％和自管公房出售收入５％的资金；房改资金在运营使用中增殖后分配形成的资金；其它收入资金。

２．单位住房基金的来源

单位原来用于住房建设、住房维修、房租补贴的资金；从自有资金中分离出来用于住房建设的资金；出售自管公房回收的资金；单位自管住房的房租收入；上级拨款资金；从预算外收入中按一定比例提取的资金；其它收入资金。

３．推行公积金制度，建立起职工个人住房基金

公积金是一种义务性的长期储蓄，公积金制度是通过强制储蓄方式建立的社会住房保障制度。

通过长期储蓄积累，提高职工家庭解决自住住房的能力，扩大住房建设资金的投资渠道。

（１）凡在我市工作，具有我市常住户口的党政机关、群众团体、企事业单位的在职固定职工、合同制职工，均实行公积金制度。

离退休职工、临时工和三资企业中的外籍职工，不实行住房公积金制度。

（２）公积金由职工和职工所在单位共同存储。

职工按公积金交缴计算基数５％逐月存储；单位也按公积金交缴计算基数５％逐月给职工存储，两者均为个人所有。

今后随着经济的发展，由市房改办定期公布公积金交缴率。

（３）公积金存储由职工所在单位承办，单位为职工设存储户头，并按照活期存款利率计息。

（４）公积金个人承担部分，由个人支付；由企业承担部分，从企业分离划转的单位住房资金中解决，不足部分经同级财政部门核定，可在成本中列支；公积金由行政事业单位缴交的部分，原则上从自有资金和划转的住房资金中解决，不足部分经同级财政部门核定，列入预算。

（５）公积金定向用于职工家庭购买、建造、大修、翻建自住住房。

职工可使用本户成员及直系亲属积累的公积金。

（６）职工离退休、调离我市或出国定居时，其结余的公积金本息全部由职工提取；职工在市内调转时，公积金随工资关系划转；职工在职期间去世，公积金本息由其合法继承人提取。

（７）各单位住房建设原则上可有偿使用本单位职工结余的公积金。

４．住房资金的使用范围

住房资金必须专项用于住房制度改革的提租补贴和住房建设、维修与管理，专款专用，不得挪作他用。

具体使用项目是：

用于发放房租补贴；用于缴纳或支付公积金本息；用于住房的维修和管理；解决住房困难户、危旧房改造等其他住房问题；用于发放住房专项贷款；用于新建、改建和购买住房；用于住房建设债券本息归还；用于房改的其他支出等。

５．住房资金的管理

“中心”对我市预改范围内的各类住房资金进行管理、统一营运，保证政策性住房资金用于住房建设。

“中心”要会同财政部门进行住房资金的核定和划转，并对各单位的住房资金进行监督管理。

城市住房基金和单位住房基金要同其他专项基金分离开来，专项用于新建、购买和维修住房。

房改资金的金融结算业务，由市建设银行和市工商银行房地产信贷部办理。

三、房改的领导与组织

住房制度改革意义重大，涉及面广，政策性强，是一项长期的工作，各级领导要站在实现第二步战略目标的高度，统一思想，统一认识，精心组织，切实抓好这项改革。

市政府成立住房制度改革领导小组，对全市房改实施领导。

下设办公室，负责全市房改方案的制定、协调和实施，研究提出住房制度改革的各项配套政策；参与协调有关住房建设的规划、计划、建设和住房管理工作；筹集、管理住房建设资金，审批资金的合理使用；制定住房分配管理办法，并对分配进行监督等。

全市房改工作，要在市房改领导小组统一领导下，分级负责，单位包干，列入各级领导的重要议事日程，要选择熟悉房管、劳动人事、财务业务的人员，组成精干班子负责本单位、本系统房改工作。

在全民讨论，使广大市民进一步认清房改的目的、意义和有关政策的基础上，市、区两级政府的各个部门和各级工会组织要积极配合，保证房改顺利实施。

房改要坚持实行属地管理的原则。

全市房改坚持实行统一政策、统一标准、统一部置、统一行动，对拒不执行或违反房改政策的行为，各级纪检、监察、检察部门要按规定严肃处理。

四、附则

本方案在我市城区施行，各县（市）、效区可参照本方案制定本地区实施方案，经市房改领导小组批准后施行。

经国务院和省房改领导小组批准独立进行房改的部门和单位，按有关规定执行，交叉部分执行本方案。

其它在长单位按本方案实施。